Бизнес-план загородного клуба

 

План поступления  выручки 

Открытие комплекса запланировано  на 01 сентября 2014 г.

Ключевые предположения для  расчета поступления выручки  приведены ниже… 

 

Загрузка 

Проектируемый отель в силу специфики рынка загородного отдыха московского и тульского регионов будет иметь выраженный тренд сезонности среднегодовой загрузки – пик заполняемости будет приходиться на летний период, а также выходные, праздничные и каникулярные дни. В остальное время спрос на гостиничные услуги будет находиться на среднем уровне, с незначительными провалами в период низкого спроса.

Первый год работы гостиничного комплекса – время выхода на рынок, узнавания и завоевания лояльности клиентов. Далее прогнозируется ежегодный рост показателей загрузки в среднем на 5% в год.

В первые 1,5-2 месяца функционирования гостиничного комплекса заполняемость  отеля будет находиться достаточно на низком уровне, что связано с  малоизвестностью и не раскрученностью  объекта на рынке. В последующие годы, после формирования имиджа и узнаваемости отеля на рынке первый месяц года (январь) будет характеризоваться высокими показателями загрузки, что обусловлено высоким спросом на услуги загородных отелей в период новогодних праздников и зимних каникул.

В феврале, в связи с низкой активностью  как корпоративных, так и индивидуальных клиентов, заполняемость загородных отелей несколько снижается, в данный период рекомендуется разрабатывать  специальные индивидуальные программы, позволяющие привлечь посетителей в комплекс.

В марте, в период весенних каникул и праздничных заездов, связанных с празднованием Международного женского дня, заполняемость отеля  несколько возрастает, также этот период считается средним по активности корпоративным сезоном.

Апрель и май (кроме  майских праздников) – относятся  к месяцам с низкой интенсивностью спроса, как со стороны корпорантов, так и со стороны индивидуальных клиентов. Однако в период майских  каникул заполняемость отеля  находится достаточно на высоком уровне, в связи с чем, средняя загрузка, как правило, превышает апрельские показатели.

Сезон высокого спроса в  загородных отелях начинается со второй половины июня и длится до конца  августа. В данный период цены на проживание в течение всей неделе находятся на одном уровне, без понижающего коэффициента на будние дни, однако в данный период рекомендуется разработать поощрительные бонусные программы на продолжительные заезды.

Сентябрь – высокий  корпоративный сезон, в этот период большую часть гостей отеля составляют корпоративные клиенты. Октябрь характеризуется средним уровнем спроса, в связи с чем, рекомендуется разработать спецпредложения конгресс-направленности.

Весь ноябрь и первая половина декабря – низкий сезон, который требует дополнительных маркетинговых мероприятий для повышения заполняемости комплекса.  Со второй половины декабря начинаются массовые корпоративные и индивидуальные заезды, связанные с празднованием Нового года.

 

Тарифы на проживание

Тарифы на проживание буду дифференцированы по трем типам номеров и по времени года («высокий» и «низкий» сезоны). Высокий сезон: 1-14 января, 1 июня – 31 августа, 30-31 декабря. Внутри сезона цена также будет колебаться в зависимости от дня недели, праздничных дней.

 

 

Таблица 7. Базовые тарифы на проживание в 2014 г.

Категории номеров	Кол во номеров	Высокий сезон		Низкий сезон
		Будни	Выходные	Будни	Выходные
Standart	76	3700	4700	3300	3950
Standart Superior	35	4200	5400	3800	4500
Deluxe	6	4700	6000	4300	5000
Luxe	2	5400	6800	4800	5700
Suite	1	6300	8100	5800	6900
Cottage Small	6	7000	9000	6000	7500
Cottage Big	2	10800	14000	9500	12000

 

С 2016 г. планируется повышать тариф на 5% ежегодно. В зависимости от канала продаж к базовому тарифу применяются скидки:

 

Таблица 8. Каналы продаж

Каналы продаж	Размер скидки
Самостоятельные	0%
Корпоративный тариф	5%
Интернет тариф	2%
Туристические агентства	25%

 

Дополнительная скидка применяется при одноместном  размещении – 1000 руб./сутки. Среднее  число гостей, проживающих в номере -1,85 чел. С учетом всех скидок, средний тариф составит:

 

Рисунок 5. Расчетный средний тариф за номер с учетом всех скидок, руб./сутки

 

Служба питания (F&B)

Ключевые допущения при расчете  выручки от услуг службы питания:

цена основного пакета питания (обед и ужин) – 1200 руб./чел. в сутки;

доля гостей, приобретающих дополнительное питание – 15%;

доля гостей, пользующихся доп. обслуживанием  в номере – 1%;

доход ресторана по доп. питанию  на 1 гостя – 650 руб./сутки;

доход ресторана по напиткам на 1 гостя – 450 руб./сутки.

 

Дополнительные  доходы

Ключевые допущения при расчете  выручки дополнительных доходов:

доля гостей, использующих доп. услуги SPA-комплекса – 25%;

средний чек на 1 гостя на доп. услуги SPA-комплекса – 1000 руб./чел. в сутки;

доля гостей, пользующихся мини-баром  – 5%;

средний чек мини-бара – 100 руб.

Прочие доходы – бани, конференц-услуги, прокат – определены в размере 10% от основных услуг.

 

План поступления  выручки 

С учетом указанных ключевых допущений  средняя выручка после выхода на плановые значения по загрузке составит 366 232 тыс. руб./год.

 

Таблица 9. Выручка (оборот) по комплексу 

Показатели	2014	2015	2016	2017	2018
Средняя загрузка, %	43,0%	64,5%	70,0%	72,5%	76,3%
Число проданных номеров	6 716	29 498	32 343	33 426	35 137
Ср. число гостей в 1 номере	1,85	1,85	1,85	1,85	1,85
Гостей в год	12 425	54 571	59 835	61 838	65 004
Выручка от проживания, тыс. руб.	25 824	128 724	148 456	161 258	178 069
Выручка питание и  ресторан, тыс. руб.	21 001	95 633	109 838	119 096	131 299
Выручка медицина и SPA	3 737	17 129	19 698	21 367	23 571
Выручка от прочих услуг	5 056	24 149	27 799	30 172	33 294
Итого выручка с НДС	55 618	265 635	305 791	331 892	366 232

 

 

Рисунок 6. Динамика оборота комплекса, тыс. руб.

 

 

Рисунок 7. Структура выручки

 

 

План текущих затрат

Текущие затраты после  выхода на плановые значения по загрузке составят 141 995 тыс. руб./год.

 

Таблица 10. Текущие эксплуатационные расходы, тыс. руб.

Расходы	2014	2015	2016	2017	2018
Номерной  фонд
ФОТ номерной фонд	2 410	7 954	8 750	9 625	10 587
прямые расходы номерного  фонда	24 010	8 003	8 982	9 420	10 044
Итого расходы номерного  фонда	26 420	15 957	17 732	19 045	20 631
Служба  питания
ФОТ службы питания	5 017	16 417	17 919	19 572	21 390
себестоимость продуктов  и напитков	6 960	31 744	36 470	39 548	43 606
прямые расходы службы питания	353	1 360	1 506	1 611	1 743
Итого расходы службы питания	12 330	49 521	55 895	60 731	66 740
Медицина  и SPA
ФОТ медицина и SPA	1 251	5 307	6 048	6 579	7 253
прямые расходы медицины и SPA	91	274	274	274	274
Итого расходы медицины и SPA	1 342	5 581	6 322	6 853	7 527
Прочие прямые расходы, связанные с  обслуживанием гостей	2 022	9 659	11 120	12 069	13 318
ИТОГО все расходы, связанные  с  обслуживанием гостей	42 115	80 718	91 068	98 697	108 215
Техническое обслуживание
ФОТ технической службы	2 767	9 132	10 045	11 049	12 154
коммунальные платежи	4 272	13 456	14 128	14 835	15 576
ремонт и обслуживание оборудования	1 530	4 819	5 060	5 313	5 579
Итого техническое обслуживание	8 569	27 406	29 233	31 197	33 309
Коммерческие  расходы
ФОТ коммерческой службы	695	2 039	2 243	2 468	2 714
Затраты на рекламу и  продвижение	1 081	3 405	3 575	3 754	3 941
Итого коммерческие расходы	1 776	5 444	5 818	6 221	6 656
Управленческие  расходы
ФОТ административного  персонала	3 568	10 467	11 514	12 666	13 932
прочие административные расходы	4 588	628	660	693	727
Итого управленческие расходы	8 156	11 095	12 174	13 358	14 660
ИТОГО РАСХОДЫ (с НДС)	57 251	109 424	120 852	130 553	141 995

 

Рисунок 8. Структура текущих затрат по центрам учета

 

Рисунок 9. Структура текущих затрат по статьям

 

План прибыли 

План прибыли составлен в формате USALI (Universal Standards of Accounting for Lodging Industry) -международный стандарт отчетности для гостиничной отрасли.

Налог на прибыль – 20%. Вследствие выплаты процентов, относимых на затраты, налогооблагаемая прибыль образуется только в 2017 г.

Таблица 11. План прибыли, тыс. руб.

параметры	2014	2015	2016	2017	2018
Номерной фонд
Выручка номеров	21885	109088	125810	136659	150906
ФОТ номера	2 410	7 954	8 750	9 625	10 587
Прямые расходы номерного фонда	20347	6782	7612	7983	8512
Всего издержки номерного фонда	22758	14736	16362	17608	19099
Результат от проживания	- 873	94351	109448	119051	131807
F & B
Основное питание	17097	78844	90772	98501	108722
Доп. питание	359	1127	1183	1242	1304
Напитки	342	1075	1129	1185	1244
Выручка  F & B	17798	81045	93083	100929	111270
Себестоимость основного  питания	5218	24066	27706	30066	33185
Себестоимость доп. питания	578	2480	2815	3040	3333
Себестоимость напитков	309	1300	1470	1585	1733
Себестоимость продуктов и напитков	6105	27846	31991	34691	38251
ФОТ   F & B	5017	16417	17919	19572	21390
Прямые расходы  F & B	353	1360	1506	1611	1743
Всего издержки   F & B	11475	45622	51417	55874	61384
Результат F & B	6322	35423	41667	45054	49886
SPA
Выручка по SPA	3167	14516	16693	18108	19975
ФОТ	1251	5307	6048	6579	7253
Прямые расходы	77	232	232	232	232
Всего издержки   SPA	1328	5539	6280	6811	7485
Результат  SPA	1839	8978	10413	11297	12490
Прочие обороты
Прочие операционные доходы	4285	20465	23559	25570	28215
Прочие неоперационные доходы
Всего прочая выручка	4285	20465	23559	25570	28215
Прямые расходы	1714	8186	9423	10228	11286
Совокупные издержки	1714	8186	9423	10228	11286
Результат  Прочие обороты	2571	12279	14135	15342	16929
Маржинальная  прибыль	9859	151031	175664	190744	211112
Управление
ФОТ	3568	10467	11514	12666	13932
Административные расходы	4588	532	559	587	616
Всего управленческие расходы	8156	10999	12073	13253	14549
Маркетинг и  продажа
ФОТ	695	2039	2243	2468	2714
Расходы на продажи
Расходы на рекламу
Прочие издержки на маркетинг	916	2885	3030	3181	3340
Всего коммерческие расходы	1611	4925	5273	5649	6055
Техника / энергия
ФОТ	2767	9132	10045	11049	12154
Коммун. платежи	3620	11403	11973	12572	13200
Издержки на ремонт	505	1591	1671	1754	1842
Стоимость оборудования	478	1506	1581	1660	1743
Прочие расходы	313	987	1036	1088	1143
Всего ремонт и обслуживание	7684	24619	26306	28124	30082
Валовая прибыль	-7591	110488	132011	143719	160426
Управляющая компания	1135	7244	8508	9249	10270
Аренда	1986	1986	1986	1986	1986
Страхование недвижимости	287	1000	944	889	833
Прочие налоги	60	60	60	1938	7272
Сумма неоперативных  издержек / доходов	3468	10289	11497	14061	20361
EBITDA	-11059	100199	120514	129657	140065
Амортизация	7780	21811	21811	21811	21811
EBIT	-18839	79388	98703	107846	118254
Проценты по кредитам	52439	62838	51395	36462	23543
Налогооблагаемая  прибыль				41182	94711
Налог на прибыль				8236	18942
Чистая прибыль	- 71278	15550	47308	63148	75768

 

План движения денежных средств 

Анализ движения денежных средств производится с целью  определения потребности в денежных средствах, источников их поступлений  и направлений использования. Анализ потоков денежных средств рассмотрен по трем видам деятельности: основной, инвестиционной и финансовой. Планирование выполнялось с использованием компьютерной модели. Горизонт расчета – 15 лет, шаг расчета – 1 месяц.

Согласно принятым допущениям финансирование издержек осуществляется на начальном этапе до начала СМР за счет собственных средств инвестора, а затем за счет привлеченного кредита.  Собственные средства инвестора будут направлены на финансирование проектных работ, подготовительных работ до получения разрешения на строительство и части СМР. Всего собственные средства – 100 522 тыс. руб. Доля собственных средств, инвестированных в проект составит 18% от общей потребности в инвестициях. Сумма кредита – 472 873 тыс. руб. (15 502 тыс. долл.). Время пользования – 7 лет с момента первого транша в январе 2013 г. Последний платеж по кредиту – январь 2020г.

Проценты за пользование  заемным капиталом – 14%. В расчетной модели принято, что весь свободный поток денежных средств направляется на погашение кредита.

Таблица 12. План движения денежных средств, тыс. руб. (см. приложение №1)

Рентабельность  продаж по EBITDA²

 

Коэффициент рентабельности продаж рассчитывается как отношение  прибыли до вычета расходов по процентам, уплаты налогов и амортизационных  отчислений (EBITDA) к выручке от продаж.

 

Таблица 13. Средние значения коэффициента рентабельности от продаж по годам

Года	Значения коэффициента рентабельности продаж
2015	43%
2016	45%
2017	44%
2018	43%

 

 

Точка безубыточности

 

В данном случае точка безубыточности определялась как минимально возможный  уровень загрузки, при котором поступления будут покрывать расходы комплекса. В базовом варианте среднегодовая загрузка комплекса после выхода на плановую мощность составляет

76%. При этом прибыль до вычета  расходов по процентам, уплаты  налогов и амортизационных отчислений (EBITDA) составит 140 065 тыс. руб.

Для данного проекта, размер среднегодовой  загрузки при котором выручка  равна всем расходам комплекса составляет 29,5%.

 

Таблица 14. Расчет точки  безубыточности

 

Среднегодовая загрузка, %	EBITDA, тыс. руб.
76% (плановое значение)	140 065
60%	93 726
50%	63 004
40%	32 270
29,5%	0