Совершенствование ипотечного кредитования в коммерческом банке (на примере СБ РФ)

По итогам 2006 года общий объем выданных ипотечных кредитов более чем в два раза превысил установленный целевой индикатор. В 2007 году он был скорректирован в сторону увеличения, и на текущий момент целевой показатель объема выданных ипотечных жилищных кредитов составляет 250 млрд. руб. Такое решение было одобрено на заседании президиума Совета при Президенте Российской Федерации по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике.

Сохранились высокие темпы прироста кредитования физических лиц за 2007 г. объем кредитов увеличился на 75,1% — до 2065,2 млрд. руб. (за 2006 г. — на 90,6%). Заметно увеличилась их доля в общем объеме предоставленных банковским сектором кредитов (с 18,5% на 1.01.2007 до 21,9% на 1.01.2008), а также в активах (с 12,1 до 14,7% соответственно).

По данным Ассоциации Российский банков (АРБ) за 2003– 2007г.г. общий объем выданных ипотечных кредитов составил более 4-х млрд. долларов США.

Рис. . Объем ипотечных кредитов за 2003-2007 г.г.

 

Одним из показателей, свидетельствующих о развитости ипотеки, является доля ипотечных кредитов в ВВП. К 2010 году правительство России планирует увеличить долю ипотечного рынка до 5% ВВП.

Активный рост числа банков, реализующих ипотечные программы, способствовал расширению рынка ипотеки в России. Общее количество банков, имеющих ипотечные программы на территории России, за год выросло в 1,5 раза. По данным АИЖК на 01 января 2008 года в России 500 банков (в 2006 году таких банков было 350). В 2007 год количество банков, имеющих в перечне своих услуг ипотечные программы в Московском регионе, увеличилось на 32,3%.

Рис.  . Количество российских банков, имеющих в перечне своих услуг в 2004-2007 гг. ипотечные программы

 

Средневзвешенная ставка по ипотечному кредиту по итогам I квартала 2007 года составила 14% - в рублях и 11% - в валюте. Причем, по стандартам ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" процентная ставка за пользование ипотечными жилищными кредитами, выданными в рублях с октября 2006 г. составляет 11%.

По данным Центрального Банка РФ показатели выданных ипотечных жилищных кредитов в I квартале 2007 г. по федеральным округам составили:

Центральный федеральный округ - 23,4 млрд. руб.; Сибирский федеральный округ - 15,5 млрд. руб.; Приволжский Федеральный округ - 15,1 млрд. руб.; Уральский федеральный округ - 11,3 млрд. руб.; Северо-Западный федеральный округ - 9,5 млрд. руб.; Южный федеральный округ - 5,03 млрд. руб.; Дальневосточный федеральный округ - 2,5 млрд. руб.

Наибольший объем выданных ипотечных жилищных кредитов в Московской области (5,2 млрд. руб.); г. Москве (12,6 млрд. руб.); г. Санкт-Петербург (5,5 млрд. руб.); Самарской области (2,4 млрд. руб.); Свердловской области (2,7 млрд. руб.); Тюменской области (5,6 млрд. руб.); Ханты-Мансийском автономном округе - Югре (3,06 млрд. руб.); Челябинской области (2,7 млрд. руб.); Алтайском крае (2,4 млрд. руб.); Красноярском крае (2,4 млрд. руб.); Новосибирской области (3,05 млрд. руб).

Наименьший объем выданных ипотечных жилищных кредитов в I квартале 2007 г. зарегистрирован в Республике Адыгее (56 млн. руб.); Карачаево-Черкесской Республике (26,5 млн. руб.); Республике Алтай (30,7 млн. руб.) - сообщили "АмурПолит.ру" в пресс-службе Министерства регионального развития Российской Федерации.

Сегодня между банком и заемщиком заработало новое звено - ипотечный брокер, роль которого успешно выполняет риэлтор. Если традиционно к риэлтору обращались для поиска квартиры и сопровождения сделки, то теперь спектр услуг этого специалиста существенно расширился.

Поскольку ипотекой занимается около 30 банков, предлагающих примерно 110 программ кредитования, заемщику удобнее с помощью риэлтора подобрать себе банк и определиться с суммой кредита для оплаты будущей квартиры. Банку же легче работать с "подготовленным" клиентом - риэлтор уже проделал существенную часть работы и собрал все необходимые для ссуды бумаги (справки, выписки и пр.).

Итак, заемщик идет в банк по рекомендации риэлтора и получает нужную сумму. Банк заинтересован в таком проверенном заемщике, а также в расширении круга своих клиентов с помощью риэлтора. Кстати, последнему тоже выгодно работать с банком, так как банк берет часть ответственности на себя, всеми силами стараясь не потерять своих денег.

Исключение одного из звеньев этой цепочки, приводит к неблагоприятным последствиям. Вот простой пример работы напрямую с банком. Предположим, вы приходите в банк, и кредитный комитет не отказывает вам в выдаче кредита. Но, за то время, пока вы оформляли документацию, могут вырасти цены, измениться ситуация на рынке, в конце концов квартира может "уйти". Хорошо если вы успели внести аванс, а если нет? Вы получите разрешение на кредит, а квартиры уже не будет. Подобных примеров много. И все они тормозят процесс улучшения ваших жилищных условий.

Обратившись с самого начала к риэлтору, у вас есть возможность зарезервировать понравившееся жилье и через некоторое время оплатить его за счет ипотечных денег. При этом, вы переезжаете в квартиру, ни о чем не беспокоясь. Поскольку у вас за спиной стоит банк, а, кроме того, - и государство: ведь программа ипотечного кредитования признана государственной.

Удачный союз трех участников рынка: заемщика, риэлтора и банка держится за счет взаимовыгодного сотрудничества. Стоимость подготовки ипотечной документации составляет в среднем $500. Это не считая риэлторского процента за проведение сделки купли-продажи, размер которой колеблется от 2% до 6% в зависимости от агентства недвижимости. Плата за проведение оценки платежеспособности заемщика банком, как правило, не превышает 1,5% от суммы кредита.

Кстати, если заемщик хочет, чтобы на всех этапах сделки его интересы представляли опытные юристы, то это обойдется ему приблизительно в $800. Такая услуга в "Корпорации МИАН" носит название "Договор гарантирования".

Так что теперь у заемщика есть выбор: он может приобрести квартиру за минимальную сумму, а может получить полный спектр услуг за соответствующие деньги. Причем, как показала практика желающих заплатить за услуги гораздо больше, нежели тех, кто хочет все сделать сам. То есть люди уже научились считать деньги, трезво оценивая свои возможности и реальность.

Некоторые банки начинают работать не с заемщиками, а с риэлторами. Это принципиально новый подход в российской практике и есть все основания предполагать, что в скором будущем такой опыт примет массовый характер. Причем, в этом случае клиенты ряда банков впервые увидят своего кредитора только в момент подписания кредитного договора. До этого все отношения будут проходить через риэлтора или ипотечного брокера.

В результате в скором будущем банки начнут оплачивать труд специалистов по недвижимости. Оценка стоимости этого труда будет проходить в результате конкурентной борьбы за лучшего риэлтора. Уже сегодня многие банки всеми силами стараются привлечь на свою сторону опытного специалиста. Среди конкурирующих фирм есть и отделения Сбербанка.

Все понимают, что если в банк придет клиент, то в результате можно будет заключить один договор (хотя в некоторых случаях после этого клиента приходят его родственники и знакомые). Но вот если придет риэлтор, то в перспективе могут быть десятки договоров. Что уж говорить о крупных многофилиальных риэлторских компаниях, обслуживающих внушительное число клиентов ежемесячно.

Помимо появляющихся схем взаимодействия, возникают и новые продукты, расширяющие область использования ипотечного кредита. Зачастую ипотека требуется для элементарного обмена. В Корпорации МИАН существует такая модель, условно называемая "Обменяй квартиру в кредит". То есть вместо проведения альтернативной сделки, сопровождающейся, как правило, нервотрепкой, вы, взяв кредит, оплачиваете новое жилье, а потом продаете свое старое и рассчитываетесь с долгами. Причем такая продажа значительно выгоднее для продавца, поскольку к моменту реализации в квартире никто не будет прописан, а свободная квартира стоит дороже.

Ряд возможностей для заемщика сегодня не рекламируется банками, поскольку их осуществление возможно только при содействии риэлтора. Например, есть шанс получить кредит без первоначального взноса или с минимальным первоначальным взносом, например 5% (бывший минимум в 30%-40% уходит в прошлое). Описать единую для всех последовательность действий в данном случае невозможно, поскольку каждый раз это частный случай, условия которого четко отражены только в конкретном кредитном договоре и зависят от финансовых возможностей должника. Но факт, что без помощи риэлтора вероятность получения такого кредита крайне мала.

Банк с удовольствием займется рассмотрением кредитной заявки и без присутствия риэлтора, но при наличии у заемщика ипотечного сертификата. Эту бумагу можно получить, также обратившись в Корпорацию МИАН. Суть документа в том, что он подтверждает готовность ряда банков прокредитовать указанное лицо для покупки конкретного жилья. С этим сертификатом человек идет в один из нескольких предложенных банков и ему не должны отказать в ссуде.

Современный отечественный рынок ипотечных кредитов активно развивается, заемные средства для приобретения недвижимости становятся более доступными. С появлением иностранных банков-кредиторов не встает вопрос о гражданстве получателя ссуды. Следовательно, в ближайшие годы количество кредитов на покупку квартир будет расти и здесь без тесного сотрудничества банковских структур и риэлторских компаний не обойтись.

КБ "МИА" (ОАО) создан в соответствии с Законом г. Москвы от 31 марта 1999г. № 11 "Об организационном и финансовом обеспечении внедрения системы ипотечного жилищного кредитования в городе Москве".

Статьей 4 указанного Закона предусмотрено, что КБ "МИА" является организатором и координатором системы ипотечного жилищного кредитования в городе Москве, на момент создания КБ "МИА" (ОАО) доля г. Москвы в уставном капитале составляет не менее 51%.

Статьей 5 Закона к основным функциям КБ "МИА" относятся разработка стандартов и правил ипотечного жилищного кредитования, обеспечение финансирования системы ипотечного жилищного кредитования, приобретение прав требования по кредитным договорам, обеспеченным залогом жилых помещений и соответствующих стандартам ипотечного жилищного кредитования, осуществление выпуска ценных бумаг, обеспеченных, в том числе, ипотечными обязательствами.

Устав КБ "МИА" (ОАО) утвержден Распоряжением Департамента Государственного и муниципального имущества г. Москвы от 26.06.2002г. № 3205-р.

Кредитная организация зарегистрирована в Центральном банке Российской Федерации (Банке России) 20 января 2000г., рег. № 3344.

Лицензия на осуществление банковских операций со средствами в рублях и иностранной валюте № 3344 получена 24 мая 2000г.

23 июня 2000г. банк внесен в общегородской реестр предприятий г. Москвы за № 002.005.892.

Уставный капитал банка при его создании составил 120 000 000 рублей. Количество размещенных обыкновенных именных акций - 2500 штук, номинальная стоимость одной обыкновенной именной акции - 48000 руб.

После регистрации второй эмиссии акций в марте 2002г. уставный капитал банка составил 456 000 000 рублей, общее количество акций - 9500 штук, собственный капитал вырос до 520 000 000 рублей.

После регистрации третьей эмиссии акций в феврале 2004г. уставный капитал банка составил 790 224 000 рублей, общее количество акций – 16 463 штуки.

В настоящее время 100% размещенных акций банка принадлежит г. Москве.

Основной целью создания Банка ставилось развитие ипотечного кредитования в Москве, в частности – создание и поддержка в городе вторичного рынка ипотечных кредитов. Банк должен был выступать в качестве организатора и координатора системы ипотечного жилищного кредитования в городе Москве.

Законодательно за КБ "МИА" (ОАО) закреплены следующие функции:

• разработка стандартов и правил ипотечного жилищного кредитования в г. Москве;
• обеспечение финансирования системы ипотечного жилищного кредитования: приобретение прав требования по кредитным договорам, обеспеченным залогом жилых помещений, и осуществление выпуска ценных бумаг, обеспеченных, в том числе, ипотечными обязательствами;
• экспертная и консультационная помощь по вопросам ипотечного жилищного кредитования, содействие банкам и иным кредитным институтам в организации практики проведения ипотечного жилищного кредитования, обучение персонала кредитных организаций правилам и стандартам ипотечного жилищного кредитования.

Стандарты предоставления ипотечных кредитов, разработанные Московским ипотечным агентством, представляют собой единообразные требования к участникам системы ипотечного жилищного кредитования, к порядку заключения и существенным условиям договоров, регулирующих отношения между участниками системы ипотечного жилищного кредитования (виды, размеры и сроки кредитов, процентные ставки за пользование ими; требования к жилым помещениям, принимаемым в залог, к соотношению стоимости залога и размера кредита и т.д.).

В области создания и поддержки в городе вторичного рынка ипотечных кредитов МИА ставит задачей создание технологии выкупа на рыночных условиях и в соответствии со Стандартами КБ "МИА" у коммерческих банков Москвы прав (требований) по договорам ипотечного кредитования с последующим размещением среди независимых инвесторов ипотечных долговых инструментов (облигаций) Банка, обеспеченных этими правами (требованиями).

Стандарты МИА одобрены Экспертным советом по развитию жилищной ипотеке в г. Москве.

КБ "Московское ипотечное агентство" (МИА) изменил условия кредитования по классической программе в конце 2006 г.

Банк принял решение о введении единой процентной ставки по ипотечному кредиту "Классический" на всех сроках кредитования до 30 лет вне зависимости от первоначального взноса. Ставка по кредиту в рублях составляет 11% годовых и в долларах – 10% годовых. Ранее ставка по программе была дифференцирована в зависимости от срока кредита.