Малый бизнес в сфере ЖКХ

- организация по эксплуатации  жилищного фонда - специализированная компания по оказанию многоквартирным домам таких жилищно-коммунальных услуг, как: содержание мест общего пользования, придомовой территории, инженерных сетей, лифтов; вывоз мусора;

- строительная компания - организация по проведению ремонтно-строительных  и монтажных работ (выполняет  кровельные работы по мягкой  и жесткой кровле, монтаж вентиляционного оборудования и строительство мансард).

Работа управляющей компании по управлению многоквартирным домом, в отличие от первых двух способов, строится на профессиональной основе. Но и у данного метода есть свои недостатки.

На российском рынке управления жильем практически нет никакой конкуренции, особенно в маленьких городах и посёлках. Он плотно оккупирован абсолютно аморфными, с точки зрения бизнеса, структурами, созданными ещё во времена плановой экономики. Если фирма получает деньги вне зависимости от проделанного объема работы, то и делать она ничего не будет. Тем более, когда у потребителей услуги нет возможности выбрать альтернативного поставщика.

Следующей проблемой является неосведомленность граждан и отсутствия мощной рекламной поддержки со стороны государства. Собственники просто не успели сделать свой выбор. А это привело к тому, что функции управления многоквартирными домами между управляющими компаниями распределялись муниципальными органами власти.

Отсутствие государственной рекламы вполне объяснимо. Ведь переход к частному управлению подразумевает отмирание такой структуры, как ДЕЗ, которая является активными противниками нововведений. Данные структуры сильно коррумпированы. Часть платежей поступающих от собственников можно смело пустить на «другие» цели.

К примеру, существуют пробелы в законодательстве, оно никак не регулирует вопрос о переводе средств, которые накапливались для проведения капитального ремонта, со счёта одной управляющей компании на счёт другой при переходе в её управление многоквартирного дома.

Да и о самих управляющих организациях мало что известно, они не активны на рынке информации, не рекламируют себя.

Впрочем, одних вложений в собственное имя на сегодняшний день явно недостаточно. Сперва следует провести мощную пиар-поддержку самой услуги, о которой мало кто знает. И только после того, как отношение большинства граждан к частным управляющим компаниям изменится с нынешнего скептического и пренебрежительного («раз бизнес, значит, воровать будут») на хотя бы нейтральное, можно будет продвигать собственный брэнд.

Другая проблема - низкая доходность управления массовым жильем. Именно в этом сегменте просматривается ниша для небольших управляющих компаний.

Эксплуатация недорогого жилья не является доходным бизнесом вследствие своей низкой рентабельности. Привлекательной же работа на рынке жилья эконом класса станет только при эксплуатации большого количества объектов: чем больше будет зданий в управлении, тем прибыльнее станет сам бизнес.

Есть и другие проблемы - большое число неплательщиков. Лишь 65% жильцов в России своевременно и регулярно оплачивает коммунальные услуги.

Изношенность инженерных систем в старых зданиях, а большинство домов в нашей стране возведены в советское время. Для управляющих организаций интересны новостройки - дома с невысокой степенью износа.

 

Сравнительный анализ способов управления многоквартирными домами

Способ управления	Непосредственное управление			Товарищество собственников жилья	Управляющая организация
Форма управления	Самостоятельное решение всех вопросов			Выбор организаций, предоставляющих коммунальные услуги, осуществляющих ремонт и содержание дома	Профессиональное управление
Заключение договоров с организациями – поставщиками ЖКУ	Договоры на коммунальные услуги заключаются с каждым собственником помещения отдельно			Заключаются ТСЖ, ЖСК с организациями – поставщиками ЖКУ	Заключаются управляющими организациями с поставщиками ЖКУ
Заключение договора управления многоквартирным домом	Заключения договора не требуется			Заключение договоров не обязательно, так как функции по управлению домом прописаны в Уставе ТСЖ и протоколе собрания	Заключается с каждым собственником отдельно
Издержки на содержание юридического лица	Отсутствуют издержки на содержание юридического лица созданного для управления			Издержки на содержание Правления ТСЖ Возможно покрытие за счёт прибыли	Выбор УО, предоставляющей услуги по ценам, удовлетворяющим интересы собственников
Обучение персонала	Может потребоваться, если собственники выберут из своего состава представителя по доверенности для ведения дел.	Имеет место, если в органы управления выбраны лица – не профессионалы в области управления многоквартирным домом.				Не предполагается, так как управляющие компании работают на профессиональной основе.
Защита прав и законных интересов собственников помещений в доме	Собственники помещений в доме сами осуществляют защиту своих прав и законных интересов лично, либо через представителей.	Если функция защиты прав и законных интересов собственников прописана в уставе ТСЖ				Если функция защиты прав и законных интересов собственников помещений в доме прописана в договоре управления
Контроль за распределением денежных средств	Нет коллективной ответственности, каждый сам отвечает за свои платежи	Возможность управления денежными средствами и контроля за их движением				Трудно отслеживать, возможность только когда нанято ТСЖ
Оплата ЖКУ	Собственники самостоятельно оплачивают ЖК услуги непосредственно организациям- поставщикам	Расчет за коммунальные услуги идет со всего дома				Собственники вносят обязательные платежи, из которых идут отчисления на оплату ЖКУ
Накопление средств на капитальный и текущий ремонт	Не решен вопрос о накоплении денежных средств на содержание и ремонт жилого помещения, содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества		Средства на текущий и капитальный ремонт отчисляются на специальный счёт				Собственники вносят обязательные платежи, из которых идут отчисления на счета для текущего и капитального ремонта дома

 

Таблица № 4 Сравнительный анализ способов управления многоквартирными домами.

 

Таким образом, все из представленных выше способов обладают определёнными преимуществами и недостатками.

Непосредственное управление подходит, для домов имеющих не более 20 квартир или нескольких домов расположенных в частном секторе.

Плюсом управления многоквартирным домом управляющей организацией является конкуренция среди управляющих компаний позволяет собственникам выбирать варианты «подешевле» - соотносимые с запросами жильцов, но при этом отсутствует возможность контроля поступающих средств на счет управляющей организации. Имеются трудности с выявлением нецелевых расходов.

По-моему мнению, управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья наиболее эффективно в современных условиях, имея ряд преимуществ.

Одно из них - это контроль собственников жилья за деятельностью ТСЖ, через общие собрания собственников и отчёты правления и председателя товарищества. Да и само правление ТСЖ - это граждане, которые проживают в том же доме, они напрямую заинтересованы в благоустройстве управляемого объекта.

Другое заключается в том, что ТСЖ, для управления домом могут нанять управляющую компанию и влиять на принимаемые ею решения, в отличии от жильцов, которые состоят в непосредственных договорных отношениях с ней.

Кроме того, ТСЖ может заниматься прибыльной деятельностью (сдача в аренду рекламных площадей на стенах дома и пустующих помещений общей собственности), а полученные средства направлять на ремонт и благоустройство дома.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение.

 

В ходе работы мы выяснили, что малый бизнес в ЖКХ имеет свои отличительные черты по сравнению с малым предпринимательством в целом, рассмотрели специфику этой отрасли. Особенности ЖКХ обусловлены, прежде всего, наличием большой доли муниципальной собственности и социальной направленностью деятельности всех субъектов отрасли ЖКХ.

На сегодняшний день такая сфера бизнеса как ЖКХ это самая стабильная отрасль экономики. На нее не оказывают особого влияния экономические кризисы, ведь услуги, оказываемые в данной сфере деятельности, востребованы всегда. Все чаще заходит речь о необходимости активного участия в жилищно-коммунальной отрасли представителей малого и среднего бизнеса. Участи бизнеса позволит решить массу проблем в этой отрасли, ведь каждое предприятие направленно на получении прибыли, а значит, не будет задержек и проволочек в решении возникающих у населения проблем.

Весь рынок ЖКХ можно разделить на два основных направления, это коммунальные и жилищные услуги. Конечно, коммунальные услуги не должны оказаться в руках малого и среднего бизнеса, а вот жилищные услуги это как раз их поле деятельности.

Техническое обслуживание квартир, обеспечение бесперебойной работы лифтов, текущий и капитальный ремонт домов, вывоз мусора и многое другое, способно принести значительную прибыль и потому является интересным для свободных предпринимателей. К тому же для желающих войти в сферу ЖКХ властями создаются все условия, и именно власти зачастую выступают постоянными заказчиками. Так рынок ЖКХ выходит на совершенно новый качественный уровень обслуживания. Однако не стоит думать, что сфера ЖКХ является совсем неосвоенной, здесь существует очень жесткая конкуренция и все компании по оказания услуг это крупные и хорошо зарекомендовавшие себя участники рынка.

Так же были рассмотрены способы управления многоквартирными домами. Мы узнали что, управление многоквартирным домом — это деятельность по обеспечению благоприятных и безопасных условий проживания; надлежащему содержанию дома и земельного участка, на котором расположен дом и связанные с ним объекты недвижимости; своевременному ремонту общего имущества многоквартирного дома и расположенных на земельном участке объектов; решению вопросов владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения указанным имуществом; предоставлению коммунальных услуг.

Государство предоставляет собственникам жилья право по выбору способа управления и тем самым принять участие в реформировании жилищно-коммунального хозяйства. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья; управление управляющей организацией. Каждый способ управления имеет свои преимущества и недостатки.

Так, например непосредственное управление подходит для домов имеющих маленькое количество квартир либо нескольких домов расположенных в частном секторе. Управление управляющей организацией осуществляется на профессиональной основе, но собственники помещений лишены возможности контроля за деятельностью управляющей организации и влияния на неё. В управление ТСЖ, ЖСК, ЖК оптимизируются платежи и вносятся на расчетный счет ТСЖ/кооператива, а потому собственники не только могут экономить, но и контролировать поступление средств, их расходование и использование на нужды дома, но при этом низкая осведомленность и профессиональная некомпетентность самого правления ТСЖ.

На сегодняшний день нет универсального и  максимально эффективного способа управления многоквартирным домом, как и нет единственно верной модели управления имуществом многоквартирного дома. В связи с этим собственникам помещений предоставляется право выбора способа управления многоквартирного дома относительно их целей и пожеланий.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список используемой литературы.

1. Жилищный кодекс Российской Федерации.
2. Конституция Российской Федерации.
3. Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».
4. Постановление Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом».
5. Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».
6. Федеральный закон 11 октября 2002 г. № 318-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях».
7. Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» от 21 июля 2007 г.
8. Эффективное управление жилым домом : практическое руководство / Под общ. ред. В. Н. Субботина. — М. : Эксмо, 2008 г.
9. ЖКХ: права потребителей в сфере коммунального хозяйства / Сост. Устинова А.В. Издательство: ПРОСПЕКТ, 2013 г.
10. Первая полная энциклопедия ЖКХ / О.М. Шефель Издательство: ИЗД-ВО "АСТРЕЛЬ" ООО, 2012 г.
11. Правила оказания услуг ЖКХ /  Михаил Викторович Васильев Издательство: МФПА, 2011 г.
12. Реструктуризация сферы услуг ЖКХ / А. Р. Иванов Издательство: Альпина Паблишер, 2013 г.
13. Стандарты управления многоквартирным домом в сфере ЖКХ / В. Гассуль Издательство: Феникс, 2013 г.
14. Теория, практика и развитие коммерческой концессии в ЖКХ / О.Б. Скрипник Издательство: Финансы и статистика, 2013 г.
15. Управление капитальным ремонтом многоквартирного дома в системе ЖКХ / В.А. Гассуль Издательство: Феникс, РнД, 2013 г.
16. Управляющая организация в сфере ЖКХ / С.А. Атаманенко Издательство: Феникс, РнД, 2012 г.
17. Я - собственник жилья! ТСЖ, ЖКХ, самоуправление / А. Гусев Издательство: Феникс, РнД , 2011 г.
18. Многоквартирный жилой дом: инструкция для собственника / Наталья Михайловна Бирюкова Издательство: Сибирское университетское издательство, 2007 г.
19. Эффективное управление жилым домом / Виталий Субботин Издательство: Вершина, 2008 г.
20. Управление многоквартирным домом / Михаил Юрьевич Тихомиров Издательство: Изд-во Тихомирова М. Ю., 2013 г.
21. Общее имущество в многоквартирном доме / Михаил Юрьевич Тихомиров Издательство: Тихомиров М. Ю., 2013 г.
22. Управление общим имуществом в многоквартирном доме: проблемы и решения / Ирина Владимировна Маркова Издательство: Деловой двор   , 2010 г.
23. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме / Издательство: РИД ГРУПП ООО Москва, 2011 г.
24. 300 вопросов и ответов для собственника жилого помещения в многоквартирном доме / Сергей Александрович Атаманенко Издательство: Феникс  , 2010 г.
25. Василенко И.А. Государственное и муниципальное управление: учебное пособие / И.А. Василенко. – М.: Гардарики, 2006 г..
26. Ермолаева Е.В. Управляющая организация - исполнитель коммунальных услуг /Е.В. Ермолаева. - Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение. – 2008 г.
27. Козырева С.Н. Коммунальные услуги в учете управляющей организации / С.Н. Козырева. - Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение. 2008 г.
28. Макаров Г.П. Реализация прав граждан на жилые помещения. (Ответы на вопросы) /Г.П. Макаров. - Гражданин и право. – 2007 г.
29. Тимофеева К.В. Товарищество собственников жилья. - Питер, 2007 г.
30. Шешко Г.Ф., Вишнякова А.В. Справочник по жилищным вопросам. - Юридическая фирма "Контракт": ИНФРА-М, 2008 г.
31. Цицин К. Перспективы развития ЖКХ/ К. Цицин. – Проблемы теории и практики управления. – 2009 г..
32. http://www.gks.ru/ Федеральная служба государственной статистики.
33. http://housing.mos.ru/ Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.
34. http://www.comhoz.ru/ Малый бизнес в ЖКХ.
35. http://www.center-kgh.ru/ Центр реформы в ЖКХ.
36. http://www.damu.kz/660 Фонд развития предпринимательства.
37. http://www.fondgkh.ru/ Государственная корпорация-фонд содействия реформированию ЖКХ.
38. Журнал - Жилищное строительство.
39. Журнал - Семейное и жилищное право.
40. Журнал - Экономика и предпринимательство.