Совершенствование ипотечного кредитования в коммерческом банке (на примере СБ РФ)

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

Россия, интегрируясь в мировую финансовую систему и становясь полноправным членом мирового бизнес - сообщества, перенимает и развивает апробированные на западе формы бизнеса. Одной из них можно назвать ипотечное кредитование, существование которого в России можно уверенно констатировать как реальность. Об этом говорят тенденции последних лет: уверенный рост объемов кредитных портфелей операторов ипотечного рынка, заявления новых игроков о развитии собственных ипотечных программ, начале законодательных инициатив федеральных и местных органов власти, активный интерес западных финансовых структур к этому бизнесу. Все это происходит на фоне экономического роста, политической стабильности и повышении долгосрочного кредитного рейтинга России.

В настоящее время в России в числе первоочередных задач социально-экономического развития стоит задача формирования рынка доступного жилья через создание условий для сбалансированного увеличения платежеспособного спроса населения на жилье, в том числе с помощью развития ипотечного жилищного кредитования, и увеличения объемов жилищного строительства.

Создание условий, способствующих повышению доступности жилья и расширению платежеспособного спроса населения на жилье, непосредственно связано с развитием и расширением системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования.

Ипотечное жилищное кредитование стало составной частью государственной жилищной политики в 1990-е гг., которая была определена Государственной целевой программой "Жилище" (одобрена Постановлением Совета министров Российской Федерации ― Правительства Российской Федерации от 20 июня 1993 г. № 95) и Основными направлениями нового этапа реализации Государственной целевой программы "Жилище" (Указ Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 г. № 431). В этот период был принят Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", определивший правовые основы ипотечного жилищного кредитования, банковской системой начали отрабатываться конкретные механизмы, Правительством Российской Федерации было создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Основными целями создания АИЖК было формирование системы рефинансирования долгосрочных ипотечных жилищных кредитов, предоставленных банками, и внедрение стандартизации в сферу ипотечной деятельности. В этот период произошли также изменения формы участия бюджетов в жилищном финансировании путем ориентации бюджетов на оказание поддержки непосредственно гражданам в форме предоставления субсидий на приобретение жилья.

Значительным шагом в разработке правовых и методологических основ ипотечного жилищного кредитования стало Постановление Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 г. № 28, одобрившее Концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, нацеленную на формирование нормативной правовой базы развития ипотечного жилищного кредитования, создание условий для повышения заинтересованности банков в ипотечном жилищном кредитовании и развития вторичного рынка ипотечных жилищных кредитов. В соответствии с данной концепцией был разработан и принят в 2003 г. Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах", который создал условия для рефинансирования ипотечных жилищных кредитов.

Следующий этап развития ипотечного жилищного кредитования связан с федеральной целевой программой "Жилище" на 2002–2010 гг., принятой Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 г. № 675. В программе предусмотрены меры по развитию системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов путем предоставления государственных гарантий по заимствованиям АИЖК. Эти меры нацелены на привлечение ресурсов долгосрочных инвесторов в ипотечное кредитование путем повышения привлекательности для инвесторов облигаций, эмитируемых АИЖК. Новый этап развития ипотечного жилищного кредитования связан с активным процессом совершенствования законодательных основ, регулирующих деятельность различных субъектов рынка ипотечных жилищных кредитов. Принятие Государственной Думой в конце 2004 г. пакета законов, направленных на формирование рынка доступного жилья, создает условия для повышения платежеспособного спроса населения на жилье и жилищные кредиты, а также увеличения объемов жилищных кредитов и предложения жилья на рынке.

Практическая реализация намеченных мер требует не только нормативного правового развития принятого законодательства, но и конкретных мер государственной поддержки развития рынка доступного жилья и ипотечного жилищного кредитования. В настоящее время ведется работа по реформированию программы "Жилище" на период 2006–2010 гг. и входящих в ее состав подпрограмм, предполагающая осуществление более эффективного и целенаправленного использования средств федерального бюджета в интересах стимулирования спроса и предложения на рынке жилья, а, в конечном счете, ― решения проблемы обеспечения граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем.

Одним из существенных ограничений развития ипотечного жилищного кредитования является отсутствие у большинства региональных банков доступа к долгосрочным кредитным ресурсам. Практика показывает, что, как только банки получают доступ к долгосрочным ресурсам для кредитования населения, они активно приступают к освоению этого нового для них рынка. Концепция развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов направлена на решение этой проблемы.

Все вышеизложенные обстоятельства свидетельствуют об актуальности выбранной темы, обусловленной необходимостью решать проблему поиска и применения новых видов обеспечения, позволяющих если не заменить традиционные, то хотя бы их дополнить.

Практическая значимость работы заключается в том, что исследования в области ссудного фонда, обеспечения кредита позволят увеличить объемы кредитования и будут стимулировать заемщиков к возврату полученных средств.

Тема ипотечного кредитования является наиболее актуальной на сегодняшний день, именно развитие банковского кредитования является сегодня наиболее перспективным путем привлечения инвестиций в экономику России. Потому тема работы является актуальной.

Целью написания данной работы является раскрытие характеристики ипотечного рынка в Российской Федерации, а также тенденции и направления развития на перспективу.

Для достижения поставленной цели предусмотрено решение следующего круга задач:

• рассмотреть кредитный рынок, его сущность, структуру и механизм функционирования;
• проанализировать современное состояние кредитного рынка России;
• проанализировать рынок ипотечного кредитования зарубежных стран;
• выявить основные возможности совершенствования организации кредитного рынка России.

Теоретическая база исследования основана на трудах российских экономистов и специалистов в исследуемой области, материалах периодических изданий, законах и нормативных документах. Таких, как О.А. Лаврушин, Е.Ф. Жуков, Ю.И. Коробов, Ю.Б. Рубин, В.И. Солдаткин, М.А. Пессель, В.И. Колесников и др.

С развитием периодики легко найти новинки любой отрасли экономики в соответствующем периодическом издании. Банковские отношения рассматриваются, например, в таких журналах как "Российская Федерация сегодня", "Российская экономика" (имеет регулярную рубрику "Денежно- кредитная система ", в которой ежемесячно можно найти новые цифровые данные), "Финансист", "Финансы ", специализированное издание "Финансы и кредит", "Экономист", "Экономический вестник", "Экономическое развитие России", "Вопросы экономики", "Законодательство" и др.

Материал иллюстрирован рисунками и таблицами. В конце работы приводится список использованной литературы, включающий Законы РФ, нормативные акты ЦБ РФ, монографии и статьи из периодической печати.

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1. Ипотечный кредит, как экономическая категория

Процесс кредитования под залог недвижимости в широком смысле этого слова называется системой ипотеки. Порядок ипотечного кредитования обеспечивает сохранность заложенного имущества наряду со стабильностью его цены, создает банку-кредитору экономическую базу для долговременного отвлечения кредитных ресурсов без особых опасений за возврат ссуд заемщиком.

Ипотека - наиболее интенсивно развивающийся в последние годы сегмент кредитного рынка. Это развитие идет по двум направлениям. Первое направление является основным и традиционным, оно связано с долгосрочным кредитованием хозяйствующих субъектов под залог приобретаемой недвижимости многочисленными банковскими и небанковскими институтами. Этот направление ипотечного кредитования в настоящее время приобретает наибольшее значение для развития кредитного рынка России и других стран СНГ.

Система ипотеки подразумевает экономическую и юридическую системы, включающие и заключение договора об ипотеке, и порядок определения состояния владения недвижимостью и долгов по нему последовательно на каждый момент. При наличии ипотечной системы, позволяющей четко установить достоверность прав владельцев на определенную недвижимость, создаются условия для надежного предоставления им долгосрочного кредита под залог этой недвижимости — земли и строений производственного и жилого назначения. Здесь стоит сказать о том, что ипотека в разных странах имеет свое место и смысл. В каждой стране действует свое специфическое законодательство в данной сфере, которое во многом зависит от особенностей земельного законодательства.

Существует два основных взгляда на ипотеку. Первый и наиболее распространенный можно условно назвать "потребительским". В рамках этого упрощенного взгляда все представления об ипотеке укладываются и исчерпываются отношениями между ссудозаемщиком и ипотечным банком по поводу получения и обслуживания конкретного единичного кредита.

Второй взгляд "профессиональный", рассматривает ипотеку не на уровне отдельного кредита, а в качестве целостной и самовоспроизводимой подсистемы финансового рынка.

Характерной чертой профессионального взгляда на ипотеку является расширение цепочки взаимоотношений участников со схемы "заемщик — кредитор" к схеме "заемщик — конечный инвестор". При таких крайних полюсах наиболее четко вырисовывается то, что банки и прочие финансовые институты, в сущности, выполняют посреднические, обслуживающие функции в продвижении временно свободных средств потенциальных инвесторов к ссудозаемщикам. Вместе с тем именно профессиональный взгляд на ипотечное кредитование наиболее четко показывает ключевую организующую роль в нем целостной и взаимоподчиненной инфраструктуры, обеспечивающей в узком смысле определенную траекторию, а в более широком — воспроизводство всей системы ипотечного бизнеса.1

Наиболее важная особенность этой системы проявляется в ее делении на первичный и вторичный рынки закладных.

На первичном рынке кредитор и заемщик непосредственно вступают в договорные отношения друг с другом. Например, коммерческий или ипотечный банк предоставляет гражданам кредит. Участниками первичного рынка выступают, с одной стороны, граждане, которым выдается этот кредит, а с другой — коммерческие банки, ипотечные компании и другие учреждения, предоставляющие гражданам кредиты под залог недвижимости.

На вторичном рынке осуществляется продажа закладных по уже предоставленным ипотечным кредитам (ссудам), т. е. компания, предоставившая кредит под залог недвижимости, выпускает ценные бумаги, обеспеченные закладными, и затем продает их другим инвесторам.

Данная схема предполагает следующую модель взаимоотношений участников:2

• клиент обращается в ипотечный банк за кредитом. Эти учреждения создают первичный рынок закладных;
• кредитор может сохранять выданные закладные в собственном портфеле ценных бумаг или продать их другим инвесторам. Эти инвесторы создают вторичный рынок закладных;
• покупая закладные, инвесторы обеспечивают кредиторов дополнительными денежными средствами для предоставления новых кредитов;
• эмиссионно-финансовая компания (реинвестор, ЭФК) также может сохранять ипотечные кредиты в собственном инвестиционном портфеле, альтернативным вариантом является формирование пакетов закладных и выпуск на этой основе ценных бумаг, обеспеченных закладными (Mortgage — Backed Securities, MBS). Покупателями указанных ценных бумаг, которые по сути являются облигациями, не привязанными к конкретным объектам недвижимости, а гарантированными лишь общей стоимостью всего пула закладных, которыми владеет ЭФК, могут выступать различные финансовые учреждения, такие как коммерческие банки, пенсионные фонды, страховые компании. При этом эмитент таких ценных бумаг гарантирует их держателям своевременные ежемесячные выплаты процентов и основной части долга;
• далее цикл повторяется, когда первые финансовые учреждения предоставляют гражданам новые кредиты под залог недвижимости, опираясь на финансовые ресурсы, мобилизованные на вторичном рынке.

Таким образом, регулируется поток ресурсов между кредиторами первичного рынка, которые открывают закладные, и инвесторами на рынке капиталов, которые покупают ценные бумаги, обеспеченные закладными. При этом инвесторы, покупая закладные у кредиторов первичного рынка, восполняют их ресурсы для предоставления новых кредитов; расширяют доступность фондов для открытия закладных, выпуская ценные бумаги, обеспеченные неделимым пулом закладных (ипотек), полученных от кредиторов. Гарантия в своевременной выплате держателем ценных бумаг их номинальной стоимости и сравнительно высоких процентов привлекает новых инвесторов.