Анализ рынка недвижимости города Челябинска

Вышеуказанные обстоятельства существенно могут повлиять на размер и возможности использования налоговой льготы при приобретении объектов жилья, на налогообложение доходов от сдачи внаем или в аренду, а также на размеры государственной пошлины, подлежащей уплате при дарении или наследовании.

Значительные возможности по минимизации налоговых обязательств выявляются при сопоставлении норм актов законодательства субъектов РФ о налогах и сборах и документов органов местного самоуправления с нормами федерального законодательства о налогах и сборах. В настоящее время на региональном и местном уровнях зачастую принимаются и вводятся налоги и сборы, не установленные актами налогового законодательства Российской Федерации. Уплачивать подобные налоги и сборы не следует. Кроме того, нередки случаи, когда на региональном и местном уровнях вводятся налоги и сборы, соответствующие действующему федеральному налоговому законодательству, но отдельные нормы, статьи и положения установлены с превышением полномочий законодательных и исполнительных органов на местах. В таких ситуациях у налогоплательщиков существуют реальные шансы опротестовать эти нормы (или акты законодательства целиком) в суде.

Как отмечалось выше основных типичных операций на рынке недвижимости, существует целый ряд противоречий между нормами актов законодательства о налогах и сборах и их интерпретациями в инструктивных документах государственных министерств и ведомств. Нередко нормы инструктивных документов улучшают положение налогоплательщиков, осуществляющих операции с объектами недвижимости. В таких случаях следует проанализировать и оценить эффект использования дополнительных возможностей, предоставляемых составителями инструкций, писем и разъяснений. Как правило, сотрудники налоговых инспекций в своей работе ориентируются преимущественно на инструкции, изданные своими руководящими органами. В спорах с налоговыми инспекторами ссылки на положения инструктивных материалов и разъяснений порой бывают более действенным средством, чем приведение норм актов действующего законодательства. Важно подчеркнуть, что инструктивные документы вышестоящих органов являются обязательными для исполнения сотрудниками соответствующих подразделений и служб.

Однако чаще положения инструктивных документов имеют более жесткую (ограничительную) трактовку соответствующих норм актов законодательства. Обычно составители инструкций дополнительно ограничивают возможности по применению альтернативных режимов налогообложения и значительно сужают потенциальную сферу использования права на вычет произведенных расходов и на налоговые льготы. В таких случаях налогоплательщику следует помнить о том, что у него существуют возможности доказать свою правоту в суде. Для суда (арбитражного суда) приоритет всегда будут иметь ссылки на нормы действующего законодательства о налогах и сборах (по сравнению с положениями различного рода инструктивных документов).

Особое внимание следует уделять анализу возможностей использования льгот и преференций, предоставляемых актами налогового и иного специального законодательства. Как показывает практика, большинство налогоплательщиков в Российской Федерации имеет весьма ограниченное представление о видах, объеме и характере установленных законами налоговых льгот. Нередки случаи, когда физические лица неправомерно отказываются от льготы, предоставляемой при приобретении объектов жилой недвижимости. Очень часто люди просто не знают о льготах, установленных актами законодательства о налогах и сборах субъектов РФ, постановлениями органов местного самоуправления.

Конкретные методы и мероприятия по оптимизации издержек, связанных с налогообложением, чрезвычайно многообразны. Для минимизации налоговых обязательств можно использовать любые законные методы. К традиционным методам относятся дробление объекта обложения (например, разделение права собственности на объект недвижимости между членами семьи, дарение или продажа долей на протяжении ряда лет); изменение налогового статуса физического лица – налогоплательщика (например, приобретение статуса нерезидента для целей налогообложения, регистрация физического лица в качестве предпринимателя либо прекращение регистрации в этом статусе); изменение характера объекта обложения (перевод всего или части помещения из жилого в нежилое и наоборот); осуществление конкретных операций через доверительного управляющего; использование иных возможностей, связанных с расчетами, кредитом, правилами и практикой оценки объектов недвижимости для целей налогообложения, договорными отношениями, изменениями валютных курсов, инфляцией, ставкой рефинансирования Центрального банка РФ.

Важно подчеркнуть, что любые мероприятия по минимизации налоговых обязательств следует проводить грамотно, в противном случае отрицательный эффект таких мероприятий может намного превысить текущую экономию[17].

 

3 МЕРОПРИЯТИЯ ПО ПОВЫШЕНИЮ ЭФФЕКТИВНОТИ  УПРАВЛеНИЯ   НЕДВИЖИМОСТЬЮ

3.1 Цели и принципы управления  недвижимостью. Сферы применения.

Управление недвижимостью представляет собой комплекс мер правового, экономического и технического характера, направленных на получение максимальной прибыли от объекта недвижимости в интересах собственника.

Основные цели управления рынком недвижимости:

• реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им;
• установление на рынке определенного порядка и условий для работы всем его участникам;
• защита участников от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций и лиц;
• обеспечение свободного ценообразования на объекты недвижимости в соответствии с предложением и спросом;
• создание условий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую деятельность в сфере производства;
• оздоровление экологической среды, достижение экономического роста, снижение безработицы, решение жилищной проблемы и других общественных целей;
• справедливое налогообложение недвижимого имущества и участников рынка недвижимости;
• создание благоприятных условий решения жилищной проблемы в стране и регионах.

Принципы управления рынком недвижимости во многом зависят от политических и экономических условий в стране, но одновременно они должны учитывать сложившийся мировой опыт. Достижение сформулированных целей возможно при учете следующих принципов управления:

1. Разделение процедур – применение особых подходов к регулированию отношений различных видов недвижимости – жилых и нежилых помещений, земельных, лесных участков и других объектов.
2. Открытость информации обо всех участниках и объектах рынка недвижимости для принятия деловых решений.
3. Гласность нормотворчества – публичное обсуждение проектов законов и других нормативных актов. Например, обсуждение программы жилищной реформы, затрагивающей интересы всех слоев населения.
4. Конкурентность, как механизм повышения качества услуг на рынке и снижения их стоимости.
5. Разделение полномочий между регулирующими органами – нормотворчество и нормоприменение – не должны вмещаться в одном лице.
6. Объекты недвижимости государственной и муниципальной собственности находятся в общем совместном владении и пользовании всего населения соответствующего региона.
7. Простота и понятность правил и процедур, установленных законодательными актами о недвижимости, надежность защиты собственников – добросовестных приобретателей от любого произвола.
8. Применение дополнительных мер защиты на рынке жилых помещений граждан группы риска – несовершеннолетних, одиноких пенсионеров, инвалидов и др.
9. Рациональное распределение функций управления рынком недвижимости между государственными органами и профессиональными участниками – коммерческими и общественными организациями (ассоциациями риэлторов; оценщиков и др.).
10. Политика в области управления недвижимостью должна обеспечивать эффективное использование земель в соответствии с утвержденными схемами зонирования территорий и исключительное адресное и обоснованное предоставление льгот по налогообложению с постепенным переходом от предоставления льгот по земельным платежам к адресным компенсационным выплатам из бюджета в соответствии с проводимой социальной политикой.
11. Представительные органы государственной власти (федеральные, территориальные и муниципальные) в интересах населения принимают законы и иные нормативные правовые акты, устанавливающие порядок владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости.
12. Распоряжение государственной недвижимостью в соответствии с действующим законодательством осуществляют исполнительные органы государственной власти.
13. Приватизация государственной и муниципальной недвижимости и возмездная передача прав на негосударственные объекты должна производиться по рыночной стоимости, а не по инвентаризационной.
14. Сборы и налоговые платежи, взимаемые с объектов недвижимости, в том числе и по сделкам с ними, делятся по уровням управления в соответствии с установленными нормами.
15. Соблюдение преемственности российской системы управления рынком недвижимости, имеющей свою историю и традиции, с учетом мирового опыта регулирования прав собственности на различные объекты недвижимого имущества; его творческое осмысление и адаптацию к нашим отечественным условиям[11].

В целом, оценка представляет собой обоснованное мнение независимой стороны о стоимости того или иного актива. Исходя из опыта оценочной деятельности, сферы применения оценки недвижимости, разнообразны. Наиболее распространенные среди них представлены на рисунке 16.

Рисунок 16 – Сферы применения оценки недвижимости

3.2 Рекомендации по регулированию рынка недвижимости

В настоящее время отрасль, предоставляющая услугу по управлению недвижимостью в нашей стране, переживает эпоху бурного роста. Недвижимость, имея высокую привлекательность для инвесторов и предпринимателей, позволяет получить высокие прибыли в относительно короткие сроки. Наметившаяся тенденция к повышению рыночных цен на недвижимость высокого класса и увеличивающиеся темпы строительства приводят к росту потребности в профессиональном управлении офисными и складскими помещениями. Собственники зданий и арендаторы осознают, что профессиональное управление недвижимостью является конкурентным преимуществом на растущем российском рынке. Государство постепенно снимает с себя обязательство по управлению объектами недвижимости, передавая эту функцию в руки частных владельцев. Собственник здания все чаще заключает договор на управление со специализированной организацией с целью получения максимальной прибыли от своего имущества.

Разработка методики эффективного управления недвижимостью особенно актуальна для крупных компаний, владеющих большим объемом недвижимости в различных странах мира. От того, насколько профессионально будет производиться стратегическое и оперативное управление недвижимостью крупной компании зависит конкурентоспособность фирмы на рынке. Особо остро данная проблема стоит для российских управляющих компаний в связи с выходом на отечественный рынок крупных западных фирм.

Для того чтобы провести корректный анализ данных рынка недвижимости в первую очередь необходимо определить наиболее актуальные и полные источники информации, предоставляющие эти данные.

Основные публикации в области аналитических исследований выделяют три вида исследований по способу получения информации:

кабинетные исследования;

полевые исследования;

метод опроса (анкетирование).

Развитие новейших информационных технологий привели к формированию электронных мировых информационных ресурсов, включая так называемые деловые ресурсы (интернет), которые характеризуют внешнюю среду мирового бизнеса. Это в свою очередь предопределило появление нового вида аналитических исследований – анализ специализированных рынков с использованием данных из мировых информационных ресурсов. Для проведения таких исследований конкретного рынка необходимо провести идентификацию и анализ соответствующих информационных ресурсов [14].

Жизненный цикл недвижимости в крупной компании можно разделить на три этапа:

1. Выбор объекта недвижимости.
2. Эксплуатация.
3. Продажа или утилизация объекта недвижимости.

Этапы жизненного цикла объектов недвижимости представлены на рисунке 17.

 

 

Рисунок 17 – Этапы жизненного цикла объектов недвижимости

Все этапы жизненного цикла объекта недвижимости имеют разные временные промежутки, задачи и затраты, возникающие у компании, которой принадлежит объект недвижимости.

Методика совершенствования управления недвижимостью крупной компании включает в себя совокупность приемов и методов на всех трех этапах жизненного цикла объекта недвижимости. В приложении З изображены элементы данной методики.

Одним из элементов предлагаемой методики является комплексный анализ всех показателей объекта недвижимости, который включает в себя сравнение количественных оценок недвижимости, таких как, цена за квадратный метр, эксплуатационные расходы, стоимость парковок и другое.

В зависимости от специфики фирмы, критерии при выборе объектов недвижимости могут быть разными. Если компания работает с элитными клиентами то, очевидно, что статус и местоположение будет играть большую роль при выборе объекта. В этом случае предлагается использовать бальный метод экспертной оценки, при котором каждому параметру объекта недвижимости заказчик присваивает максимально возможное количество баллов, а анализ объектов производится по количественным и качественным оценкам.

Каждый эксперт каждому параметру объекта присваивает баллы по шкале от 0 до 10. Тогда важность параметра определяется по формуле:

,                                                              (21)

где аi – весомость i-го параметра объекта;

i – номер параметра объекта;

j – номер эксперта;

m – количество экспертов в группе;

Bij – балл, присвоенный i-му параметру j-м экспертом;

Bсi – сумма баллов, присвоенных j-м экспертом всем параметрам объекта.

Например, определим степень согласованности мнений 5-ти экспертов, результаты параметров 7-ми объектов недвижимости которых приведены в таблице 12.

Таблица 12 – Результаты экспертной оценки

Номер объекта недвижимости	Оценка эксперта					Сумма параметров	Весомость параметра объекта
	1-й	2-й	3-й	4-й	5-й
1	4	6	4	4	3	21	0,15
2	3	3	2	3	4	15	0,11
3	2	2	1	2	2	9	0,06
4	6	5	6	5	6	28	0,2
5	1	1	3	1	1	7	0,05
6	5	4	5	6	5	25	0,18
7	7	7	7	7	7	35	0,25