Анализ рынка недвижимости города Челябинска

Средневзвешенная стоимость квадратного метра на вторичном рынке недвижимости Челябинска в течение всего года росла незначительными темпами. Только в феврале и августе цены на квадратные метры в этом сегменте немного снижались. Общий рост осенью не выбился из общей картины. В ноябре система Analiz.ChelReal.ru зафиксировала увеличение средневзвешенной стоимости квадратного метра в данном сегменте на 0,5 %, в итоге она составила 38 тысяч 857 рублей против 38 тысяч 663 рублей в октябре. Стоит отметить, что октябрьский прирост по сравнению с ноябрьским был более значительным, он составил 1 %.Динамика цен на вторичном рынке жилья представлена на рисунке 2.

Рисунок 2 – Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке недвижимости Челябинска январь 2010 – ноябрь 2011 года

Рост цен по сравнению с прошлогодней ситуацией уже вполне ощутим. По итогам ноября он составил 6,27 %, хотя последнее время этот показатель с трудом превышал трехпроцентное увеличение. В ноябре 2010 года квадратный метр на вторичном рынке недвижимости в среднем выставлялся на продажу по цене 36 тысяч 561 рубль. 

По отношению к началу текущего года увеличение цен на вторичном рынке составило 4,98 %. Напомним, в январе стоимость квадратного метра составляла 37 тысяч 15 рублей. Исходя из текущей динамики, прогнозное среднегодовое подорожание остается ниже уровня инфляции: 5,43 % [15].

Рисунок 3 – Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке недвижимости Челябинска за январь 2010 – ноябрь 2011 гг.

Среди факторов, определяющих спрос на жилье, основными являются уровень цен на рынке жилья, качество жилья, денежные доходы, жилищная обеспеченность населения.

Распределение предложения по районам на первичном и вторичном рынке недвижимости г. Челябинска в 2010 – 2011 гг. представлено на рисунке 4. Доминирующая доля в структуре предложения приходится на Центральный район (35 %), что является следствием его активной застройки (в районе Тополинной аллеи). Высокая доля предложения объектов на Северо-Западе: Калининский и Курчатовский районы (32 %) также обусловлена активным вводом нового жилья и физически большим объемом жилья в данном районе. Доли предложения в остальных районах примерно равны между собой.

Рисунок 4 – Распределение предложения квартир по районам города Челябинска на вторичном рынке недвижимости

Цена кв. м. в наибольшей степени зависит от местоположения квартиры (рисунок 5). Наибольшая цена кв. м. характерна для квартир Центрального и Советского районов; она превышает среднюю цену кв. м. по городу на 20 % и 19 % соответственно. Такая зависимость обусловлена престижностью данных районов, сравнительно благоприятной экологической обстановкой и развитой инфраструктурой. Цена кв. м. в Калининском и Курчатовском районах несколько выше среднего показателя (15 и 7 %). В производственных районах цена кв. м. существенно ниже средней (на 6 – 18 %)[15].

Рисунок 5 – Зависимость цены кв. м. вторичного жилья Челябинска 2010 – 2011

Зависимость цены квадратного метра на первичном рынке недвижимости не намного отличается от цен на вторичном рынке (рисунок 6). Также наибольшая цена кв. м. характерна для квартир Центрального и Советского районов; она превышает среднюю цену кв. м. по городу на 25 % и 17 %.  Цена кв. м. в Курчатовском районе несколько ниже среднего показателя (3 %). В производственных районах цена кв. м. существенно ниже средней  (на 14 и 22 %) [15].

Рисунок 6 – Зависимость цены кв. м. первичного жилья Челябинска 2010 – 2011

Средняя цена кв.м. на рынке вторичной жилой недвижимости г. Челябинска несущественно увеличилась (см. рис. 2). Новостройки же наоборот существенно возросли в цене (см. рис. 3).

Челябинская область после кризиса 2010 года демонстрирует динамичное развитие рынка жилой недвижимости. По итогам 2010 года падение темпов строительства жилья было зафиксировано на уровне 20 %, в кризисный год на Южном Урале было сдано в эксплуатацию 1,06 млн. кв. м. – на 47 % меньше аналогичной статистики 2008 года.

Созданная в 2011 году правительством региона Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки стала самым крупным застройщиком области. В 2012 году ЮУ КЖСИ увеличила в 2 раза выдачу ипотечных займов. К июлю текущего года  было введено 40 тысяч квадратных метров жилья – до конца года было возведено до 1,5 млн. жилых «квадратов», в том числе 1,1 млн. квадратных метров в Челябинске.

Общая стоимость квартиры на Челябинском рынке недвижимости незначительно поднялась и в среднем составила 2,325 млн. руб. за «усредненную» квартиру (+0,25 % к началу октября, +0,57 % к началу 2013 года). При этом 3-комнатные квартиры в среднем подорожали значительнее всего  (2 932 млн. руб. против 2 783 млн. руб. в октябре). 1-комнатные квартиры и квартиры с 4- и более комнатами в среднем подешевели за последние два месяца 2012 года (-2,16 % и -3,53 % соответственно). Наибольший подъем стоимости квартиры отмечен в Металлургическом районе (рост 8,97 % за два месяца), в Курчатовском районе – наибольшее снижение -7,85 %.

На начало 2012 года объем рынка первичной жилой недвижимости г. Челябинска составлял 212 новостроек. К концу года данный показатель снизился на 10 % и составил 191 объект.

Касательно ценовых характеристик, за последний год средняя цена кв. м. возросла с 39 830 до 45 362 руб. Общий темп прироста составил 13,9 % (среднемесячный темп прироста +1,1%). Для массового жилья общий темп прироста составил 17,1 % (среднемесячный темп прироста +1,3%), а для домов повышенной комфортности – 12,8 % (среднемесячный темп прироста +1%).

Цена кв. м. в новостройках г. Челябинска на конец года 2012 г. варьируется от 28 000 до 85 000 рублей. Цена кв. м. в наибольшей степени зависит от местоположения дома (рисунок 7).

Рисунок 7 – Зависимость цены кв. м от местоположения дома

В соответствии с прогнозом специалистов РК «Служба недвижимости», в ближайшие полгода будет наблюдаться планомерный рост рассматриваемого показателя, в 1 кв. 2013 г. цена кв. м достигнет 46 – 47 тыс. руб., общий темп прироста за полгода составит +5 – 8 %, среднемесячный –  +0,7 – 1,2 %. 

Распределение предложения по районам на первичном рынке недвижимости г. Челябинска в 2012 году представлено на рисунке 8. Доминирующая доля в структуре предложения приходится на Центральный район (34 %), что является следствием его активной застройки. Высокая доля предложения объектов на Северо-Западе в Курчатовском районе (20 %) и Тракторозаводском районе (20 %) также обусловлена активным вводом нового жилья и физически большим объемом жилья в данном районе. Доли предложения в остальных районах примерно равны между собой [15].

 

 

Рисунок 8 –  Распределение предложения относительно районов на первичном рынке г. Челябинска в 2012 году

Анализ распределения предложений по типу квартиры на первичном рынке показывает на преимущественное присутствие на рынке двухкомнатных квартир (42 %). Объем предложения однокомнатных и двухкомнатных квартир менее значительно, но  находится  также  на высоком уровне  (37 и 18 %). Доля  предложения четырехкомнатных квартир очень незначительна (3 %). Распределение предложений по типам квартир на первичном рынке недвижимости представлено на рисунке 9.

Рисунок 9 – Распределение предложения по типам квартир на первичном рынке недвижимости города Челябинска в 2012 году

На конец 2012 года, по данным специалистов РК «Служба недвижимости», средняя цена квадратного метра на вторичном рынке жилой недвижимости города Челябинска составила 44 365 рублей.

Последний год для рынка характерна тенденция устойчивого роста цены кв. м. За данный период средняя цена кв. м возросла на 11,08 %. Среднемесячный темп прироста за последний год составил +0,88 % (+0,79 % для среднестатистических квартир и +1,27 % для квартир повышенной комфортности).

В следующем месяце наиболее вероятен положительный темп прироста (до +2 %). 

Распределение предложения по районам на вторичном рынке недвижимости г. Челябинска в 2012 году представлено на рисунке 10. Доминирующая доля в структуре предложения приходится на Северо-запад (Калининский и Курчатовский районы) – 22 %, что является следствием его активной застройки. Доли предложения в остальных районах примерно равны между собой.

Рисунок 10 – Распределение предложения по районам на вторичном рынке недвижимости Челябинска в 2012 году

 

Анализ распределения предложений по типу квартиры на вторичном рынке недвижимости Челябинска в 2012 году показал, что наибольшую долю в структуре предложения занимают 2-комнатные квартиры (35 %). Объем предложения однокомнатных и трехкомнатных квартир менее значительно, но находится также на высоком уровне (28 и 27 %). Незначительна доля предложения 4-комнатных и многокомнатных квартир (10 %), что обусловлено физически низким уровнем присутствия данных объектов на рынке недвижимости. Распределение предложений по типам квартир на вторичном рынке недвижимости представлено на рисунке 11.

Рисунок 11 – Распределение предложений по типам квартир на вторичном рынке недвижимости города Челябинска в 2012 году

Средняя по городу цена предложения к продаже в 2012 голу составила 41 499 тыс. руб. Максимальная цена кв. м. в Центральном районе (48 527  тыс. руб), что на 16 % выше средней цены. В Советском районе цены немного ниже  (46 025 тыс. руб), это на 11 % ниже средней цены. В Калининском районе цена кв. м. незначительно выше средней (на 0,008 %). В остальных районах цены ниже среднего и не на много отличались друг от друга. Зависимость цены кв. м. от расположения квартиры в разрезе районов города Челябинска на вторичном рынке в 2012 году представлена на рисунке 12.

Рисунок 12 – Зависимость цены кв. м. от расположения квартиры в разрезе районов города Челябинска на вторичном рынке в 2012 году

Общая картина распределения предложения представлена на рисунке 13.

Рисунок 13 – Распределение предложения относительно районов г. Челябинска и количества  комнат в 2012 г.

Таким образом, предложение на рынке вторичной недвижимости города Челябинска имеет характерную для рынка структуру.  Средняя  стоимость  кв. м. для группы среднестатистических квартир на конец 2012 года составляла 41 499 тыс. руб. Стоимость кв. м. в разрезе районов города и количества комнат представлена на рисунке 14.

Рисунок 14 – Цена кв. м. в разрезе районов г. Челябинска и количества комнат

Как видно, представленные значения средней стоимости кв.м. подчинены общим закономерностям рынка (см. рис. 12). Так, наибольшая стоимость кв.м. приходится на Центральный и Советский районы, наименьшая – на Металлургический и другие промышленные районы; стоимость кв.м. для 1-комнатных квартир в большинстве случаев превышает стоимость кв.м. для 2-комнатных квартир, а стоимость 4-комнатных превышает стоимость 3-комнатных [15].

1.4 Анализ динамики продаж жилой  недвижимости в Челябинске

Мы проанализировали специфику спроса и предложения, а также динамику цен на жилье в Челябинске в 1 квартале 2013 года.

В 1 квартале 2013 года на сайте AVITO.ru, 74.ru  было опубликовано более 17,5 тыс. объявлений о продаже квартир в Челябинске. Около 63% из них связано с реализацией жилья на вторичном рынке. Остальные 37% предлагаемых квартир расположены в строящихся жилых комплексах. В свою очередь структура спроса смещена в сторону вторичного жилья, доля которого достигает 78%. И только 22% потенциальных покупателей планируют приобрести квартиру на рынке новостроек[20, 21].

Среди предложений в сегменте вторичного жилья, превалируют одно- и двухкомнатные квартиры: в совокупности на них приходится более ¾ (76%) объявлений. Совокупная доля трех- и многокомнатных квартир в структуре предложения составила 24%.

Распределение по типу застройки смещено в сторону панельного жилья: 67% всего объема предлагаемых квартир – это панель, еще 31% – кирпич. Квартиры, расположенные в монолитных домах, составили лишь 2% от предложения. При этом средняя площадь квартиры, выставленной на продажу в Челябинске в 1 квартале 2013 года, составила 52 кв.м. на рынке вторичного жилья и 51 кв.м. – в сегменте новостроек.

Что касается ценовых показателей, то в 1 квартале 2013 г. средняя стоимость квадратного метра на рынке вторичного жилья Челябинска составила 44,7 тыс. руб.

По сравнению с 4 кв. 2012 г. этот показатель увеличился на 0,5%. Средняя цена кв. метра площади в новостройках достигла 40,9 тыс. руб., что на 1% больше относительно предыдущего квартала.

Таблица 1 – Средняя цена квадратного метра площади

Цены на жилье, 1 кв.2013	Тыс. руб./ кв. м	Рост за 1 кв.2013, %	Цена кв-ры, млн. руб.
Новостройки	40,9	1,0%	2,036
Вторичное жилье	44,7	0,5%	2,306
1-комн.	46,4	-1,8%	1,653
2-комн.	43,7	1,9%	2,270
3-комн.	43,5	1,6%	3,172
Многокомн.	44,1	2,2%	4,607

 

Рассматривая предложения купли – продажи по сайту DomChel.ru, видим, что продажа превышает спрос практически в 40 раз.

Лидирует по продажам и по спросу – вторичное жилье.

 

 

Таблица 2 – Предложения купли продажи по сайту Domchel.ru

ОБЪЯВЛЕНИЯ	ПРОДАМ	КУПЛЮ
Жилая недвижимость	40 021	1 021
НОВОСТРОЙКИ	11 300	154
комната	13	2
1-комн.	4 976	60
2-комн.	4 240	62
3-комн.	1 804	25
4-комн.	197	5
5 комн. и более	70	–
ВТОРИЧНОЕ ЖИЛЬЕ	21 242	744
комната	1 545	74
1-комн.	6 310	287
2-комн.	7 419	261
3-комн.	4 656	102
4-комн.	1 158	19
5 комн. и более	154	1
КОТТЕДЖИ, ДОМА, ТАУНХАУСЫ	5 022	67
ДАЧИ, САДЫ	2 457	56