Анализ рынка недвижимости города Челябинска

ОГЛАВЛЕНИЕ

 

 
ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы. Тема роста цен на недвижимость для России всегда будет актуальной, поскольку этот рынок уже много лет считается самым перспективным как для инвесторов, так и для индивидуальных покупателей. Начиная с 2008 года, цены на недвижимость в России стабилизировались, и даже наметился некоторый спад, особенно, что касается регионов, далеких от столицы. Но уже в 2011 –  2012 году наметился небольшой рост, который будет продолжаться и в 2013 году.

Цель работы – исследование и анализ рынка недвижимости города Челябинска.

Задачи работы:

• определить понятие и виды недвижимости в городе Челябинск;
• провести анализ рынка недвижимости на примере города Челябинска;
• выделить общие особенности рынка недвижимости в Челябинске;
• оценка и прогнозирование общей стоимости объектов жилой недвижимости;
• рассмотреть мероприятия по повышению эффективности управления недвижимости;
• анализ динамики продаж в Челябинске в 2012 – 2013 году.

Объект работы – рынок недвижимости города Челябинска

Результаты работы рекомендуется использовать для того, чтобы определить варианты оптимального использования, динамику спроса, маркетинговые стратегии по существующей и проектируемой недвижимости. Определить объекты, которые составляют конкуренцию и определить все плюсы и минусы, имеющиеся у оцениваемого объекта недвижимости.

 

1 НЕДВИЖИМОСТЬ И РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ

1. Рынок недвижимости: понятие,  субъекты рынка,  законодательная  база.

Рынок –  это совокупность субъектов отношений и обмена товарами и услугами (продавцов, покупателей, посредников) и социально-экономических отношений между ними; совокупность существующих и потенциальных покупателей товара; сфера обмена товарами определенного вида на определенной территории.

Все искусственные постройки (объекты недвижимости) имеют в своем составе земельный участок и обладают родовыми признаками, которые позволяют их отличить от объектов не связанных с землей. Недвижимость является особым товаром, так как она характеризует прочную физическую связь объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможность ее перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования (стационарность, неподвижность). Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней [9]. Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ [1]. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ) [1].

В соответствии с частью первой Гражданского кодекса РФ предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав.

Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли – продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству [1].

В зависимости от характера использования, недвижимость распределяется на используемую для жилья (дома, коттеджи, квартиры), для коммерческой деятельности (отели, офисные здания, магазины, кафе и т. п.), для производственных целей (склады, заводы, фабрики и т. п.), для сельскохозяйственных (фермы) и специальных целей (школы, церкви, больницы, детские сады, дома престарелых и др.) [9].

Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, оценки, аренды, залога и т. п.).

Основными особенностями рынка недвижимости являются: локальный характер рынка недвижимости; уникальность всех участков земли (различие в ценах); низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами; несоответствие высокой цены и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие кредита в большинстве случаев.

По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на 4 основные составляющие: рынок земли (земельных участков), рынок жилья, рынок нежилых помещений, рынок промышленной недвижимости. Можно также выделить рынок незавершенных объектов и гостиничных услуг.

Основными субъектами рынка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть и физические и юридические лица) являются: инвесторы, банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлтеры, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции.

В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности. Оценочная деятельность – это подлежащая лицензированию деятельность лица (оценщика), заключающаяся в установлении им в отношении оцениваемого объекта, с использованием специальных правил и методик, рыночной или иной стоимости недвижимости [18].

Развитию рынка недвижимости способствует свободный переход прав собственности на недвижимость. Следует отметить, что согласно Гражданскому кодексу РФ требуется обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, согласно Закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» должен быть нотариально заверен договор об ипотеке. Начато создание кондоминиумов (объединений владельцев жилья с целью совместной эксплуатации) [1,7].

Основным типом недвижимости является земля. Началом земельной реформы в России можно считать начало 90-х годов (Закон РСФСР «О земельной реформе») [3]. Ранее существовала единая государственная собственность на землю. Формирование рынка земли в России началось с приватизации (Указы Президента РФ «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий», «О налогообложении продажи земельных участков и других операций с землей» и др.) [4,5].

Важное значение для рынка земли имеет земельный кадастр. Существуют три основных типа кадастров:

• правовой – запись прав на объекты недвижимости;
• фиксальный – запись стоимости объектов недвижимости и информации, необходимой для налогообложения;
• многоцелевой – объединение правовой и фиксальной систем с информацией по планированию и землепользованию (в России это называется геоинформационной системой (ГИС) города, района).

Регистрационная подсистема земельного кадастра – регистрационный кадастр (РК) – формировалась для гарантирования прав землепользователей и является необходимым условием создания рынка недвижимости и любых инвестиций.

Фискальная подсистема земельного кадастра – фискальный кадастр, (ФК) – ведает земельными налогами, арендной платой, денежными поступлениями от всех операций с землей. ФК включает прогноз, начисление и контроль поступления от арендных платежей и земельного налога. Одна из задач ФК – определение базы налогообложения.

Правовой и фискальный кадастры в России создавались одновременно. Часть средств (в пределах 10 % от земельных платежей) используется для развития кадастра.

На рынке недвижимости в качестве товара выступают права на объекты недвижимости, поэтому необходимо их юридическое оформление. Это означает создание на каждый объект недвижимости кадастрового дела с последующей государственной регистрацией прав на него.

Деление рынка недвижимости происходит по 4 основным составляющим: рынок земельных участков, рынок жилья, рынок нежилых помещений, рынок промышленной недвижимости. Структурные составляющие рынка недвижимости представлены на рисунке 1.

 

 

 

 

 

 

Рисунок 1 – Структурные составляющие рынка недвижимости

Каждая такая составляющая рынка развивается самостоятельно, независимо от трёх других, опираясь на собственную институционально-правовую базу. Каждая из этих составляющих  делится на первичный и вторичный рынок недвижимости [11]:

Первичным является рынок, на котором обращается новое жилье, собственниками которого являются государство в лице федеральных, региональных и местных органов власти и частные инвесторы, принимавшие участие в строительстве этого жилья.

Вторичный рынок жилья – рынок квартир, которые уже были зарегистрированы в Федеральной регистрационной службе (ст. 131, 164 ГК РФ) [1]. Возможна целая цепочка смены предыдущих владельцев, и чем она длиннее, тем выше риск возникновения судебных споров по обстоятельствам, которые зачастую невозможно проверить.

Первичный и вторичный рынки непосредственно взаимосвязаны. Если по каким-либо мотивам (например, межнациональный конфликт в регионе, неблагоприятная экологическая обстановка) увеличиться предложение недвижимости на вторичном рынке, что непосредственно ведет к обесцениванию недвижимости на первичном рынке. В то же время рост затрат на строительство приводит к увеличению цен на первичном рынке жилья, что тут же непосредственно сказывается на росте цен на вторичном рынке.

Таким образом, можно сделать следующие выводы.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно дифференцировать по различным признакам, как размер финансового актива, географическому фактору, функциональному назначению и иным показателям.

Первичный рынок в России формировался за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, земельных участков, зданий и помещений и иных вещных прав. Он обеспечивает передачу недвижимого имущества в экономический оборот. Все последующие сделки носят вторичный характер, так как связаны с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

1.1.1 Экономическая сущность недвижимости

В настоящее время категория «недвижимость» шире раскрыта с позиции правового подхода, нежели экономического. Так, деление вещей на движимые и недвижимые восходит к своим истокам и римскому праву. В основе такого деления лежали природные свойства вещей.

В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23.03.1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, поместья, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины[6].

В советском гражданском праве (ГК РСФСР – ст. 21, 1922 г.) было установлено, что в связи с отменой частной собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено [11].

Переход страны к рыночным отношениям создал и рынок недвижимости.

Рынок недвижимости можно определить как систему экономических отношений, посредством которых через динамику сил спроса и предложения в определенном месте осуществляется передача прав собственности и связанных с ней интересов непосредственно от продавца к покупателю или через институт посредничества (риэлтер, девелопер и др.), определяются цены и распределяется пространство между конкурирующими вариантами использования объектов в границах некоторого замкнутого территориального образования (город, населенный пункт).

Сам факт появления рынка недвижимости и риэлтерских услуг в России доказывает необходимость и своевременность его возникновения в период перехода к рыночной экономике. Первые шаги рынок недвижимости и риэлтерских услуг сделал в период с 1987 по 1991 год.

С учетом отечественного опыта развития риэлтерских услуг можно считать, что рынок недвижимости – это механизм, посредством которого соединяются интересы и права, устанавливаются цены на недвижимость. Соответственно рынок недвижимости, а, следовательно, и риэлтерских услуг – это часть общего рынка, обеспечивающая взаимодействие физических или юридических лиц, с целью обмена имеющихся прав на недвижимость на деньги, либо на другие активы.

Рынок недвижимости, также как основной элемент этого рынка риэлтерские услуги, представляет собой предпринимательскую деятельность на рынке недвижимости, осуществляя различные сделки с недвижимым имуществом и правами на него. Подразумевается что на рынке недвижимости:

• покупатели и продавцы ведут себя рациональным образом, но не обладают абсолютным знанием. Это означает, что все участники рынка собирают информацию об условиях сделки перед тем как принимать решение;
• покупатели и продавцы действуют независимо друг от друга, т. е. они действуют без сговора или мошенничества. В противном случае некоторые цены сделок могут быть сильно искажены.

Перечень объектов, которые относятся к недвижимому имуществу согласно Гражданскому кодексу РФ относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (здания, сооружения, незавершенное строительство). Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью (земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, оборудование, сырье, продукцию, права требования, долги, а также другие исключительные права [9]. 

Экономические функции недвижимости отражаются такими категориями, как полезность, доходность, затраты на содержание, стоимость, цена, товар, ликвидность, налогообложение, инвестиции, спрос и предложение и др. Практически на все вышеперечисленные категории значительное влияние оказывают составные части недвижимости или так называемые принадлежности.

Недвижимость, рассматриваемая как результат человеческой деятельности, при определенных условиях выступает как товар. Определяющим условием ее товарного характера является экономическое обособление (частная собственность) субъектов рыночных отношений. Обращение недвижимости как специфического товара на рынке непосредственно связано с привлечением финансового капитала, использованием различных ресурсов и труда.