Совершенствование ипотечного кредитования в коммерческом банке (на примере СБ РФ)

Объектом кредитования является квартира на вторичном рынке в Москве и Московской области. При определении максимального размера кредита учитывается совокупный доход семьи, величина кредита составляет до 90% от стоимости квартиры.

Максимальная сумма кредита определяется платежеспособностью клиента. К рассмотрению принимаются доходы, подтвержденные официально, а также иные дополнительные доходы заемщика. Сбор за проведение кредитной сделки – 1% от суммы кредита, но не более 30 тыс руб /$1000.

КБ "Московское ипотечное агентство" предоставляет жилищные ипотечные кредиты на приобретение квартир, индивидуальных жилых домов, кредиты под залог имеющейся недвижимости, реализует специальную программу по выкупу ипотечных кредитов у российских банков. Правительство Москвы является 100-проц акционером банка.

Кредитный портфель КБ "МИА", обеспеченный залогом недвижимости, по состоянию на начало 2007 года достиг общего объема 4 млрд. 255 млн. 764 тыс. руб. В том числе банком выкуплено прав по кредитным договорам и договорам ипотеки на общую сумму 9 млн. 699 тыс. руб., предоставлено ипотечных кредитов в объеме 4 млрд. 246 млн. 065 тыс. руб.

Портфель кредитных заявок, находящихся на рассмотрении в Банке, составляет 300 млн. рублей.

На текущий момент КБ "МИА" (ОАО) не имеет на своем балансе проблемных кредитов. Все заемщики своевременно и полностью выполняют перед Банком свои обязательства, вытекающие из кредитных договоров и договоров залога недвижимого имущества.

Ситуация, сложившаяся на рынке недвижимости, свидетельствует о существовании постоянно возрастающей потребности со стороны населения в жилье. По результатам исследований, общая потребность населения РФ в жилье равна 1569,8 млн. кв. м, что при текущих ценах составляет 17767,5 млрд. руб. в стоимостном выражении. Потенциал спроса в 2007 г. оценивается в 148,6 млн. кв. м, или 1682,4 млрд. руб. в стоимостном выражении.

По состоянию на конец 2006 г. только 39% семей были удовлетворены жилищными условиями. Из 61% семей, желающих улучшить жилищные условия, 31,5% не видят никаких возможностей для решения жилищной проблемы, однако 19,8% из них готовы приобрести или построить жилье при условии получения помощи от государства (см. таблицу 2).

Таблица 2.

Удовлетворенность населения жилищными условиями в 2007 г., % от семей в среднем по стране.

Следует отметить, что реальный спрос на рынке недвижимости значительно ниже потенциального и составляет примерно 6% от потребности в жилье. Реальный спрос определяется платежеспособной потребностью в жилье, т. е. потребностью со стороны домохозяйств, которые имеют накопленные средства и текущие доходы, достаточные для приобретения жилья при текущих ценах, в том числе с привлечением кредитных ресурсов. Основными факторами, снижающими спрос, являются высокие цены на квартиры, ограниченность ресурсов, которые можно использовать для финансирования такой покупки, и сложности в получении жилищных кредитов.

Увеличение платежеспособного спроса на жилье путем развития рынка ипотечного кредитования

Основным инструментом формирования рынка доступного жилья должно стать развитие ипотечного кредитования. И здесь следует отметить целый ряд тенденций, позволяющих положительно оценить такое развитие.

Во-первых, наблюдается значительный интерес со стороны банков к кредитованию физических лиц в целом и жилищному кредитованию в частности. Данную тенденцию можно объяснить сразу несколькими факторами. Рынок кредитования корпоративных клиентов давно поделен, большие компании крайне редко готовы сменить банк, с которым налажены долгосрочные партнерские отношения, и это заставляет банки искать новые пути развития бизнеса. В то же время мы являемся свидетелями серьезного улучшения благосостояния населения страны: повышается уровень дохода, растет уверенность в завтрашнем дне, меняется менталитет. Именно поэтому сегодня люди готовы воспользоваться банковскими услугами. Объем услуг, предоставляемых физическим лицам, постоянно растет, и банки начинают иначе относиться к розничному бизнесу.

Во-вторых, в настоящее время правительство принимает ряд законодательных мер, направленных на улучшение правового поля ипотечного кредитования: устраняются противоречия между ГПК и ФЗ "Об ипотеке", упрощается процедура обращения взыскания на залог, создаются механизмы привлечения долгосрочных ресурсов пенсионных фондов, формируется правовая база для создания общенационального кредитного бюро.

Общий объем выданных в 2006 г. ипотечных кредитов оценивается примерно в 10,5 млрд. руб. в текущих ценах, темп роста при этом составил более 300%. По оценкам экспертов, такой темп сохраняется и в 2007 г. В то же время, несмотря на развитие сферы ипотечного кредитования, потенциальный спрос более чем в 10 раз превышает текущий объем выданных кредитов.

Существует и другая проблема: для более активного развития ипотечного кредитования необходимо адекватное предложение жилья.

Проведенные прогнозные оценки показали, что процесс удовлетворения спроса на жилье даже при проведении всех реформ будет ограничен объемом предложения на рынке жилья и в 2008—2010 гг. не превысит 67%.

По сути, рынок недвижимости сегодня характеризуется серьезной диспропорцией спроса и предложения.

В ситуации, когда спрос на жилье значительно превышает предложение, условия диктует продавец, а покупатель вынужден с ними соглашаться. Именно такой диспропорцией обусловлено существование следующих негативных моментов:

• отсутствие практики прозрачной процедуры расчетов между участниками сделки (в большинстве случаев стоимость квартиры, указанная в договоре, значительно ниже реальной стоимости жилья);
• использование компаниямизастройщиками различных схем оплаты прав требования, например страховых договоров, что мешает банку предоставить кредит на полную стоимость объекта недвижимости;
• дискриминация заемщика банка перед покупателем квартиры, не использующим кредитные средства: в большинстве случаев банки более тщательно проверяют юридическую чистоту квартиры, строительную документацию, собирают информацию о правообладателе (при покупке жилья на первичном рынке). Прозрачность ипотечной сделки предполагает практическую невозможность применения "серых" схем при оплате инвестиционных договоров, что также дискриминирует заемщика

Данная ситуация будет наблюдаться до тех пор, пока уровень предложения жилья не сравняется со спросом, что приведет к возникновению у продавцов реальной потребности в новых покупателях.

Таким образом, в настоящее время формирование рынка доступного жилья и развитие ипотечного кредитования возможны лишь в случае значительного увеличения объемов строительства.

Анализ существующих проблем в сфере жилищного строительства показал, что они связаны с несовершенством процедур согласования и экспертизы при реализации проекта жилищного строительства. Соответственно в первую очередь необходимо сократить время и количество организаций, участвующих в данном процессе.

По мнению строителей, одними из наиболее актуальных остаются проблема доступности источников финансирования жилищного строительства, в том числе кредитных, и проблемы, связанные с отсутствием достаточного количества земельных участков для строительства в городах, в том числе имеющих развитую инфраструктуру и с высоким уровнем налогов.

Опрос 45 крупнейших строительных компаний показал, что преодоление существующих барьеров позволит увеличить ежегодно вводимые объемы жилья на 30—40% по сравнению с прогнозами, предполагающими сохранение status quo.

В структуре предложения на первичном рынке доля готового жилья составляет всего 10%. Строительные организации заинтересованы в продаже квартир на стадии строительства, что позволяет им перенести большую часть рисков на население.

Планы банков по объему предоставления кредитов застройщикам в несколько раз меньше прогнозируемого спроса, рассчитанного по оценке представителей регионов и городов. Чтобы реализовать потенциальные возможности, банкам необходимо создать условия для гарантированного и безопасного функционирования в этой сфере экономики.

Большой разрыв между планами банков и их реальными возможностями объясняется рядом факторов, в числе которых высокие риски кредитования строительства, недостаточная прозрачность деятельности строительных компаний и др. До тех пор пока потребность в кредитовании не будет полностью покрыта предложением банков, недостаток этих ресурсов, по-видимому, станет восполняться практикой долевого участия граждан в строительстве жилья, что значительно усложняет процедуру предоставления им ипотечных кредитов.

С переходом на более совершенные схемы реализации жилья, например посредством ипотеки, которые потребуют наличия значительных кредитных ресурсов для реализации строительных проектов, возможности банковской сферы могут стать более доступными для строительных компаний.

Проведенный опрос банков показал, что предполагаемое увеличение объемов кредитования застройщиков жилья существенно меньше темпов роста кредитования населения. Так, в 2007—2008 г.г. банки планируют увеличить объемы кредитования застройщиков в среднем на 18—20%, а физических лиц — на 100%. На 2009—2011 г.г. рост кредитов застройщикам в среднем оценивается на уровне 14—17%, а в 2012—2013 г.г. он составит 5—10%. В 2013 г. банки планируют предоставить застройщикам жилья кредиты на сумму от 10,92 до 13,17 млрд. руб. в текущих ценах.

Таким образом, изменение сложившейся ситуации на первичном рынке жилья возможно в случае:

• изменения законодательства в сторону упрощения согласования и экспертизы при реализации проекта жилищного строительства;
• поощрения конкуренции и ограничения монопольной практики на строительном рынке;
• обеспечения прозрачности финансово-хозяйственной деятельности строительных компаний (в настоящее время такие компании включают в себя десятки юридических лиц, что не позволяет банкам должным образом провести анализ их финансового состояния, а, следовательно, делает невозможным финансирование строительных проектов).

В настоящее время правительство предпринимает ряд законодательных мер, направленных на упрощение процедур согласования и экспертизы при реализации проекта жилищного строительства.

Однако, хотя строительные компании все чаще обращаются за финансированием в банки, постоянно увеличивающаяся выручка от экспорта нефти обеспечивает стабильный платежеспособный спрос со стороны конечных покупателей, которые, в отличие от банков, не склонны к проведению серьезного анализа финансового состояния строительной компании и становятся долевыми участниками проектов, принимая на себя часть строительных рисков (сейчас за счет средств населения финансируется до 40% проектов на начальной стадии строительства и до 80% на завершающих этапах).

Участниками ипотечной системы являются: банки (осуществляют проверку платежеспособности заемщика), страховые компании (обязуются страховать риски, возникающие в процессе ипотечного кредитования), оценочные компании (оценивают рыночную стоимость квартиры).

Основные условия предоставления ипотечного кредита:

• кредит выдается на срок от 6 месяцев до 27 лет;
• сумма кредита - до 95% от стоимости приобретаемого жилья ;
• процентная ставка по ипотечным кредитам в рублях – от 15% годовых, в валюте – от 10% (определяется индивидуально);
• предметом залога является квартира, которая становится собственностью заемщика;
• оплата заемщиком из собственных средств в размере от 5% до 40 % от стоимости покупаемой квартиры (первоначальный денежный взнос);
• погашение кредита осуществляется ежемесячно равными платежами в течение всего срока действия кредитного договора, которые включают проценты по кредиту и часть основного долга и не превышают 30-50% среднего ежемесячного дохода заемщика;
• при определении размера кредита в качестве дохода заемщика могут учитываться заработная плата по основному месту работы, доход от работы по совместительству, доход в виде процентов по вкладам, доход от сдачи в аренду имеющейся недвижимости и др. за последние 2 года;
• предоставление заемщиком документов, позволяющих оценить его кредитоспособность (справки о доходах, составе семьи, документы об образовании, трудовом стаже, копию паспорта и т. д.).

Список документов необходимых для получения ипотечного кредита (общий список)7: