Бизнес-план загородного клуба

- детская игровая площадка;

- детский мини-клуб;

- пункт проката спортивного инвентаря.

Прочие услуги отеля: анимация; охраняемая парковка; прачечная; багажное отделение; организация корпоративных мероприятий.

 

Маркетинговая стратегия 

 

Портрет потребителей

Анализируя потенциальных  клиентов гостиничных предприятий  Подмосковья и ближайших областей, в первую очередь, следует отметить гостей, приезжающих в регион для  участия в различных корпоративных мероприятиях – конференциях, семинарах, тренингах и т.д. Это представители компаний Москвы и Московской области, транснациональные компании с центральным офисом в Московском регионе, международные компании с представительством в Московском регионе.

Вторая группа гостей –  индивидуальные туристы. Их можно разделить  на две подгруппы: гости, приехавшие отдохнуть или поправить состояние  здоровья (в основном, это семейный отдых), а также клиенты, приехавшие группой отметить какой-либо праздник -день рождение, свадьбу, Новый год и пр. Как правило, категорию индивидуальных гостей в подмосковных средствах размещения составляют люди в возрасте от 20 до 50 лет, имеющие достаток средний и выше среднего, проживающие в Москве либо в Московской области.

80-90% всех клиентов подмосковных  средств размещения составляют  москвичи, и это соотношение в  ближайшей перспективе существенно  не изменится. Продолжительность  размещения в гостиницах Подмосковья  составляет: одна ночь -30% гостей, на 2-3 ночи останавливаются 23% клиентов, на неделю – 20%.

Основные нарекания клиентов по отношению к подмосковным отелям связаны с качеством обслуживания (35,1% респондентов), уровнем цен (32,4% респондентов), соотношением цены/качества (17,6% респондентов) и недостаточным набором предлагаемых услуг (10,2% респондентов).

При выборе отеля для  отдыха потребители ориентируются  на наличие следующих допуслуг в  составе загородного гостиничного комплекса: бассейн (открытый и закрытый, возможно с аквапарком), бар, катание на лошадях , катание на лыжах, на коньках и на снегоходах, боулинг или бильярд, спортивные тренажеры и площадки для спорта, сауна или баня. Учитывая особенности месторасположения (удобная транспортная доступность) и перспективы развития смежных территорий (строительство коттеджного поселка), можно прогнозировать, что основной клиентский поток гостиничного комплекса будут составлять индивидуальные клиенты и корпоранты.

 

Ценовая политика

Рекомендуемая стоимость  номеров в первый год эксплуатации комплекса в зависимости от категории  номера и сезона сформирована на основе проведенного маркетингового анализа текущей рыночной ситуации, с учетом среднерыночных темпов роста цен на гостиничные услуги в Московской области к моменту ввода объекта в эксплуатацию. В связи с явно выраженной сезонностью заполняемости проектируемого загородного гостиничного комплекса стоимость проживания в выходные дни рекомендуется увеличивать в среднем на 25-30%, а в летний период – на 10-15%.  Предлагаемая ценовая политика позволит нивелировать провалы в загрузке в периоды низкого спроса и повысить доходность гостиницы. Начиная с 2016 г. запланировано повышение тарифа на 5% ежегодно относительно базового уровня, установленного на 2014-2015 гг.

 

Таблица 3. Средний тариф  на проживание (2014 г.)

Категории номеров	Кол во номеров	Высокий сезон		Низкий сезон
		Будни	Выходные	Будни	Выходные
Standart	76	3700	4700	3300	3950
Standart Superior	35	4200	5400	3800	4500
Deluxe	6	4700	6000	4300	5000
Luxe	2	5400	6800	4800	5700
Suite	1	6300	8100	5800	6900
Cottage Small	6	7000	9000	6000	7500
Cottage Big	2	10800	14000	9500	12000

 

Продвижение

Организация продвижения  комплекса входит в задачи управляющей  компании.

1. Развитие собственной сети продаж через сотрудничество с турфирмами. При этом, для турфирм, показывающих наибольшие объемы продаж, устанавливается повышенная комиссия.

2. Организация он-лайн бронирования через Интернет. Необходимо учитывать, что первоначально данный канал продаж будет задействован минимально, но в процессе можно ожидать рост популярности данного способа бронирования.

3. Заключение корпоративных договоров с ведущими предприятиями Москвы и ближайших областных центров, предлагающих обширный социальный пакет для своих сотрудников и развитую мотивационную политику.

На данный момент предлагается следующее распределение продаж номеров будущего комплекса по каналам сбыта:

- турагентства – 74%;

- собственные продажи  – 15%;

- корпоративный договор – 6%;

- он-лайн бронирование – 5%.

 

Описание объекта 

 

Участок

Земельный участок общей  площадью 18,32 га.

Территория участка характеризуется спокойным ровным ландшафтом, участок правильной формы, в середине не большой пруд. По границе река Озерна, сосны, ели, 1 км. до Озернинского водохранилища. Участок граничит с конноспортивным клубом с другой стороны ведётся строительство поселка бизнес класса Федчино-land.

 

Месторасположение

Рассматриваемый участок  располагается вблизи пос.Федчино Рузского района Московской области. Ближайший большой город: Тучково. Участок находится в 85 километрах от Москвы(65 км по Ново-Рижскому шоссе плюс 20 км в сторону Рузы), в 150 метрах от реки Озерна и в 800 метрах от Озернинского водохранилища. Путь от столицы до посёлка по Новорижскому шоссе составляет всего 50 минут.

 

Окружение

Рассматриваемый участок расположился одном из самых полноводных и экологически чистых районов Подмосковья — Рузском. Здесь и река Озерна, впадающая в Озернинское водохранилище, и необъятное Рузское водохранилище. Окружающая посёлок местность предоставляет богатые возможности для активного отдыха. Рядом с комплексом имеется конно-спортивный комплекс, лодочная станция на реке Озерна и Озернинском водохранилище.

Рузский район по своим природным  условиям и производственным характеристикам  принадлежит к относительно благополучным  в эколого-экономическом смысле районам Центра России. Располагаясь  в западной части Московской области район занимает площадь 1559 кв. км. В геоботаническом отношении Рузский район относится к подзоне бореальных смешанных лесов и является одним из самых «лесистых» в Подмосковье. Преобладающими видами древостоя являются ель и береза, значительные территории занимают сосна и осина, встречаются дуб, серая и черная ольха, липа, вяз, лиственница, клен, ива. В лесах кроме лося, кабана, оленя, лисицы, енота, барсука и норки встречаются енотовидная собака, черный хорь, лесная куница и др. В реках и озерах обитает более 20 видов рыб. Гнездовья района представлены большим видовым разнообразием водоплавающих, куликов. Естественная гидросеть Рузского района входит в Москворецкую систему водоснабжения города Москвы. Под реками, мелкими водохранилищами и прудами находится 1860 га, общая площадь озер района - 860 га. Рузское и Озернинское водохранилища занимают около 4380 га.

 

Генеральный план и архитектурная концепция 

Общая площадь земельного участка: 18,32 га. На данном этапе разработки проекта предлагаются следующие параметры генерального плана. Основу комплекса составляет главный корпус, занимающий центральную часть участка. Площадь застройки главного корпуса -2600 кв. м. Генеральным планом предусмотрена большая зона озеленения, максимальное сохранение существующих многолетних зеленых насаждений, устройство рекреационных зон, разветвленной сети пешеходных дорожек для прогулок и терренкура.  Общая доля озеленения и рекреационных зон составит 87% площади участка.

 

Таблица 4. Баланс площадей генерального плана 

 

Наименование	Площадь, кв.м	Доля, %
Площадь участка	180 000,0	100,0%
Площадь застройки, всего	3 952,0	2,2%
Главный корпус	2 600,0	1,4%
Инженерные сооружения	510,0	0,3%
КПП	12,0	0,01%
Бани	150,0	0,1%
Коттеджи	680,0	0,4%
Озеленение и рекреация	120000,0	66,7%
Площадь проездов	10000,0	5,6%
Площадь стоянок	2400,0	3%
Спортивные и детские  площадки	16000,0	0,9%
Прочее	42048,0	23,4%

 

Таблица 5. Технико-экономические  параметры зданий

 

Наименование	Ед. изм.	Значение	Примечание
Главный корпус, в т.ч.	кв.м.	6950
Номерной фонд	кв.м.	3400	Без сопутствующих площадей
Точки питания	кв.м.	500	Без сопутствующих площадей
Конференц-услуги	кв.м.	450	Без сопутствующих площадей
Медицина и Wellness	кв.м.	500	Без сопутствующих площадей
Сопутствующие площади	кв.м.	2100
Инженерный блок	кв.м.	400
Трансформаторная подстанция	кв.м.	80
КНС	кв.м.	30
КПП	кв.м.	12
Бани	кв.м.	150
Коттеджи	кв.м.	680
Общая площадь зданий и сооружений	кв.м.	8302

 

 

Организационный план

 

Инвестиционная стадия

 

Организация управления

Проект застройки участка и  продажа осуществляется в следующем  порядке:

 

 

Рисунок 3. Организация управления на инвестиционной стадии

 

Инициатором и владельцем проекта является ООО «Бизнес-Город», а также является арендатором земельного участка. Управление проектом планируется передать профессиональному девелоперу.

Функции управляющего проектом:

- разработка технико-экономического обоснования проекта, определение затрат на реализацию проекта, его рентабельности, а также подготовка комплекта документации, согласованной с инвесторами;

- планирование и координация взаимодействия всех участников проекта;

- участие в тендерах на привлечение генподрядчика, поставщиков;

- надзор за соблюдением качества и сроков выполнения всеми участниками проекта работ в соответствии с графиком осуществления проекта;

- проведение текущих мониторингов: маркетинговых, изменений законодательства и финансового рынка;

- представление отчетов инвесторам о ходе осуществление проекта.

 

План-график работ  по созданию комплекса 

В настоящее время ведутся работы по проектированию комплекса и подключению  к инженерным сетям.

Завершение проектных работ  запланировано на конец 2012 г. (дизайн-проект – 2 кв. 2012 г.), строительно-монтажные работы подготовительного периода возможно будет начать в конце 3 квартала 2012 г. Основные строительные работы будут начаты после получения разрешения на строительство - 1 квартал 2013 г. до II квартала 2014 г.

 

Ввод в эксплуатацию запланирован на сентябрь 2014 г.

 

 

 

2011                  2012                   2013                       2014

Маркетинговые исследования       _________

 

Проектирование и согласование                     _________________

 

Подготовительный период                                          ____________

 

Строительномонтажные работы                   __________________

 

Предпусковой период                                                                                                  _______

 

Открытие комплекса                                                                                                               О

 

Рисунок 4. График реализации проекта 

 

 

Операционная стадия

 

Организация управления

Управление комплексом планируется доверить одной из профессиональных управляющих компаний из числа ведущих операторов рынка: Марко Поло Отель Менеджмент (бренд Foresta); Гелиопарк Отель Менеджмент (бренд Heliopark);

АЗИМУТ Хотелс Компани (бренд Azimut).

Окончательный выбор управляющей компании будет осуществлен на следующей стадии проекта.

 

 

Финансовый  план

 

Инвестиции 

Общая потребность в  инвестициях (без учета фактических  затрат) оценена в размере 524 931 тыс. руб. (17 210 тыс. долл.).

Сумма капитальных затрат (проектирование, СМР и оборудование) составит 487 144 тыс. руб., предпусковые затраты и управление – 37 787 тыс. руб.

Инвестиционные издержки проекты приняты по известным  удельным расценкам или ориентируясь на те же значения в аналогичных  проектах (СМР, благоустройство), а также по существующим ценам на оборудование и оснащение комплекса принятого класса.

 

Таблица 6. Инвестиционные затраты (с НДС)

Наименование  затрат	Сумма, тыс. руб.	Доля, %
Предпроект и проект	17 582	3,3%
Общестроительные  работы, всего:	412 568	78,6%
СМР	359 310	68,4%
сети	19 883	3,8%
дороги и благоустройство	13 688	2,6%
прочие	19 687	3,8%
Оборудование, всего:	56 994	10,9%
номера	14 160	2,7%
wellness и бассейн	10 030	1,9%
прочее	38 709	7,4%
Предпусковые затраты	22 184	4,2%
Управленческие расходы	15 603	3,0%
ИТОГО	524 931	100,0%