Анализ рынка недвижимости города Челябинска

Реализация сравнительного подхода предполагает следующую последовательность этапов:

• анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа;
• определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;
• разработка модели, которая связывает единицы сравнения показателями (элементами) сравнения;
• расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным рынка;
• применение модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения;
• анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.

Единицы сравнения – это единицы измерения сопоставимого и оцениваемого объектов недвижимости. Например, единицами измерения могут быть 1 м2, 1 м2 жилой площади, 1 м2 общей площади, 1 м3, 1 квартира, 1 га, 1 сотка и т. д.

В зарубежной и отечественной оценочной практике выделяют девять основных элементов сравнения:

1. Состав имущественных прав.
2. Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости (коэффициент ипотечной задолженности, процентная ставка, срок займа, амортизация).
3. Условия продажи (обычные или особые закладные; мотивы и знания покупателя и продавца).
4. Динамика сделок на рынке (дата продажи).
5. Местоположение.
6. Физические характеристики (физические параметры, удобства, качество строительства).
7. Экономические характеристики (условия и сроки аренды, коэффициенты капитализации и дисконтирования для исчисления арендного дохода).
8. Отклонения от целевого использования.
9. Наличие движимого имущества.

Первые четыре корректировки всегда осуществляются в следующем порядке: после каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта пересчитывается заново. При этом необходимо соблюдать указанную очередность первых четырех элементов сравнения. Последующие корректировки могут быть выполнены в любом порядке. Допустимы корректировки как в процентах, так и в денежных суммах [23].

Метод валового рентного мультипликатора. Этот метод можно рассматривать как частный случай общего сравнительного подхода. Валовой рентный мультипликатор – это отношение продажной цены объекта к потенциальной валовой выручке либо действительной валовой выручке.

Расчет стоимости объекта осуществляется следующим образом:

1. Определяется годовая арендная ставка для данного объекта.
2. Рассчитывается оптимальный для данного сектора рынка валовой рентный мультипликатор исходя из рыночных данных последних продаж сопоставимых объектов недвижимости.
3. Годовая арендная ставка для оцениваемого объекта умножается на оптимальный валовой рентный мультипликатор, рассчитанный на базе сопоставимых объектов.

Затратный подход к оценке недвижимости. Затратный подход, используемый для оценки разных объектов недвижимости, в том числе и приносящих доход, основан на предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимой собственности. Предполагается также, что совокупность издержек на строительство объекта без износа равнозначна рыночной стоимости этого объекта. Исключением являются случаи, когда земельный участок, на котором стоит объект, не используется наилучшим и наиболее эффективным способом.

Сферы применения затратного подхода:

• для целей налогообложения имущества;
• для целей налогообложения прибыли;
• при осуществлении технико-экономического обоснования нового строительства;
• при выборе наилучшего и наиболее эффективного способа использования земельного участка;
• при оценке зданий специального назначения;
• при страховании объекта;
• при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка.

Реализация затратного подхода к оценке предполагает осуществление следующих процедур и операций:

1. Определяется рыночная стоимость земельного участка, на котором находится объект недвижимости.
2. Определяется восстановительная или замещающая стоимость улучшений.
3. Рассчитываются все виды износа объекта недвижимости: физического, функционального и внешнего.
4. Вычитается общий износ объекта недвижимости из затрат на его воспроизводство или замещение. Получается стоимость объекта недвижимости за минусом износа.
5. Рассчитывается общая стоимость объекта недвижимости и земельного участка путем суммирования этих стоимостей.

Затратный подход предполагает расчет накопленного износа, который определяется суммированием всех трех типов износа: физического, функционального и внешнего.

Если целью оценки является определение восстановительной стоимости здания, то общая величина его износа определяется по формуле:

,                                                    (18)

где Иф – общий физический износ здания, %;

qi – фактический износ i-го конструктивного элемента, %;

Ji – удельный вес стоимости конструктивного элемента в общей стоимости здания, %;

n – номер конструктивного элемента.

В мировой оценочной практике износ, понимаемый как снижение рыночной стоимости имущества, определяется тремя классическими методами: сравнения продаж, эффективного возраста, разбиения.

Метод сравнения продаж состоит в выявлении рыночной оценки накопленного износа здания путем сопоставления его восстановительной стоимости с текущими ценами продаж аналогичных объектов.

Метод эффективного возраста основан на экспертизе строений оцениваемого объекта и апробированной гипотезе о том, что эффективный возраст так относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к текущей восстановительной стоимости. Из этого отношения вытекает следующая формула накопленного износа:

,                                                        (19)

где ЭВ – эффективный возраст;

ЭЖ – срок экономической жизни;

ВС – восстановительная стоимость.

Метод разбиения состоит в последовательной оценке всех видов износа, включая:

• устранимый физический износ;
• неустранимый физический износ;
• устранимый функциональный износ;
• неустранимый функциональный износ;
• внешний износ.

2.2 Сметная и рыночная стоимость  объектов недвижимости

В городе Челябинске и в целом по области произошел резкий рост рыночной стоимости жилья. По некоторым данным от 60 до 80 процентов по разным позициям.

Спрос у нас превышает предложение. Со стороны спроса это развитие ипотечных схем, рост доходов населения и т. п.

И снижение предложения от строителей с другой стороны. Это связано со многими причинами. Как административными, так и зависящими от введения в действие новых нормативных документов, которые также создают в определенный переходный период некоторые проблемы для строителей.

Рассмотрим составляющие рыночной стоимости.

Первое. Собственно рыночная стоимость, которая определяется, в общем случае, балансом спроса и предложения, и обладает способностью достаточно гибко изменяться в сторону роста или снижения в зависимости от внешней коньюктуры.

Второе. Если убрать прибыль инвестора, то возникает так называемая инвестиционная себестоимость жилья. В инвестиционной себестоимости есть стоимость строительно-монтажных работ (СМР), которая определяется сметной документацией, и все косвенные затраты, связанные с различными согласованиями, подключениями, разрешениями и т.д.

Стоимость этой добавки к сметной стоимости жилья составляет по разным оценкам от 30 до 40 процентов. И когда у нас произошел всплеск рыночной стоимости жилья, то начали работать так называемые субъективные факторы, которые возникают из желания поделить сверхприбыль инвестора, которая образовалась при резком росте рыночной стоимости. Растёт плата за услуги согласовывающих организаций и стоимость выделения земельных участков под застройку, независимо от способа их выделения.

Инвестиционная себестоимость более инертна, нежели рыночная стоимость.

Третье. Собственно стоимость строительно-монтажных работ, которая состоит из многих составляющих, из которых наибольшую роль играют две - стоимость строительных материалов и оплата труда строителей [17].

Здесь наблюдается та же тенденция к разделу сверхприбыли инвестора. Например, в октябре в среднем на 6 процентов повышаются цены на изделия домов серий 90-й, 97-й, 121-й и 97-й М. Объяснить это довольно сложно, потому что стоимость энергоресурсов, цемента, ГСМ не поднималась, а другие материалы, используемые при изготовлении ж/б изделий подорожали незначительно.

В отличие от рыночной стоимости, которая более маневренна, сметная наоборот инерционна. И если уж она поднимается, то она потом не снижается. В лучшем случае останется на том же уровне.

Сравним оценку квартиры с помощью сметной стоимости и рыночной стоимости.

Таблица 6 – Описание объекта оценки

Местонахождение объекта	Город Челябинск, ул. Пети Калмыкова, д.16, кв. 36.
Тип объекта недвижимости	2-комнатная  квартира общей площадью 43 кв.м
Цель оценки:	Определение стоимости для продажи
Оцениваемые права	Право полной собственности
Наилучшее и наиболее эффективное использование	Использование объекта в качестве жилого помещения, сдача в аренду в качестве жилого помещения

 

Местоположение: Объект оценки расположен в Металлургическом районе города Челябинска. Доступ к объекту обеспечивается городским транспортом по улице Черкасской, по набережной.

Окружение. Объект находится на расстоянии 100 метров от реки Миасс. На расстоянии 300 м находятся средняя школа и детский сад. На таком же удалении расположены магазины.

Наличие инженерных коммуникаций. Объект оценки обеспечен электроснабжением, водопроводом, системой отопления и другими инженерными коммуникациями. На момент осмотра объекта все инженерные коммуникации магазина находились в работоспособном состоянии.

Подъезд – асфальтированная дорога от улицы. Общее удаление от транспортных путей – 20 м. Прилегающая территория имеет асфальтовое покрытие, состояние которого можно оценить как удовлетворительное. Площадка застройки характеризуется упорядоченной и высокой степенью застройки.

Техническое обследование проведено с целью определения фактического состояния основных элементов строительных конструкций объекта оценки. Использованы результаты визуального, технического осмотра и данные, предоставленные заказчиком (Таблица 7)

Таблица 7 – Результаты визуального технического осмотра

Год постройки здания	1985
Площадь общая, м²	43 м2
Объем общий, м³	110 м3
Этаж и количество этажей	3/5

 

Строительные характеристики оцениваемого объекта представлены в таблице 8.

Таблица  8 – Строительные характеристики объекта оценки

Фундаменты	Бутовые с кирпичным цоколем
Стены наружные	Кирпичные
Перегородки	Кирпичные
Перекрытия	Железобетонные плиты
Покрытие кровли	Рулонная, рубероидная, совмещенная по железобетонным плитам с цементной стяжкой и с организованным водостоком по всей площади крыши. Отвод воды предусмотрен через систему внутренних водостоков.

Продолжение таблицы 8

Полы	Плиточные
Проемы оконные	Пластиковые окна
Проемы дверные	Железные
Внутренняя отделка	Окраска масляными красками, отделочная рейка, обшивка потолков ДВП с окраской, побелка
Наружная отделка	Окраска кремнеорганическими составами
Инженерное обеспечение	Электроснабжение, водопровод, система отопления, домофон, вентиляции, канализация, телефон, кабельное телевидение.

 

Расчет сметной стоимости – это стандартный подход к оценке рыночной стоимости недвижимости. Он основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.

Сводный сметный расчет состоит из 12 глав:

1. В главе 1 «Подготовка территории строительства» предусматриваются средства на работы и затраты, связанные с отводом и освоением застраиваемой территории.
2. В главу 2 «Основные объекты строительства» включаются сметная стоимость зданий, сооружений, цехов и установок основного производственного назначения.
3. В главу 3 «Объекты подсобного и обслуживающего назначения» учитывается стоимость такого назначения.
4. В главы 4-7 включается стоимость объектов, перечень объектов которых соответствует наименованию глав.
5. В главу 8 «Временные здания и сооружения» включаются средства на возведение временных зданий и сооружений, а также на выполнение работ по переоборудованию других зданий и сооружений для обслуживания строительства.
6. В главу 9 «Прочие работы и затраты» в соответствии с порядком, устанавливаемым Госстроем России, включаются средства на дополнительные затраты при производстве строительно-монтажных работ в зимнее время и на возмещение различных прочих затрат, не учитываемых действующими сметными нормативами.
7. В главу 10 «Содержание дирекции» строящегося здания, сооружения включаются средства на содержание служб заказчика – застройщика или привлекаемых для управления проектом специализированных организаций или отдельных специалистов (управляющих проектами).
8. В главе 11 «Подготовка эксплуатационных кадров» учитываются (с включением в графы 7 и 8) средства на подготовку эксплуатационных кадров для вновь строящегося (реконструируемого) предприятия.
9. В главу 12 «Проектные и изыскательские работы, авторский надзор» включаются средства на: