Подходы к оценке недвижимости и сферы применения

 

 

 

 

 

Глава 2Оценка недвижимости

2.1. Подходы к оценке недвижимости

Рассматривая объект недвижимости, оценщик обязан учесть все факторы, формирующие его  стоимость: местоположение, инфраструктуру, транспортную доступность и состояние окружающей среды в данном месте. При осмотре оценщик должен внимательно изучить техническое состояние объекта и определить его износ на дату осмотра. Но самая главная часть работы при оценке недвижимости заключается в изучении состояния местного рынка недвижимого имущества и текущих ценовых тенденций в разных секторах этого рынка. При проведении анализа рынка, оценщик должен учитывать и существующие на дату оценки макроэкономические показатели и их динамику, поскольку общеэкономическая ситуация в стране непосредственно влияет и на рынок недвижимости.

Для расчета стоимости  недвижимости оценщик может применять  разные методы оценки. Выбор методов  диктуется, прежде всего, целями и задачами оценки, а также наличием (или отсутствием) необходимой информации. Далее мы приводим краткие описания сути различных оценочных подходов (под подходом подразумевается совокупность родственных методов оценки, объединенная использованием какого – либо одного фундаментального качества недвижимости), используемых для оценки недвижимости для того, чтобы помочь читателю сформировать начальное представление о механизмах формирования стоимости недвижимого имущества.

Затратный подход

Затраты на создание объекта  определяют его стоимость – в этом заключается суть так называемого «затратного» (т.е. основанного на расчете затрат) подхода к оценке недвижимости. Действительно, инвестор не продаст, например, здание за сумму, меньшую чем сумма затрат на строительство этого здания плюс среднеотраслевая норма прибыли на инвестиции. В то же время, покупатель вряд ли купит это здание за сумму, существенно (т.е. больше чем на среднеотраслевую норму прибыли) превосходящую затраты на строительство этого здания – ведь тогда становится выгодным просто построить аналогичное здание. Таким образом, считается, что действующие каждый в своих интересах продавец и покупатель сойдутся в цене на здание, примерно равной сумме затрат на строительство здания плюс разумная прибыль инвестора за инвестиции в строительство. Данная величина цены и считается рыночной стоимостью объекта, полученной с помощью затратного подхода к оценке.

Попробуем применить  этот подход для оценки здания и  участка земли под ним. Сначала  определим стоимость земельного участка. Для этого сравниваются величины цен предложений аналогичных участков, выставленных на продажу на открытом рынке по состоянию на дату оценки. Далее рассчитывается стоимость строительства нового аналога оцениваемого здания – это делается либо составлением сметы строительства, либо по специальным справочникам укрупненных показателей строительства; после чего из получившейся суммы нужно вычесть накопленный износ здания.

Наконец, нужно прибавить  к стоимости земельного участка  полученную стоимость строительства (с учетом износа) и увеличить полученный результат на размер разумной прибыли инвестора, скажем 30-50% (прибыль инвестора рассчитывается оценщиком, но описание методик определения прибыли инвестора выходит за рамки настоящей работы). Полученный таким образом результат является рыночной стоимостью здания, рассчитанной с помощью затратного подхода.

Доходный подход

Для оценки коммерческой (т.е. предназначенной непосредственно  для извлечения дохода) недвижимости хорошо работает так называемый «доходный» подход – совокупность оценочных методов, основанных на определении ожидаемых доходов от использования недвижимого имущества.

Определение стоимости  недвижимости с позиции доходного  подхода основано на предположении  о том, что потенциальный покупатель (инвестор) не заплатит за недвижимость больше, чем текущая стоимость будущих доходов, получаемых в результате эксплуатации этой недвижимости. При этом предполагается, что для данного покупателя важна не недвижимость как таковая, а право получения будущих доходов от владения этой недвижимостью. Аналогично, собственник не продаст свою недвижимость по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. Считается, что в результате взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.

При оценке недвижимости с позиции доходного подхода, к доходам от использования объекта  относятся поступления арендной платы от арендаторов объекта  и текущая стоимость выручки  от будущей перепродажи объекта  недвижимости. Здесь следует подчеркнуть, что эти доходы – прогнозные величины, рассчитанные оценщиком на основе анализа целого ряда факторов, характеризующих финансово – экономическое состояние самого оцениваемого объекта недвижимости и той рыночной среды, в которой он находится.

Суть всех доходных методов состоит в том, что бы сначала спрогнозировать величины доходов и расходов при эксплуатации объекта в течение прогнозного периода, а затем разделить чистый операционный доход на так называемую ставку капитализации (дисконтирования), которая, вообще говоря, представляет собой процент дохода на вложенный капитал.

Как уже упоминалось выше, доходные методы оценки в основном применяются  к недвижимости, основное назначение которой – приносить доход  своему собственнику. Применение этого  подхода к объектам, не предназначенным напрямую для извлечения дохода, может привести к получению не точных результатов оценки. Читателей, которые хотели бы ознакомиться с более подробным описанием методов доходного подхода и другой информацией по данной теме, мы приглашаем зайти на наш специальный сайт “Оценка недвижимости”.

Сравнительный подход

Сравнительный подход, который еще  иногда называют «рыночным» – это  совокупность методов оценки недвижимого  имущества, основанных на сравнении  с объектами – аналогами, в  отношении которых имеется информация о ценах продажи или предложения. Объектом – аналогом называется объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Применение сравнительного подхода основано на предположении, что осведомленный, разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения (предложения) на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичные качества.

При применении сравнительного подхода рассматриваются аналогичные оцениваемому объекты недвижимости, которые были проданы или, по крайней мере, предложены на продажу. Затем делаются поправки (корректировки) на различия, которые существуют между оцениваемым и сопоставимыми объектами, т.к. очень трудно найти два абсолютно похожих объекта. Скорректированная цена позволяет определить наиболее вероятную цену оцениваемого объекта, если бы он предлагался для продажи на открытом, конкурентном рынке.

На примере оценки квартиры с  помощью сравнительного подхода можно рассмотреть всю последовательность действий:

из всех предложений на рынке  подбираются 3-4 квартиры, наиболее близкие  к оцениваемой по местоположению, общей площади и количеству комнат;

рассчитывается цена предложения  за 1 кв. метр по каждому аналогу;

эта цена предложения корректируется на так называемую «поправку на уторговывание» – величину скидки, которую продавец, скорее всего, предоставит покупателю после торга;

вносятся корректировки на различия в качестве оцениваемой квартиры и квартир – аналогов (если такие различия есть);

полученные скорректированные  цены за 1 кв. метр площади объектов аналогов взвешиваются исходя из степени  близости свойств каждого аналога  и оцениваемой квартиры.

полученная в результате взвешивания  цена за 1 кв. метр умножается на общую площадь оцениваемой квартиры и в итоге получается ее рыночная стоимость.

Преимущество сравнительного подхода заключается в использовании  фактической рыночной информации, а  не прогнозных данных, которые имеют  известную неопределенность. Но для  реализации данного подхода необходима достоверная и детальная рыночная информация по группе объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому.

Величина итоговой стоимости

Согласно действующим  федеральным стандартам оценки (ФСО), оценщик обязан использовать все  три оценочных подхода, либо обосновать отказ от использования того или  иного подхода. Вполне естественно, что применение нескольких подходов для оценки одного и того же объекта ведет к появлению нескольких различных значений стоимости (если все подходы применены правильно, то различие между этими значениями должно быть небольшим). Чтобы прийти к единой величине стоимости объекта, дальше необходимо провести процедуру так называемого «согласования» результатов.

Обычно для согласования результатов используют способ математического  взвешивания, при этом оценщик должен сначала рассчитать и обосновать соответствующие веса для согласовываемых результатов. Как правило, веса определяются на основании соответствия каждого из использованных подходов целям и задачам оценки – чем выше соответствие, тем выше вес. Полученную с помощью взвешивания величину принято называть «итоговой величиной стоимости» и эта величина принимается в качестве конечного результата оценки.

Такая, на первый взгляд, излишне сложная процедура использования  нескольких подходов с дальнейшим взвешиванием результатов, на самом деле позволяет получить наиболее точный результат оценки, поскольку дает возможность учесть факторы различной экономической природы, совокупное действие которых определяет рыночную стоимость любого объекта недвижимости.

Правильный выбор подхода  к оценке конкретного объекта недвижимости является залогом адекватной оценки. При развитом рынке и информационной инфраструктуре все три подхода теоретически должны давать одинаковую оценку стоимости недвижимости. Однако такая ситуация – довольно редкое явление. Это связано с тем, что рынок недвижимости, за исключением его отдельных сегментов, является несовершенным рынком.

Все существующие подходы  и методы оценки недвижимости тесно  взаимосвязаны между собой. В  затратном подходе оценка земли  производится с применением элементов доходного и рыночного подходов. В рыночном подходе при определении корректировок на физические характеристики используются элементы затратного, при определении корректировок на права собственности используются элементы доходного подхода.

Доходный подход тесно связан с рыночным подходом и затратным. Например, ставки дохода, применяемые в доходном подходе, обычно определяются из анализа сопоставимых инвестиций; затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительных инвестиции; методы капитализации используются при корректировке различий рыночного и затратного подходов.

Вывод о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта  делается оценщиком после тщательного  сравнительного анализа результатов  по каждому из использованных подходов, учитывая специфику и приоритетность того метода или методов, которые, по мнению оценщика, наиболее логичны и приемлемы в каждом конкретном случае.

На этапе сбора и  анализа информации при проведении оценки, оценщик обязан изучить все  имеющиеся документы по рассматриваемому объекту недвижимости. Эти документы делятся на две основные группы – правоподтверждающие и технические.

К правоподтверждающим  документам относятся те документы, на основании которых можно сделать  вывод о наличии оцениваемого права в отношении недвижимого имущества – свидетельство о государственной регистрации права, договор купли-продажи, договор аренды и т.п.

К техническим документам относятся документы, выданные Бюро технической инвентаризации – технический  паспорт (выписка из технического паспорта), поэтажный план и экспликация к поэтажному плану, т.е. документы, описывающие технические характеристики объекта оценки.

Кроме того, необходимы документы  по земельному участку, на котором расположен оцениваемый объект – свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок или другие документы, на основании которых такая регистрация может быть произведена, договор аренды (для арендованных участков) и кадастровый план участка.

Отдельную группу представляют документы, связанные с обременениями (ограничениями в использовании) рассматриваемого объекта недвижимого имущества. Если имеются обременения, то необходимо представить документы, на основании которых оценщик сможет составить представление о том, в чем состоит обременение, как и когда оно возникло, каковы его юридические основания и как оно влияет на стоимость рассматриваемого объекта.

Все документы, необходимые  для проведения оценки и согласованные  в договоре на оценку, предоставляются  оценщику заказчиком оценки в копиях, заверенных печатью (если заказчик – юридическое лицо) и подписью его уполномоченного сотрудника. В дальнейшем, эти документы подшиваются к отчету об оценке объекта недвижимости.

 

2.2. Использование  подхода  сравнительного  анализа  продаж  при определении  стоимости  недвижимости

 

Методом сравнительного анализа осуществляется оценка однокомнатной  квартиры.

Объект оценки расположен по адресу: город Наро-Фоминск, улица  Маршала Жукова, д. №, кв. №. Оцениваемая  квартира находится в пятиэтажном  панельном доме на 1 этаже. Находится в жилом районе, в 5 минутах расположены школа и детский сад. Также недалеко в 10 минутах ходьбы находится парк отдыха. От объекта до остановки автобуса около 7 минут пешего хода. Район не удален от центра города, и имеет хорошую транспортную доступность. Имеется автомобильная парковка. В экологическом отношении район достаточно благоприятный.

Краткая характеристика объектов сравнения представлена в  таблице 1.

Таблица 1.

Параметры сравнения	г. Наро-Фоминск ул. Ленина	г. Наро-Фоминск ул. Латышская	г. Наро-Фоминск ул. Мира
Цена продажи (руб.)	1 751 385	1 948 724	1 998 059
Общая площадь	31	30.9	31.8
Этажность дома/ этаж квартиры	5/1	5/4	5/2
Техническое состояние	удовлетворительное	отличное	Отличное
Источник	ООО “Недвижимость Ипотека Оценка”	ООО “Недвижимость Ипотека Оценка”	ООО “Недвижимость Ипотека Оценка”