Проблемы реализации ипотечного жилищного кредитования в Тверской области и пути их решения

Кредитные условия жилищного кредитования устанавливаются банком по согласованию с заемщиком. При этом возможно использование плавающей процентной ставки, индексирование суммы основного долга, отсрочка платежей заемщика.

Основной формой обеспечения возврата жилищного ипотечного кредита является ипотека:

- залог  готового индивидуального жилья  вместе с земельным участком, на котором оно находится;

- залог  земельного участка под строительство  жилого объекта;

- залог  объекта незавершенного жилищного  строительства вместе с земельным  участком;

- залог приватизированной квартиры в многоквартирном доме.

Предметом залога могут быть перечисленные выше объекты недвижимого имущества при условии предоставления заемщиком документов, подтверждающих его право собственности на эти объекты. В качестве гарантии (поручительства) погашения предоставляемых банками жилищных кредитов для физических лиц предусматривается использование поручительств одного или более граждан, страховой компании и других юридических лиц.   

Заложенное имущество подлежит обязательному страхованию от рисков утраты и повреждения в размерах, покрывающих возможные убытки банка при наступлении страхового случая и неисполнения заемщиком обязательств перед банком. Страховой полис должен содержать специальное заявление страховой компании, в котором признаются интересы банка в данном имуществе и его право на инкассирование страховой суммы в соответствии с условиями договора залога. В страховом полисе должна быть статья, устанавливающая изменение условий страхования в связи с увеличением цены застрахованного имущества в соответствии с учетом инфляции [См.:21,399].

 

1.3 Практика государственного регулирования  и субсидирования ипотечного  кредитования

 

Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России на современном этапе  - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

С развитием ипотечного кредитования государственное бюджетное финансирование должно быть направлено на непосредственную поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия, в форме предоставления им целевых адресных безвозмездных субсидий на приобретение жилья.

Этим достигается обеспечение функционирования взаимно дополняющих друг друга рыночных механизмов решения жилищных проблем граждан и механизмов социальной поддержки.

Определяя основные направления и подходы к созданию эффективного рыночного механизма жилищного финансирования, позволяющего обеспечить комплексное решение жилищной проблемы, выделяют следующие основные взаимосвязанные блоки:

- долгосрочное  ипотечное жилищное кредитование населения;

- кредитование  жилищного строительства;

- государственная  бюджетная поддержка приобретения  жилья населением (система целевых  адресных субсидий, социальных выплат).

Особую актуальность на современном этапе приобретает государственная поддержка и субсидирование жилищных ипотечных кредитов населения. Это связано с тем, что в сложившихся условиях одной из главных задач является формирование платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жилья. Жилье – дорогостоящий товар длительного пользования, и поэтому его приобретение не может производиться за счет текущих доходов потребителей. Следует отметить, что ипотечные кредиты для значительной части российского населения являются труднодоступными  вследствие низкого уровня доходов. Особенно это характерно для крупных городов, в которых достаточно высокие цены на недвижимость.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 19.07.2010 №1201-р была утверждена Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года (далее – Стратегия), в которой подведены итоги развития института ипотеки в России и определены новые цели, задачи и ориентиры в системе ипотечного жилищного кредитования по мере развития рынка ипотечного жилищного кредитования и изменения внешней среды.

В разработке Стратегии принятии участие: Минрегион России, Минэкономразвития России, Минфин России, Федеральная служба по финансовым рынкам России, Банк России, ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК).

В Стратегии выделены роли федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления для достижения целевых показателей на каждом этапе реализации Стратегии. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации, в частности, осуществляют: формирование благоприятных условий для развития рынка жилья; реализацию региональных программ и участие в реализации федеральных программ по обеспечению отдельных категорий граждан жильем; создание условий для строительства жилья экономкласса; создание условий для деятельности региональных ипотечных операторов. Органы местного самоуправления содействуют формированию маневренного и (или) коммерческого жилищного фонда в целях поддержки заемщиков, лишившихся единственного жилья в результате продажи предмета залога, а также  развитию рынка найма жилья.

Целью развития ипотечного жилищного кредитования и других форм ипотечного кредитования в соответствии со Стратегией является обеспечение к 2030 году доступности приобретения и строительства жилья с помощью ипотечного жилищного кредитования для 60 процентов семей (к концу 2012 года – для 23 процентов). По предварительной экспертной оценке на конец 2010 года доля семей Тверской области, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств составляла 18 %.

Наиболее распространенными целевыми параметрами ипотечного кредита в 2030 году предусматриваются срок до 32 лет, фиксированная ставка процента на уровне индекса потребительских цен плюс 1 процентный пункт, первоначальный взнос не ниже 30 процентов (в случае отсутствия ипотечного страхования) и не ниже 10 процентов с ипотечным страхованием, аннуитетный порядок погашения кредита с возможностью применения гибких схем управления задолженностью.

По состоянию на 01.01.2011 по ипотечным кредитам, выданным в Тверской области, средневзвешенный срок кредитования составил 17 лет, средневзвешенная процентная ставка – плюс 3,2 процентных пункта к индексу потребительских цен (индексу инфляции), первоначальный взнос не ниже 30 процентов (в случае отсутствия ипотечного страхования) и не ниже 10 процентов с ипотечным страхованием, преимущественно дифференцированный порядок погашения кредита.

Повышение эффективности функционирования ипотечного рынка и сокращение издержек и рисков предусматривается достигать путем унификации и стандартизации технологий, документации, информационного взаимодействия и подходов к оценке рисков. Здесь главная роль отводится открытому акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее – АИЖК) как института развития рынка ипотечного жилищного кредитования, обеспечивающего баланс интересов ключевых участников рынка ипотечного жилищного кредитования (государства, заемщиков, кредиторов и инвесторов).

Как отмечено в Стратегии региональные институты развития (региональные операторы) успешно выполнили свою функцию формирования рынка ипотечного жилищного кредитования. В Тверской области с 2001 года единственным региональным оператором АИЖК является созданная при поддержке Администрации Тверской области некоммерческая организация «Тверской областной фонд ипотечного жилищного кредитования». Основной целью создания и деятельности Тверского областного фонда ипотечного жилищного кредитования является развитие долгосрочного ипотечного кредитования в Тверской области, путем формирования эффективно работающей системы, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке, за счет собственных средств граждан, безвозмездных субсидий и социальных выплат, долгосрочных ипотечных кредитов. Тверской областной фонд ипотечного жилищного кредитования реализует на территории Тверской области программы АИЖК «Военная ипотека», «Новостройка», «Материнский капитал» и другие, а также привлекает на ипотечный рынок Тверской области путем рефинансирования дополнительные средства.

Успешное функционирование рынка ипотечного жилищного кредитования во многом зависит и от финансовой грамотности населения, способности оценить ипотечные риски с возможностью использования средств материнского (семейного) капитала, имущественного налогового вычета, социальных (дополнительных социальных) выплат, ипотечного страхования.

Суть субсидирования ипотечных кредитов заключается в том, что государство доплачивает банкам часть процентной ставки по ипотеке, а население получает недорогой кредит. Это приводит к росту доступности ипотечных кредитов. Следует отметить, что субсидирование ипотеки в России осуществляется только в отношении жилья экономкласса. Основным источником финансирования субсидий по жилищной ипотеке в настоящее время являются средства региональных бюджетов. Финансирование осуществляется в рамках ипотечным программ, реализуемых в субъектах РФ. Поддержку в финансировании таких программ оказывает и федеральный бюджет.

Необходимость субсидирования ипотечных жилищных кредитов стала очевидной в 2009 году. В условиях финансового кризиса объем ипотечных кредитов резко упал – банки в условиях финансовой нестабильности увеличили ставки, что в условиях безработицы и сокращения заработных плат сделало недоступным ипотечные кредиты для основной части населения России. Именно субсидирование кредитной ставки по ипотеке рассматривается на современном этапе как один из основных методов оживления рынка ипотечного кредитования.

Во многих регионах России в настоящее время реализуются различные социальные ипотечные программы.

Существует несколько вариантов социальной ипотеки:

- дотирование  процентной ставки по ипотечному кредиту;

- предоставление  субсидии на часть стоимости  ипотечного жилья;

- продажа  государственного жилья в кредит  по льготной цене.

Например, в Москве реализуется две схемы социальной ипотеки. Во-первых, ведется строительство по городскому заказу и льготники могут приобрести жилье по его себестоимости. Это приблизительно в 2 раза дешевле, чем жилье по рыночным ценам. Вторая схема – это предоставление субсидий для оплаты первоначального взноса. То есть, можно получить безвозмездную субсидию, добавить к ней ипотечный кредит, 10% собственных средств, и приобрести подходящее жилье. В этом случае компенсируется рыночная стоимость жилья. Обе программы столичной социальной ипотеки рассчитаны на очередников.  

С 2005 года в Татарстане действует республиканская программа социального ипотечного кредитования. В соответствии с ней жилье предоставляется в рассрочку на срок до 28,5 лет под 7% годовых. Участниками программы могут стать работники бюджетной сферы и сотрудники предприятий, частично финансирующих программу («Татнефть», «Татэнерго»), если они нуждаются в улучшении жилищных условий (то есть имеют менее 18 кв.м. на человека). Так же существует возможность оплаты стоимости жилья собственным трудом и (или) продукцией личного подсобного хозяйства. Если у семьи-участника программы рождаются дети, то они получают за каждого ребенка безвозмездную субсидию для погашения части ипотечного кредита в размере, эквивалентном стоимости 18 кв.м., но не более стоимости неоплаченной части жилого помещения на момент рождения ребенка.

На современном этапе государственная поддержка и субсидирование жилищных ипотечных кредитов являются необходимым условием доступности ипотечных кредитов для населения России. 

Участие государства и местных органов самоуправления в реализации ипотечных программ, особенно на первых этапах, является определяющим для их успеха и требует эффективных механизмов такого участия. При разработке соответствующих механизмов учитывается ограниченность финансовых возможностей государства и необходимость преимущественного использования надежных методов государственной поддержки и участия в программе.

Данный механизм предусматривает предоставление гарантий от политических и некоторых других видов риска, ограниченное использование на возвратной основе средств бюджетов развития, использование предусмотренных законодательством жилищных субсидий и других мер по повышению покупательского спроса населения на жилье в условиях низкого жизненного уровня населения, а также государственного стимулирования ипотечного кредитования с целью усиления его мультипликативного народнохозяйственного эффекта.

Государственное регулирование реализуется на федеральном и местном  уровнях  управления:

-  федеральный  уровень – создание  общего нормативно-правового пространства  и единых правил поведения  экономических субъектов на всех локальных рынках жилья;

- региональный (местный) уровень  - операционная  роль адаптации общих правил  и установок  к конкретным местным  условиям, управление процессами  на локальных жилищных рынках  в рамках компетенции государства.

Форма  и характер проявления  общих норм  и правил на местном уровне  определяет эффективность местного управления  жилищным рынком. В сфере влияния региональных властей  находятся контроль   над состоянием параметров  жилищного рынка  и регулированием  (коррекция) процессов, связанных с его функционированием, что обуславливает  решение основной задачи – создание условий для  эффективного обеспечения граждан жильем.

В основе государственного регулирования   лежат  следующие механизмы:

- субсидирование  на рынке  предложения  жилья  и связанных с ним работ, услуг  (жилищных, ипотечных,  строительных);

- субсидирование  на рынке жилья  и связанных  с ним работ, услуг  (жилищных, ипотечных,  строительных);

- льготирование  на рынке спроса и предложения;

-  регламентирование (административный  фактор) [См.:28,38].

Применение механизмов  государственного регулирования  связано с проблемой  оценки результатов  их разнонаправленного воздействия на  жилищный рынок и  сопряженные с ним отрасли. Важным  при этом остается  выявление характера и  направления  такого суммарного воздействия. Для решения  жилищной проблемы  существенным признается достижение  сбалансированной и адекватной текущим условиям  системы государственного  регулирования, направленной на устранение негативного суммарного воздействия факторов и создание благоприятных условий  на жилищном рынке, в частности: