Проблемы реализации ипотечного жилищного кредитования в Тверской области и пути их решения

 

Рис. 2.11. Профессиональный состав участников ДЦП

 

По итогам проведенного ООО «Консалтинговый центр «Аналитика» в 2010 году социологического исследования в целях оценки мнения населения Тверской области об ипотечном жилищном кредитовании и эффективности расходования средств областного бюджета в рамках настоящей программы однозначно ответили, что нуждаются в жилье 45% респондентов. Из респондентов, не нуждающихся в жилье, 72% улучшали свои жилищные условия в разные временные периоды: до 2000 года – 6,6%; с 2000 по 2005 гг. – 29,1%; после 2005 г. – 36,3%. На вопрос о решимости взять ипотечный кредит без существующей государственной поддержки 58,5% респондентов четко ответили «нет».

Ответы респондентов на вопрос «Знаете ли Вы о предоставляемых субсидиях молодым семьям, работникам бюджетный организаций и другим категориям лиц в рамках ДЦП «Ипотечное жилищное кредитование в Тверской области на 2009-2013 год» распределились следующим образом:

- знают про целевую программу – 44,5% респондентов;

- что-то слышали – 29%;

- не знают про такую программу – 16,7%;

- не интересовались программой – 8,1%;

- затруднились ответить – 1,8%.

Проводимое анкетирование граждан-участников ДЦП позволяет определить актуальность проводимых мероприятий и степень удовлетворенности условиями ДЦП:

- стояли в очереди на получения жилья – 5,5% (88 семей);

- взяли ипотечный кредит в надежде получить социальную выплату – 42,6% (676 семей);

- впервые приобрели жилье – 64,1% (1016 семей);

- в полной мере удовлетворены государственной поддержкой – 62,8% (996 семей). Следует отметить, что этот показатель остался на высоком уровне (2009 год - 63,2%).

Рис. 2.12. Степень удовлетворенности участников условиями ДЦП

В результате роль и значение долгосрочной целевой программы «Ипотечное жилищное кредитование в Тверской области на 2009-2013 год» как наиболее значимого фактора в процессе улучшения жилищных условий населения Тверской области существенно возрастает, так как без ее реализации готовность к получению ипотечного кредита на улучшение жилищных условий выразили лишь 17,4% респондентов.

 

2.3. Оценка доступности жилья для населения Тверской области

Для оценки влияния ДЦП на доступность жилья можно воспользоваться коэффициентом доступности жилья (далее - КДЖ), измеряемым как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 кв. метра) к среднему годовому доходу семьи  из 3 человек, из которых 2 работают.

Средневзвешенный КДЖ для граждан участников ДЦП по итогам реализации за 2010 года равен 5,96, то есть среднестатистической семье необходимо осуществлять накопления (не производя больше абсолютно никаких других трат) практически шесть лет. В результате предоставления социальных выплат гражданам-участникам ДЦП средневзвешенный коэффициент доступности жилья снизился до 5,65.

Правительство РФ в рамках ФЦП «Жилище» на 2011-2-15 годы ставит целенью достижение к 2015 году значения коэффициента доступности жилья равного 4 годам.

Доступность ипотечных жилищных кредитов определяется по доле семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств..

Алгоритм расчета значения целевого индикатора «Минимальный совокупный доход семьи, необходимый для приобретения жилья, соответствующего стандартам обеспечения жилыми помещениями (54 кв. м для семьи из 3 человек), за счет собственных и заемных средств» по субъекту Российской Федерации определяется по формуле:

где:

TI - минимальный  совокупный доход семьи (в рублях в месяц);

LTV - доля заемных  средств в стоимости приобретаемого жилья (в процентах);

Р - средняя рыночная стоимость 1 кв. м жилья (в рублях в среднем за год);

i - процентная  ставка по кредиту (в процентах в год);

t - срок кредита (в годах);

PI - доля платежа по ипотечному жилищному кредиту в доходах семьи (в процентах).

Доля домохозяйств с совокупным доходом выше минимального (TI) определяется исходя из данных о распределении домохозяйств по уровню среднемесячного дохода. В случае отсутствия данных о распределении домохозяйств по уровню среднемесячного дохода допускается использование данных о распределении населения по уровню среднедушевого месячного дохода с соответствующей сноской. В таком случае минимальный совокупный доход семьи (TI) делится на средний размер семьи (3 человека) и полученный минимальный доход 1 человека сравнивается с данными о распределении населения по уровню среднедушевого месячного дохода для определения доли населения с доходами выше минимального.

В 2010 году в Тверской области минимальный совокупный доход семьи, состоящей из 3-х человек, который необходим для приобретения с помощью ипотечного кредита жилья при стоимости 1 кв.м – 48031 рубль, соответствующего стандартам обеспечения жилыми помещениями (площадь 54 кв.м) составил 65160 рублей в месяц (21720 рублей на 1 человека)1.

Условия кредитования:

- процентная  ставка по кредиту составляет 13,4% годовых,

- срок  кредитования 16,77 года,

- LTV - соотношение суммы кредита и стоимости залога - 70%,

- доля  платежа по кредиту в совокупном семейном доходе заемщика -35%.

Статистические данные Таблицы 6 о распределении населения по размеру среднедушевого дохода дают возможности определить, какой процент населения Тверской области имеет возможность приобрести жилье на условиях, изложенных выше. По оценке на конец 2010 года это около 18% населения Тверской области, что соответствует среднероссийскому значению данного показателя.

Таблица 6

Распределение населения по размеру среднедушевых денежных доходов

по итогам 2010 года

Всего населения, в том числе с денежным доходом (рублей в месяц):	100,0
12000,1-15000,0	13,3%
15000,1-20000,0	14,2%
20000,1-25000,0	7,8%
25000,1-30000,0	4,3%
30000,1-35000,0	2,5%
35000,1-40000,0	1,4%
40000,1-45000,0	0,9%
свыше 45000,0	1,5%

 

Доступность приобретения жилья значительно увеличивается при использовании нескольких видов государственной поддержки. Например, использование материнского (семейного) капитала на погашение ипотечного жилищного кредита снижает стоимость двухкомнатной квартиры площадью 54 кв.м и  при средней стоимости 2,7 млн рублей почти на 15%, социальная выплата в рамках ДЦП еще примерно на 10%, получение имущественного налогового вычета еще на 13%.

2.4. Проблемы реализации ипотечного  жилищного кредитования в Тверской  области и пути их решения

 

На основании вышеизложенных фактов можно выделить основные проблемы реализации ипотечного жилищного кредитования в Тверской области.

Во-первых, дисбаланс спроса и предложения на рынке жилья наряду с развитой системой ипотечного кредитования ведет к постоянному росту рыночной стоимости жилья, что в свою очередь существенно влияет на доступность ипотеки для граждан с доходами ниже среднего уровня по Тверской области.

Во-вторых, однозначно высокие процентные ставки по ипотечным кредитам и обязательное наличие первоначального взноса также значительно снижают доступность кредитных ресурсов. В таблице 7 приведены и на рисунке 2.6 приведены сравнительные значения процентных ставок по ипотечным жилищным кредитам.

Таблица 7

Параметры ипотечного жилищного кредитования

Параметры ипотечного жилищного кредитования	Срок кредитования,  лет	Процентная ставка, %	Первоначальный взнос (без ипотечного страхования), % от стоимости жилья	Первоначальный взнос с ипотечным страхованием, % от стоимости жилья
Обозначенные в Стратегии в 2030 году (целевые значения)	32	+ 1% к индексу потребительских цен	не ниже 30	10
Средние по Тверской области в конце 2010 года	16,6	13,6 ( + 5,5 % индексу потребительских  цен)	не ниже 30	10

 

Существенная разница процентной ставки по кредиту, устанавливаемой кредитными организациями, и ставки рефинансирования, устанавливаемой Центробанком Российской Федерации, не ориентированы на массовый спрос на ипотечные жилищные кредиты. Однако, можно предположить, что такая  ставка уравновешивает доступность ипотеки, поскольку как было отмечено выше, при существующих низких темпах жилищного строительства и более доступной ипотеке рост рыночной стоимости жилья был бы неизбежен.

 

 

 

2.13. Соотношение индекса потребительских цен и ставки по ипотечным жилищным кредитам

 

В-третьих, слаборазвита система ипотечного страхования. В условиях нестабильной экономической ситуации значительно увеличиваются риски кредитования. В настоящее время банки при кредитовании в обязательном порядке страхуют лишь предмет залога (приобретаемое по ипотеке жилье), обеспечивая себе сохранность предмета залога на случай обращения взыскания по кредиту. Заемщики же неохотно идут на страхование здоровья и жизни при ипотечном кредитовании, поскольку страховые взносы являются дополнительным бременем по кредиту и влияют лишь на снижение величины первоначального взноса. Тем не менее, опыт работы с обращениями граждан, ставшими неплатежеспособными заемщиками, показывает, что для многих страхование здоровья и жизни (т.е. потери платежеспособности) могло сохранить право проживания в приобретенном жилье. Снижение доли первоначального взноса является существенным условием при принятии решения о кредитовании.

В-четвертых, предлагаемые программы ипотечного кредитования банков практически однообразны, их условия не носят выраженный конкурентный характер. На рисунке 2.14 представлены банки-кредиторы участников ДЦП в 2010 году. Ежегодно среди банков и других организаций, предоставляющих ипотечные кредиты гражданам-участникам ДЦП доля Сбербанка самая большая, в 2010 году 62,9% кредитов оформлено в региональных филиалах этого банка. Доля кредитов, предоставленных по стандартам АИЖК банками-партнерами Тверского областного фонда ипотечного жилищного кредитования, составляет: ОАО «Тверской Городской Банк» - 12,0% и ОАО «Тверьуниверсалбанк» - 17,6 %.

Рис.2.14. Банки- кредиторы участников ДЦП в 2010 году

Такое распределение характеризуется не только высоким доверием граждан к Сбербанку, но развитой или скорее единственной существующей филиальной сетью в районах Тверской области.

В-пятых, низкая правовая и финансовая грамотность населения также является препятствием к улучшению жилищных условий по ипотеке. Не зная о своих правах получения компенсаций и льгот при приобретении жилья, граждане порой утрачиваю возможность улучшить жилищные условия.

К шестой проблеме, которая во много перекликается с пятой, можно отнести нежелание работодателей участвовать в корпоративных ипотечных программах. Например, в Тверской области успешно реализуется ипотечная программа улучшения жилищных условий концерна «Росэнергоатом» для работников Калиниской АЭС.

Седьмая проблема относится в целом к российской системе ипотечного кредитования, это – неразвитость вторичного рынка ипотеки, который предусматривает развитие модели 2-уровневой системы рефинансирования. Такая система должна работать через привлечение долгосрочных ресурсов на рынок ипотеки путем осуществляться банками как самостоятельно путем аккумуляции долгосрочных пассивов, так и через рынок капитала путем выпуска ипотечных ценных бумаг и иных долговых обязательств, обеспеченных ипотекой, с балансов банков и через специальных ипотечных агентов, а также за счет перепродажи пулов закладных рефинансирующим организациям.

Восьмой причиной, тормозящей развитие ипотеки является компенсационный характер предоставляемых средств государственной поддержки.

Исходя из вышеизложенных проблем реализации ипотечного жилищного кредитования, сформулирую предложения по возможным путям их решения. Ряд предложений, касающихся решения общероссийских проблем изложен в Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года и решается на федеральном уровне. Ряд проблем органы исполнительной власти Тверской области, органы местного самоуправления и работодатели  могут решить самостоятельно.