Совершенствование ипотечного кредитования в коммерческом банке (на примере СБ РФ)

Суммы платежей по кредитам, которые просрочены по сравнению с их контрактным сроком, не включающие в себя весь непогашенный остаток ссуд с просроченным платежом, составляют по состоянию на 31 декабря 2007 года 39 553 миллиона рублей (2006: 29 129 миллионов рублей).

Группа выделяет и оценивает отдельно группу индивидуально обесцененных ссуд. В данную группу относятся ссуды, отвечающие определенным признакам обесценения и являющиеся существенными по величине. Ссуда является существенной, если, в случае ее обесценения, объем потерь по ссуде окажет существенный эффект на средний ожидаемый уровень операционных доходов Группы. Признаками обесценения для кредитов юридическим лицам являются плохое финансовое положение заемщика или неудовлетворительное качество обслуживания долга. Признаками обесценения по ссудам физическим лицам является факт просрочки платежа по возврату основного долга или процентов на срок свыше 90 дней.

По состоянию на 31 декабря 2007 года и 31 декабря 2006 года все индивидуально обесцененные ссуды, представленные в таблицах выше, имели просроченную задолженность по основному долгу или процентам на срок свыше 90 дней.

В таблице 3 представлена информация о текущих кредитах, оцененных на коллективной основе, условия предоставления которых были ранее пересмотрены, по состоянию на 31 декабря 2007 года и 31 декабря 2006 года. По состоянию на 31 декабря 2007 года и 31 декабря 2006 года не было кредитов другим банкам, условия которых были ранее пересмотрены. Под пересмотром условий понимается изменение любых условий договора с клиентом, произошедшее с момента выдачи ссуды до отчетной даты, произведенное как по инициативе клиента, так и по инициативе Группы. Существует вероятность, что при определенных обстоятельствах кредиты, представленные в таблице ниже, условия которых были пересмотрены, могли бы быть просроченными или обесцененными при сохранении первоначальных условий кредитования.

Таблица 3

Текущие кредиты, оцененные на коллективной основе

Резерв под обесценение кредитного портфеля. В таблице 4 представлен анализ изменений резерва под обесценение кредитного портфеля в течение 2007 года в разрезе классов кредитов.

Таблица 4.

Резервы под обесценения кредитного портфеля в 2007 году

Ниже рассмотрены виды жилищного кредитования, существующие в Сбербанке РФ.

КРЕДИТ НА НЕДВИЖИМОСТЬ – кредит на приобретение, строительство, ремонт (отделку), реконструкцию Объекта недвижимости под различные виды обеспечения;

ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ – кредит на приобретение, строительство, ремонт (отделку), реконструкцию Объекта недвижимости под залог кредитуемого Объекта недвижимости;

КРЕДИТ “ИПОТЕЧНЫЙ +” – кредит на приобретение, строительство Объекта недвижимости, строящегося (построенного) с участием кредитных средств Сбербанка России.

 ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ.

 Расположенные на территории  Российской Федерации: квартира; жилой дом; часть квартиры или жилого дома, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат; дача; садовый дом; гараж; другие строения потребительского назначения; незавершенные строительством вышеуказанные объекты; земельный участок.

 ОСОБЕННОСТИ предоставления  Жилищного кредита.

 Кредитный договор заключается  с Заемщиком или Созаемщиками. Созаемщиками являются супруги, оформляющие Объект недвижимости в общую собственность.

Жилищный кредит может предоставляться на приобретение, строительство как одного, так и нескольких однородных (например: квартиры, гаражи и т.п.) или взаимосвязанных (например: дом с земельным участком) Объектов недвижимости, оформляемых в собственность Заемщика/Созаещиков.

 ОБЩИЕ УСЛОВИЯ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ  ЖИЛИЩНЫХ КРЕДИТОВ.

КТО может получить кредит - платежеспособные граждане Российской Федерации в возрасте от 18 лет, имеющие официально подтвержденный ежемесячный доход.

Обязательным условием является погашение кредита до исполнения Заемщику/Созаемщикам 75 лет.

ГДЕ можно получить кредит - в филиале Сбербанка России:

по месту регистрации Заемщика/одного из Созаемщиков,

по месту нахождения предприятия (клиента Сбербанка России) – работодателя Заемщика/одного из Созаемщиков, при условии оформления ипотеки в силу закона приобретаемого/строящегося Объекта недвижимости;

по месту нахождения или по месту строительства Объекта недвижимости.

Кредит “Ипотечный +” предоставляется уполномоченными филиалами Сбербанка России только по месту нахождения приобретаемого/ строящегося Объекта недвижимости.

СРОК кредитования - до 30 лет.

ВАЛЮТА кредитования - рубли, доллары США, евро.

ПРОЦЕНТНЫЕ ставки пересматриваются Сбербанком, исходя из рыночной ситуацию

СУММА кредита. Минимальные суммы кредитов: предоставляемых отделениями СБ РФ г. Москвы - 45 тыс. рублей или эквивалент этой суммы в иностранной валюте, предоставляемых территориальными банками СБ РФ – от 15 до 45 тыс. рублей или эквивалент этой суммы в иностранной валюте (устанавливается каждым территориальным банком самостоятельно).

Максимальный размер кредита для каждого Заемщика/Созаемщиков определяется на основании оценки его/их платежеспособности и не может превышать 90% стоимости Объекта недвижимости (его части) либо стоимости работ по его реконструкции, ремонту, отделке.

Факт оплаты/наличие собственных средств в размере разницы между стоимостью Объекта недвижимости (проводимых работ) и суммой предоставляемого кредита подтверждается Заемщиком/Созаемщиками до получения (либо одновременно с получением) кредита (первой части кредита).

В расчет платежеспособности Заемщика/Созаемщика дополнительно к его доходу по основному месту работы могут быть приняты следующие Дополнительные виды доходов:

доходы, получаемые им по другим местам работы, если трудовой договор (гражданско-правовой договор) заключен на срок свыше 1 года;

доходы, получаемые им от занятий частной практикой, либо от иных источников, разрешенных законодательством;

доходы супруги(а) Заемщика;

сумма пенсии, досрочно назначенная по старости или за выслугу лет и получаемая Заемщиком/Созаемщиком, не достигшим пенсионного возраста, установленного законодательством (55 лет –для женщин, 60 лет – для мужчин), на период до достижения им пенсионного возраста.

Максимальный размер Ипотечного кредита и кредита “Ипотечный+” может быть определен исходя из Суммарного актива без учета платежеспособности Заемщика/Созаемщиков. Условия предоставления Ипотечного кредита и кредита “Ипотечный+” с учетом Суммарного актива определены в разделе “Особенности предоставления Ипотечного кредита и кредита “Ипотечный+” с учетом Суммарного актива”.

 ОБЕСПЕЧЕНИЕ по Кредиту на недвижимость используются различные формы обеспечения за исключением залога кредитуемого Объекта недвижимости.

По Ипотечному кредиту:

залог кредитуемого Объекта недвижимости (оформляется ипотекой в силу закона либо ипотекой в силу договора) ;

другое обеспечение (при необходимости).

На период до оформления в залог кредитуемого Объекта недвижимости Заемщик/Созаемщики предоставляют иные формы обеспечения. При этом оформление в залог имущества на данный срок не обязательно.

По Ипотечному кредиту на цели индивидуального строительства оформляется залог земельного участка (залог права аренды на земельный участок), на котором строится или будет построен Объект недвижимости.

По кредиту “Ипотечный +”:

залог кредитуемого Объекта недвижимости (оформляется ипотекой в силу закона);

на период до оформления в залог кредитуемого Объекта недвижимости – залог имущественных прав на возводимый Объект недвижимости.

Дополнительные требования к обеспечению.

 В качестве дополнительного  обеспечения по Жилищным кредитам  оформляется:

поручительство супруги(а) Заемщика, если она (он) не является Созаемщиком (или в составе основного обеспечения, при необходимости);

залог имущественных прав по Договору инвестирования строительства (Договору уступки права требования), при необходимости.

По Ипотечному кредиту и кредиту “Ипотечный+” в качестве дополнительного обеспечения обязательно оформляются поручительства членов семьи Заемщика/Созаемщиков (родителей, совершеннолетних детей), которые будут зарегистрированы по месту постоянного проживания в приобретаемом/строящемся Объекте недвижимости.

 ТРЕБОВАНИЯ Банка к страхованию - заемщик обязан застраховать в пользу Банка на срок действия кредитного договора передаваемое в залог имущество от рисков утраты (гибели), повреждения.

Страхование может осуществляться всеми страховыми компаниями, отобранными по итогам проведенного Банком тендера.

 ДОКУМЕНТЫ для получения  кредита - для получения кредита Заемщик/Созаемщики предоставляют в Банк:

стандартный пакет документов;

документы по кредитуемому Объекту недвижимости в зависимости от цели кредитования.

Заемщик/Созаемщики могут предоставить в Банк документы по кредитуемому Объекту недвижимости в течение 3 месяцев с даты регистрации банком Заявления-анкеты. В этом случае Банк рассчитает максимально возможный размер кредита исходя из платежеспособности Заемщика/Созаемщиков при условии, что впоследствии (после предоставления указанных выше документов) сумма кредита может быть скорректирована с учетом стоимости Объекта недвижимости (работ по его реконструкции, ремонту, отделке).

 ПОРЯДОК выдачи.

 Выдача Кредита на недвижимость  и Ипотечного кредита осуществляется:

на приобретение Объекта недвижимости – единовременно;

на строительство, реконструкцию, ремонт (отделку) Объекта недвижимости – в зависимости от порядка оплаты стоимости Объекта недвижимости (производимых работ) – единовременно или частями.

Кредит “Ипотечный +” предоставляется в безналичном порядке с последующим перечислением кредитных средств по распоряжению Заемщика/Созаемщика на расчетный счет Застройщика.

 УСЛОВИЯ выдачи - за обслуживание ссудного счета Заемщик уплачивает Банку единовременный платеж – до 4% от суммы кредита.

Информацию о конкретном размере указанного платежа можно получить в любом филиале Сбербанка России.

ПОГАШЕНИЕ кредита и процентов.

 Погашение основного долга  производится ежемесячно или  ежеквартально, начиная с 1-го числа месяца (первого месяца квартала), следующего за месяцем (кварталом) получения кредита или его первой части, не позднее 10-го числа месяца (первого месяца квартала), следующего за платежным.

Уплата процентов начинается с месяца, следующего за месяцем получения кредита или его первой части, и производится ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за платежным и одновременно с погашением основного долга.

По желанию Заемщика/Созаемщиков может быть предоставлена отсрочка в погашении кредита на период строительства, реконструкции Объекта недвижимости, не более чем на два года с даты заключения Кредитного договора.

Отсрочка по уплате процентов не предоставляется.

 СРОК рассмотрения вопроса  о предоставлении кредита.

 По Кредиту на недвижимость  и Ипотечному кредиту:

в течение 18 рабочих дней с даты предоставления Заемщиком/Созаемщиками полного пакета документов;

в течение 7 рабочих дней с даты предоставления первичного пакета документов, если документы по кредитуемому Объекту недвижимости будут предоставлены Заемщиком/Созаемщиками в течение 3 месяцев с даты регистрации Заявления-анкеты.

По Кредиту “Ипотечный +” в течение 12 рабочих дней с даты предоставления Заемщиком/Созаемщиками полного пакета документов.

 

 

ГЛАВА 3. ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗАРУБЕЖНОГО ОПЫТА ДЛЯ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДТОВАНИЯ В РОССИИ

 

3.1. Практика предоставления ипотечного кредита российскими коммерческими банками

 

Финансирование Федеральной целевой программы "Жилище" в 2006-2010 году решено увеличить в шесть раз.

Общий объем финансирования (скорректированного) проекта программы в 2006-2010 годах составляет около 640 миллиардов рублей, или в шесть раз больше, чем в действующей программе.

Программа "Жилище" является "главным организационно-финансовым механизмом" реализации концепции рассматриваемого национального проекта.

Основной целью программы является переход к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечивающих доступность жилья для граждан, безопасные и комфортные условия проживания.

Программа предусматривает четыре основные направления работы: развитие жилищного строительства, совершенствование жилищно-коммунального комплекса, предоставление социального жилья и исполнение государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан, а также развитие ипотечного жилищного кредитования населения и рынка жилья.

По данным Центробанка РФ общий объем ипотечных жилищных кредитов выданных с начала 2007 года в целом по России на 4% превысил показатель объема ипотечных кредитов выданных в I полугодии 2006 года и составил 82,3 млрд. руб.