Проблемы реализации ипотечного жилищного кредитования в Тверской области и пути их решения

Инвестиционно-финансовая деятельность и современная экономика невозможна без участия ссудного капитала. В наибольшей степени на кредитных взаимоотношениях строятся капиталоемкие отрасли и виды деятельности, такие как строительство. Поэтому существование в финансово-экономической системе общества стабильно функционирующей подсистемы кредитования строительной индустрии является одним из наиболее значимых показателей развития. В свою очередь, надежность и работоспособность любых рыночных моделей перераспределения финансовых средств в значительной мере зависит от степени рискованности кредитных операций, неизбежно возрастая с увеличением сроков кредитования. Рискованность кредитных операций может быть снижена путем только создания надежных механизмов обеспечения возвратности кредитов. В этом качестве часто выступает залог недвижимого имущества, называемый также ипотекой [См.:23,98].

Определению понятия ипотечного кредита логически предшествует раскрытие сущности ипотеки. В.И. Даль в «Толковом словаре живого великорусского языка» определяет ипотеку как «залог, поручительство, залогом обеспеченное». По своей сути понятие «ипотека» близко к понятию «залог». Залог служит средством обеспечения исполнения обязательства заемщиком перед кредитором. При не возврате в установленный срок суммы заимодатель может компенсировать неоплаченный долг средствами, полученными от реализации заложенного имущества.

По свидетельству историков, название «ипотека» впервые появилось в Греции, в начале VI века до нашей эры и было связано с обеспечением ответственности должника кредитору определенными земельными владениями. Для этого при оформлении обязательства на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в поименованной сумме. На таком столбе, получившем название ипотеки, отмечались все поступающие долги собственника земли. Позже для этой цели появились особые книги, называвшиеся ипотечными. Благодаря применению даже первоначальных форм ипотеки уже в древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая беспрепятственно каждому заинтересованному лицу удостовериться в состоянии известной земельной собственности.

При наличии ипотечной системы, позволяющей четко установить достоверность прав владельцев на определенную недвижимость, создаются условия для надежного предоставления им долгосрочного кредита под залог этой недвижимости. Право кредитора распорядиться по своему усмотрению недвижимостью заемщика, в случае невыполнения им обязательств по возврату ссуд, является лучшей гарантией обеспеченности кредита и исключительным свойством ипотеки. Это преимущество ипотечного кредита выгодно отличает его от других видов долгосрочного кредита: ипотечный порядок, обеспечивающий сохранность заложенного имущества и стабильность его цены, создает банку-кредитору экономическую базу для долговременного отвлечения кредитных ресурсов без основательных опасений возврата ссуд заемщиками. Ипотечный порядок благоприятен и для ссудополучателей. Стремясь к приобретению права выкупа заложенной недвижимости, они принимают все меры к погашению кредита, укрепляя в результате свою платежеспособность и финансовое состояние.

Ипотека  – это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости.

Ипотечное кредитование – это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.

В соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 года № 102-ФЗ ипотечный кредит предоставляется банками на территории Российской Федерации юридическим и физическим лицам на строительство (реконструкцию) жилья, обустройство земельных участков, а также на приобретение жилья при условии залога недвижимого имущества [См.:5].

Ипотечное кредитование – один из основных элементов современной рыночной экономики, получившее в настоящее время бурное развитие. Являясь важнейшим фактором экономического развития и сложным, финансовым инструментом, оно оказывает – через привлечение средств в промышленное и жилищное строительство – стимулирующее воздействие на широкий диапазон смежных отраслей и экономику в целом.

В современных условиях повышается значение ипотеки для социального развития общества. Жилищное ипотечное кредитование способствует обеспечению граждан доступной частной жилой собственностью, являясь мощным фактором формирования среднего класса общества.

Россия в настоящее время остро нуждается в создании финансово-экономических механизмов обеспечения инвестиционного процесса, адаптированных к реалиям экономики переходного периода (инфляция, нестабильность основных макроэкономических показателей, неразвитость банковской системы, слабость частного капитала и отсутствие крупных институциональных инвесторов). Ипотечное кредитование, во всех странах мира выполняющее значение одного из важнейших двигателей инвестиционной деятельности, послужит решению проблемы недоинвестированности экономики. Дополнительными стимулами для создания действенной системы ипотечного кредитования являются, с одной стороны, высокая социальная значимость кредитования строительства жилья для населения, а с другой – стремление вовлечь в этот процесс средства самого населения. Российский рынок ипотечного жилищного кредитования находится на стадии становления и понятия «ипотека», «закладная» еще не стали привычными для большинства россиян [См.:23,100].

В утвержденной распоряжением Правительства Российской Федерации от 17.11.2008 № 1662-р Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года ставятся задачи по обеспечению населения доступным и качественным жильем, реализации программ по предоставлению доступного семейного жилья. Решение задач возможно при создании условий, при которых граждане смогут самостоятельно решать свои жилищные вопросы, в частности с помощью различных ипотечных программ.

1.2 Особенности ипотечного кредитования

Важное место в системе нормативных правовых актов об ипотеке занимает Федеральный закон «Об ипотеке» от 16.07.1998 года № 102-ФЗ.

Данный закон значительно расширяет возможность использования ипотеки в качестве средства обеспечения кредита:

- в  законе регламентированы обязанности  залогодателя по обеспечению  сохранности заложенного имущества  в течение действия договора  ипотеки (его содержанию, ремонту, охране, страхованию, защите от притязаний  третьих лиц и т. п.);

- в  связи с долгосрочностью ипотечного кредитования предусмотрены последствия для различных случаев возможного перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам (его отчуждения, конфискации, реквизиции, перехода в результате реорганизации юридического лица, наследования и др.) или обременения правами третьих лиц;

- изменен  порядок реализации заложенного  имущества, на которое обращено  взыскание кредитором, допускается  его продажа не только с  публичных торгов, но и с аукциона  или по конкурсу, а также приобретение самим залогодержателем.

Особую роль, особенно на начальном этапе создания системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования населения призвано играть государство. Государство определяет концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования:

- формирует  правовую базу для надежного  и эффективного функционирования  системы ипотечного кредитования;

- создает  механизм социальной защиты заемщиков;

- проводит  налоговую политику, стимулирующую  участников (рынка ипотечного кредитования;

- создает  необходимые институты для организации  рынка и участвует в управлении  ими.

Операции по ипотечному кредитованию формируются в отдельную экономическую категорию – ипотечный рынок. От других рынков его отличает:

- долгосрочность  выдаваемых кредитов (от 5 до 30 лет);

- обеспечение  кредитов недвижимым имуществом, чаще всего - жильем, приобретаемым на кредитные средства;

- более низкие процентные ставки по ипотечным кредитам;

- низкая  доходность и высокая надежность  ипотечных ценных бумаг;

- наличие  государственного контроля за операциями и государственной поддержки заемщиков и кредитных организаций.

Ипотечное кредитование осуществляется на специфическом рынке, представленном множеством участников, систем и механизмов кредитования. Действуют на ипотечном рынке, с одной стороны, заемщики, желающие приобрести на кредитные средства жилье; с другой стороны, банки и другие кредитные учреждения, которые выдают ипотечные кредиты и тем самым расширяют спектр предлагаемых услуг. Кроме того, к участникам рынка долгосрочного ипотечного кредитования относятся продавцы жилья (физические и юридические лица), органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, страховые компании, оценщики, агентства недвижимости, нотариусы, органы опеки и попечительства.

Финансовые средства, привлекаемые для ипотечного кредитования, тоже имеют свои особенности. Для осуществления операций по ипотеке необходимы такие объемы денежных средств, чтобы их хватало надолго, ведь ипотечные кредиты выдаются на 10 и более лет.

Ресурсами для ипотеки служат, во-первых, депозиты населения и предприятий на счетах банков (это могут быть либо депозиты в коммерческих банках, либо накопительные счета в специализированных ипотечных банках и строительных сберегательных кассах). А во-вторых, так называемые «оптовые» источники — в основном средства пенсионных, страховых и других крупных фондов. Следует отметить, что именно «оптовые» источники являются наиболее предпочтительными для осуществления ипотечных операций. В частности, пенсионные фонды не обязаны выплачивать доходы по вкладам работников до момента выхода их на пенсию, т.е. 30 и более лет, а лишь обеспечивают их фиксированным процентом. Поэтому с целью сохранности они могут быть направлены на приобретение надежных ипотечных ценных бумаг.

Когда сравнивают условия предоставления различных ипотечных кредитов, обычно обращают внимание на: допустимый размер кредита, срок кредитования, условия погашения кредита, размер процентной ставки, размер регулярного платежа.

Если предлагается высокая процентная ставка по кредиту, то регулярные платежи будут выше и, следовательно, ниже будет число заемщиков. С другой стороны, если процентная ставка будет ниже существующего процента инфляции, для развития ипотечного кредитования придется постоянно использовать средства из государственного бюджета, чтобы компенсировать банкам возможные потери от инфляции. А поскольку возможности государственной финансовой поддержки сильно ограничены, вряд ли удастся только с помощью искусственного занижения процентных ставок увеличить масштабы ипотечного рынка.

Максимальные сроки кредитования напрямую зависят от того, насколько стабильной и предсказуемой оценивают банки ситуацию в стране.

Допустимый размер кредита рассчитывается исходя из размера дохода будущего заемщика. Размер регулярного платежа также зависит от дохода заемщика. Но него еще влияет и срок кредитования: чем он дольше, чем меньший размер дохода необходим для выдачи одинакового по размеру кредита, т.к. количество платежей по кредиту будет выше, соответственно размеры платежей ниже.

Условия погашения кредита – это, по сути, применяемый банком вид ипотечного кредита: с фиксированной или переменной ставкой процента, с аннуитетными (равновеликими) платежами или меняющимися от начала к концу срока кредитования.

В истории развития ипотеки выделяют две основные модели рынка ипотечного кредитования.

Первая модель получила название «двухуровневой» и применяется в англо-американских странах. Суть двухуровневой системы состоит в том, что ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке (рынок, где предоставляются кредиты под залог недвижимости), переуступаются специально созданным агентствам. В зависимости от обстоятельств эти агентства вправе распорядиться полученными ипотечными кредитами так:

- переуступить их вторичным инвесторам;

- сформировать  из единообразных ипотечных кредитов  пулы и продать вторичным инвесторам  такие неделимые пулы ипотек  или же права участия (доли) в  подобных пулах;

- выпустить  и разместить ипотечные ценные  бумаги.

Вторая, одноуровневая модель рынка ипотечного кредитования получила свое распространение в Европе и заключается в том, что банк, выдавший ипотечный кредит, самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа – закладных листов. Выпуск и обращение закладных листов регулируется специальным законодательством. Это регулирование отличается от регулирования выпуска облигаций.

Деятельность эмитентов закладных листов, как правило, законодательно ограничена выдачей ипотечных кредитов и иными операциями, которые характеризуются невысокой степенью риска. Выпускать ценные бумаги, именуемые «закладной лист», не может ни один другой эмитент, кроме тех, которые указаны в законе [См.:26,293].

Рассмотрим особенности жилищного ипотечного кредитования.

В настоящее коммерческие банки России могут предоставлять три вида жилищных ипотечных кредитов:

1) краткосрочный  или долгосрочный кредит, предоставляемый  заемщикам на приобретение и  обустройство земли под предстоящее  строительство – земельный кредит;

2) краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию) жилья, предоставляемый для финансирования строительных работ – строительный кредит;

3) долгосрочный  кредит для приобретения жилья  – кредит на приобретение жилья.

Жилищное кредитование осуществляется при соблюдении основных принципов кредитования: целевого использования, обеспеченности, срочности. Сумма выдаваемого банком кредита не должна, как правило, превышать 70 % стоимости  приобретения и обустройства земли, строительства (реконструкции) или стоимости приобретаемого жилья, зафиксированной в закладной, при условии вложения заемщиком недостающих средств (собственных или полученных в виде субсидий из бюджетов) в размере не менее 30 % стоимости кредитуемого объекта.