Реконструкция жилого помещения под гостиницу

Затраты на текущий ремонт составили O&M_тор = 58 362 руб./год

Общие эксплуатационные расходы  рассчитываются по формуле 3.6.:

O&M = 107 036,28 + 2 090 400 + 142 910 + 58 362 = 2 398 708,28    руб./год

 

Итого сумма эксплуатационных расходов за год составляет 2,399 млн. руб. Эксплуатационные расходы рассчитаны на первый год, при расчете на будущие периоды необходимо учесть градиент затрат. Так как в сумме эксплуатационных затрат основную часть занимает ФОТ, то при расчете градиента следует опираться на данные о МРОТ. Согласно ФЗ «О минимальном размере оплаты труда», в среднем за последние 5 лет наблюдается рост МРОТ. Таким образом, принимается градиент эксплуатационных затрат g_OM=7%/год.

 

3.2.1.5. Затраты на капитальный ремонт

Капитальный ремонт (OH - Overhaul) - комплекс строительных и организационно-технических мероприятий, направленных на устранение физического износа сооружения, не связанный с изменением основных технико-экономических показателей здания и его функционального назначения.

По проекту реконструкции  под гостиницу-хостел предполагается произвести капитальный ремонт на пятом  году существования организации. Все затраты необходимые для этого представлены в табл. 3.6.

 

 

 

Таблица 3.6. – Затраты на капитальный ремонт хостела

№ п/п	Наименование работ	Ед. изм.	Расценка, руб./ед.	Объем работ	Стоимость, руб.
1	Замена линолеума	м2	200	40	8 000
2	Замена оконных блоков	шт	20 000	5	100 000
3	Замена входной двери	шт	55 000	1	55 000
5	Замена сантехники	шт.	7 000	2	14 000
	ИТОГО				177 000

 

Сумма затрат на капитальный ремонт в текущих  ценах составила 177 000 руб.

По формуле  сложных процентов определим  стоимость затрат в 5 году:

ОHt = OH₀ * (1+f)^t = 177 000 * (1+7%)⁵ = 248 251,66 руб./год,               (3.14)

где OH₀ – затраты на капитальный ремонт в нулевом периоде; f – инфляция, %/год; t – период проведения капитального ремонта, год.

 

2. Денежные поступления

Доход – это денежные средства или материальные ценности, получаемые в результате какой-либо деятельности за определенный период времени.

Для гостиницы-хостела  к денежным поступлениям будет относиться продажа услуги по предоставлению спальных мест и остаточная стоимость.

 

1. Операционные доходы

Операционные доходы (AR - Average revenue) – это регулярные поступления от операционной деятельности предприятия.

Ежегодные доходы (AR) определяются по формуле:

                                     AR = V_мах * Ц * К_з ,       (3.15)

где V_мах – максимальное количество предоставляемых спальных мест; Ц – цена продажи услуги, руб.; К_з – коэффициент загрузки.

Коэффициент загрузки в первый год работы принимается 40%, так как с первого года работы хостела он не будет заполнен по максимуму. С притоком клиентов, загруженность хостела увеличится и постепенно будет доведена до 90%. Это будет максимальная загруженность хостела последние 2 года работы фирмы.

Градиент  коэффициента загрузки G_кз = 10%.

Градиент  цены принимается g_ц= 7%, исходя из данных по инфляции в среднем за последние 5 лет.

Расчет операционных доходов приведен в Приложении Г.

 

2. Остаточная стоимость

Остаточная стоимость  (SV – Salvage Value) – отражает стоимость имущества, которым располагает проект на конец выбранного горизонта планирования.

По данному проекту  остаточная стоимость представляет собой сумму стоимости основных фондов (помещения) с учетом износа за период эксплуатации объекта и стоимости бизнеса.

Остаточная стоимость  рассчитывается по формуле:

                      SV = С_оф + С_б,            (3.16)

где С_оф – стоимость основных фондов, руб.; С_б – стоимость бизнеса, руб.

 

Стоимость основных фондов рассчитывается по формуле:

      С_оф = С_о*(1 – И) = 8 550 000*(1 - 0,2) = 6 840 000 руб.,                     (3.17)

где С₀ – первоначальная стоимость основных фондов (помещение хостела), И – износ основных фондов за период использования.

Стоимость бизнеса рассчитывается как капитализированная стоимость  бесконечного аннуитета по упрощенной формуле Гордона:

 
   77 474 050 руб.,       (3.18)

 

 где P_n (Profit) – прибыль за последний год (рассчитана в Приложении Д), руб.; i – ставка дисконтирования,%.

Таким образом, остаточная стоимость  гостиницы-хостела будет составлять:

SV = 6 840 000 + 77 474 050 = 84 314 050 руб.

 

3. Диаграмма денежных потоков

Диаграмма денежных потоков (Cash flow diagram) – это непрерывное движение денежных средств, которое зависит от объемов поступления будущих денег в текущей стоимости в каждом периоде времени и выплат, производимых по годам.

Такое графическое представление  помогает в понимании распределения  денежных потоков конкретного проекта.

Расчет денежных потоков  для проекта гостиницы-хостела  приведен в Приложении Д, а диаграмма денежных потоков представлена на рисунке 3.1.

Расчет денежных потоков, выполненный аналогично, для альтернативного  проекта по строительству автокомплекса  приведен в Приложении К, а диаграмма денежных потоков представлена в Приложении Л.

3. Сравнение и выбор альтернатив

Необходимо сравнить проект реконструкции под хостел и проект строительства автокомплекса, и выбрать наиболее инвестиционно привлекательный и доходный проект.

Для повышения надежности выбора лучшего инвестиционного  проекта в ситуации неопределенности, когда неизвестно, в каких условиях будет реализовываться проект, необходим вероятностный подход.

При таком подходе необходимо сопоставить предполагаемый риск по каждому из проектов с ожидаемыми PW от деятельности предприятия.

Для того чтобы принять  к инвестированию один из альтернативных проектов, выбираем параметры проектов, которые будем варьировать, а какие оставим постоянными.

1. Постоянные и варьируемые параметры проектов

Параметры проектов условно разделим на 2 группы: постоянные и варьируемые. Так как денежные потоки определены на первый год, а градиенты назначались условно и недостаточно точно, то определить значения показателей достоверно не представляется возможным.

 

1. Постоянные параметры

 

Постоянные параметры  – это параметры, которые определены наиболее точно.

К постоянным параметрам данного  проекта условно отнесены:

• начальные затраты (FC), рассчитанные с помощью «ГрандСметы»;
• ставка дисконтирования (i), рассчитанная методом кумулятивного построения с учетом ставки рефинансирования ЦБ РФ;
• горизонт планирования (N), задан;
• страховые выплаты и затраты на рекламу (PE), приняты по проекту;
• градиенты роста (g_OM, g_AR), спрогнозированные по результатам анализа инфляции за последние 5 лет;
• затраты на капитальный ремонт (OH), приняты по проекту.

 

Таблица 3.7. –  Значения постоянных параметров альтернативных проектов

Проект	FC, руб.	N, лет	I, %	PE, руб.	OHt, руб.	gOM, %	gAR, %
Реконструкция под хостел	8 806 324	10	12	130 477	177 000	7	7
Строительство автокомплекса	37 678 190	10	12	3 364 868	71 250	7	7

 

2. Варьируемые параметры

 

Варьируемые параметры –  это параметры, которые определены наименее точно и поэтому могут  изменяться в ходе реализации проекта  с определенной вероятностью. Их изменение происходит за счет внутренних и внешних факторов (инфляция, риски, экономическая ситуация страны и региона, законодательная база).

К варьируемым параметрам данного проекта отнесем:

• Эквивалентные эксплуатационные расходы (O&M_э) - их трудно спрогнозировать, так как неизвестно какой объем потребления ресурсов будет израсходован в каждом году проекта. Известен только тариф на конкретный ресурс, который также будет меняться во времени.
• Эквивалентные годовые доходы (AR_э) - это статья, которую сложнее всего спрогнозировать. Проект реконструкции под гостиницу-хостел предполагает получение доходов от продажи услуг по предоставлению спальных мест. Можно предполагать, что доходы увеличатся от возрастания количества клиентов, которые воспользуются услугами данного хостела.

Эквивалентные показатели являются значениями всех ежегодных денежных потоков (доходов и расходов) по данному проекту, которые преобразованы к настоящему моменту времени.

• Остаточная стоимость (SV), содержащая эфемерную величину стоимости бизнеса.

 

2. Уровни варьирования и распределения вероятностей

Определив варьируемые параметры  проекта по производству козырьков, распределяем их вероятности. Их значения могут колебаться в результате влияния.

Распределение вероятностей – набор возможных индивидуальных исходов с их вероятностями.

Вероятность – мера относительной частоты или повторяемости события.

Варьируемые потоки включают в себя эксплуатационные затраты (O&M); доходы от операционной деятельности (АR) и остаточную стоимость предприятия (SV).

Распределение вероятностей варьируемых параметров будет осуществляться на трех уровнях – пессимистическом, базовом (расчетном) и оптимистическом.

Для проектов принят пессимистический уровень варьирования вероятностей, так как позволяет судить о приемлемости данного проекта, несмотря на худшие прогнозы изменения переменных.

Он наиболее достоверно отражает функционирование предприятия.

    Принципы варьирования:

• наибольшая доля придается расчетному значению;
• пессимистическим ожиданиям придается доля меньше, чем расчетному, но больше чем оптимистичному;
• оптимистическим ожиданиям придается наименьшая доля.

Варьируемые параметры принимают значения на трёх уровнях с разными вероятностями, которые меньше единицы, и при этом сумма этих вероятностей должна быть равна 1. То есть параметр принимает оптимистическое, пессимистическое и расчётное значение с разными вероятностями в пределах от 0 до 1.

Определим Х независимых друг от друга переменных, случайные значения которых варьируются на Y уровнях, дают K комбинаций:

К = Y^Х = 3³ = 27     (3.19)

Для варьирования выбраны  два аннуитета с градиентом. Аннуитеты  необходимо привести к одному среднему значению, которое рассчитывается встроенной финансовой функцией в MS  Office Excel ПЛТ. Расчет эквивалентных аннуитетов приведен в Приложении М.

Уменьшение эксплуатационных расходов (O&M_э) на 12% с вероятностью 15% на верхнем уровне возможно за счет экономии ФОТ. Увеличение эксплуатационных затрат на 20% с вероятностью 35% на нижнем уровне можно объяснить ростом цена на тарифы коммунального обслуживания и подорожанием расходных материалов.

Операционные доходы (AR_э) могут увеличиться на 15% с вероятностью 15% за счет привлечения новых клиентов, повышения стоимости услуг, а на снижение доходов на 25% с вероятностью 35% могут оказать влияние понижение спроса, повышение налогов, кризисная ситуация в стране.

Остаточная стоимость  предприятия (SV) рассчитана ранее для верхнего и расчетного уровней в п.3.2.2.2. На расчетном уровне величина остаточной стоимости соответствует стоимости ОФ с вероятностью 50%. На верхнем уровне остаточная стоимость равна сумме стоимостей ОФ и бизнеса (вероятность 15%), на нижнем – нулевая остаточная стоимость (вероятность 35%).

Таблица 3.8. - Распределение вероятностей варьируемых параметров альтернативных проектов