Подходы к оценке недвижимости и сферы применения

 

По данным таблицы  следует что, рыночная цена объекта напрямую зависит от объема площади и технического состояния жилья. 

Элементы сравнения  и корректировки по сравнимым  продажам представлены в таблице 2 (Приложение 2).  Итоги представлены в таблице 3.

Таблица 3.

Показатели	Объекты - аналоги
	№1	№2	№3
Цена продажи, тыс. руб.	1 751,385	1 948,724	1 998,059
Скорректированная цена	1 852,700	1 754,408	1 643,161
кол-во корректировок	4	6	7
валовая корректировка	16,0	24,3	30,6
чистая корректировка	6,0	-9,7	-18,6
Веса	0,39	0,33	0,28

 

По данным таблицы  видно чему равны весовые характеристики объектов аналогов.

Вычисление скорректированной  цены объекта оценки производится по формуле:

Со.н. = Цi  +(-) Пi                     (3), где  Цi – цена объекта-аналога; Пi – поправка, корректировка к i-му объекту-аналогу. 

 На основании валовых  корректировок вычислим вес для  цены каждого объекта по формуле:              

(4),   где Vi,  - соответственно, i-ая валовая корректировка и сумма валовых корректировок; n – количество объектов аналогов.

Скорректированная цена оцениваемого объекта представлена в таблице 4.

Таблица 4.

	цена продажи  (тыс. руб.)	общая пло-щадь (кв.м)	цена за кв.м. (тыс.  руб.)	чистаякорректировка (%)	итого за кв.м. (тыс. руб.)	вес	стоимость кв.м. оцениваемого объекта (тыс.руб.)
объект №1	1 751,385	31	56,496	6,0	59,886	0,39	56,444
объект №2	1 948,724	30,9	63,066	-9,7	56,962	0,33
объект №3	1 998,059	31,8	62,832	-18,6	51,157	0,28

 

 

Из таблицы видно, что  полученная цена за 1 кв.м. однокомнатной  квартиры составляет 56,444 тыс. руб.

Стоимость оцениваемого объекта (однокомнатной квартиры), полученного  методом анализа сравнительных  продаж, составляет 1 749 755 руб.

Также методом сравнительного анализа оцениваем двухкомнатную  квартиру.

Объект оценки расположен по адресу: город Наро-Фоминск, улица Профсоюзная. Оцениваемая квартира находится в пятиэтажном панельном доме на 5 этаже. Находится в жилом районе, в 10 минутах ходьбы  находится школа и детский сад. От объекта до остановки автобуса около 7-10 минут пешего хода. Район  удален от центра города, но имеет хорошую транспортную доступность. Автомобильной парковки рядом нет. В экологическом отношении район достаточно благоприятный.

Краткая характеристика объектов сравнения представлена в  таблице 5.

Таблица 5.

Параметры сравнения	г. Наро-Фоминск ул. Профсоюзная	г. Наро-Фоминск ул. Ленина	г. Наро-Фоминск ул. Рижская
Цена продажи (руб.)	2 146 063	2 220 066	2 244 733
Общая площадь	44	48	40
Этажность дома/ этаж квартиры	5/4	5/5	5/4
Техническое состояние	хорошее	хорошее	Хорошее
Источник	ООО “Недвижимость Ипотека Оценка”	ООО “Недвижимость Ипотека Оценка”	ООО “Недвижимость Ипотека Оценка”

 

По данным таблицы  следует, что общая площадь и  техническое состояние двухкомнатных  квартир, влияют на их стоимость.

Элементы сравнения  и корректировки по сравнимым продажам представлены в таблице 6 (Приложение 2). Итоги представлены в таблице 7.

Таблица 7.

Показатели	Объекты - аналоги
	№1	№2	№3
Цена продажи (тыс.руб.)	2 146,063	2 220,066	2 244,733
Скорректированная цена	2 035,587	1 996,787	2 168,715
кол-во корректировок	3	4	6
валовая корректировка	15,3	12,3	37,0
чистая корректировка	-4,7	-10,3	3,0
Веса	0,38	0,40	0,21

 

По данным таблицы  видно что, весовые характеристики получились соответственно 0,38;  0,40; 0,21. 

Скорректированные цены и веса представлены в таблице 8, расчет для цены каждого объекта производим по формулам (3), (4).

Таблица 8.

	цена продажи (тыс. руб.)	общая площадь (кв.м.)	цена за кв.м. (тыс. руб.)	чистая корректировка (%)	итого за кв.м. (тыс. руб.)	вес	стоимость кв.м. оцениваемого объекта (тыс. руб.)
объект №1	2 146,063	44	48,774	-4,7	46,505	0,38	46,887
объект №2	2 220,066	48	46,251	-10,3	41,465	0,40
объект №3	2 244,733	40	56,118	3,0	57,826	0,21

 

 

Из таблицы следует, что стоимость 1 кв. м. двухкомнатной  квартиры составляет 46,887 тыс. руб.

Стоимость оцениваемого объекта (двухкомнатной квартиры), полученного  методом анализа сравнительных  продаж, составляет 2 156 824 руб.

Также методом сравнительного анализа оценивается  трехкомнатная квартира.

Объект оценки расположен по адресу: город Наро-Фоминск, улица Латышская. Оцениваемая квартира находится в пятиэтажном кирпичном доме на 4 этаже. Находится в жилом районе, в 10-15 минутах ходьбы  находится школа и детский сад. От объекта до остановки автобуса около 7-10 минут пешего хода. Район  удален от центра города, но имеет хорошую транспортную доступность. Автомобильной парковки рядом нет. В экологическом отношении район достаточно благоприятный.

Краткая характеристика объектов сравнения представлена в  таблице 9.

Таблица 9.

Параметры сравнения	г. Наро-Фоминск ул. Ленина	г. Наро-Фоминск ул. Рижская	г. Наро-Фоминск ул. Латышская
Цена продажи (руб.)	2 762 748	2 960 086	3 058 757
Общая площадь	55.2	56.5	60
Этажность дома/ этаж квартиры	5/3	5/2	5/2
Техническое состояние	удовлетворительное	отличное	Нормальное
Источник	ООО “Недвижимость Ипотека Оценка”	ООО “Недвижимость Ипотека Оценка”	ООО “Недвижимость Ипотека Оценка”

Из таблицы видно, что  цена зависит от общей площади  жилья.

Определяем элементы сравнения и корректировки по сравнимым продажам в таблице 10 (Приложение 2). Итоги представлены в таблице 11.

Таблица 11.

Показатели	Объекты - аналоги
	№1	№2	№3
Цена продажи (тыс.руб.)	2 762,748	2 960,086	3 058,757
Скорректированная цена	3 061,130	2 764,302	2 751,948
кол-во корректировок	6	2	3
валовая корректировка	38,0	10,4	21,2
чистая корректировка	26,0	-6,4	-9,2
Веса	0,23	0,42	0,35

По данным таблицы  следует, что веса объектов аналогов:

№1 ,= 0,23., №2 ,= 0,42., №3 ,= 0,35.

Скорректированные цены и веса представлены в таблице 12. Расчет для цены каждого объекта производим по формулам (3), (4).

Таблица 12.

	цена продажи (тыс. руб.)	общая площадь (кв.м.)	цена за кв.м. (тыс. руб.)	чистая корректировка (%)	итого за кв.м. (тыс. руб.)	вес	стоимость кв.м. оцениваемого объекта (тыс. руб.)
объект №1	2 762,748	55,2	50,050	26,0	63,088	0,23	51,270
объект №2	2 960,088	56,5	52,391	-6,4	49,014	0,42
объект №3	3 058,757	60	50,979	-9,2	46,308	0,35

 

По данным таблицы  следует, что 1 кв. м. трехкомнатной квартиры равен 51,270 тыс. Руб.

Стоимость оцениваемого объекта (трехкомнатной квартиры), полученного  методом анализа сравнительных  продаж, составляет 2 671 186 руб.

 

2.3. Применение  доходного  подхода  при  определении  стоимости  недвижимости.

 

Рассчитываем рыночную арендную плату для однокомнатной квартиры.

Для оценки рыночной арендной платы использованы данные по аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым. Объекты сравнения отбирались на основании следующих критериев: местоположение, доступ к объекту, внешний  вид, состояние объекта, качество конструкции, рыночная привлекательность и совокупность дополнительных удобств.

Анализ рынка аренды жилых помещений г. Наро-Фоминска в 2007 году позволил выявить следующие  тенденции его стратификации:

·               По местоположению. Варианты разного местоположения арендных помещений образуют массив сопоставимой выборки из 5 наблюдений. В этой выборке арендаторы отдают предпочтение жилым помещениям с высоким уровнем предоставляемых услуг: наличие телефона, отопления, водоснабжения и, как правило, удобного подъезда для транспорта.

·               По площади. Наибольшим спросом пользуются жилые помещения площадью 30 – 50 кв. метров.

·               По техническому состоянию помещений. По более высоким ставкам оплачивается аренда жилых помещений с техническим состоянием, обеспечивающим немедленное использование арендованной жилой площади по функциональному назначению.

·               По наличию удобного подъездного пути и наличию парковки.

По вышеуказанным критериям  из массива оперативной информации была сделана выборка объектов, представленная в таблице 13.

Таблица 13.

Параметры сравнения	Объект № 1	Объект № 2	Объект № 3
Адрес	ул. Латышская	ул. Мира	ул. Мира
Ставка арендной платы, (тыс. руб./мес.)	8500	9500	9000
Площадь общая, кв.м.	31	35	31,8
Источник	ООО «Недвижимость Ипотека  Оценка»	ООО «Недвижимость Ипотека  Оценка»	ООО «Недвижимость Ипотека  Оценка»

Из таблицы видно  основную характеристику объектов аналогов.

Использование валового рентного мультипликатора (МВР).

Подход к оценке с  использованием МВР основан на предположении, что существует прямая взаимосвязь между ценой продажи недвижимости и соответствующим доходом от сдачи ее в аренду (рентным доходом).

Применение подхода  по доходу с использованием МВР проводилось в три этапа:

Был определен валовой рентный мультипликатор, отражающий взаимосвязь между рентным доходом и стоимостью объекта (по аналогам).

Валовой рентный мультипликатор был получен на основе анализа рыночных данных с использованием значений текущих цен продаж и их деления на соответствующие величины арендной платы на момент продажи. Данные по сходным продажам и ставкам арендной платы на момент продажи представлены в таблице 14.

Таблица 14.

	Приведенная цена продаж (руб.)	Арендная плата за год (руб.)	Валовый рентный мультипликатор
Объект № 1	1 726 728	102 000	16,93
Объект № 2	2 244 733	114 000	19,69
Объект № 3	1 998 059	108 000	18,50
Среднее значение мультипликатора			18,37

По данным таблицы  следует, что среднее значение мультипликатора  составляет 18,37.

Произведен расчет по определению рыночной арендной платы для оцениваемого объекта недвижимости, рассчитываемой путем сравнения оцениваемого объекта с другими сопоставимыми объектами на рынке и внесения поправок на любые существенные различия между ними.

Необходимые корректировки представлены в таблице 15 (Приложение 2). Итоги представлены в таблице 16.

Таблица 16.    

Показатели	Оцениваемый объект	Объекты - аналоги
		№1	№2	№3
Ставка арендной платы (руб./ мес.)		8500	9500	9000
Скорректированная цена		9 014	8 076	8 921
валовая корректировка		6	31	15
чистая корректировка		6	-15	-1
веса		0,44	0,20	0,36
аренда в месяц	8 793	3 982	1 614	3 197
стоимость аренды	105 519

По данным таблицы  следует, что стоимость годовой  аренды составляет 105 519 тыс. руб.