Проблемы реализации ипотечного жилищного кредитования в Тверской области и пути их решения

-  объем обращающихся  со сложившейся  доходностью  инвестиционных ресурсов  распределяется на жилищном (ипотечном, строительном) рынке между частными инвесторами  и государством, поэтому любой  рост доли участия государства  будет обуславливать  сокращение частных инвестиций и наоборот;

- вхождение  государства в зону секторов  спроса  коммерческих интересов  влечет за собой  поступательное снижение доходности и создает условия  для оттока ресурсов  с жилищного (ипотечного, строительного) рынка предложения, расширяя зону ответственности государства;

- присутствие  государства на рынке предложения  жилья  и жилищных услуг  с  неконкурентными условиями обеспечит отток частных  инвестиций  с этого рынка жилищных операций и  расширение зоны ответственности государства;

- присутствие  государства на рынке спроса  вызовет реакцию  последовательного  роста платежеспособности,   цен,   доходности  и притока  на рынок предложения  частных инвестиций  с сокращением зоны ответственности государства;

- при  создании искусственных  (административных) ограничителей  на конкуренцию, приток  частных инвестиций, на  допуск  к осуществлению  жилищных операций  возникнет эффект поэтапного роста цен  с последующим переходом  населения в зону ответственности государства;

- при  использовании нерыночных (административных) методов и механизмов  регулирования  при  совершении жилищных операций  рыночные регуляторы перестают действовать в этой части, вызывая искажение и  диспропорции на данном рынке.                                  

В том случае, когда государство предлагает на  рынке жилищных ипотечных кредитов более выгодные некоммерческие  условия   кредитования, частные инвесторы из-за невозможности  конкуренции с государством вынуждены или  сокращать свое присутствие  на  региональном рынке, или  не начинать их внедрение вовсе. Такое государственное регулирование  отрицательно влияет на решение жилищной проблемы населения.

Государственное присутствие на рынке предложения  жилищных услуг  расширяет доходы населения и  стимулирует дополнительный спрос на жилищные услуги.  При этом положительный эффект будет достигнут только в том случае, когда  жилищное строительство не испытывает каких – либо ограничений, что отсутствует на практике. 

По совокупности  влияния государственное субсидирование   жилищно-коммунальных услуг  является  социально регрессивным  и выступает  неблагоприятным фактором  для  процесса  обеспечения  граждан доступным жильем, как собственным, так и арендуемым.

Вопрос стимулирования государством спроса на строительство нового жилья и финансирование определенных слоев населения так же является существенным для решения жилищной проблемы. Государственное субсидирование населения на строительство и приобретение жилья  влияет на объемы предложения  жилищного фонда и цены. При решении  проблемы жилья для малоимущих слоев населения представляется неоднозначной необходимость  стимулирования строительства и приобретения дешевого жилья низкого качества.

Система государственного стимулирования ипотечного кредитования представлена на рисунке 1.1.

 

 

 

 

 

 

 

 

Рис. 1.1 Система государственного стимулирования ипотечного кредитования [См.27,57].

 

При субсидировании или финансировании  жилья среднего качества  происходит увеличение  предложения на рынке жилья этой категории домов, что приводит к снижению цен  в результате удовлетворения спроса на данное жилье.  Применение субсидирования среднего класса населения благоприятно для решения жилищной проблемы, так как цель государственной политики (обеспечение жильем) достигается минимальными ресурсами и с максимальным, но длительным эффектом.

Следует отметить, что основополагающим в системе  государственного регулирования и субсидирования  является разграничение  сфер влияния государства  и коммерческих инвестиций  как на жилищном рынке спроса, так и  на рынке предложения, что напрямую повлияет на  интенсивность решения  жилищной проблемы населения.

Государственная система  льготирования аналогична субсидированию. Имеет адресную направленность  - расширение  ресурсных возможностей  малоимущего населения, но не оказывает существенного влияния на состояние рынка платежеспособного спроса и жилье. Отрицательным является  процесс  возмещения частным инвесторам  убытков, связанных с  льготированием населения. Компенсации  в силу  сложности процедур использования  бюджетных средств осуществляются нерегулярно, часто не в полном объеме, что влечет необоснованные убытки  для частных инвесторов. Эффект от использования бюджетных средств минимален.

Аналогичным образом действует система  льготирования  на жилищном рынке  при использовании  льгот  в форме  оплаты процентов за банковский кредит.

Государственное регламентирование – действие административного фактора на  жилищном рынке  и в сопряженных с ним отраслях. Административное воздействие автоматически  аннулирует  в этой части  действие рыночных регуляторов. Необоснованное  административное вмешательство в процессы функционирования жилищного рынка  приводит к  искажениям и диспропорциям [См.:12,45].

Вышеизложенное доказывает, что системная  политика государства  в области  строительства, субсидирования  жилья, а также  денежно-кредитная и налоговая политика  в целом, оказывают существенное,  а во многих  случаях  определяющее  влияние на состояние жилищного рынка и решение жилищной проблемы населения.

Таким образом, можно сделать вывод, что государственное регулирование и субсидирование жилищного кредитования является важнейшим фактором развития рынка жилищного ипотечного кредитования. Система государственного регулирования жилищной ипотеки призвана снизить финансовые риски участников рынка и повысить доступность жилья для граждан. Применяя меры и инструменты государственного регулирования, государство создает основу для стимулирования и развития рынка ипотечного кредитования в России.

 

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ И ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ ЕГО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ

2.1. Состояние ипотечного  жилищного кредитования в Тверской  области

В Тверской области средняя обеспеченность населения жильем на конец 2009 года составляет 27,3 м2 на одного жителя (в 2008 году - 26,8 м2). В сельских поселениях обеспеченность жильем выше, чем в городских. Так в  городских поселениях на одного жителя приходится 24,5 м2, а в сельской местности – 35,2 м2.

Число семей, состоящих на учете для получения жилья, на конец 2009 года составляло 22 892 (на конец 2008 года - 22 620, на конец 2007 г. – 23 172 семей), что составляет 4% от общего количества всех семей, проживающих в регионе [См.: 33].

К концу 2009 года из всего числа нуждающихся в улучшении жилищных условий 20% - проживают в коммунальных квартирах, 7% - в общежитиях, 8% - в ветхом и аварийном жилье. Удельный вес семей, состоящих на учете 10 и более лет, составляет 59% всех очередников.

Рис.2.1. Динамика количества семей стоящих на учете для получения жилья и количества семей, улучшивших жилищные условия

В 2009 году из ранее состоявших на учете семей получили и улучшили свои жилищные условия 1246 семей, что составило 6% от общего число семей, состоящих на учете на начало года.

По данным территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Тверской области в 4-ом квартале 2010 года цены на первичном рынке жилой недвижимости в Тверской области выше цен 4-го квартала 2009 года. Квартиры улучшенной планировки подорожали на 8,8%, квартиры элитной планировки на 15,3%, а в сравнении с 3 кварталом 2010 года квартиры улучшенной планировки стали дороже на 4,5%, а квартиры элитной планировки на 0,1%.

Рис.2.2. Динамика уровня цен в городе Твери на первичном рынке жилья по видам жилых помещений

 

По данным Центрального банка Российской Федерации за 4-й квартал 2010 объем выданных ипотечных жилищных кредитов на территории Тверской области в сравнении с 4-м кварталом 2009 вырос в 1,8 раза и в 3,2 раза выше объемов 4-го квартала 2008 года.

Рис.2.3. Объем ипотечных жилищных кредитов, предоставленных физическим лицам в рублях на территории Тверской области.

 

Банкиры и эксперты рынка пришли к выводу, что ипотека не только догнала, но и обогнала по некоторым показателям докризисный уровень. Во многом это происходит из-за того, что государство взяло кредитование на покупку жилья под свой контроль и активно предлагает меры по его стимулированию. Эти меры, равно как и общая стабилизация в экономике страны, привели к тому, что уже сейчас отчетливо прослеживается оживление ипотечного рынка. Увеличение объема кредитов на покупку недвижимости зафиксировала и официальная статистика. Доля ипотечных кредитов в общем количестве предоставленных в Тверской области жилищных кредитов составила в 2010 году 97,7%, в 2005 году – только 20,4%.

За годы существования института ипотеки в Тверской области за счет ипотечного жилищного кредитования улучшили жилищные условия более 14 тысяч семей. Тем не менее, по статистическим данным на конец 2009 года 10 процентов домохозяйств Тверской области оценили свои жилищные условия как плохие и очень плохие, а это порядка 42 тысяч семей.

По объему и количеству ипотечных жилищных кредитов предоставленных кредитными организациями физическим лицам в рублях за 2010 год Тверская область находится на четвертом месте в Центральном федеральном округе вслед за г. Москва, Московской и Воронежской областью. При этом следует отметить, что такой относительный показатель, как количество ипотечных жилищных кредитов предоставленных за 2010 год на 1000 человек составляет 2,48 кредита, что является вторым по величине вслед за показателем по Смоленской области и превышает аналогичный средний показатель по России (2,1) и Центральному федеральному округу (1,48).

Размер средневзвешенной процентной ставки по ипотечным жилищным кредитам, предоставленным на территории Тверской области по состоянию на конец 2010 года на 0,2 процентных пункта выше, чем ставка по Центральному федеральному округу и на 0,3 процентных пункта выше, чем ставка по России.

 

Таблица 2.1.

Отдельные показатели по ипотечным жилищным кредитам в рублях, предоставленным кредитными организациями физическим лицам в Центральном Федеральном округе за 2010 год

	Численность постоянного населения на 01.01.2010г.	Количество ипотечных жилищных кредитов выданных за 2010 год, единиц	Количество ипотечных жилищных кредитов на 1000 жителей	Объем ипотечных жилищных кредитов, млн.руб.	Объем ипотечных жилищных кредитов на душу населения, руб.	Средневзвешенная ставка, %
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ	141 914 509	297 843	2,10	36 3666	2 563	13,1
ЦЕНТРАЛЬНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ	37 117 984	54 976	1,48	96 200	2 592	13,2
г. Москва	10 563 038	12 311	1,17	37 538	3 554	13,0
Московская область	6 752 727	9 837	1,46	22 891	3 390	13,3
Воронежская область	2 261 628	3 749	1,66	3 968	1 754	13,1
Тверская область	(7) 1 360 257	(4) 3 369	(2) 2,48	(4) 3 952	(3) 2 905	13,4
Рязанская область	1 151 439	2 790	2,42	3 093	2 686	13,3
Тульская область	1 540 384	2 351	1,53	2 818	1 829	13,9
Калужская область	1 001 559	1 910	1,91	2 776	2 772	13,1
Смоленская область	965 986	2 778	2,88	2 688	2 783	13,6
Ярославская область	1 306 320	2 575	1,97	2 650	2 029	13,1
Липецкая область	1 157 852	2 043	1,76	2 110	1 822	13,1
Владимирская область	1 430 084	1 850	1,29	2 079	1 454	13,3
Курская область	1 148 610	2 099	1,83	2 016	1 755	13,4
Белгородская область	1 530 124	1 550	1,01	1 730	1 131	13,1
Брянская область	1 292 144	1 586	1,23	1 622	1 255	14,0
Тамбовская область	1 088 437	1 138	1,05	1 271	1 168	13,8
Ивановская область	1 066 541	1 354	1,27	1 265	1 186	13,4
Костромская область	688 331	1 209	1,76	1 058	1 537	13,1
Орловская область	812 523	477	0,59	675	831	13,3

 

За 2010 год в Тверской области зарегистрировано 4555 договоров купли-продажи жилых помещений с ипотекой в силу закона, что в 1,9 раза больше, чем за 2009 год и в 1,3 раза больше чем за 2008 год.

 

Рис.2.4. Количество зарегистрированных договоров купли продажи жилых помещений, в т.ч. с ипотекой жилых помещений, ед.

Необходимо отметить, что в 4-ом квартале 2010 года уровень зарегистрированных договоров купли-продажи жилых помещений с ипотекой в силу закона относительно общего количества зарегистрированных договоров купли-продажи жилых помещений снизился и составил 21,4%. Это произошло за счет общего оживления рынка жилья, а следовательно увеличения количества заключенных договоров купли-продажи жилых помещений.

Рис. 2.5. Доля сделок с ипотекой в силу закона в общем количестве зарегистрированных договоров купли продажи жилых помещений, %.

К факторам, благодаря которым объемы кредитования в 2010 году возросли в сравнении с 2009 годом можно отнести нижеследующие:

- государственная  поддержка ипотеки в виде 250 млрд. руб., которые инвестированы через  Внешэкономбанк в ипотечные облигации, выпускаемые банками или ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее – АИЖК), через покупку кредитов у некрупных банков. Это положительно сказалось на доступности длинных ресурсов для крупных игроков на рынке ипотечного жилищного кредитования, таких как Сбербанк, ВТБ24, АИЖК, а через АИЖК и на доступности к ресурсам банков - первичных кредиторов по стандартам АИЖК.

- более  низкие процентные ставки по  ипотечным жилищным кредитам  в течение 2010 года в сравнении  с 2009 годом. Банки-партнеры Тверского  областного фонда ипотечного  жилищного кредитования в 2010 году  предоставляли физическим лицам ипотечные жилищные кредиты соответствующие стандартам АИЖК по ставкам от 10,5%, что являлось одним из самых выгодных предложений на территории Тверской области.

Рис.2.6. Динамика средневзвешенной ставки по ипотечным жилищным кредитам в рублях по Тверской области и ставки ЦБ РФ, %.

- рост  цен на жилье в Тверской  области, который наступил в  2010 году на все типы квартир, как на вторичном, так и на первичном рынках в сравнении с 2009 годом, что послужило сигналом к действию покупателям, которые планировали приобрести жилье, но ждали дальнейшего снижения цен.

- отмена Сбербанком с 19 апреля 2010 года всех комиссий по сопровождению ипотечных жилищных кредитов.

- снижение  минимального размера первоначального  взноса по ипотечным жилищным  кредитам: в 2010 году заемщикам Тверского областного фонда ипотечного жилищного кредитования и заемщикам Сбербанка РФ стали доступны кредиты с первоначальным взносом от 10% от стоимости жилья. Также на территории Тверской области появилось такое достаточно редкое предложение на рынке ипотеки от банка «Советский», как ипотека без первоначального взноса.