Подходы к оценке недвижимости и сферы применения

В настоящее время  на продажу предлагают квартиры примерно в 800 домах, на начало 2012 г. — в 600. Наиболее активно застраивают территорию ближнего и среднего Подмосковья. Здесь сосредоточено около 80% возводимого в области жилья. Более 25%, а это около 230 объектов, строят в городских округах Балашиха, Химки и в городах Одинцово, Железнодорожный, Красногорск. Одной из заметных тенденций является уменьшение площади квартир. Так, в дальнем Подмосковье средний показатель сократился с 66,4 до 63,5 кв. м. В населенных пунктах, находящихся в радиусе 5–30 км от МКАД, — с 66,6 до 63,9 кв. м. В городах-спутниках Москвы — с 71,2 до 68,4 кв. м. Устойчивым спросом пользуются малометражные квартиры-студии, площадь которых — от 21 до 32 кв. м. Проектов, в которых учитывают этот фактор, стало больше. В сегменте новостроек увеличивается доля малоэтажных домов. Сейчас жилье этой категории составляет почти треть от общего количества объектов Подмосковья, и это тоже тренд. 

1.3 Основные принципы оценки недвижимости

 

Оценка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

В оценочной практике существуют различные виды стоимости. Стоимость недвижимости подразделяется на следующие виды:

рыночная стоимость;

инвестиционная стоимость;

ликвидационная стоимость;

кадастровая стоимость.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены  о предмете сделки и действуют  в своих интересах;

объект оценки представлен  на открытом рынке посредством публичной  оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки — инвестиционной недвижимости для получения дохода в виде арендной платы и прироста стоимости. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

Оценка недвижимости является одним из самых распространенных видов оценочной деятельности и  включает в себя определение стоимости  объекта. При этом определяются несколько видов стоимостей, наиболее распространенными в практике являются: рыночная, ликвидационная, восстановительная, замещения и т. д.

Рыночная стоимость

Рыночная стоимость  характеризует стоимость объекта  на сложившемся рынке, при этом стоит  учитывать, что рыночная стоимость — это стоимость, по которой приобретет объект благоразумный покупатель, обладающий всей необходимой информацией. Как правило, данная стоимость применяется при сделках купли-продажи, передачи объекта в залог, определении арендных платежей и т. д.

Эта стоимость и является самой важной к оценке для обычного человека, ибо отражает реальную сложившуюся  цену, по которой возможно проведение сделок.

В формировании рыночной цены играют роль несколько факторов:

Экономический. Увеличение уровня жизни и появление сбережений ведет к всплеску спроса — ибо недвижимость считается наиболее надежным и консервативным способом сбережения

Развитие банковского  кредитования — снижает планку по состоятельности к покупателям недвижимости, вызывая увеличение их количества, что в совокупности с ограниченным предложением создает сильное давление на цену «снизу».

Ограничение предложения — в условиях современных городов, сложно находить место под застройку, что приводит к низким темпам строительства, и в совокупности с необходимостью выполнения социальных программ (жилье для очередников, военных и.т.п.) создает дефицит предложения.

Традиционные жилищные проблемы населения — большое количество населения в России, живет в стесненных жилищных условиях, либо в арендуемом жилье, что в совокупности с развитием банковского кредитования и повышением уровня жизни ведет к увеличению спроса и как следствию, увеличению цены.

Инфраструктурный фактор — России свойственна сильная централизация. Высокий уровень жизни достижим только в крупных городах, что усиливает центростремление населения и формирует спрос на жилье в этих городах. Кроме того, плохая транспортная инфраструктура не дает развиваться строительству жилья вне крупных транспортных узлов.

Отсутствие зрелого  рынка аренды — рынок аренды недвижимости в России является — «диким», без четко прописанной законодательной базы, с незакрепленными правовыми основами. Следовательно, потребители стараются любыми путями перейти из класса арендаторов в класс собственников, права которых защищены гораздо лучше — формируя спрос.

Психологический фактор — покупатели, принимая решение о покупке производят сравнение вариантов — исходя из текущих уровней цен. И понятие «дорого»/«дешево» формируется под воздействием среднерыночных цен на тот или иной объект недвижимости. То есть если объект недвижимости стоит выше среднерыночной цены за подобные объекты, то это «дорого», а если ниже то «дешево». При этом в расчет принимается не абсолютная, а относительная стоимость недвижимости.

На сложившемся рынке недвижимости для определения Рыночной Цены проводится так называемый сравнительный анализ подобных объектов. Сравниваются цены предложений при прочих равных условиях. Цена предложения может отличаться от цены покупки (цены сделки) за счет торга или особых условий сделки. Для первичного анализа и отслеживания ценового тренда используется понятие средняя цена.

Ликвидационная стоимость

это стоимость, которую  можно получить при продаже оцениваемого объекта за ограниченный срок времени. Данная стоимость всегда ниже или равна рыночной. На английском salvage value, liquidating value, liquidation value, residual value (русско-английский словарь)

Восстановительная стоимость

это стоимость строительства  нового здания или сооружения, применяется  в основном при оформлении договоров страхования, при которых при наступлении страхового случая производится выплата, равная стоимости нового сооружения без учёта амортизации (износа).

Стоимость замещения

это стоимость строительства  нового здания/сооружения с учётом накопленного износа. Данная стоимость используется при определении рыночной стоимости (к ней прибавляется стоимость земельного участка) и при назначении страховых выплат, именно по этой стоимости были застрахованы небоскребы WTC.

Документы, необходимые для проведения экспертизы недвижимости

документы, обозначающие физические границы объектов недвижимости, к которым можно отнести копию  геодезических планов или карт с  описанием и обозначением местоположения оцениваемых объектов,

документы из БТИ (бюро технической инвентаризации),

данные о постройках и сооружениях, имеющихся на территории оцениваемых объектов недвижимости,

документы, подтверждающие права собственности на землю,

документы по обремененности данного объекта недвижимости (если таковые имеются), к которым относятся документы о залоге, аренде, соглашения, договоры, специальные налоговые обложения, долговые обязательства и т. п.)

Девелопмент недвижимости

Девелопмент недвижимости, с точки зрения его материально-вещественного содержания, включает в себя две основные составляющие:

проведение строительных или иных работ над зданиями и  землей;

изменение функционального  использования зданий или земли.

 

Налогообложение недвижимости

Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации налогообложению  подвергаются операции продажи недвижимости (плательщик — продавец). Законодательством предусмотрены вычеты на сумму доходов при определенных условиях (долгих сроках владения, низкой суммы продаваемой недвижимости, родства с дарителем или наследодателем). При этом, в любом случае, гражданин, реализовавший в отчетном периоде объект недвижимости, согласно Налоговому Кодексу обязан податьдекларацию о доходах (пусть даже и «нулевую»).

 

В международной практике применяется принцип налогообложения недвижимости по месту ее нахождения. Но недвижимость, как и доход от нее могут, дополнительно облагаться налогами по месту проживания владельца. В некоторых случаях может присутствовать двойное налогообложение.

При покупке недвижимости происходит передача права собственности, сопровождающаяся уплатой налогов в разных формах:земельный налог, налог на передачу документов, гербовый сбор и др. Эти налоги могут составлять 5 % и более цены покупки. В частности, в Греции эти налоги могут доходить до 11 %.

Во многих странах  при покупке новой недвижимости уплачивается не налог на передачу права собственности, а налог с продажили НДС. Ставка НДС в большинстве европейских стран составляет около 20 %. По континентальному гражданскому праву, как правило, требуется также уплата нотариальных и регистрационных сборов. В странах общего права сделки с недвижимостью оформляются только юристами, при этом нотариальные сборы не взимаются^[2].

Рано или поздно любой  человек, владеющий каким-либо объектом недвижимости на правах собственности, сталкивается с необходимостью его оценки. Для определения реальной стоимости объекта недвижимости целесообразно прибегнуть к услугам независимых оценщиков. Причинами подобного обращения могут послужить оптимизация налогообложения, сделки купли-продажи недвижимости, получение кредита под ее залог, взносы в уставной капитал. Если бизнесмен обратится в банк, тот обязательно потребует отчет о стоимости объекта. Иногда собственники обращаются к независимым оценщикам только с целью получить объективную информацию о стоимости своей недвижимости.

Приведем расценки на услуги оценочных организаций, действующих  в Москве и Московской области. Минимальная  стоимость предоставления отчета — 2000 рублей. Но, само собой, оценка крупного объекта будет стоить значительно дороже. Например, за оценку торгового помещения, площадь которого находится в пределах от 5 до 10 тысяч квадратных метров, придется заплатить 80 000 рублей. Оценка равного по площади офисного помещения обойдется заказчику в 24 300 рублей. Все оценочные организации предоставляют клиентам гибкую систему скидок. Заказав одновременно оценку нескольких помещений, можно сэкономить значительную сумму. Как правило, оценщики стараются руководствоваться прейскурантом. В то же время стоимость проведения работ у них порой различается очень сильно. К примеру, в результате проведенного недавно мониторинга стоимость работ по оценке коммерческой недвижимости по одному и тому же складскому помещению у 20-ти различных организаций дала очень солидный разброс — от 36000 до 84000 рублей.

На стоимость отчета влияет сложность объекта. Дороже всего  обойдется оценка недвижимости, находящейся в состоянии незаконченного строительства или в аварийном состоянии. Для ее проведения потребуется обращение к экспертам других организаций, их услуги стоят очень недешево.

Стандартный срок, в который  оценочные организации выполняют  заказ клиента, составляет 3-5 дней. Но в том случае, когда заказчику  срочно необходимо произвести оценку недвижимости с целью получения под ее залог банковского кредита, работы выполняются быстрее. Оценщики всегда готовы пойти навстречу клиенту.

Иногда, обращаясь в  оценочную организацию, бизнесмены опасаются, примет ли банк отчет, выполненный  специалистами данной компании. Отказ, действительно, возможен в том случае, когда выбранная предпринимателем оценочная организация не имеет аккредитации в банке, в который он обращается за получением кредита. Поэтому, выбрав банк, целесообразно получить у его специалистов список сотрудничающих с данным кредитным учреждением оценщиков.

И, наконец, что включает в себя отчет об оценке недвижимости. Составленное оценщиком заключение состоит из трех частей: вводной, аналитической  и итоговой. В этом документе обязательно  должно присутствовать подробное описание оцениваемого объекта — местоположение, конструкционные особенности, состояние на момент обследования. Отчет содержит также описание используемых методов оценки с указанием расчетных данных. В соответствии с Законом «Об оценочной деятельности» в отчет включаются данные о состоянии рынка недвижимости в районе расположения оцениваемого объекта. Заключение действительно в течение 6 месяцев, поэтому оно обязано иметь дату составления и порядковый номер. В отчете приводится список ограничивающих условий и допущений, подтверждающий независимость произведеннойоценки рыночной стоимости объекта. Заключение прошнуровывается, страницы нумеруются, документ скрепляется печатью и подписью оценщика. При условии соблюдения всех этих требований любая инстанция примет его безоговорочно.