Совершенствование ипотечного кредитования в коммерческом банке (на примере СБ РФ)

Необходимо учитывать также и то, что в Российской Федерации в настоящее время проводится и реформа жилищно-коммунального хозяйства. А это означает, что при переводе к стопроцентной оплате жилищно-коммунальных услуг ежемесячные обязательные платежи населения будут увеличиваться, что в свою очередь еще больше снижает планку доступности ипотечных жилищных кредитов.

В то же время, наряду с низким уровнем доходов на руках у населения, по оценкам специалистов, находятся большие запасы наличной иностранной валюты (накопления), образовавшиеся в результате недоверия к государственным и частным банкам, непредсказуемой инфляции и т. п. По разным оценкам, масштабы этого ресурса определяются в диапазоне 20—40 млрд. долларов и выше.

Попытка внедрять в практику ипотечное кредитование наталкивается на определенные препятствия. Банки испытывают давление мощных факторов риска:

• риск процентной ставки (неопределенность толчков инфляции);
• риск посреднической деятельности (возможность отзыва денег из банка его вкладчиками или кредиторами);
• риск невозврата кредита заемщиком;
• нехватка длинных дешевых кредитных ресурсов;
• слабость законодательной базы.

Включаясь в систему долгосрочного кредитования, в том числе под залог недвижимости, российские банки испытывают определенные опасения. Так, например, опасаются выдавать ипотечные ссуды, будучи практически незаинтересованными в заложенной или находящейся в их владении недвижимой собственности, обладающей по разным причинам низким коэффициентом ликвидности. На практике это приводит тс использованию банками различного рода кредитных схем, например таких как кредитование с переходом права собственности. При этом, однако, риски заемщика резко возрастают. Основной риск приходится на заемщика который может остаться без квартиры, продавая ее по цене, значительно меньше рыночной, и должен еще расплатиться по ссуде, оплатить все необходимые платежи, связанные с неоднократным переходом собственности из рук в руки.

Серьезной проблемой для внедрения ипотеки является также отсутствие точных статистических данных о соответствии реальных доходов населения, официально получаемой зарплате. В связи с этим затруднительна оценка потенциала кредитоспособности населения.

Весной 2001 года Комиссия Государственной думы по развитию ипотечного кредитования разработала проект закона "Об эмиссионных ипотечных ценных бумагах". Согласно законопроекту частные инвесторы, инвестиционные и пенсионные фонды смогут покупать эти бумаги и получать хороший доход, а банки — рефинансировать кредиты, выданные на покупку жилья. В результате денег на ипотеку будет больше, а сроки кредитов станут длиннее. Ипотечные бумаги считаются сравнительно надежным долгосрочным финансовым инструментом для размещения резервов в рамках будущего накопительного сектора национальной пенсионной системы.

Между тем, в Москве долгосрочное кредитование покупки жилья в собственность развивается и без этого закона. Удалось и "длинные" деньги найти — сегодня одалживают и на 10 и на 15 лет, и проценты приемлемые — минимальная ставка по кредиту в валюте 10%.

 

 

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ЗАРУБЕЖНОГО И ОТЕЧЕСТВЕННОГО ОПЫТА ФОРМИРОВАНИЯ И РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА

 

2.1. Сравнительная характеристика зарубежного и отечественного опыта ипотечного кредитования

 

Сравнение различных подходов к организации системы ипотечных кредитов показывает, что основное различие в развитых странах в организации ипотечного рынка заключается в формировании различных механизмов привлечения ресурсов для выдачи ипотечных ссуд. Различными специалистами высказываются разнообразные мнения по поводу формирования системы жилищного ипотечного кредитования в России. Однако говорят о необходимости при построении национальной системы ипотечного жилищного кредитования использовать так называемую немецкую модель, основанную на целевых сбережениях (надо отметить, не менее развитую в США – судо-сберегательные ассоциации). Источниками кредитных средств выступают в основном счета до востребования и срочные вклады как физических, так и юридических лиц. Средства граждан, накапливаемые на депозитных счетах в специализированных сберегательных учреждениях в целях приобретения жилья в будущем, направляются на финансирование выдачи ипотечных кредитов заемщикам, готовым приобрести жилье в настоящий момент. Другие специалисты высказывают мнение о необходимости создания полноценного вторичного рынка закладных, когда привлечение ресурсов осуществляется на рыке капитала, которое обычно осуществляется путем создания института вторичного рынка. Его целью является приобретение выдаваемых банками ипотечных кредитов, либо рефинансирование этих кредитов каким-либо иным способом.

 

 

                                             Гарантии по ипотечным

                                                     ценным бумагам

Размещение

Ипотечных ценных

бумаг

                                                     Гарантии по обязательствам

                                                      регионального оператора

 

                                                  Рефинансирование

                                                                            регионального                  Продажа

                                                                               оператора                         закладных

                                                         Рефинансирование 

                                                      первичного кредитора

     

            Продажа закладных

       Ипотечный            Залог жилья

       кредит

     Купля-продажа

    квартиры

 

         Страхование

         квартиры                                 Проведение                                           Оценка

         и жизни                    сделки                                  рыночной

         заемщика                                  купли-продажи          стоимости

 

 

 

 

 

Рис. Схема взаимодействия Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и участников ипотечного рынка

 

 

Таким образом, вопрос заключается в том, какая из этих систем – жилищные контрактные сбережения или институты вторичного рынка – больше подходят для развития в России с учетом специфических условий, сложившихся в настоящее время в нашей стране.4

Благодаря ипотечному кредитованию банки получают уникальную возможность резко расширить объемы оказываемых населению розничных услуг, сформировать устойчивую клиентскую базу на срок кредитования (20 лет), получать единовременную комиссию за андеррайтинг, повысить ликвидность активов, возможность более эффективно работать с предприятиями строительного комплекса.

На рис. 3 показано, как работает двухуровневая система рефинансирования ипотечных кредитов в Российской Федерации.

Разработанные Агентством стандарты выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов включают как типовые формы документов, так и описание процедур, что позволяет первичному кредитору значительно сократить свои первоначальные инвестиции и расходы при оформлении кредита. За формирование кредитного дела (андерайтинг) и выдачу ипотечного кредита в разных регионах первичные кредиторы взимают с заемщика единовременную комиссию от 5 до 10 тыс. руб. Агентства, в свою очередь, непрерывно поддерживают твердую оферту на покупку стандартных рублевых кредитов, начиная с апреля, с доходностью 15% в рублях.

Рассмотрю далее более подробно немецкую и американскую модели ипотечного кредитования.

 

2.2. Немецкая модель предоставления ипотечных ссуд

 

В мировой практике жилищного кредитования существуют две основные модели: американская и немецкая.

Немецкая модель ипотеки значительно отличается от американской. Она заключается в том, что банк, выдавший ипотечный заем, самостоятельно рефинансирует кредиты за счет выпуска ценных бумаг. Поэтому такую схему называют одноуровневой.

Этой "накопительной" ипотеке почти сто лет. В Германии и ряде стран Восточной Европы она на практике доказала свою состоятельность и конкурентоспособность. Дешевые долгосрочные ресурсы по немецкой модели обеспечиваются за счет замкнутого ипотечного финансового рынка, т. е. фактически благодаря системе взаимного кредитования. Все вращается вокруг специализированных кредитных учреждений — строительно-сберегательных касс (ССК). Таким образом, основана немецкая модель на банальном накоплении денег, но не в "кубышке", а в специализированной организации.

Как же выглядит немецкая модель?

Большинство собственных домов в Германии куплено или построено с помощью строительного кредита (Bausparkredit). Этот вариант в момент предоставления кредита, как правило, отличают низкие проценты по сравнению с обычным банковским кредитом, зафиксированные на весь период погашения кредита. Но Bausparkredit дадут, только если вы сперва в течение долгих лет накопили определенную сумму в стройсберкассе. Если дом или квартира нужны сейчас, придется брать кредит подороже.

Обычная схема такова. Сначала вы находите подходящий объект, затем договариваетесь о цене покупки и других условиях будущего договора о покупке (Kaufvertrag). Далее сами или через посредника находите банк или иного кредитора, готового на сходных условиях предоставить недостающую сумму. Кредитор берет на себя письменное обязательство предоставить кредит на определенных условиях. На этом этапе у вас еще нет никаких обязательств перед кредитором.5

После этого подписываете Kaufvertrag, затем - договор о кредите. После этого делается запись о залоге, и только затем кредитор предоставляет оговоренную сумму.

Большинство банков готовы были предоставить мне кредит в размере до 80% залога. При необходимости можно договориться и о 90%, иногда - о 100%. Но чем выше доля заемных средств, тем хуже условия кредитования. Наиболее выгодные условия можно получить, если величина кредита не превышает 60% стоимости заложенной недвижимости.

Банки предлагают разные схемы кредитования для покупки недвижимости или строительства дома.

Это наиболее подходящий вариант. В течение заранее оговоренного периода величина процентной ставки зафиксирована. В это время вы ежемесячно выплачиваете кредитору постоянную сумму. Эти взносы идут на покрытие текущих процентов по кредиту, а остаток - на постепенное погашение самого кредита. К концу оговоренного периода банк обязан предложить новые условия погашения оставшейся суммы. Соглашаться не обязательно: вы вправе просто погасить оставшуюся задолженность. Если для этого не хватает собственных средств, можно взять более дешевый кредит в другом банке. Подходящий вариант можно найти заранее: ведь дата окончания оговоренного периода и остаток долга известны.

В течение определенного времени вы платите только проценты по кредиту, но не выплачиваете сам кредит. Взамен - берете обязательство регулярно вносить определенный взнос в накопительное страхование жизни. В целом кредит обойдется значительно дороже. Но благодаря особенностям налогообложения параллельное финансирование может иметь смысл, если недвижимость вы собираетесь сдать внаем.

Дизажио - это разница между номинальной суммой кредита и реальной (меньшей) суммой, которую получит заемщик. Разница возникает из-за того, что часть процентов по кредиту сразу удерживается банком. Если реально вам надо 99 999 евро, а банк удерживает 10%, вам придется взять в долг 111 110 евро. Зато ваша ежемесячная выплата банку будет ниже! При равных процентной ставке и начальной скорости погашения такой кредит в конечном счете обойдется вам намного дороже обычного кредита в 99 999 евро.

Плавающая процентная ставка будет изменяться уже после того, как вы взяли кредит - в соответствии с процентами на финансовом рынке. В период снижения процентных ставок на рынке такой кредит имеет смысл, пусть даже банк снижает процентную ставку с некоторым запозданием. Но сейчас подобный кредит не слишком выгоден: рыночные проценты постоянно растут - и это только начало!

Случается, что за рубежом процентные ставки ниже, чем в зоне евро. Благодаря этому через некоторых посредников можно получить низкопроцентный инвалютный кредит. Даже с учетом вознаграждения посреднику условия кажутся выгодными. Почему бы не воспользоваться? Японская иена ведь ничем не хуже евро. В Японии даже лучше. Но в Германии ваш доход - в евро, а не в иенах. И никто не знает, как будет меняться курс обмена через год, два или пять лет. Если иена подорожает, "дешевый" кредит в иенах обойдется вам намного дороже, чем самый "грабительский" кредит в евро!

Проблема реальной стоимости кредита хорошо известна немецким заемщикам. В договоре займа - две ставки: "номинальная" (Nominalzins) и "эффективная" (EffektiverZins). В чем же разница? "Эффективные" проценты лучше отражают "цену" кредита, "номинальные" - расчетная величина. Разница между "эффективными" и "номинальными" процентами - это реальные деньги, перешедшие из вашего кармана в банк! Сравнивать кредиты надо по их "эффективным" процентам. Кредит с высокими "номинальными", но низкими "эффективными" процентами обычно выгоднее кредита с низкими "номинальными" и высокими "эффективными" процентами.