Анализ рынка недвижимости города Челябинска

Все принципы оценки недвижимости связаны между собой. Оценивая объект недвижимости, необходимо по возможности учитывать все или основные принципы оценки, чтобы получить более достоверную и точную оценку стоимости объекта недвижимости.

К принципам, основанным на представлениях пользователя, относятся принципы полезности, замещения и ожидания.

Полезность – это способность объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени.

Принцип полезности заключается в том, что всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использован для реализации определенных функций или личных потребностей,

Принцип замещения определяется следующим образом: рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности, или, иначе, максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется наименьшей стоимостью, по которой может быть приобретен другой аналогичный объект с эквивалентной полезностью.

Принцип ожидания гласит: стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые, как ожидается, этот объект принесет. Стоимость объекта недвижимости, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования оцениваемого объекта, а также суммой, ожидаемой от его перепродажи.

К группе принципов, связанных с объектами недвижимости относятся принципы остаточной продуктивности земли, предельной продуктивности (принцип вклада), возрастающей и уменьшающейся доходности, сбалансированности (принцип пропорциональности), оптимальных величин, оптимального разделения имущественных прав.

Принцип остаточной продуктивности заключается в том, что в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность (производительность). Чтобы понять это положение, необходимо признать, что любой вид деятельности, как правило, требует наличия четырех составляющих производства: капитала, труда, управления и земли.

Принцип предельной продуктивности или принцип вклада гласит: в результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек. Улучшения обладают ценностью, когда они сопровождаются увеличением рыночной стоимости. Применительно к рынку недвижимости этот принцип можно интерпретировать следующим образом. Нередко затраты на ремонт квартиры позволяют увеличить ее стоимость, причем в размерах, значительно превышающих затраты на ее ремонт. В этом случае реализуется принцип предельной продуктивности или принцип вклада. Размер вклада соответствует разнице между ценой, полученной в результате ремонта квартиры, и затратами на этот ремонт[19].

Принцип возрастающей и уменьшающейся доходности означает: увеличение капиталовложений в основные составляющие производства обусловливает пропорциональное увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта недвижимости. Любые дополнительные капиталовложения в недвижимость, осуществленные после достижения данного предела, не дадут пропорционального увеличения прибыли (а значит, и пропорционального увеличения стоимости объекта недвижимости).

Принцип сбалансированности (пропорциональности) формулируется следующим образом: составляющие производства (либо объекта недвижимости) должны сочетаться между собой в определенной пропорции.

Сбалансированность – это когда любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли.

Принцип оптимальных величин (оптимальной экономической величины) гласит: при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях большим спросом пользуется определенная   (оптимальная) величина объекта недвижимости данного типа.

Принцип оптимального разделения имущественных прав гласит: имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости. Действующее законодательство Российской Федерации позволяет разделять и продавать по отдельности имущественные права.

Право собственности подразумевает права владения, пользования и распоряжения имуществом. Кроме права собственности, имущественными правами являются: право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) имущественного пользования, право хозяйственного владения и право оперативного управления, а также различного рода сервитут – право ограниченного пользования объектом недвижимости. Причем переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных имущественных прав, например прав аренды на это имущество.

Разделение имущественных прав на объект недвижимости может осуществляться следующим образом:

1. Физическое разделение – это разделение объекта недвижимости на части: подвал, этажи, мансарда и пр. Для земельного участка – разделение прав на воздушное пространство, на поверхность земли и на ее недра, разделение земельного массива на отдельные участки.
2. Разделение по времени владения – это различные виды аренды (кратко-, средне-, долгосрочная), пожизненное владение, выкуп и другое.
3. Разделение совокупности имущественных прав собственности – права владения, срочного или бессрочного пользования, распоряжения, пожизненного (наследуемого) владения, хозяйственного ведения, оперативного управления и право ограниченного использования объекта недвижимости.
4. Разделение имущественных прав среди участников – совместная аренда, товарищества, акционерные общества, опционы, трасты, контракты с оговоренными условиями продажи.
5. Разделение по залоговым правам – закладные, налоговые залоги, судебные залоги, участие в капитале.

Использование в практике имущественных отношений перечисленных выше типов разделения совокупности имущественных прав и их оптимальное соединение позволяют увеличить стоимость объектов недвижимости.

К принципам, связанным с рыночной средой относятся принципы зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции и принцип изменения[19].

Принцип зависимости (внешнего воздействия) гласит: различные факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости. Необходимо помнить, что во всех случаях местоположение – основной фактор, влияющий на стоимость объекта недвижимости, и с него следует начинать анализ стоимости объектов недвижимости. Другой основной фактор – близость объекта недвижимости к развитой инфраструктуре. Два этих фактора оказывают наибольшее влияние на стоимость объекта недвижимости.

Принцип соответствия гласит: объект недвижимости, не соответствующий существующим в настоящее время рыночным стандартам (ожиданиям), имеет меньшую стоимость. Например, в настоящее время на рынке недвижимости стоимость «хрущевской» квартиры меньше, чем стоимость квартиры такой же площади в доме, построенном по современным проектам.

Суть принципа спроса и предложения заключается в выявлении взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью его предложения. Чем ниже спрос и выше предложение, тем ниже стоимость объекта, и наоборот. Если на рынке недвижимости спрос и предложение уравновешены, рыночная стоимость объекта стабилизируется, рыночная цена обычно отражает затраты производства.

Принцип конкуренции. Конкуренция – это соперничество, состязание в каком-либо виде деятельности. Разумная конкуренция стимулирует повышение качества объектов и услуг на рынке недвижимости, избыточная конкуренция приводит к снижению прибыли. Отсутствие конкуренции на рынке недвижимости (а это бывает при монопольной ситуации) – основное условие, при котором рыночная стоимость объекта не может быть определена, поскольку она складывается только на конкурентном рынке.

Принцип изменения. Изменению подвержены как сам объект недвижимости (например, физический износ), так и все факторы внешней среды, влияющие на стоимость объекта, упомянутые выше.

В процессе эксплуатации недвижимость постепенно изнашивается, со временем изменяются объем денежной массы и процентные ставки, законодательство о земле претерпевает изменение. Появление новых технологий и социальное поведение создают новый спрос на недвижимость. Оказывают влияние на стоимость недвижимости демографические изменения и международные события и т. д.

Наиболее характерный тип изменений – так называемые циклы жизни. Эти изменения касаются и самих объектов недвижимости, а также районов (городов), отраслей, общества в целом. Недвижимость подвержена таким рыночным изменениям, как доступность ипотечного кредита на разумных условиях и соответствующие прирост или сокращение эффективного спроса на рынке недвижимости. Застой на рынке потребительских товаров в течение длительного времени или высокие процентные ставки будут негативно отражаться на конъюнктуре рынка недвижимости. Внешние силы, такие, как погода, пожары, засуха, ураганы, землетрясения и другие природные явления, могут нанести материальный урон и отразиться на цене объектов недвижимости.

Рассмотренные выше принципы оценки недвижимости тесно связаны с принципом наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка – основного принципа оценки недвижимой собственности.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка формулируется как использование, выбранное среди достаточного числа разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является юридически допустимым, физически возможным, финансово оправданным и наиболее рентабельным (то есть дает оптимальные стоимостные результаты: обеспечивает или наивысшую текущую стоимость объекта, или наивысшую стоимость земли на фактическую дату оценки).

Выбор оптимального варианта использования земельного участка зависит от потенциала его местоположения, возможностей рынка принять данный вариант использования земельного участка и реализовать данный вариант использования участка с правовой точки зрения, физических, грунтовых и ландшафтных возможностей участка, а также от технологической и финансовой обоснованности. Например, если инвестор предполагает построить кафе, то земельный участок должен находиться на оживленных улицах, если склад – необходимо, чтобы вблизи находились железнодорожные подъезды и автомагистрали, и т. д.[19].

1.2.3 Факторы, влияющие на формирование  рынка недвижимости

Формирование рынка недвижимости характеризуется следующими факторами и показателями:

• макроэкономическая нестабильность, то есть с каждым разом всё больше увеличиваются количество и содержание нормативных актов, предугадать которые совершенно невозможно;
• инфляция;
• размытость базы законодательства для рыночной недвижимости;
• слабое развитие инфраструктуры;
• отсутствуют специальные службы по сбору и анализу информации;
• низкий профессионализм участников на рынке недвижимости, то есть многие риэлторы имеют маленький опыт работы, обладают недостаточными знаниями в своей области и т. д.;
• отсутствие чёткости оценки недвижимости;
• неравномерность развития сегментации рынка недвижимости.

Среди особенностей рынка недвижимости можно выделить следующие:

• самостоятельное установление цен;
• первичный и вторичный рынки взаимодействуют между собой;
• цены очень зависят от характера и состояния экономики;
• возможность возникновения рисков не исключена;
• товар имеет очень низкую ликвидность на рынке.

Развитие рынка недвижимости осложняет трудный процесс доступности правдивой информации. Также не исключено полное отсутствие похожих сделок.

Основную часть на рынке недвижимости составляет торговая недвижимость. На доходность торговой недвижимости в значительной степени влияет ее местоположение. Например, предприятия торгующие товарами продовольствия, должны находиться поблизости с местами, где проживает население. Предприятия, которые торгуют элитными товарами, должны находиться вблизи различных учреждений, транспортных магистралей и т.д.

Также главным фактором, влияющим на рынок недвижимости, является его позиционирование. То есть, позиционируя свой объект недвижимости, предприниматель или продавец должен определить для него место на рынке недвижимости, а также  показать его с наиболее лучшей стороны и охарактеризовать как самый лучший объект недвижимости на  рынке.

Позиционирование объекта недвижимости на рынке характеризуется:

• определением места на рынке;
• определением каналов продвижения;
• созданием и продвижением рекламы;
• определением ценовой политики;
• поиском покупателей или потребителей.

И позиционирование, и сегментирование рынка недвижимости являются лишь теми рычагами движения, которые направлены на обеспечение высокого дохода продавцу или предпринимателю[18].

1.3 Основные индикаторы рынка недвижимости Челябинска

Для работы на рынке недвижимости необходимо четко представлять себе перспективы его развития. В этом свете наиболее актуальным является вопрос о динамике цен на недвижимость. Будет ли в обозримой перспективе стоимость недвижимости расти, и если да, то какими темпами? Или же, напротив, если ожидается снижение цен, то насколько сильным оно может быть?

После серьезного спада стоимости жилья в 2009 году, в марте 2010 года  начался рост от 1 до 2 % в месяц. По итогам июня 2010 года на рынке недвижимости образовался небольшой спад, причем это касается и первичного и вторичного жилья (это связано с периодом отпусков). Осенью этого же года цены на первичное жилье существенно возросли, что не скажешь о вторичном рынке недвижимости. По итогам декабря 2010 года цены на вторичное жилье продолжили спад, а новостройки выросли в цене более чем на 2 %.

Первый месяц 2011 года принес небольшой рост, как на первичный, так и на вторичный рынок недвижимости. В апреле этого же года цены на вторичном рынке возросли, но незначительно по сравнению аналогичным периодом прошлого года (на 1,85 %). По отношению к прошлому году цены на новостройки были так же крайне незначительными (на 5,28 %). Осенью 2011 года начался долгожданный подъем на рынке недвижимости Челябинска. По данным системы Analiz.ChelReal.ru, на вторичном рынке наибольший прирост был отмечен в октябре, а в прошедшем месяце темпы увеличения цен на жилье несколько снизились. В случае с новостройками, напротив, рекордный прирост за последний год был отмечен именно в ноябре.