Малый бизнес в сфере ЖКХ

Опыт вовлечения субъектов малого предпринимательства в процесс функционирования и реформирования сферы ЖКХ уже доказал свою полную состоятельность.

Обеспечение благоприятных условий для вхождения и функционирования в сфере ЖКХ субъектов малого предпринимательства, безусловно, является одним из главных и необходимых условий для создания в отрасли конкурентных рыночных отношений.

Однако, несмотря на то, что максимальное вовлечение частного бизнеса и частного капитала в сферу ЖКХ благотворно сказывается на отрасли в целом, данный процесс протекает крайне медленно.

В последние годы Правительством Москвы и Правительством Российской Федерации большое внимание уделяется развитию малого и среднего бизнеса. Для поддержки развития предприятий малого и среднего бизнеса в различных отраслях экономики органами власти на федеральном и региональном уровнях разрабатываются различные программы. В целях реализации политики Правительства Москвы в вопросах развития и государственной поддержки малого предпринимательства на территории города в Москве создан Департамент науки, промышленной политики и предпринимательства города Москвы. Учитывая специфику сферы управления многоквартирными домами, подавляющее большинство организаций, занятых в данной сфере, можно отнести к указанной категории.         

 В целом малый бизнес  города Москвы является достаточно успешным, однако у него имеется ряд характерных для российского предпринимательства проблем, усугубляемых условиями крупного мегаполиса, а также последствиями мирового финансового кризиса, среди которых следует особо отметить следующие: нехватка нежилых помещений, высокие налоги, рост цен на энергоносители и сырье, проблема финансирования, недостаток квалифицированных кадров, наличие административных барьеров.         

 Вместе с тем, достижение  высоких результатов в секторе  малого предпринимательства Москвы в немалой степени связано с его поддержкой, которая осуществляется в городе на протяжении многих лет, при этом с 1994 года эта поддержка оказывается на комплексной программной основе. Ежегодно на развитие и поддержку малого предпринимательства выделяются средства из московского бюджета. Следует отметить, что актуальность мероприятий, на реализацию которых направляются эти средства, подтверждается активным участием в них представителей негосударственного сектора, который софинансирует их в объеме, как правило, в 3-4 раза превышающем бюджетное финансирование.          

Законом г. Москвы от 26 ноября 2008 г. N 60 «О поддержке и развитии малого и среднего предпринимательства в городе Москве» для поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих свою деятельность в значимых социально-экономических сферах, таких как сфера инноваций и промышленного производства, ремесленной деятельности, жилищно-коммунального хозяйства, установлены некоторые особенности.         

 Так, поддержка субъектам  малого и среднего предпринимательства в сфере жилищно-коммунального хозяйства города Москвы предоставляется органами исполнительной власти города Москвы, помимо общих мероприятий для всех сфер, в виде:

1) информирования собственников  жилых помещений о работах  и услугах, выполняемых и оказываемых субъектами малого и среднего предпринимательства в сфере жилищно-коммунального хозяйства города Москвы;

2) привлечения в установленном  порядке субъектов малого и среднего предпринимательства к осуществлению функций управления жилищным фондом, выполнения работ и оказания услуг субъектами малого и среднего предпринимательства в сфере жилищно-коммунального хозяйства города Москвы для государственных нужд;

3) повышения квалификации  сотрудников и руководителей  субъектов малого и среднего предпринимательства, разработки, издания и распространения учебно-методических пособий по тематике жилищно-коммунального хозяйства города Москвы;

4) содействия субъектам малого и среднего предпринимательства, выполняющим работы и оказывающим услуги в сфере жилищно-коммунального хозяйства города Москвы, в предоставлении оборудования на условиях договора лизинга (порядок предоставления мер государственной поддержки лизинга для субъектов малого и среднего предпринимательства определяется Правительством Москвы);

5) реализации иных мероприятий.            

Постановлением Правительства Москвы от 4 августа 2009 г. N 724-ПП утверждена Городская целевая программа развития и поддержки малого и среднего предпринимательства в городе Москве на 2010-2012 гг., в рамках реализации которой предполагается дальнейшее развитие и обеспечение деятельности Фонда содействия кредитованию малого бизнеса и микрофинансовых организаций путем предоставления им субсидий на увеличение их активов, и за счет этого рост объемов оказываемых субъектам малого и среднего предпринимательства финансовых услуг. Около 3% средств финансового обеспечения Программы направляется на имущественное, организационно-методическое и программно-коммуникационное обеспечение деятельности организаций инфраструктуры поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.          

 Особенностью данной  Программы является то, что она  максимально удовлетворяет потребности малых и средних предприятий в различных видах поддержки и услуг; новый подход дает возможность решать задачи малого и среднего предпринимательства в комплексе, сочетая различные формы поддержки и услуг.           

 Программой предусмотрены  меры, направленные на обеспечение  опережающего роста количественных и качественных показателей производственного и, в первую очередь, инновационного малого и среднего бизнеса, предпринимательской деятельности в области ЖКХ и на рынке бытовых услуг для населения, производства ремесленной продукции, а также молодежного и социально-направленного малого и среднего предпринимательства.          

 В части развития  предпринимательства в сфере оказания жилищно-коммунальных услуг для достижения целей Программы предлагается решить следующие задачи по обеспечению деятельности органов исполнительной власти по поддержке малого и среднего предпринимательства:

— информирование собственников жилых помещений о работах и услугах, выполняемых и оказываемых субъектами малого и среднего предпринимательства в сфере жилищно-коммунального хозяйства;

— привлечение в установленном порядке субъектов малого и среднего предпринимательства к осуществлению функций управления жилищным фондом, выполнения работ и оказания услуг субъектами малого и среднего предпринимательства в сфере жилищно-коммунального хозяйства для государственных нужд города Москвы            

 Для малых предприятий  приоритетных направлений деятельности, прежде всего ЖКХ, производственных, молодежных, инновационных, социально-ориентированных, сферы быта и ремесленничества, разработана широкая программа комплексных мероприятий. Для них компенсируется 75% ставки рефинансирования при сроке кредита более 3 лет, 50% — при сроке от 2 до 3 лет и 30% — от 1 до 2 лет. Фондом содействия кредитованию были увеличены объемы поручительств до 70% от суммы кредита и процентов за пользование кредитом. Гарантируемая Фондом сумма ссуды для микропредприятий была увеличена до 50 млн. руб., а для малых предприятий — до 70 млн.руб. Получила развитие система микрофинансирования — в 9 округах города открыты офисы агентства «Микрофинанс», в которых предприниматели могут в быстром беззалоговом режиме получить до 350 тыс.руб.[35].

 

 

Глава 2. Способы управления многоквартирным домом.

 

2.1 Понятие и цели управления многоквартирными домами.

 

Многоквартирный дом - это совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

В материальном плане многоквартирный дом находит свое выражение в виде непосредственно здания. В составе здания выделяют следующие элементы:

1. Конструктивные элементы здания - части здания, представляющие собой строительные конструкции (ограждающие несущие и ненесущие конструкции, фундамент, крыша, перекрытия, стены и пр.).

2. Помещения жилые и нежилые. Жилые помещения - это, по сути, определенные объемы между строительными конструкциями, предназначенные для постоянного проживания граждан (квартиры).

Так, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). К жилым помещениям относится жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.

Нежилыми помещениями являются помещения в многоквартирном доме (объемы между строительными конструкциями), предназначенные для осуществления разрешенных видов деятельности (офисы, магазины, аптеки, поликлиники и другие помещения).

3. Помещения, не являющиеся  частями жилых и нежилых помещений, все остальные помещения (объемы между строительными конструкциями), не относящиеся к квартирам и нежилым помещениям. К таким помещениям относятся, например, коридоры, чердаки, подвалы, лифтовые шахты.

4. Инженерные сети и  оборудование здания - коммуникации  и оборудование, расположенные в доме и предназначенные для предоставления жилищно-коммунальных услуг. Условно говоря, это трубы, бойлерные установки, мусоропровод, лифтовое оборудование и т.п.

Следует отметить, что жилые и нежилые помещения в дальнейшем не будут рассматриваться как объект управления в рамках многоквартирного дома по следующим причинам:

1) в отношении управления  такими помещениями решение принимает их собственник;

2) в отношении всех  остальных элементов решения  по вопросам управления принимаются на общем собрании собственников помещений.

Следовательно, под объектом управления в рамках многоквартирного дома мы будем понимать: управление помещениями, не являющиеся частями жилых и нежилых помещений и управление инженерными сетями и оборудованием здания.

Для того чтобы дать определение понятию «управление многоквартирным жилым домом», необходимо выделить его признаки.

Признаки управления многоквартирным домом:

Деятельность. Управление - это всегда процесс, растянутый во времени. Временные рамки управления конкретным многоквартирным домом зависят от жизненного цикла дома - с момента его постройки и до момента сноса.

Объект. Вектор любого управления направлен на какой-либо объект.

По объекту управления выделяют формы управления многоквартирным домом:

- управление жилищным фондом - это деятельность по управлению всеми помещениями (квартирами, комнатами), находящимися в собственности одного лица;

- управление общим имуществом в доме - осуществляется собственниками помещений в доме, либо лицом, привлеченным собственниками.

Субъект. Субъект управления - лицо, группа лиц, специально созданный орган или общество в целом, которые воздействуют на управляемый объект в целях обеспечения его функционирования и движения к заданной цели.

Субъект управления:

- осуществляет управленческую  и организационную работу;

- принимает решения;

- обеспечивает достижение  поставленных целей.

При управлении многоквартирным домом, субъектом управления являются собственники помещений в многоквартирном доме (первичный субъект), или лица, привлеченные ими для управления домом (опосредованный субъект). В некоторых случаях субъектом управления многоквартирным домом могут быть органы местного самоуправления (в случае, если собственники сами не выбирают способ управления домом, за них управляющую компанию выбирают органы местного самоуправления)[1, ст.161].

Целенаправленность. Любая деятельность по управлению имеет определенные цели и задачи. Так, управление многоквартирным домом осуществляется в целях обеспечения:

- благоприятных и безопасных  условий проживания граждан;

- надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме;

- решения вопросов пользования  общим имуществом;

- предоставления коммунальных  услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Согласованность и единство. Управление многоквартирным домом, жилые и нежилые помещения в котором принадлежат различным собственникам, может осуществляться только на основе единых условий, согласованных ими. Собственники могут вырабатывать эти условия сами или делегировать свои права по их формированию, уполномоченному ими лицу, которое и будет представлять интересы всех собственников при выборе и заключении договоров с управляющими компаниями.

Таким образом, управление многоквартирным жилым домом - это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

 

2.2. Создание органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами.

 

Собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют управление многоквартирным жилым домом при минимальном вмешательстве органов власти.

В России происходит становление собственника, понимание им своей роли в управлении недвижимостью, увеличении ее стоимости и рыночной привлекательности.

Для этого в целях создания условий для эффективного управления многоквартирными домами органы местного самоуправления: