Реконструкция жилого помещения под гостиницу

Общая эффективность учитывает  специально экономические последствия  осуществления проекта для общества в целом. Коммерческая эффективность  учитывает финансовые последствия  проекта для участников с учетом того, что он производит все затраты  и пользуется всеми результатами.

1. Ставка дисконтирования
1. Понятие ставки дисконтирования

 

При анализе экономической  эффективности инвестиционного  проекта необходимо применить ставку дисконтирования. Этот показатель очень важен, так как от его определения зависит конечная величина текущей стоимости денежного потока.

С экономической точки  зрения ставка дисконтирования —  это норма доходности на вложенный капитал, требуемая инвестором. Иначе говоря, с ее помощью можно определить сумму, которую инвестору придется заплатить сегодня за право получить предполагаемый доход в будущем. Поэтому от значения ставки дисконтирования зависит принятие ключевых решений, в том числе при выборе инвестиционного проекта.

2. Методы определения ставки дисконтирования
1. Экспертный метод

 

В рамках экспертного метода используется опыт специалистов рынка, которые являются практикующими оценщиками, имеют большой опыт работы на рынке недвижимости. Эксперты изучили  характеристики объекта и варианты анализа наиболее эффективного использования участка как свободного и наиболее эффективного использования застроенного участка.

Полученные в результате опроса значения ставки дисконта очищены  от инфляционной составляющей (получены реальные ставки). Результатом является средневзвешенное число всех ставок, полученных от экспертов.

 

2. Метод расчета  с помощью средневзвешенной стоимости  капитала (WACC)

WACC (Weight Average Cost Of Capital) – это средневзвешенная стоимость капитала, показатель используется при оценке необходимости инвестирования в различные ценные бумаги, проекты и дисконтировании ожидаемых доходов от инвестиций и измерении стоимости капитала компании.

Средневзвешенная стоимость  капитала показывает минимальный возврат  средств предприятия на вложенный в его деятельность капитал, или его рентабельность.

Экономический смысл средневзвешенной стоимости капитала состоит в  том, что организация может принимать  любые решения (в том числе  инвестиционные), если уровень их рентабельности не ниже текущего значения показателя средневзвешенной стоимости капитала. WACC характеризует стоимость капитала, авансированного в деятельность организации.

3. Кумулятивный метод

Метод кумулятивного построения (метод суммирования, кумулятивный метод) наилучшим образом учитывает различные виды рисков инвестиционных вложений, связанных с факторами общего для отрасли и экономики характера и спецификой оцениваемого предприятия.

Основное преимущество метода кумулятивного построения – в  детальном учете основных рисков, связанных с инвестированием  в конкретный бизнес.

Основная расчетная формула при определении ставки дисконтирования методом кумулятивного построения имеет вид:

(3.1)

 

где – безрисковая норма доходности (ставка рефинансирования, по данным ЦБ РФ на 18.10.2013 г. – 8,25%),

      – сумма премий за риск инвестирования.

 

Сумма премий (надбавок), компенсирующих риски, связана со следующими факторами:

‒ фактор ключевой фигуры в  руководстве, качество руководства  компании;

‒ фактор размера компании;

‒ фактор финансовой структуры;

‒ фактор товарной, территориальной  и производственной диверсификации;

‒ фактор диверсификации потребителей;

‒ фактор качества прибыли, рентабельность и прогнозируемость;

‒ фактор прочих рисков.

Безрисковое вложение средств подразумевает, что инвестор независимо ни от чего получит доход, соответствующий без рисковой ставке, определенной на момент вложения средств (на дату оценки). Считается, что без рисковое вложение приносит некоторый минимальный уровень дохода, достаточный для покрытия текущего уровня инфляции и риска, связанного с качеством инвестиционного климата в данной стране. Однако абсолютно без рисковых вложений не бывает, поэтому можно говорить лишь об относительном отсутствии риска.

В качестве безрисковой ставки дохода в мировой практике используется обычно ставка дохода по долгосрочным государственным долговым обязательствам (например, облигациям), поскольку считается, что государство является самым надежным гарантом по своим обязательствам, вероятность его банкротства практически исключается. В качестве безрисковой возможно также использование ставки по депозитам наиболее надежных банков страны.

3. Определение ставки дисконтирования

В данном курсовом проекте  применяется кумулятивный метод  определения ставки дисконтирования.

Этот метод подразумевает  оценку определенных факторов, порождающих  риск неполучения запланированных доходов.

Для определения дополнительной премии за риск инвестирования учитываются наиболее важные факторы риска, перечисленные в таблице 3.1.

 

 

Таблица 3.1. – Оценка факторов риска инвестирования в проект

Риски	Баллы
	1	2	3	4	5	6	7	Сумма
Изменение федерального и местного законодательства					1
Увеличение  числа конкурирующих предприятий			1
Ухудшение общего состояния экономики		1
Природные чрезвычайные ситуации	1
Различные проверки налоговые, пожарные, охрана труда и т.д.							1
Количество наблюдений (n)	1	1	1	0	1	0	1	5
Взвешенный итог ()	1	2	3	0	5	0	7	18

 

Расчет суммы премии за риск инвестирования по различным факторам осуществляется по формуле:

= 18 / 5 = 3,6 %                                                 (3.2.)

Тогда ставка дисконтирования  определяется по формуле 3.1.:

R = 8,25 +3,6 = 11,85 %    

Таким образом, величина ставки дисконтирования, используемая при  оценке альтернативных проектов, округленно приминается i=12%

2. Оценка денежных потоков

Финансово-хозяйственная  деятельность предприятия может быть представлена в виде денежного потока, характеризующего доходы и расходы, генерируемые данной деятельностью. Принятие решений, связанных с вложениями капитала, — важный этап в деятельности любого предприятия. Для эффективного использования привлеченных средств и получения максимальной прибыли на вложенный капитал необходим тщательный анализ будущих денежных потоков, связанных с реализацией разработанных операций, планов и проектов.

Главной задачей является выбор таких проектов и путей их реализации, которые обеспечат поток денежных средств, имеющих максимальную приведенную стоимость по сравнению с величиной требуемых капиталовложений.

1. Затраты

Затраты — размер ресурсов (для упрощения измеренный в денежной форме), использованных в процессе хозяйственной деятельности за определённый временной этап.

Виды затрат по проектам:

• Начальные затраты (FC - First Cost);
• Авансовые платежи (PE - Prepaid Expenses);
• Эксплуатационные расходы (O&M - Operation & Maintenance);
• Затраты на капитальный ремонт, расширение, модернизацию (OH – Overhaul).

 

1. Начальные затраты

 
           Начальные  затраты определяются с помощью составления сметы. Смета — документ, в котором вычисляется сумма затрат на проект, расписанная по статьям расходов (заработная плата, налоги и отчисления по заработной плате, хозяйственные расходы, приобретение комплектующих и прочее).

Расчет затрат на реконструкцию  объекта под гостиницу-хостел выполнен в программе «Гранд-Смета» и приведен в локальной смете (Приложение А), согласно которому они составили 3118,424 тыс.руб. Общая сумма необходимых затрат на открытие гостиницы, согласно укрупненной смете, составила 8806,324 тыс.руб. (Таблица 3.2)

Начальные затраты  альтернативного проекта по строительству  автокомплекса оцениваются аналогичным образом и составляют 36042,732 тыс. руб. (Приложение В)

 

 

Таблица 3.2. – Укрупненная  смета проекта гостиницы-хостела

 

№ п.п	Наименование работы	Ед. изм.	Расценка тыс. руб./ед.	Объем работ	Стоимость работ, тыс. руб.	Мат – тех ресурсы	Ед. изм	Расценка, тыс.руб.	Количество	Стоимость ресурсов, тыс.руб.	Общая стоимость, тыс.руб.
1	Регистрация организации	шт	6	1	6						6
2	Разработка бизнес-плана	комплект	20	1	20						20
3	Разработка проектной документации	комплект	180	1	180						180
4	Получение разрешительной документации	комплект	45	1	45						45
5	Покупка помещения	-				помещение	м2	26,00	190	4940	4940
6	Реконструкция						Приложение А
7	Покупка, доставка, монтаж мебели	час	1,2	3	3,6	диван	шт	12	3	36	259,6
						кресла	шт	7	5	35
						кровати	шт	8,5	14	119
						тумбочки	шт	2	7	14
						столы	шт	3	3	9
						стулья	шт	0,5	15	7,5
						шкаф	шт	9,1	5	45,5

 

 

 

 

8	Покупка, доставка, монтаж техники	час	0,8	1	0,8	компьютер	шт	15	1	15	158,3
						принтер	шт	3	1	3
						телевизор	шт	8	2	16
						холодильник	шт	15	1	15
						микроволновка	шт	3	2	6
						чайник	шт	1	2	2
						сплит-система	шт	17	4	98
						телефон	шт	0,5	2	1
						Wi-fi роутер	шт	1,5	1	1,5
9	Рекламная кампания	-	20	1	20	визитки	шт	0,02	500	5	54
						листовки	шт	0,03	500	5
						баннер	шт	12	2	24
10	Ввод в эксплуатацию	-	25	1	25	лента	шт	0,01	1	0,01	25,055
						шарики	шт	0,0015	30	0,45
						разрешение на ввод объекта в эксплуатацию	Компл.	0	1	0
	ИТОГО										8806,32