Подходы к оценке недвижимости и сферы применения

Произведен расчет путем умножения валового рентного мультипликатора, на величину рыночной арендной платы, формула (2).

Умножая величину арендной платы оцениваемого домовладения на мультипликатор валовой ренты оцениваемого объекта, находим величину показателя рыночной стоимости оцениваемого объекта на основе доходного подхода:

105 519 х 18,37 = 1 938 732 рубля

Стоимость объекта оценки в рамках доходного подхода определяется в размере 1 938 732 рубля.

Также осуществляется расчет для двухкомнатной  квартиры.

Объекты аналоги для двухкомнатной квартиры представлены в таблице 17.

Таблица 17.

Параметры сравнения	Объект № 1	Объект № 2	Объект № 3
Адрес	ул. Полубоярова	ул. Рижская	ул. Мира
Ставка арендной платы, (тыс. руб./мес.)	13000	10500	10000
Площадь общая, кв.м.	52	42,5	40
Источник	ООО «Недвижимость Ипотека  Оценка»	ООО «Недвижимость Ипотека  Оценка»	ООО «Недвижимость Ипотека  Оценка»

 

 

 Расчет  валового рентного мультипликатора  представлен в таблице 18.

Таблица 18.

	Приведенная цена продаж	Арендная плата	Валовый рентный мультипликатор
Объект № 1	2 836 751	156 000	18,18
Объект № 2	2 096 729	126 000	16,64
Объект № 3	2 072 061	120 000	17,27
Среднее значение мультипликатора			17,36

Из данных таблицы  следует, что среднее значение мультипликатора  для двухкомнатной квартиры составляет 17,36 

Расчет по определению  рыночной арендной платы представлен  в таблице 19 (Приложение 2). Итоги  представлены в таблице 20.

 

Таблица 20.

Показатели	Оцениваемый объект	Объекты - аналоги
		№1	№2	№3
ставка арендной платы (руб./ мес.)		13000	10500	10000
Скорректированная цена		12 721	12 220	12 588
валовая корректировка		8	16	24
чистая корректировка		-2	16	24
веса		0,42	0,34	0,25
аренда в месяц	12 519	5 292	4 109	3 118
стоимость аренды	150 231

Из таблицы следует, что годовая стоимость аренды оцениваемого объекта составляет 150 231 руб. 

Находим величину показателя рыночной стоимости оцениваемого объекта  на основе доходного подхода:

150 231 х 17,36 = 2 608 618 рублей

Стоимость объекта оценки (двухкомнатная квартира) в рамках доходного подхода определяется в размере 2 608 618 рублей.

Применение подхода  по доходу с использованием МВР для  трехкомнатной квартиры.

Объекты-аналоги для  трехкомнатной квартиры представлены в таблице 21.

Таблица 21.

Параметры сравнения	Объект № 1	Объект № 2	Объект № 3
Адрес	ул. Латышская	ул. Мира	ул. Шибанкова
Ставка арендной платы,     (тыс. руб./мес.)	16500	14000	18000
Площадь общая, кв.м.	63	53	72
Источник	ООО «Недвижимость Ипотека  Оценка»	ООО «Недвижимость Ипотека  Оценка»	ООО «Недвижимость Ипотека Оценка»

 

 Расчет  валового рентного мультипликатора  представлен в таблице 22.

Таблица 22.

	Приведенная цена продаж	Арендная плата	Валовый рентный мультипликатор
Объект № 1	3 083 425	198 000	15,57
Объект № 2	2 761 000	168 000	16,43
Объект № 3	3 157 427	216 000	14,62
Среднее значение мультипликатора			15,54

Определение рыночной арендной платы представлено в таблице 23 (Приложение 2). Итоги представлены в таблице 24.

Таблица 24.

Показатели	Оцениваемый объект	Объекты - аналоги
		№1	№2	№3
ставка арендной платы (руб./ мес.)		16500	14000	18000
Скорректированная цена		16 665	15 623	11 798
валовая корректировка		1	15	44
чистая корректировка		1	11	-32
веса		0,49	0,38	0,13
аренда в месяц	15 633	8 193	5 892	1 548
стоимость аренды	187 602

Находим величину показателя рыночной стоимости оцениваемого объекта (трехкомнатной квартиры) на основе доходного подхода:

187 602 х 15,54 = 2 915 651 рубль

Стоимость объекта оценки (трехкомнатная квартира) в рамках доходного подхода определяется в размере 2 915 651 рубль.

Для принятия управленческого  решения о рыночной стоимости  объекта осуществляется сравнительная  характеристика результатов.

Ниже приведены результаты анализа стоимости объекта.

Целью сведения результатов  всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и выработки единой стоимостной оценки. Преимущество каждого подхода в оценке рассматриваемого объекта недвижимости определяется по следующим критериям:

1.   Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца.

2.   Тип, качество и обширность информации, на основе которых проводится анализ.

3.   Способность параметров используемых подходов учитывать конъюнктурные колебания.

4.   Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие, как месторасположение, размер, потенциальная доходность.

Поскольку для определения  рыночной стоимости объекта недвижимости можно использовать несколько подходов оценки, были использованы наиболее целесообразные для данного конкретного случая с учетом максимального приближения к реальным условиям.

Рыночная стоимость  при оценке объекта недвижимости предполагает достаточное наличие товара для удовлетворения спроса и предложения. При этих условиях возможно выведение средней цены или каких-либо математических ожиданий относительно наиболее вероятной цены объекта недвижимости.

Проанализировав поставленную цель оценки, характер использования объекта оценки, степень полноты и достоверности исходной информации, величину погрешности полученных результатов по каждому из подходов, можно сделать вывод, что наибольшей степени достоверности соответствует результат, полученный в рамках сравнительного подхода, ему присваивается показатель удельного веса 0,6. Доходному подходу, так как в нем использованы прогнозные величины, присвоен показатель удельного веса 0,4. Обобщение результатов приведено в таблицах 25, 26, 27.

Итоговая стоимость  однокомнатной квартиры представлена в таблице 25.

Таблица 25.

Подходы	Показатель стоимости, руб.	Удельный вес	Взвешенная стоимость, руб.
Сравнительный подход	1 749 755	0,6	1 049 853
Доходный подход	1 938 732	0,4	775 493
Затратный подход	Не применялся	0	0
ИТОГО			1 825 346

Из таблицы следует, что итоговая цена однокомнатной  квартиры составляет: 1 825 345 руб.

Итоговая стоимость  двухкомнатной квартиры представлена в таблице 26.

Таблица 26.

Подходы	Показатель стоимости, руб.	Удельный вес	Взвешенная стоимость, руб.
Сравнительный подход	2 156 824	0,6	1 294 094
Доходный подход	2 608 618	0,4	1 043 447
Затратный подход	Не применялся	0	0
ИТОГО			2 337 542

Итоговая стоимость двухкомнатной квартиры составляет: 2 337 542 руб.

Итоговая стоимость  трехкомнатной квартиры представлена в таблице 27.

Таблица 27.

Подходы	Показатель стоимости, руб.	Удельный вес	Взвешенная стоимость, руб.
Сравнительный подход	2 671 186	0,6	1 602 712
Доходный подход	2 915 651	0,4	1 166 260
Затратный подход	Не применялся	0	0
ИТОГО			2 768 972

 

По данным таблицы  следует, что итоговая стоимость  трехкомнатной квартиры составляет: 2 769 972 руб.

Получив рыночную стоимость  квартир, и зная цену этих квартир  оцененных ООО « Недвижимость Ипотека Оценка» подводятся итоги, что представлены в таблице 28.

Таблица 28.

	Цена  агентства недвижимости (руб.)	Цена полученная в  результате расчетов (руб.)	Разница (%)
Однокомнатная	1 578 713	1 825 346	16
Двухкомнатная	2 343 403	2 337 542	Менее 1
Трехкомнатная	3 034 090	2 768 972	9

 

Как видно, разница в  оценке однокомнатных квартир составляет 16%, это обуславливается тем, что  на рынке вторичного жилья, построенного в одних временных рамках и имеющих сходную планировку, существует большой разброс цен. Риэлторы устанавливают цену на квартиры, в зависимости от спроса и предложения что не отражает реальную стоимость жилья.

Данные анализа расчета стоимости двухкомнатной квартиры, показывают, что разница в оценках составляет менее 1%. Это обусловлено равновесием спроса и предложения на двухкомнатные квартиры, в связи, с чем имеется лишь небольшой разброс цен на рынке жилья.

По трехкомнатным квартирам разница в оценке составляет -9%, это позволяет делать вывод о том, что на рынке вторичного жилья спрос больше предложения. В связи с этим агентства недвижимости сознательно завышают цену.

Все-таки основной причиной расхождения в результатах оценки является то, что на рынке недвижимости нет единых, унифицированных баз, единых расчетных корректировок, используемых  при оценке недвижимости. Нет отлаженной структуры, механизма расчетов стоимости недвижимости. Каждый оценщик сам решает не только по каким признакам, но и каким методом проводится расчет. И это все происходит из-за несовершенства законодательной базы  по оценке имущества, а также отсутствия необходимых нормативных актов, регулирующих деятельность Оценщиков.

 

 

 

Глава 3Разработка мероприятий по повышению эффективности управления недвижимостью

3.1. Цели и принципы  управления недвижимостью. Сферы  применения.

 

Управление недвижимостью  представляет собой комплекс мер  правого, экономического и технического характера, направленных на получение максимальной прибыли от объекта недвижимости в интересах собственника.

Основные цели управления рынком недвижимости:

- реализация конституционных  прав граждан на недвижимое  имущество и обязанностей, связанных  с владением им;

-  установление на рынке определенного порядка и условий для работы всем его участникам;

- защита участников  от недобросовестности, мошенничества  и преступных организаций и  лиц;

- обеспечение свободного  ценообразования на объекты недвижимости  в соответствии с предложением  и спросом;

- создание условий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую деятельность в сфере производства;

-  оздоровление экологической среды, достижение экономического роста, снижение безработицы, решение жилищной проблемы и других общественных целей;

- справедливое налогообложение недвижимого имущества и участников рынка недвижимости;

- создание благоприятных  условий решения жилищной проблемы  в стране и регионах.

Принципы управления рынком недвижимости во многом зависят  от политических и экономических  условий в стране, но одновременно они должны учитывать сложившийся мировой опыт. Достижение сформулированных целей возможно при учете следующих принципов управления:

Разделение процедур — применение особых подходов к  регулированию отношений различных  видов недвижимости - жилых и нежилых помещений, земельных, лесных участков и других объектов.

Открытость информации обо всех участниках и объектах рынка  недвижимости для принятия деловых  решений.

Гласность нормотворчества  — публичное обсуждение проектов законов и других нормативных актов. Например, обсуждение программы жилищной реформы, затрагивающей интересы всех слоев населения.