Подходы к оценке недвижимости и сферы применения

Конкурентность как  механизм повышения качества услуг  на рынке и снижения их стоимости.

Разделение полномочий между регулирующими органами — нормотворчество и нормоприменение — не должны вмещаться в одном лице.

Объекты недвижимости государственной  и муниципальной собственности  находятся в общем совместном владении и пользовании всего  населения соответствующего региона.

Простота и понятность правил и процедур, установленных законодательными актами о недвижимости, надежность защиты собственников — добросовестных приобретателей от любого произвола.

Применение дополнительных мер защиты на рынке жилых помещений  граждан группы риска — несовершеннолетних, одиноких пенсионеров, инвалидов и др.

Рациональное распределение  функций управления рынком недвижимости между государственными органами и  профессиональными участниками  — коммерческими и общественными  организациями (ассоциациями риэлторов; оценщиков и др.).

Политика в области  управления недвижимостью должна обеспечивать эффективное использование земель в соответствии с утвержденными  схемами зонирования территорий и исключительное адресное и обоснованное предоставление льгот по налогообложению  с постепенным переходом от предоставления льгот по земельным платежам к адресным компенсационным выплатам из бюджета в соответствии с проводимой социальной политикой.

Представительные органы государственной власти (федеральные, территориальные и муниципальные) в интересах населения принимают законы и иные нормативные правовые акты, устанавливающие порядок владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости.

Распоряжение государственной  недвижимостью в соответствии с  действующим законодательством  осуществляют исполнительные органы государственной власти.

Приватизация государственной  и муниципальной недвижимости и  возмездная передача прав на негосударственные  объекты должна производиться по рыночной стоимости, а не по инвентаризационной.

Сборы и налоговые  платежи, взимаемые с объектов недвижимости, в том числе и по сделкам с ними, делятся по уровням управления в соответствии с установленными нормами.

Соблюдение преемственности  российской системы управления рынком недвижимости, имеющей свою историю  и традиции, с учетом мирового опыта регулирования прав собственности на различные объекты недвижимого имущества; его творческое осмысление и адаптацию к нашим отечественным условиям.

В целом, оценка представляет собой обоснованное мнение независимой  стороны о стоимости того или иного актива. Исходя из опыта оценочной деятельности, сферы применения оценки недвижимости, разнообразны. Наиболее распространенные среди них представлены на рисунке 6.

Рис.6 Сферы применения оценки недвижимости.

3.2. Рекомендации по  регулированию рынка недвижимости.

В настоящее время отрасль, предоставляющая услугу по управлению недвижимостью в нашей стране, переживает эпоху бурного роста. Недвижимость, имея высокую привлекательность для инвесторов и предпринимателей, позволяет получить высокие прибыли в относительно короткие сроки. Наметившаяся тенденция к повышению рыночных цен на недвижимость высокого класса и увеличивающиеся темпы строительства приводят к росту потребности в профессиональном управлении офисными и складскими помещениями. Собственники зданий и арендаторы осознают, что профессиональное управление недвижимостью является конкурентным преимуществом на растущем российском рынке. Государство постепенно снимает с себя обязательство по управлению объектами недвижимости, передавая эту функцию в руки частных владельцев. Собственник здания все чаще заключает договор на управление со специализированной организацией с целью получения максимальной прибыли от своего имущества.

Разработка методики эффективного управления недвижимостью  особенно актуальна для крупных компаний, владеющих большим объемом недвижимости в различных странах мира. От того, насколько профессионально будет производиться стратегическое и оперативное управление недвижимостью крупной компании зависит конкурентоспособность фирмы на рынке. Особо остро данная проблема стоит для российских управляющих компаний в связи с выходом на отечественный рынок крупных западных фирм.

Для того чтобы провести корректный анализ данных рынка недвижимости в первую очередь необходимо определить наиболее актуальные и полные источники информации, предоставляющие эти данные.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Последствия мирового экономического и финансового кризиса, которые  стали ощутимыми в России уже  во второй половине 2008 года, отразились на оценочной деятельности как на одном из направлений бизнеса консалтинговых компаний. Кроме этого, кризис отразился на рыночной потребности в оценочных услугах и доминирующих целях проведения оценки. Сложившаяся рыночная ситуация имеет прямое влияние и на сами результаты оценки, которые свидетельствуют о значительном падении рыночной стоимости объектов недвижимости.

На основании проведенного дипломного исследования необходимо сделать  следующие выводы и дать предложения:

1. В настоящее время  существует три подхода к оценке  рыночной стоимости недвижимости: затратный, доходный и сравнительный подходы. Иногда в литературе эти подходы называют методами, однако, согласно российскому законодательству, в оценке существуют именно подходы, содержащие соответствующие методы. В Стандартах оценки даны следующие определения каждому из подходов:

- затратный подход - совокупность  методов оценки стоимости объекта  оценки, основанных на определении  затрат, необходимых для восстановления  либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

- сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

- доходный подход - совокупность  методов оценки стоимости объекта  оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Эти три подхода отражают прошлое, настоящее и будущее  объекта оценки. Затратный подход отразит стоимость постройки  объекта как коробки или просто совокупную стоимость строительных материалов. Применение сравнительного подхода дает представление о том, сколько сегодня стоит объект, исходя из существующих на рынке сделок с аналогами. А величина стоимости здания, полученная в рамках доходного подхода, будет складываться из доходов, которые получит владелец в будущем.

Анализ современной  оценочной практики показал, что  методология затратного подхода  используется как при реализации концепции стоимости в обмене (рыночная стоимость, рыночная стоимость  при существующем использовании), так  и при реализации концепции ценности (остаточная стоимость замещения, стоимость участка земли для девелопмента, оценка ценности инвестиций в недвижимость и т.д.)

Структура затратного подхода  включает определение стоимости  участка земли, как свободного в  наилучшем или текущем использовании, стоимости строительства улучшений, величины прибыли предпринимателя и накопленного износа. Возможность подобного подхода к оценке стоимости недвижимости базируется на допущении наличия рынка для оцениваемой недвижимости, на котором типичный покупатель имеет возможность приобрести по рыночным ценам участок земли и построенные по его заказу улучшения.

В современной оценочной  практике методология сравнительного подхода главным образом используется при реализации концепции стоимости  в обмене (рыночная стоимость, рыночная стоимость при существующем использовании).

Сопоставительный анализ практической реализации сравнительного подхода позволил выделить две группы моделей – прямого и косвенного сравнения. В моделях прямого  сравнения реализуется анализ индивидуальных сделок с аналогичными объектами недвижимости. В моделях косвенного сравнения объектами анализа являются средние удельные характеристики и показатели – среднерыночные цены продаж по сегментам рынка и типам недвижимости, среднерыночные характеристики арендных денежных потоков по сегментам рынка и типам недвижимости и т.п.

На основе анализа  тенденций развития и формирования рынка недвижимости в России сделан вывод о том, что в кратко- и  среднесрочной перспективе более  обоснованным следует считать применение моделей прямого сравнения, а на развитых сегментах доходной недвижимости – модели косвенного сравнения на базе доходного подхода.

Анализ современной оценочной  практики показал, что методология  доходного подхода используется как при реализации концепции стоимости в обмене (рыночная стоимость, рыночная стоимость при существующем использовании), так и при реализации концепции ценности (стоимость участка земли для девелопмента, оценка ценности инвестиций в недвижимость и т.д. )

Современные расчетные методы доходного подхода построены на капитализации доходов, ассоциируемых с объектом оценки. Поэтому важнейшей составляющей методологии доходного подхода является прогнозирование величины и временной структуры дохода.

2. Итоги последних лет для российского рынка недвижимости оказались довольно противоречивыми. С одной стороны, большую часть года Россия, а вместе с ней и российский рынок недвижимости оставались в стороне от мировых финансовых катаклизмов. И за эту часть года, эксплуатируя статус «тихой гавани», рынок успел достичь новых высот, как с точки зрения цен – они в большинстве сегментов продолжали устанавливать новые максимумы, так и с точки зрения качественных характеристик – девелоперы продолжали осваивать все новые и новые форматы/сегменты/регионы. На этом оптимистичном фоне события конца сентября стали для российского рынка недвижимости настоящим шоком. В одно мгновение миллионы заявленных квадратных метров превратились в десятки тысяч, дефицит «хороших» участков сменился их распродажей. В следующее мгновение неудовлетворенный спрос превратился в отложенный.

Оценочная деятельность в России устойчиво  развивается уже более 10 лет. При  этом за последние годы рынок оценочной  деятельности рос значительными  темпами. В отношении оценки стоимости объектов недвижимости с одной стороны сказываются условия снижения объемов продаж объектов недвижимости, а с другой – огромная неопределенность и динамика изменения стоимости таких объектов, а следовательно потребность в переоценке указанных объектов в новых экономических реалиях. Нужно отметить, что типовые оценки (оценка для МСФО, переоценка активов, оценка для целей оформлении прав наследства, оценка для целей налогообложения и др.) – будут на прежнем уровне. Будет востребована рынком оценка в случаях банкротств предприятий (оценка на различных стадиях банкротства – от рыночной стоимости предприятия, отдельных активов предприятия до оценки ликвидационной стоимости предприятия).

Очевидно, будет иметь большой  успех оценка инвестиционной стоимости  объектов в связи с накоплением ликвидности отдельными субъектами рыночных отношений и последующего «выброса» денежной массы (после достижения дна рынка) – оценка с целью поиска инвестиционно привлекательных объектов и последующего их приобретения, в т.ч. с целью инвестиций в банкротные предприятия с целью их последующей реанимации, инвестиций в обесцененную недвижимость и др.

Будет востребована рынком оценка при  продаже (покупке) предприятий, при  реструктуризации (ликвидация, слияния, поглощение, выделение предприятий из холдинга), оценка ценных бумаг.

В дипломной работе приведен отчет  о Подходах к оценке недвижимости и сферы применения В условиях кризиса классические подходы, которые всегда считались наиболее точными при оценке недвижимости в условиях нормально развивающегося рынка, стали практически неприменимы. Классические методы расчета рыночной стоимости объекта в условиях кризиса малоэффективны. Сравнительный подход в условиях кризиса дает очень большую погрешность. Затратный применим с большими оговорками, поскольку само строительство в период кризиса обычно останавливается из-за отсутствия реальных инвесторов, готовых на значительные риски. И, наконец, метод капитализации в рамках доходного подхода, который давал приемлемый результат при стабильно развивающемся рынке, также неприменим. Остается единственный подход, который еще как-то может прогнозировать некое развитие событий, - это метод дисконтированных денежных потоков, на основании которого можно сделать прогнозы и, соответственно, получить более-менее достоверную величину стоимости объекта.

Таким образом, в кризисных условиях, на фоне общего снижения деловой активности, объемы оценочных услуг существенно  не снизятся (в натуральных показателях), уменьшатся в денежных показателях  за счет снижения стоимости оценочных услуг, падения курса рубля и инфляционных процессов. Оценка поднимется на более высокий уровень качества, что потребует от компаний совершенствования системы качества оценочных услуг и повышения уровня их технологичности.

Таким образом, стоит надеяться на развитие российского рынка оценочных услуг, в частности оценки недвижимости, в направлении совершенствования применяемых методов и подходов.