Оценка недвижимости теория и практика

  Рентабельность (буквально — доходность, прибыльность; от нем. rentabel — доходный, выгодный, прибыльный), важный показатель экономической эффективности производства на предприятиях, в объединениях, отраслях экономики и в народном хозяйстве в целом. Р. комплексно отражает степень использования материальных, трудовых и денежных ресурсов, а также природных богатств.

  Основным принципом  сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, согласно которому рациональный покупатель не заплатит за конкретный объект недвижимости сумму больше, чем обойдется ему приобретение другого сходного объекта не движимости, обладающего аналогичной полезностью. Сравнительный подход предполагает наличие информации о не давних сделках. Оценщик рассматривает сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время, сравнивает их с оцениваемым объектом. Для применения сравнительного подхода необходимо наличие развитого рынка недвижимости. Если рынок развит не достаточно, то применение данного подхода становится нецелесообразным.

В рамках сравнительного подхода к оценке выделяют два метода:

•      метод сравнения продаж;

•      метод валовой ренты.

Метод сравнения продаж является основным методом, а метод валовой ренты  представляет собой частный случай метода сравнения продаж.

 
 
 
 
 
 
 
 
 

11.   Затратный подход к оценке недвижимости.

Затратный подход основан на предположении, что  затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств соответствуют стоимости этого объекта. Типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект недвижимости больше того, что может стоить приобретение равноценного земельного участка и создание на нем улучшений (зданий, сооружений) аналогичной полезности в существующем состоянии.

Необходимое условие для использования затратного подхода – точная детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим  учетом износа оцениваемого объекта.

Основные  этапы применения затратного подхода:

1) оценка  стоимости воспроизводства или  стоимости замещения оцениваемого  здания;

2)  оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора);

3)  расчет выявленных видов износа;

4)  оценка рыночной стоимости земельного участка;

5)  расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка. Необходимо учитывать, что во многих случаях затратный подход к оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так как за траты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Это касается прежде всего объектов доходной недвижимости. Вывод о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта делается оценщиком после тщательного сравнительного анализа результатов по каждому из использованных подходов, учитывая специфику и приоритетность того метода или методов, которые, по мнению оценщика, наиболее логичны и приемлемы в каждом конкретном случае.

Применение  затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в следующих случаях:

•      когда оцениваются новые или недавно построенные объекты;

•      когда необходимо определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земли;

•      когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства;

•      для оценки объектов незавершенного строительства;

•      для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок);

•      для оценки в целях страхования;

•      для итогового согласования стоимости.

Методика  оценки стоимости недвижимости на основе затратного подхода отражены на рис. 6.1

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

12.   Ипотека в оценке недвижимости.

     Одна  из проблем, которая возникает при  введении залоговых операций в наше время – это развитие института  оценки земли и другой недвижимости. Но как оценивать предмет залога там, где он ещё не вошёл в рыночный оборот (о землях крестьянского хозяйства это можно сказать в первую очередь). Нормативная цена земли здесь вряд ли может принести пользу. Ближе к решению проблемы – арендные цены земельных участков и порядок их расчётов. Но что, собственно, представляет собой оценка недвижимости?

     Оценка  недвижимости – это прежде всего  оценка прав собственности на данную недвижимость. Следовательно, оценка недвижимости должна включать саму недвижимость и  оценку права собственности или  пользования землёй, или зданиями.

     Следует различать цену и стоимость объекта  недвижимости. Цена объекта недвижимости – это цена конкретной свершившейся сделки с данной недвижимостью. Под  стоимостью объекта недвижимости понимается наиболее вероятная цена, которую  можно получить при продаже данной недвижимости.

     Процесс оценки недвижимости включает в себя следующие этапы:

1. Постановка вопроса об оценке.
2. Отбор информации, необходимой для оценки.
3. Анализ информации.
4. Расчёт стоимости объекта недвижимости с помощью различных методов и выбор одной оптимальной величины стоимости.
5. Составление отчёта об определении стоимости.

     В частности, постановка  вопроса об объекте недвижимости(оценки) означает ясное и чёткое задание по определению  стоимости, а именно: определение  объекта недвижимости; определение  прав собственности; установление цели использования оценки; указание даты оценки стоимости и т.д.¹.

     Закона  об ипотеке говорит об оценке в  ст.67, где устанавливается императивная норма: оценка земельного участка не может быть установлена в договоре об ипотеке ниже его нормативной цены. А также в п.3 ст.9, где описываются общие условия оценки предмета ипотеки. Что же конкретно влияет на нормативную цену, а в итоге и на оценку земельного участка. К таким факторам относят:

• инженерно-строительные качества территорий, характеризующие их пригодность к застройке, снижающие затраты на освоение;
• расположение участков относительно существующих и перспективных транспортных магистралей, связывающих их с городскими и культурными центрами;
• экологическая обстановка и качество природных ландшафтов.

     Этот  перечень не является исчерпывающим  ².

     В отношениях залога, оценке отводится  очень важное значение, так как  от стоимости земли зависит размер кредита, и здесь для нормальных залоговых отношений очень важно  присутствие нормального рынка земли, о чём уже говорилось в данной работе. Это важно не только для того, чтобы иметь возможность быстро реализовать; как  указано в законодательстве, сроки заключения договора об ипотеке устанавливаются сторонами, а также условия об оценке предмета ипотеки (п.5 Указа Президента РФ № 292 и по смыслу п.1 ст.339 и п.4 ст.421 ГК РФ), причём стороны свободны в своей оценке. Однако, сроки эти будут достаточно длительными, поэтому контрагенты должны быть застрахованы не только от обстоятельств, за которое отвечают обе стороны по договору, но и от тех обстоятельств, которые от сторон не зависят. Это, например, стихийные бедствия, изъятие земель для государственных и иных нужд а также инфляционные процессы, которые сильно тормозят развитие ипотеки земли, что можно использовать для предотвращения последствий инфляции, та это пересмотр оценки земли и возможная индексация сумм возврата кредита.

     В настоящее время индивидуальная оценка предметов ипотеки и, в  частности, земельных участков, в  следствии того, что она непосредственно затрагивает интересы владельцев, а также принимая во внимание современное развитие (вернее необходимость в развитии рынка недвижимости), получила значительно большее распространение. Так, в ряде городов (в том числе и в городе Мурманск) действуют специализированные фирмы или фирмы, в деятельность которых входит проведение оценочных работ, которые и проводят индивидуальные оценки, осуществляется подготовка и обучение специалистов. Основы оценочной деятельности в отношении объектов оценки для целей сделок с ними определяются ФЗ от 29.07.98 №135 – ФЗ “об основах оценочной деятельности в Рос. Фед.”. Что же касается массовой оценки недвижимости и, в том числе, земельных участков, то она пока не является самостоятельным институтом в системе рынков недвижимости с чётко очерченными функциями, процедурами и правовой защиты, что, конечно, негативно сказывается на реальных условиях современного рынка. Ведь непременным условием цивилизованных рыночных отношений является, как уже говорилось, развитие института оценки недвижимости. Многие недостатки становления рынка недвижимости в настоящее время связаны с отсутствием подобающей оценки её, поскольку при оформлении имущественных прав и сделок достоверные цены, как правило, остаются неизвестными, что создаёт питательную среду для того же криминального рынка. Можно перечислять ещё долго, начиная с того, что верная оценка позволяет создавать базу для обоснованного налогообложения, и заканчивая тем, что та же оценка обеспечивает в конечном итоге защиту интересов собственников при операций с недвижимостью.

13.    Доходный подход к оценке недвижимости.

 

     Доходный  подход  - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанная на определении и обосновании ожидаемых доходов от объекта оценки в прогнозном периоде выбранным для обоснования этих доходов. Идея доходного подхода заключается в том, что стоимость объекта оценки приравнивается к стоимости или величине того дохода, которой эта недвижимость может генерировать. Технология доходного подхода следующая:

1. устанавливается, выбирается или обосновывается прогнозный период  в течении которого будет рассчитываться доход от этой недвижимости
2. рассчитывается доход за прогнозный период, а также затраты сопровождающие этот доход
3. полученный чистый доход с применением специальных технологий как то дисконтирование денежных потоков, цены на данную оценку. Полученный результат и будет являться стоимостью объекта оценки полученной с помощью доходного подхода.

     Достоинства: достаточно высокая и обоснованная точность. Как правило у доходного подхода отсутствуют ограничения в применении.

     Сложности применения доходного подхода: трудно предсказуема  динамика экономической  среды, в которой функционирует  объект оценки, существенным образом  результаты доходного подхода зависят от исходной информации .

     Доходный  подход применяется для обоснования  рыночной и инвестиционной стоимости.

В основе доходного подхода лежит принцип  ожидания, который утверждает, что  стоимость объекта оценки определяется величиной будущих выгод ее владельца. Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящий доход объект оценки с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода.

Доходный  подход включает два метода: метод  прямой капитализации и метод  дисконтированных денежных потоков. Различаются  эти методы способом преобразования потоков дохода. При использовании  метода капитализации доходов в  стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период в том случае, если доходы от объекта стабильны или меняются с постоянным темпом прироста. При использовании метода дисконтированных денежных потоков доход от предполагаемого использования недвижимости рассчитывается на несколько прогнозных лет и учитывается выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Данный метод применяется, когда доходы меняются от периода к периоду, т.е. они не стабильны.

 
 
 
 
 
 
 
 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Оценка стоимости  конкретного объекта недвижимости зависит от факторов, включающих: цель использования результатов оценки, вид определяемой стоимости, характер оцениваемых прав на недвижимость, тип оцениваемого объекта, полноту оценки объекта недвижимости, дату проведения оценки и др. Указанные факторы оказывают влияние на конкретные действия оценщика при оценке объекта недвижимости, являющегося единственным в своем роде. Вместе с тем эти действия вписываются в рамки универсальной модели оценки, которая может использоваться при любом задании на оценку, для исследования и анализа рынка, применения подходов и методов определения стоимости недвижимости, включая их модификацию и комбинирование. Универсальная модель оценки представляет собой достаточно гибкий алгоритм, который вместе с тем имеет строго определенную последовательность действий оценщика, регламентируемых законодательными актами, теорией и методологией оценки. Основная цель оценки недвижимости – определение рыночной или иной стоимости объекта и согласование результатов с заказчиком. Постановка задания на оценку в соответствии с типом недвижимости и последующим применением результатов оценки определяет требования к