Анализ рынка недвижимости города Челябинска

Ранжирование состоит в расстановке объектов измерений в порядке их предпочтения, по важности или весомости. Место, занятое при такой расстановке называется рангом. Чем выше ранг, тем предпочтительней объект, весомее, важнее показатель.

Итак, исходя из таблицы 12, лучшим является седьмой объект недвижимости, вторым по весомости – четвертый, затем шестой, первый, второй, третий и пятый.

После обсуждения с руководителем компании, которая выбирает объект недвижимости, рядом с параметром, влияющим на выбор, ставится максимальный и минимальный бал. На основании этих данных проводится комплексная оценка объектов, которая в последствие предоставляется на рассмотрение руководителю головной организации[13].

3.3 Пути повышения эффективности управления недвижимостью

Все проблемы организации инфраструктуры рынка недвижимости делают актуальным вопрос об основных направлениях и задачах реформирования рынка недвижимости на современном этапе, которые будут рассмотрены в контексте выделенных компонентов инфраструктуры. В компоненте «законодательное обеспечение» видится необходимым:

• введение и применение норм, предотвращающих административное бездействие и побуждающих совершать инициативные действия по развитию инфраструктуры рынка недвижимости;
• предотвращение государственной (муниципальной) монополии на рынке услуг, связанных с функционированием рынка недвижимости).

По компоненту «учет недвижимости и регистрация прав»:

• последовательный переход к учету земельных участков и расположенных на них объектов как единых объектов недвижимости;
• разделение государственных и негосударственных функций в системе учета недвижимости;
• обеспечение доступа частных лиц на конкурентный рынок услуг по подготовке документов, необходимых для государственного учета недвижимости;
• упрощение технологии процесса, согласование форм учета и регистрации недвижимости, сведение фиксируемой информации к минимуму необходимых и достаточных для учета и регистрации сведений.

Градорегулирование должно реформироваться с использованием усовершенствованного законодательства, чтобы побуждать местные администрации совершать инициативные и обязательные действия:

• по планированию развития территорий (разработке генеральных, стратегических планов);
• принятию и введению в действие нормативных правовых актов о зонировании – правил землепользования и застройки, устанавливающих градостроительные регламенты разрешенного использования недвижимости;
• резервированию земель для общественных нужд – прокладки транспортных и инженерно-технических коммуникаций;
• формированию посредством проектов планировки, межевания земельных участков как объектов недвижимости, подготовленных для передачи в оборот частным лицам на правах собственности, долгосрочной аренды;
• введению организационных схем девелопмента, когда земельные участки сначала подготавливаются для строительства, а потом передаются частным лицам для последующей застройки;
• упрощению процедур согласования и проведения экспертиз градостроительной и проектной документации, использованию принципа «одного окна», а также принципа делегирования полномочий от многих органов одному органу, проверяющему представленную документацию на соответствие предустановленным и опубликованным требованиям, нормативам.

В сфере оценки и налогообложения недвижимости необходимы:

• последовательный переход от ныне практикуемых разрозненных налогов на землю и имущество к единому налогу на недвижимость;
• последовательный переход от искусственных оценок для целей налогообложения (нормативной, кадастровой) к оценкам на основе рыночной стоимости недвижимости с учетом ее разрешенного использования, определенного градостроительными регламентами нормативных правовых актов о зонировании;
• устранение монополии государственных структур в осуществлении оценки, расширение доступа частных структур на этот рынок услуг.

В области установления стандартов деятельности на рынке недвижимости и стандартов объектов недвижимости представляется логичным:

• переход от «неформализованного контроля»  к рутинному сличению представляемых документов с предустановленными, опубликованными в единых сводных документах нормативами и стандартами;
• сведение до минимума количества контролирующих органов, устранение дублирования в осуществлении контрольных функций.

 

Заключение

Обобщив все вышеизложенное можно сделать несколько выводов. Недвижимость включает в себя объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, аренды, залога и т.п.). Развитию рынка недвижимости способствует свободный переход прав собственности на недвижимость. С переходом России к рыночным отношениям недвижимое имущество становится товаром, и рынок недвижимости набирает обороты. Разумеется, и сегментация рынка, и позиционирование продукта – все это лишь инструменты, которые используются для достижения главной задачи – принятия оптимального экономического решения, приносящего максимальный доход предпринимателю. Их значение состоит прежде всего в том, чтобы физические характеристики (качество) создаваемых (продаваемых) объектов соответствовали их экономическим характеристикам (цене, доходу) и представлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов. Однако сегодня и в Челябинске горожанам, улучшающим свои жилищные условия, предоставляется широкий выбор квартир во всех городских районах.

В 2008 г. на рынке недвижимости Челябинска начался кризис. Стагнация, вызванная резким падением покупательского спроса, привела к тому, что стоимость кв. м недвижимости на рынке вторичного жилья стоил 35 845 руб., а на первичном – 30 700. Таким образом, рост стоимости жилья в течении двух лет быстро упал за 10 месяцев кризисного состояния экономики. К 2010 году падение цен на жилую недвижимость полностью прекратилось, темпы прироста данной величины в большинстве случаев незначительны, однако при этом более заметны положительные темпы прироста. Но даже в сложных кризисных условиях Челябинская область продолжала оставаться лидером по объемам сдачи жилья среди других регионов России.

В течении 2012 года прослеживается тенденция роста объемов предложения на рынке первичного жилья с сохранением спроса на него.  С учётом тенденций сложившихся на рынке первичного жилья, эксперты прогнозируют незначительное снижение темпа роста стоимости вторичного жилья (в пределах 4-5%).

Челябинская область на конец 2012 года занимает девятое место в стране по застройке жилья. В прошлом году на Южном Урале было сдано 1,673 миллиона квадратных метров жилья. Индивидуальные застройщики построили 439,8 тысячи квадратных метров жилья.

В целом по стране в 2012 году было введено в эксплуатацию 65,2 миллиона квадратных метров жилья. На 2013 год намечен ввод 71 миллиона квадратных метров, а к 2020 году показатель планируется увеличить до 120 миллионов квадратов. В Челябинске появится около 150 многоквартирных домов, при этом лишь чуть меньше половины новых домов будут панельками 97 и 121 серии.

 

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. – ред. от 01.03.2013.
2. Налоговый кодекс Российской Федерации. – ред. от 08.05.2013.
3. Закон РСФСР о земельной реформе №374-1 от 23.11.1990.
4. Указ президента РФ о продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам  при приватизации государственных и муниципальных предприятий №2284 от 24.12.1993.
5. Указ президента РФ о налогообложении продажи земельных участков и других операций с землей № 2118 от 07.12.1993.
6. Указ Петра I о проядке наследования в движимых и недвижимых имуществах от 23.02.1714.

Федеральный закон об ипотеке «залоге недвижимости» №102-ФЗ от 16.07.1998 – ред. от 19.05.2013.

7. Федеральный закон об оценочной деятельности в Российской Федерации №135-ФЗ от 29.07.1998 – ред. 28.07.2012.
8. Асаул, А.Н Экономика недвижимости: учебник для вузов  /А.Н. Асаул, С.Н. Иванов, М.К. Старовайтов – 3-е изд., исправл. – Спб: АНО «ИПЭВ», 2009. – 304 с.
9. Аналитический центр «Эксперт-Урал». – http://www.expert-ural.com/.
10. Гриненко, С.В. Экономика недвижимости. Конспект лекций /С.В. Гриненко. – Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004. – 350 с.
11. Гаврилов, Н.А. Основы определения сметной стоимости строительной продукции в курсовом и дипломном проектировании: методическое пособие / Н.А. Гаврилов, Н.Ю. Прокофьева – Владивосток: Изд-во ДВГТУ, 2003.
12. Иванова, А.В. Совершенствование методов управления недвижимостью / А.В. Иванова // Экономические науки. – Москва – 2006. – №9. 
13. Иванова, А.В. Управление недвижимостью / А.В. Иванова // 7-я Всероссийская конференция молодых ученых и студентов «Молодежь, образование, экономика» :Сборник статей участников конференции. – Ярословль. – 2006.
14. Информационный портал недвижимости Челябинска и области. – http://www.chelreal.ru/.
15. Крутик, А.Б., Экономика недвижимости: учебники для вузов. Специальная литература /А.Б. Крутик, М.А. Горенбургов, Ю. М. Горенбургов – СПб.: Изд-во «Лань», 2008. – 480 с.
16. Курс экономической теории: учебное пособие / под ред. М.Н. Чепурина, Е.А. Киселева. – Киров: Изд-во «АСА», 2008. – 624 с.
17. Ковалев, М.М., Оценка собственности и рынок недвижимости / М.М. Ковалев, Н.Ю. Трифонов – Минск: 2003, 208 с.
18. Паттури, Я.В., Экономика недвижимости: учебное пособие / Я.В. Паттури –Великий Новгород: Изд-во НовГУ им. Ярослава Мудрого, 2002, 65 с.
19. Сайт рынка недвижимости и области. – http://www.domchel.ru/realty/.
20. Сайт бесплатных объявлений –  http://www.avito.ru//.
21. Центр недвижимости «Форум». – http://www.forumreal.ru//.
22. Щербакова. Н.А. Экономика недвижимости: учебное пособие/ Н.А. Щербакова – Ростов-на-Дону: Изд-во Феникс, 2009. – 320 с.

 

Приложения

ПРИложение А

Микрорайон «Парковый»

 

приложение б

Клубный жилой комплекс «Манхэттен»

 

приложение в

Микрорайон «Западный луч»

 

Приложение Г

Микрорайон «Залесье»

 

 

Приложение Д

Жилой комплекс «Тополиная аллея»

   

приложение е

Академ – City

 

приложение ж

Скорректированная цена оцениваемого объекта

Таблица Ж.1 –  Таблица корректировок стоимости сравнимых объектов

Элемент сравнения	Единица измерения	Объекты сравнения
		Оцениваемый	1	2	3
Цена продажи (предложения)	руб.		1 800 000	1 600 000	2 500 000
Площадь	кв. м	43	44	42	54
Цена за единицу площади	руб./кв.м		40 909	38 095	46 296
Право собственности		полное	полное	полное	полное
Корректировка	%	0	0	0	0
Сумма корректировки		0	0	0	0
Скорректированная цена			40 909	38 095	46 296
Условия финансирования		рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Корректировка	%		0	0	0
Сумма корректировки			0	0	0
Скорректированная цена			40 909	38 095	42 296
Условия продажи		Предложение	Предложение	Предложение	Предложение
Корректировка	%		0	0	0
Сумма корректировки			0	0	0
Скорректированная цена			40 909	38 095	42 296
Условия рынка (время продажи)		Октябрь 2012 года	Октябрь 2012 года	Октябрь 2012 года	Сентябрь 2012года
Корректировка	%		0	0	5
Сумма корректировки			0	0	2 907
Скорректированная цена			40 909	38 095	46 296
Местоположение		ул. П.Калмыкова	ул. Комарова	ул. Ш. Металлургов	ул. Черкасская

Продолжение приложения Ж

Элемент сравнения	Единица измерения	Объекты сравнения
		Оцениваемый	1	2	3
Корректировка	%		0	-5	0
Сумма корректировки			0	-1 273	0
Физические характеристики
Материал стен		кирпичные	кирпичные	панельные	кирпичные
Корректировка	%		0	-10	0
Сумма корректировки			0	-1 273	0
Наличие коммуникаций		все необходимые	все необходимые	все необходимые	все необходимые
Корректировка	%		0	0	0
Сумма корректировки			0	0	0
Техническое состояние		Хорошее	Хорошее	Требуется косметический ремонт	Отличное
Корректировка	%		0	+5	0
Сумма корректировки			0	2173	0
Этажность		3/5	5/5	5/5	4/9
Корректировка	%		+3	0	0
Сумма корректировки			-1 841	0	0
Удаленность от магистралей		20 м	50 м	60 м	50 м
Корректировка	%		0	+3	0
Сумма корректировки			0	1904	0
Скорректированная цена	руб./кв. м		39 068	36 191	46 296
Средневзвешенная цена	руб./кв. м	41 511	39 068	36 191	46 296
Стоимость	руб.	1 785 000	1 718 992	1 520 022	2 500 000