Анализ рынка недвижимости города Челябинска

 

В период с 15 по 22 апреля системой была зафиксирована наивысшая стоимость квадратного метра на вторичном рынке недвижимости на трехкомнатные квартиры в Центральном районе Челябинска (42 728 рублей).

Наименьшая стоимость квадратного метра – в двухкомнатных квартирах Тракторозаводского района Челябинска (30 329 рублей).

Наименьшее количество предложений – на однокомнатные квартиры в Ленинском районе Челябинска (132 предложения).

Наибольшее число предложений – по трехкомнатным квартирам было зафиксировано в Калининском районе Челябинска (471 предложение).

Таблица 3 – Количество предложений в разрезе районов и количества комнат на вторичном рынке Челябинска

Количество комнат	Район Челябинска	Стоимость квадратного метра	Количество квартир
1-комнатные	Центральный	42 380	244
	Ленинский	38 136	132
	Калининский	37 420	387

 

Продолжение таблицы 3

	Курчатовский	39 224	413
	Советский	42 129	213
	Металлургический	31 831	137
	Тракторозаводский	35 639	305
2-комнатные	Центральный	42 457	395
	Ленинский	33 304	183
	Калининский	40 278	364
	Курчатовский	36 565	390
	Советский	38 596	246
	Металлургический	31 320	261
	Тракторозаводский	30 329	304
3-комнатные	Центральный	42 728	452
	Ленинский	31 237	226
	Калининский	37 554	471
	Курчатовский	35 227	405
	Советский	41 288	351
	Металлургический	31 563	187
	Тракторозаводский	32 285	230

 

 

 В период с 15 по 22 апреля системой Analiz.Chelreal.ru была зафиксирована наивысшая стоимость квадратного метра на однокомнатные квартиры в новостройках Центрального района Челябинска (42 391 рублей).

Наименьшая стоимость квадратного метра – по-прежнему в двухкомнатных квартирах на первичном рынке Тракторозаводского района Челябинска.

Наибольшее число предложений на первичном рынке было зафиксировано в отношении двухкомнатных квартир Тракторозаводского района (27 268 рублей).

Наименьшее количество предложений – на двухкомнатные квартиры в новостройках Металлургического района Челябинска (28 предложений) [20,21].

Предложений по трехкомнатным квартирам в Металлургическом районе, как и ранее, нет.

 

 

 

 

 

Таблица 4 – Количество предложений в разрезе районов и количества комнат на первичном рынке Челябинска

Количество комнат	Район Челябинска	Стоимость квадратного метра	Количество квартир
1-комнатные	Центральный	42 391	477
	Ленинский	33 867	86
	Калининский	35 233	103
	Курчатовский	34 679	529
	Советский	40 468	129
	Металлургический	28 000	41
	Тракторозаводский	29 161	513
2-комнатные	Центральный	41 872	615
	Ленинский	30 775	55
	Калининский	36 248	128
	Курчатовский	32 711	836
	Советский	38 925	197
	Металлургический	30 974	28
	Тракторозаводский	27 268	643
3-комнатные	Центральный	36 793	718
	Ленинский	31 051	41
	Калининский	32 260	193
	Курчатовский	34 721	301
	Советский	38 893	120
	Металлургический	-	-
	Тракторозаводский	28 541	370

 

1.5 Состояние рынка недвижимости города Челябинска

 

 Столица Южного Урала, город Челябинск, основанный почти два века назад, на сегодняшний день является крупным промышленным центром страны. Построенные в начале двадцатого века крупные заводы – тракторостроительный и металлургический, создали благоприятную почву для активного строительства жилых микрорайонов, являясь градообразующими предприятиями. Сейчас, когда ушла в прошлое эпоха получения бесплатных квартир, купить жилье в Челябинске может позволить себе не каждый. Но рынок недвижимости в нашем городе не стоит на месте, динамично развиваясь во всех направлениях. Благодаря государственным программам, ипотечному кредитованию, внесению материнского капитала в счет погашения кредита, у людей появилась возможность приобрести долгожданное жилье. Предприятия работают, обеспечивая стабильную выплату заработной платы, тем самым помогая людям рассчитываться с банками.

Город Челябинск цены на жилье, которое он предлагает, зависят от местоположения того или иного объекта недвижимости, его общего состояния и окружающей инфраструктуры.  Квартиры, приближенные к городскому центру, стоят значительно дороже, что является естественной закономерностью. Хотя, Челябинск нельзя назвать растянутым городом, он компактен и не планирует расширять свои границы в каком-либо направлении. 

В настоящее время ведется строительство новых жилых микрорайонов с уже запланированной инфраструктурой, полной обеспеченностью всеми необходимыми коммуникациями и социально значимыми объектами. Что, в значительной степени облегчает проживание и притягивает в них новых покупателей.

Популярный микрорайон Парковый, расположенный в лесопарковой зоне северо-запада расположен вдали от городского шума. Это район новостроек, начало заселения которых началось в 1 квартале 2012 года. Сегодня возведены 7 домов и в микрорайон проложены отличные автодороги. Здесь возводятся дома 97 серии с улучшенной строительной отделкой. Планируется комплексная застройка района с 4-мя детскими садами и школой, нехватка которых, сейчас, ощущается повсеместно (приложение А).

Клубный жилой комплекс «Манхэттен» будет расположен в Центральном районе по обе стороны реки Миасс. Уникальный микрорайон бизнес-класса не имеет аналогов в г. Челябинске по этажности и оригинальности инженерного решения. Сдача первой очереди комлекса в 30.06.2013 г. (приложение Б).

Микрорайон «Западный луч» расположен также в Центральном районе около гипермаркета «Молния» на Труда. Здесь возводятся 25-этажные дома бизнес – класса с индивидуальной планировкой, как без отделки, так и с полной строительной отделкой: евроокнами, виниловыми обоями, кафелем, сантехникой, ламинатом, входной металлической дверью. Первая башня-высотка сдана в 2011 году, вторая башня вводится в эксплуатацию в 1 квартале этого года (приложение В).

Микрорайон «Залесье» расположен на западном берегу Шершневского водохранилища. По плану он будет состоять из 35 трехэтажных домов с качественной отделкой. Сдача 1 очереди домов была произведена в 4 квартале 2012 г.  Завершение строительства всего микрорайона – апрель 2013 г.  Участок земли, на котором строится микрорайон "Залесье" сейчас относится к Сосновскому району. К моменту сдачи микрорайона вдоль берега водоема планируется построить многополосную дорожную магистраль, а позже - мост, обеспечивающий прямой выезд на Уфимский тракт (приложение Г).

Также молодой и престижный микрорайон Тополиная аллея располагается в северо-западной части города Челябинска, привлекает просторными улицами, множеством магазинов и, конечно, яркими фасадами домов. Микрорайон располагается вдали от промышленных центров города, загруженных трасс. Большое количество маршрутных такси позволяет быстро добраться, как до центра Челябинска, северо-западного района, так и до основных учебных заведений города – ЮУрГУ, ЧГАА, ЧелГУ. В микрорайоне хорошо развита инфраструктура: в непосредственной близости школа, детский садик (правда, это частный детский сад), продовольственные магазины и магазины бытовых товаров, салоны красоты, аптеки и отделение банка. Все дворы  в новостройках оборудованы комфортными детскими площадками, оборудованы парковками, хорошо освещены, безопасны и уютны.  Территория микрорайона всегда содержится в порядке, а зимой заливается каток и устанавливается елка (приложение Д) [22].

Академ – City – это инновационный проект ООО «Гринфлайт», застройщика микрорайона «Парковый». В основу данного проекта заложено строительство крупного жилого массива, состоящего из 5 микрорайонов общей площадью 1 025 000 кв. м. жилья. Местом застройки определён участок на северо-западе областного центра. Он располагается вдоль реки Миасс и ограничен улицами Молодогвардейцев, Чичерина и Братьев Кашириных. В непосредственной близости – по другую сторону реки – находятся Центральный парк культуры и отдыха им. Гагарина и сосновый бор (приложение Е).

Вдали от шумных дорог на северо-западе Челябинска начинается строительство нового микрорайона "Крылья". Он будет расположен в конце Комсомольского проспекта, в 18 микрорайоне и будет состоять из двух монолитно-каркасных 16-этажных домов индивидуальной планировки. Есть проект с двухуровневыми квартирами, подземными парковками. В районе есть школа-лицей, дошкольные учреждения (детский сад, ясли), центр детского творчества, медицинские учреждения, магазины, парковки (приложение Ж).

И все это только небольшое количество примеров строительства новых микрорайонов в Челябинске. Рынок недвижимости Челябинска характеризуется завидной стабильностью. Цены на жилье поднимаются ненамного, даже появившийся недавно дефицит  на двухкомнатные квартиры не вызвал скачка цен. В этом заслуга агентств недвижимости, которые хорошо отслеживают и удерживают их на одном уровне. Как известно, стабильность – залог успеха. Комнаты квартиры в Челябинске продаются и покупаются, обмениваются и сдаются в аренду, не создавая острых проблем и искусственно поднятых цен [10].

 

2 АНАЛИЗ И ОЦЕНКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ ГОРОДА ЧЕЛЯБИНСКА

2. Подходы и методика при оценке недвижимости

Известно несколько десятков методов оценки недвижимости, используемых для различных объектов. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, таких как характер объекта, функции и цели оценки. Рекомендуется выбирать наибольшее количество используемых методов, чтобы при согласовании оценки получить наиболее точную стоимость.

Оценка недвижимости, это один из основных этапов на рынке недвижимости. Каждый объект должен быть чётко оценён, исходя из различных характеристик, начиная от кв. метров и заканчивая уровнем престижности района, развитой инфраструктуре.

Для начала оценки необходимо исследовать рынок, изучить потребительские предпочтения, соотношения тех или иных видов недвижимости, а точнее их коммерческое или некоммерческое пребывание.

Цели оценки недвижимости могут быть различны (купля – продажа объекта, страхование и имущественные споры, налогообложение недвижимости, реализация инвестиционных проектов, кредитование под залог и др.), им соответствует несколько видов стоимости. Перед началом проведения работ по оценке недвижимости оценщику необходимо определить вид стоимости, применимый в данной ситуации. В отчете необходимо отразить оцениваемый вид стоимости и обосновать его выбор [16].

Для оценки недвижимости существует несколько подходов: сравнительный, доходный и затратный (рисунок 15).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рисунок 15 – Основные подходы к оценке недвижимости

Доходный подход используется для оценки инвестиционных проектов и в расчёте долей муниципалитета и частных лиц, инвестирующих в капитальное строительство или реконструкцию. Т. е. подход, используемый для предполагаемых доходов объектов – стоимость объектов недвижимости равна стоимости будущих доходов от её использования. Стоимость денежных ресурсов зависит не только от величины их предложения, но и от условия их предоставления и возврата. Поэтому покупатель объекта недвижимости, нацеленный на получение прибыли от её использования, должен сравнить свои расходы на покупку недвижимости и планируемый доход.

Ещё один важный момент: будущие доходы должны компенсировать не только затраченные инвестиции, но и потери, вызванные тем, что какое-то время эти инвестиции не работают.

Затратный подход – это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления, либо замещения объекта с учётом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. Однако, следует учитывать, что затраты на создание объекта недвижимости не являются эквивалентом его рыночной стоимости. Поэтому сфера применения затратного подхода достаточна узка и используется при отсутствии достаточной информации, при оценки стоимости недвижимости; при страховании недвижимости, когда страховая сумма, страховой взнос, страховое возмещение определяются, исходя из затрат страхователя; при оценке специализированных зданий (школ, больниц, вокзалов, и т. д.); при начислении установленных законодательством налогов и сборов; в переоценке основных фондов.