Подходы к оценке недвижимости и сферы применения

Тема: Подходы к оценке недвижимости и сферы применения.

 

Введение

Глава 1 Рынок недвижимости в России в целом

1.1.Ситуация на Рынке  жилой недвижимости в Московской области

1.2.Предложения и спрос  на рынке

1.3 Основные принципы оценки недвижимости

Глава 2 Оценка недвижимости.

2.1. Подходы к оценке  недвижимости

2.2. Использование  подхода  сравнительного  анализа  продаж  при определении  стоимости  недвижимости

2.3. Применение  доходного  подхода  при  определении  стоимости  недвижимости.

Глава 3Разработка мероприятий по повышению эффективности управления недвижимостью

3.1. Цели и принципы управления недвижимостью. Сферы применения

3.2 Конкретные мероприятия по повышению эффективности управления недвижимостью

Заключение

Список использованной литературы

 

 

Глава 1 Рынок недвижимости в России в целом

 

Рынок недвижимости —  совокупность отношений, которые создаются  вокруг операций с объектами недвижимости.

Рынок недвижимости — это определенная сфера вложения денежных средств в систему экономических отношений, которые возникают при сделках с недвижимостью, и в объекты недвижимости.

Рынок недвижимости является частью финансового рынка.

Под сегментацией недвижимого  имущества понимают разделение недвижимости на определенные однородные группы показателей.

Классификация рынков недвижимости:

По географическому  признаку:

городской;

местный;

региональный;

мировой;

национальный;

По степени готовности к эксплуатации:

рынки существующих объектов;

незавершенное строительство;

новое строительство;

По виду сделок:

купля-продажа;

аренда;

вещные права;

ипотека;

По форме собственности:

государственных и муниципальных  объектов;

частных объектов;

По способу совершения сделок:

первичный рынок и  вторичный рынок;

организованный и неорганизованный;

традиционный и компьютеризированный;

биржевой и внебиржевой.

В России рынок недвижимости начал формироваться после введения в начале 1990-х гг. права частной  собственности на недвижимое имущество  и проведения приватизации, в связи  с этим государство стало не единственным собственником объектов недвижимости.

Рынки различных регионов недвижимости имеют значительные отличия. Эти отличия обусловлены экономическими или природными условиями, региональной правовой базой, которая формируется  местными властями.

 

Российский рынок недвижимости рос в течение всей первой половины 2000-х годов. До 2006 года это развитие было сравнительно постепенным, а темп прироста объема вводимых зданий, хотя и увеличивался, до 2006 года включительно оставался в пределах 15% (средний показатель прироста за 2002-2006 годы составил 10%). В 2007-2008 годах объем рынка резко увеличился. Причиной этого было  и расширение ипотечных программ, обеспечившие больший спрос на недвижимость.

На рынке недвижимости выделяются две его составляющие: первичный и вторичный рынок  недвижимости.

На первичном рынке недвижимость как товар выступает впервые. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти, а также строительные компании — поставщики жилой и нежилой недвижимости.

На вторичном рынке  недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и  принадлежащий определенному собственнику — физическому или юридическому лицу.

Подобное деление рынка  имеет место и на рынке потребительских  товаров, рынке ценных бумаг и т.д. Но там товары свободно перемещаются в экономическом пространстве, в то время как предложение на рынке недвижимости всегда привязано к определенному региону, в рамках города — определенному району или даже микрорайону.

Учитывая, что потребности населения в жилье, а предпринимателей в производственной недвижимости далеки от удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости связано с новым строительством, а, следовательно, с более быстрым развитием первичного рынка недвижимости.

Первичный и вторичный рынки тесно взаимосвязаны. Например, если по каким-либо причинам (спад деловой активности, неблагоприятная экологическая обстановка, затяжной межнациональный или религиозный конфликт и т.д.) в регионе увеличивается предложение недвижимости на вторичном рынке, то автоматически падает спрос и цены на первичном рынке.

По структуре рынок  недвижимости делится на:

рынок жилья;

рынок коммерческой недвижимости;

рынок земли.

За прошлый год в  РФ возведено 65,2 млн жилья, что превышает  показатель уровня 2011-го на 4,7%. Тогда в России было построено 62,3 млн кв. м жилья – на 6,6% больше, чем в 2010 г.

Каждый год наблюдается рост жилищного строительства примерно на 3-4% ежегодно. Положительная и устойчивая динамика есть. На 3-4% или даже на 5-6% в год.

Чтобы вводить к 2020 году 140 млн кв. м жилья ежегодно (по одному квадратному метру на человека) – а именно такую задачу ставило руководство страны, – нужна положительная динамика по 20% в год.

В 2012 г. организациями  всех форм собственности построено 826 800 новых квартир, что на 5,3% больше, чем в 2011 году. В декабре 2012 г. построено 261 700 квартир.

Как показывают данные Росстата, общий тренд объемов строительства  жилья, в общем-то, если не топчется на месте, то восстановился с посткризисного периода. Прибавил за два года примерно 10%. Откуда возьмутся за ближайшие пять лет экономические предпосылки для роста объемов строительства минимум на 20% в год – неясно.

Резкого повышения уровня жизни населения, которое позволило  бы вдруг начать откладывать сбережения на жилье в достаточных объемах, также ждать не приходится (см. статью «В чем состоит вторая волна кризиса?»). По данным Росстата, за январь - август 2012 года реальные (с учетом инфляции) доходы населения в Москве упали на 6,9% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а реальные располагаемые доходы (с учетом инфляции и обязательных платежей) сократились на 9,1%. Уровень жизни москвичей снижается не первый год: в 2011 г. зарплаты в реальном выражении уменьшились на 4%, а доходы от собственности - на 12%. Расходы, напротив, растут: доля трат на оплату товаров и услуг увеличилась за два года с 70,7% до 85,6%.Объем работ, выполненных по виду деятельности «строительство», в России в 2012 году вырос по сравнению с 2011 годом на 2,4% – с 5,14 трлн руб. до 5,712 трлн руб., следует из материалов Росстата. Рост на 2,4% за год – это как минимум в три раза меньше уровня даже официальной инфляции.

 

1.1.Ситуация на Рынке  недвижимости в Московской области.

 

В настоящее время спрос на недвижимость в Московской области растет достаточно быстро, и в этом нет ничего удивительного. Новостройки в Подмосковье являются отличной альтернативой столичному жилью, предоставляя потенциальным владельцам современную инфраструктуру, свежий воздух и низкие цены. Именно такие моменты побуждают потребителей покупать квартиры и частные дома в области. Если просматривать ценовую динамику текущего года, то с одной стороны стоимость, безусловно, возросла, а с другой – покупатели обладают отложенным спросом и накопленным капиталом, что не мешает приобретать жилье, несмотря на повышение цен. При этом за качество придется немного переплачивать.

Впрочем, рост цен на новое  жилье в 2013 году совпал с понижением стоимости на вторичном рынке, что  не может не радовать бюджетные слои населения. К тому же эксперты утверждают, что снижение в этом сегменте рано или поздно заставит падать цены и на строящиеся объекты. Фактор сезонности и общая ситуация с недвижимостью зависит от рекламной активности, характеристик жилого здания, его позиционирования и стадия строительства, поэтому появление в Подмосковье такого субъекта как Новая Москва усилило конкуренцию.

Современная столичная  периферия постоянно растет, в  связи, с чем повышается и спрос. Помимо всех положительных моментов большое влияние на этот рост оказывает и уровень комфортной жизни, на который ставят большинство строительных компаний. Кроме того, жилые комплексы, находящиеся за МКАДом включают себя огромную инфраструктуру способную удовлетворить каждого потребителя собирающегося обосноваться в этом районе. Популярность подмосковного жилья обусловлена еще и исключением привязанности по территориальному признаку в последнее время. Об этом говорит количество сделок по обмену московских квартир на подмосковные новостройки.

Рост цен во всех его  сегментах был ниже уровня инфляции, поэтому у людей, присматривающих жилье, появился выбор, тем более что разнообразных предложений и на первичном, и на вторичном рынках было достаточно. Об оздоровлении рынка говорит и то, что в 2012 г. увеличилось количество ипотечных сделок. В некоторых городах они превысили докризисный уровень. В области 36 районов, 80 городов, более 3 тыс. деревень. В каждом из населенных пунктов функционируют локальные микрорынки недвижимости. Удаленность от Москвы и множество других факторов привносят свою специфику, поэтому говорить о Подмосковье в целом сложно. Анализировать проще, если территорию области поделить на зоны по расстоянию. В пределах каждой из них рынки недвижимости обладают общими чертами. Но при этом соседние зоны могут заметно отличаться друг от друга как по ценам, так и по характеристике различных сегментов. Тем не менее в дальнем Подмосковье (около 100 км от МКАД) находятся такие крупные города, как Коломна, Дубна, Серпухов, Можайск, в которых средняя цена предложения значительно выше, чем в других населенных пунктах этой же зоны.  

В зависимости от удаленности  от столицы 1 кв. м в этом сегменте в среднем стоит от 27,5 до 106 тыс. руб. В прошедшем году в 64 городах  цены незначительно (на 3–7%) выросли, в 6 — продолжили снижение. Максимальное повышение стоимости отмечено в Реутове — 7,6%, Троицке — 7,3%, Долгопрудном — 7,2%, Наро-Фоминске — 7,1%. Снижение зафиксировано в городах: Рошаль — 3,3%, Электрогорск — 3,1%, Орехово-Зуево — 2,3%, Воскресенск — 1,5%. В целом уровень цен на вторичном рынке выше, чем в новостройках, на 15–30%. Сегодня сделки в основном проходят с недвижимостью нижнего ценового диапазона. Из базы предложений вымываются доступные варианты, что приводит к увеличению расчетной средней цены, и возникает иллюзия роста цен. По этой причине, а также из–за периодического накопления отложенного спроса ситуация на вторичном рынке носит ярко выраженный волнообразный характер. Активность покупателей сменяется затишьем с периодом примерно два-три месяца. Жилье и на первичном, и на вторичном рынках Подмосковья покупают как местные жители, так и приезжие из других регионов страны и москвичи. Но если доля местных жителей увеличивается с удалением от столицы, то москвичи в основном покупают квартиры в городах-спутниках и ближнем Подмосковье. 

 
1.2.Предложения  и спрос на рынке

Если отмечать конкретные города Московской области, которые  считаются наиболее популярными  среди потребителей независимо от того первичный это рынок или вторичный, то к ним можно отнести Железнодорожный, Видное, Королев, Подольск, Пушкино и Балашиху. К тому же они являются и самыми доступными в 2013 году. Если выделять первые три места в этом сегменте, то они располагаются так: Железнодорожный и Балашиха, которые на протяжении всего периода меняются местами, а за третье место идет не менее ожесточенная борьба между Подольском и Пушкино.

Нельзя не отметить и  самые дорогие города Подмосковья. На начало этого года пальму первенства в этой категории удерживает Реутов, второе место занимает Московский, а вслед за ними расположился Красногорск.

Важнейшей составляющей при выборе жилья в Подмосковье  является и направление. Его популярность характеризуют транспортные возможности, развитие инфраструктуры, а в последнее время еще и экология. В конце 2012 года и на протяжении 2013 самым востребованным считается запад Московской области. Здесь сыграла роль совокупность факторов: превосходная пропускная способность трассы, экологическая обстановка и низкие цены, способные удовлетворить любую категорию населения. Если же потребителя интересуют только бюджетные варианты, частные застройки и другое малоквартирное жилье, то лучше выбрать восточное направление, где приоритетом является Балашиха.

Элитное жилье Подмосковья без сомнения привлекает не меньше владельцев, чем эконом класс. И в этом сегменте лидирует Сколково, которое постепенно расширяясь, находит все больше и больше поклонников. Но при желании такой формат квартиры можно найти в любом крупном городе Московской области.

Главной характеристикой  Подмосковной недвижимости, пожалуй, будет  плотность застроек. Это иногда негативно  сказывается на спросе, так как  жить в тесноте, мало кто любит. Но основополагающим фактором при выборе, все же, остается цена. Причем диапазон первичного и вторичного рынка достаточно широк. Немаловажную роль играет и железнодорожное сообщение со столицей (Королев, Домодедово, Апрелевка, Краснознаменск), и социальная инфраструктура (Одинцово, Химки, Красногорск, Видное, Мытищи), и экологическая составляющая (северо-западные районы). А на рост цен влияет строительство новых станций метро и продвижение по всем направлением застроек Новой Москвы, которой, впрочем, только предстоит завоевать свое место под солнцем.

Есть в Подмосковье и своя ложка дегтя: потенциальное трудоустройство. Ведь ездить каждый день в Москву никому не хочется, а найти работу в небольшом, по мерке столице, городке, бывает достаточно сложно.  Эксперты определили первую пятерку способную решить эту проблему:

Сколково, позиционируемое как успешная деловая зона с самыми современными инфраструктурными и социальными решениями;

Ленинградское шоссе, обладающее самой плотной на 2013 год офисной  застройкой;

Калужское шоссе, по праву  считающееся самым перспективным  направлением на ближайшее время;

Киевское шоссе, характеризующееся  дешевой землей, превосходной экологией  и развитием деловых качеств  городов;

Новорижское шоссе, позиционируемое  как IT-направление.  

Сегодня один 1 кв. м на первичном  рынке Подмосковья в среднем стоит 65 тыс. руб. С июня 2010-го по декабрь 2011 г. стоимость нового жилья в ближней зоне выросла примерно на 8%, в дальних — на 15%. Но следует отметить, что средняя цена дает общую, а не частную картину. В реальности стоимость новостроек может отличаться в несколько раз. Например, в Химках есть объекты, которые продают по 160 тыс. руб./кв. м, а в некоторых городах среднего и дальнего Подмосковья этот показатель находится на уровне 30–40 тыс. руб./кв. м. Большим спросом пользуются новые квартиры в населенных пунктах, расположенных на расстоянии до 30 км от МКАД. Сравнительно доступные метры, в среднем от 40 до 60 тыс. руб., можно найти в таких городах, как Электроугли, Октябрьский, Лобня, Подольск, Раменское. Относительно низкая средняя, подчеркиваю — средняя, цена квадратного метра в этих городах обусловлена тем, что здесь существенное количество новостроек находится на начальном этапе возведения. В новых домах, строительство которых завершается, цены могут быть на 25–30% выше. Самое дорогое новое жилье в Реутове, Химках, Красногорске, Видном. Самое доступное — в дальнем Подмосковье, где его средняя цена не превышает 35 тыс. руб./кв. м. Я хотел бы отметить, что в последние месяцы 2011 г. на рынке новостроек наблюдался всплеск покупательской активности. Некоторые застройщики говорят об увеличении объемов продаж до уровня, превышающего докризисные показатели.