Анализ рынка недвижимости города Челябинска

• проектно- изыскательские работы (услуги) – раздельно на проектные и изыскательские;

• авторский надзор проектных организаций за строительством;
• экспертизу предпроектной и проектной документации;
• испытание свай, которое проводится подрядной строительно-монтажной организацией по техническому заданию заказчика строительства.

В конце сводного сметного расчета стоимости строительства предусматриваются средства на непредвидимые работы и затраты, которые предназначаются для возмещения стоимости работ и затрат, потребность в которых возникает в процессе разработки или в ходе строительства в результате уточнения проектных решений или условий строительства по объектам (видам работ), предусмотренным в утвержденном проекте. За итогом сводного сметного расчета строительства указываются:

• возвратные суммы, учитывающие стоимость: материалов и деталей, получаемых от разборки временных зданий и сооружений, в размере 15% сметной стоимости временных зданий и сооружений (с амортизируемой частью стоимости) независимо от срока осуществления проекта; материалов и деталей, получаемых от разборки конструкций, сноса и переноса капитальных зданий и сооружений в размерах, определяемых расчетами; мебели, оборудования и инвентаря, приобретенных для меблировки жилых и служебных помещений для иностранного персонала, осуществляющего шефмонтаж оборудования;
• балансовая (остаточная) стоимость оборудования, демонтируемого или переставляемого в пределах действующего реконструируемого или технически перевооружаемого предприятия, определяется как сумма по итогам объектных и локальных сметных расчетов;
• данные о долевом участии предприятий и организаций в строительстве объектов общего пользования или общеузловых объектов;
• итоговые данные о распределении общей сметной стоимости строительства комплекса жилых и общественных зданий по направлениям капитальных вложений. Распределение рекомендуется производить в том случае, когда в составе этого строительства предусмотрены встроенные, пристроенные или отдельно стоящие здания и сооружения, которые относятся к различным направлениям капитальных вложений (торговли и общественному питанию, бытовому обслуживанию, коммунальному хозяйству и др.). При этом сметная стоимость сооружений, устройств, общих для всех объектов, входящих в состав комплекса, распределяется: по внутриквартальным (дворовым) сетям водоснабжения, канализации, тепло- и энергоснабжения и др. пропорционально потребности объектов; по работам, выполненным при благоустройстве и озеленении территории, пропорционально площадям участков; по остальным объектам – пропорционально общей площади объектов. Общая стоимость строительства, включая прочие затраты, распределяется пропорционально стоимости строительства объектов [12].

Стоимость недвижимости, определяемая затратным подходом, соответствует полному праву собственности и равна сумме рыночной стоимости участка земли, плюс стоимость нового строительства улучшений, минус накопленный износ.

Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде восстановительной стоимости или стоимости замещения.

Восстановительная стоимость – стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких же материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту.

Стоимость замещения – оцениваемая стоимость строительства в текущих на дату оценки ценах здания с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта и т. д.

Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения – издержками на создание объекта-аналога.

Под накопленным износом понимается потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или морального устаревания.

Процедура оценки затратным методом включает следующие последовательные шаги:

• расчет восстановительной стоимости строительства или приобретения строения, идентичного оцениваемому;
• определение величины накопленного износа строений;
• уменьшение восстановительной (заменяющей) стоимости на сумму износа для получения остаточной стоимости объекта оценки.

На основании статистической отчетности строительных организаций Челябинской области определим среднюю себестоимость (сметную) квадратного метра жилой площади в размере – 18 тыс. рублей.

Определение величины накопленного износа производится по формуле:

,                                         (20)

где Фз – физический износ здания, %;

Фkj – физический износ конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;

Ij – удельный вес конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;

n – число отдельных элементов, конструкций или систем в здании.

Для определения накопленного физического износа объекта оценки применим метод разбивки на компоненты. Для этого определяется процент физического износа здания по каждому конструктивному элементу (таблица 9) [23].

Таблица 9 – Физический износ здания

Наименование конструктивных элементов	Удельный вес конструктивного элемента, %	Износ, %	Процент износа к строению
Стены и перегородки	25	10	2,5
Перекрытия	9	5	0,45
Полы	12	6	0,72
Наружная и внутренняя отделка	11	15	1,65
Окна	10	8	0,8
Двери	6	9	0,54
Электрическое освещение и прочие инженерные коммуникации	27	5	1,35
Итого	100		8,01

 

Таким образом, процент физического износа квартиры составляет 8%.

Исходя из того, что оцениваемый объект имеет определенный процент физического износа, его сметная стоимость составит:

S = 1 044 900 × (100 – 8) / 100 = 961 308 руб., или округленно 962 000 руб.

Рыночная стоимость данного объекта рассчитывается исходя из стоимости разных подходов.

В результате расчетов рыночной стоимости квартиры по трем методам получены следующие результаты (таблица 10).

Таблица 10 – Результаты расчетов рыночной стоимости квартиры

Метод оценки	Стоимость, руб.
Затратный метод	962 000
Метод сравнительного анализа продаж	1 785 000
Доходный метод	2 350 000

 

Рыночную стоимость объекта оценки устанавливаем как среднюю сумму результатов, полученных различными методами оценки.

Наиболее реальную картину о стоимости объекта дает метод аналогичных продаж. Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли – продажи. Вес результата, полученного методом сопоставимых продаж примем на уровне 0,6.

Затратному методу присвоим вес 0,1, так как он не отражает соотношения спроса и предложения на рынке, а также учитывает узкий круг характеристик здания.

Не совсем достоверную картину о рыночной стоимости объекта дает доходный метод. Так основные покупатели – физически лица, то при выборе объекта они руководствуются иными мотивами и преследуют отличные от предпринимателя цели. К тому же некоторые показатели являются прогнозными и подвержены изменению, которое сложно точно определить. Для целей настоящей оценки вес результата, полученного доходным методом, определяется равным 0,3.

Следовательно, рыночная стоимость квартиры определяется следующим образом:

С = 962 000 × 0,1 + 1 785 000 × 0,6 + 2 350 000 × 0,3 = 1 872 200 рублей.

Значит, рыночная стоимость квартиры равна 1 872 200 рублей.

Таким образом, видим, что разница при сравнении сметного и рыночного подхода в 2 раза.

2.3 Сравнительный анализ продаж при определении стоимости недвижимости

Методом сравнительного анализа осуществляется оценка двухкомнатной квартиры.

Краткая характеристика объектов сравнения представлена в таблице 11.

 

 

 

 

Таблица 11 – Характеристики объектов по сравнимым продажам

Номер объекта сравнения	Объект оценки	1	2	3
Местоположение	ул. Пети Калмыкова	ул. Комарова	ул. Шоссе Металлургов	ул. Черкасская
Юридическое описание	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
Цена предложения, продажи, руб.		1 800 000	1 600 000	2 500 000
Право собственности	Полное	Полное	Полное	Полное
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Условия продажи	Предложение	Предложение	Предложение	Предложение
Дата предложения	Октябрь 2012 года	Октябрь 2012 года	Октябрь 2012 года	Сентябрь 2012года
Физические характеристики
Строительные характеристики	Фундамент бетонный, стены кирпичные	Фундамент бетонный, стены кирпичные	Фундамент бетонный, стены панельные	Фундамент бетонный, стены кирпичные
Общая площадь, м2	43	44	42	54
Коммуникации	Все необходимые	Все необходимые	Все необходимые	Все необходимые
Этажность	3/5	5/5	5/5	4/9
Состояние	Хорошее, ремонт не требуется	Хорошее, После ремонта	Удовлетворительное, требуется косметический ремонт	Отличное состояние
Удалённость от магистралей	20 м	50 м	60м	50 м
Использование	Жилое помещение	Жилое помещение	Жилое помещение	Жилое помещение

 

Скорректированная цена оцениваемого объекта представлена в приложении Ж.

Таким образом, рыночная стоимость квартиры, рассчитанная методом прямого сравнительного анализа продаж, составляет 1 785 000 рублей.

2.4 Анализ налогообложения недвижимости

В соответствии со ст. 12 НК (статья вводится в действие со дня введения в действие второй части НК; основание – Федеральный закон от 31 июля 1998 г. № 147-ФЗ) в Российской Федерации устанавливаются следующие виды налогов и сборов: федеральные налоги и сборы, налоги и сборы субъектов РФ (далее – региональные налоги и сборы) и местные налоги и сборы. Федеральными признаются налоги и сборы, устанавливаемые НК и обязательные к уплате на всей территории РФ. Региональными признаются налоги и сборы, устанавливаемые НК и законами субъектов РФ, вводимые в действие в соответствии с НК и законами субъектов РФ и обязательные к уплате на территориях соответствующих субъектов РФ. При установлении регионального налога законодательными (представительными) органами субъектов РФ определяются следующие элементы налогообложения: налоговые ставки в пределах, установленных НК, порядок и сроки уплаты налога, а также формы отчетности по данному региональному налогу[2].

Местными признаются налоги и сборы, устанавливаемые НК и нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления, вводимые в действие в соответствии с НК нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления и обязательные к уплате на территориях соответствующих муниципальных образований.

При установлении местного налога представительными органами местного самоуправления в нормативных правовых актах определяются следующие элементы налогообложения: налоговые ставки в пределах, установленных НК, порядок и сроки уплаты налога, а также формы отчетности по данному местному налогу. Иные элементы налогообложения устанавливаются НК. При установлении местного налога представительными органами местного самоуправления также могут предусматриваться налоговые льготы и основания для их использования налогоплательщиком. Не могут устанавливаться региональные или местные налоги и (или) сборы, не предусмотренные НК (см. п. 4 и 5 ст. 12).

К налогам и сборам, плательщиками которых в соответствии с НК могут быть физические лица, совершающие операции с недвижимостью, относятся следующие:

1. федеральные (см. ст. 13):

• налог на доходы от капитала;

• подоходный налог с физических лиц;
• государственная пошлина;
• федеральные лицензионные сборы;

2. региональные (см. ст. 14):

• налог на недвижимость;
• налог с продаж;
• региональные лицензионные сборы;

3. местные (см. ст. 15):

• земельный налог;
• налог на имущество физических лиц;
• налог на наследование или дарение;
• местные лицензионные сборы[2].

Для того чтобы избежать излишних потерь по уплате налогов при совершении операций с недвижимостью, следует тщательно изучить действующее налоговое законодательство и проводить непрерывный мониторинг изменений и дополнений, вносимых в акты законодательства о налогах и сборах, с целью определения моментов, ухудшающих налоговые условия осуществления конкретных операций, и выявления дополнительных возможностей использования различного рода льгот. Одной из основных целей налогового планирования является избежание уплаты штрафных санкций и пеней. Аккуратное, точное и своевременное выполнение налогоплательщиком своих обязательств по начислению и уплате налогов, предоставлению в налоговые органы соответствующих документов позволяет избежать целого ряда негативных последствий (пеней, штрафов, наложения ареста, конфискации, административной и уголовной ответственности).

Для того чтобы своевременно и правильно выполнять обязательства, установленные законодательством о налогах и сборах, необходимо вести учет как реальных, так и потенциальных объектов налогообложения (получаемых доходов, стоимости объектов недвижимости, сумм сделок и т. д.) и производимых расходов; оформлять все документы в соответствии с требованиями действующего гражданского и налогового законодательства; сохранять документы, подтверждающие расходы, связанные с приобретением, реконструкцией, ремонтом, оборудованием, содержанием объектов недвижимости, даже в тех случаях, когда на настоящий момент не представляется возможным использовать эти документы для уменьшения текущих налоговых обязательств.

Планируя совершение конкретной сделки с объектом недвижимости, следует анализировать и оценивать не только те налоговые обязательства, которые возникают при заключении этой сделки, но и те, которые потенциально могут возникнуть в будущем. Так, оценивая издержки по уплате государственной пошлины и сборов за регистрацию при приобретении квартиры, важно помнить о том, что впоследствии эта квартира будет представлять собой объект обложения налогом на имущество физических лиц, дополнительных сборов; кроме того, не исключено, что эту квартиру потребуется продать или подарить, обменять, передать по договору ренты, что эта квартира может стать объектом наследования и т. д. 
Разумеется, все возможные варианты предвидеть и определить сложно, однако следует оценить потенциальные налоговые последствия в наиболее вероятных жизненных ситуациях (рождение, смерть, брак, развод, переезд, изменение материального благосостояния). От того, как приобретена собственность (приватизирована, куплена, получена в дар, обменена, унаследована), на каких условиях (куплена в кредит или в рассрочку, приобретена по договору ренты), на сколько и на каких членов семьи приобретена (оформлена) собственность (на одного или на нескольких, на инвалидов, пенсионеров, других лиц, относящихся к льготным категориям), в дальнейшем может зависеть объем обязательств по уплате налога на имущество физических лиц, налога на наследство или дарение, налога на доходы физических лиц при продаже или передаче по договору ренты[17].