Ипотечное кредитование объектов жилищного строительства

 

 

Таблица 12 (продолжение) Анализ возможностей использования зарубежных моделей ипотечного жилищного кредитования в РФ

Модель	Страна	Плюсы модели	Минусы       модели	Возможность внедрения модели в России
Сбаланси-рованная автономия	Франция, Германия, Австрия, Испания, Чили, Таиланд, Чехия	1. Автономность модели, так как ставки по привлекаемым депозитам и выдаваемым кредитам не зависят от их рыночного уровня и устанавливаются банком произвольно.	1. Стабильность привлечения основной доли кредитных ресурсов зависит от благосостояния граждан и их желания получить кредит через систему жилищных накоплений.	В настоящее время Банки очень мало используют систему контрактных сбережений в ипотечном кредитовании, так как инфляция не позволяет устанавливать адекватные процентные ставки. Необходим переход к финансированию покупки готового жилья. Необходим выпуск на рынок выгодных схем контрактных сбережений для привлечения средств населения. Возможно на первоначальном этапе участие государства как гаранта
		2. Пониженный кредитный риск, т.к. проверяется кредитоспособность заемщика.	2. Заемщик может получить кредит только при условии накопления определенной суммы в данном банке (Германия)
		3. Доступность
		кредитов для заемщиков с разными уровнями дохода

 

 

что они будут в короткие сроки выкуплены таким агентством. Это позволит данным банкам решить проблему принятия на баланс долгосрочных активов.

Таким образом, ипотечное кредитование сможет стать перспективным направлением деятельности и для небольших региональных банков, которые вряд ли сами смогут эмитировать ипотечные ценные бумаги, а будут продавать свои закладные банкам, обладающим более значительными ресурсами. Благодаря этому, может появиться ещё один инструмент устранения диспропорции в размещении банковского капитала в целом по стране. В России удастся параллельно запустить полноценные аналоги европейской и американской моделей рефинансирования ипотеки, а рынок, развиваясь по законам саморегулирования, со временем сам отдаст предпочтение той или иной модели, сделав её использование преобладающим.

Одним из решений проблемы секьюритизации ипотечных кредитов может стать проведение мультиоригинаторных сделок. В декабре 2013 года был отмечен важный прецедент – Агентство по ипотечному жилищному кредитованию закрыло пилотную на российском рынке сделку по размещению облигаций, выпущенных совместно несколькими банками, так называемую мультиоригинаторную сделку. Была разработана типовая документация и создана инфраструктура, позволившие существенно снизить стоимость подготовки сделки. Актуальность таких сделок связана с тем, что небольшой банк часто не имеет возможности в одиночку накопить необходимый пул закладных и должен объединяться с другими банками. Для того чтобы соответствующая сделка была экономически целесообразна, необходимо накопить общий пул ипотечных кредитов объемом не менее 3 млрд. руб.

На наш взгляд, мультиоригинаторные сделки это новая возможность

секьюритизации для небольших кредиторов на территории РФ. Однако, и для более крупных банков такие сделки снижают сроки и стоимость подготовки выпусков. Поэтому мы считаем, что данный механизм секьюритизации будет активно развиваться в ближайшем будущем. Уже сейчас со стороны банков - участников ипотечного рынка, интерес к мультиоригинаторным сделкам  достаточно высокий.

 

3.3 Перспективы развития ипотечного кредитования в России

Перспективы развития системы ипотечного кредитования обозначены в таких принятых на федеральном уровне документах, как Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской федерации до 2013 года и федеральная целевая программа (ФЦП) «Жилище». В первом документе за основные целевые индикаторы развития системы ипотечного жилищного кредитования взяты такие важнейшие показатели:

-доля  ипотеки в ВВП;

-количество  выдаваемых в год ипотечных жилищных кредитов;

-доля  семей, имеющих возможность приобрести  жильё, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заёмных средств;

-доля  объектов недвижимости, обременённых  ипотекой, в общем количестве объектов  недвижимости, зарегистрированных в сделках с жильём;

-доля  ипотеки, финансируемый за счёт  секьюритизации, и некоторые другие.

При этом за отправную точку в Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года приняты фактические значения, достигнутые в 2009г., а целевые ориентиры установлены на 2012, 2015, 2020 и 2030гг. Ориентиры относительных показателей, установленные Стратегией развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года, наглядно показаны в таблице 3.2.

В таблице 13  проведено сопоставление фактических данных полученных по основным индикаторам за 2011-2013 гг., и целевых ориентиров, установленных на 2012-2030гг.

Анализ данных таблицы 13 и сопоставление фактических сведений с плановыми (прогнозными) показали, что, благодаря весьма завышенным перспективам развития системы ипотечного жилищного кредитования в России, указанным в Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года, возможность достижения установленных ориентиров в большинстве случаев весьма сомнительна. Более того, наблюдаются провалы по ряду ключевых показателей.

Так, достаточно пессимистичным выглядит прогноз достижения уровня 7,2% доли ипотечной задолженности в ВВП в 2015г. и 15,5% в 2030г. при фактическом значении 4% в 2013г.

Доля ипотеки, финансируемой за счёт выпуска ипотечных бумаг в 2013г. почти в семь раз ниже, установленного целевого показа на 2015 год.

Как мы видим, из таблицы 13 единственным фактическим показателем опережающим целевой показатель, является доля объектов недвижимости, обременённых ипотекой в общем количестве объектов зарегистрированных в сделках с жильем. Не смотря на то что количество сделок с недвижимостью с привлечением ипотечного кредитования выросло и достигло целевых показателей Стратегии, это говорит нам о том, что ипотечное кредитование, стало в России более понятным населению благодаря активной политике банков и государства в сфере популяризации данного вида кредитования.

Согласно данным таблицы 13 очевидно, что доля ипотеки в ВВП страны растёт с каждым годом всё больше.

Опережающий количество сделок с использованием ипотеки рост объёма выдачи ипотечных кредитов говорит нам о том, что на данный момент наблюдается устойчивый спрос на ипотечное кредитование со стороны населения, обусловленный недостаточным размером  выдаваемых ипотечных кредитов.

Анализируя данные таблицы 13 об изменении объёмов секьюритизации ипотечных кредитов, можно отметить рост доли секьюритизируемых кредитов на 32% на фоне общего спада объёмов секьюритизации (при сопоставлении данных на апрель текущего года).

Годовой объём ввода нового жилья, не смотря на явную положительную тенденцию к росту, на конец 2013 года оказался ниже целевого показателя на 2015 год на 33% и составляет 70 миллионов квадратных метров в год. Учитывая предыдущую динамику роста данного показателя, можно констатировать, что его соответствие целевому показателю в 2015 году труднодостижимо.

Хочется отметить, что показатель доступности жилья, приведённый в

Таблица 13 Основные целевые ориентиры развития ипотечного кредитования в России (см. продолжение на сл. странице)

Показатели	Факт			Целевой ориентир			Изменеие %		Динамика %
	2011	2012	2013	2015	2020	2030	2011/ 2012	2012/2013
Доля ипотеки в ВВП,%	2,7	3,2	4	7,2	10,7	15,5	18,52	25,00	35
Количество выдаваемых в год ипотечных жилищных кредитов, тыс. шт.*	524	692	825	741	868	873	32,06	19,22	-40
Доля объектов недвижимости, обременённых ипотекой, в общем количестве объектов зарегистрированных в сделках с жильём,%*	19,1	21,9	26	26	40	50	14,66	18,72	27,7
Объём выдачи ипотечных кредитов млн.руб.*	717	1032	1354 315,6*	-	-	-	43,93	31,20	-29
Объём секьюритизации млн.руб.16	46,4	55,1	22,4 **	*** 667	-	-	18,75 **	1,32 *	-92*
Доля ипотеки, финансируемой за счёт выпуска ипотечных ценных бумаг, в общем объёме выданных ипотечных кредитов по годам (секьюритизация), %	6,47	5,34	7,1	50	55	66	-17,47	с	153
Годовой объём ввода жилья, млн кв.м2	62	65	70	90	-	-	4,84	7,69	59

*по данным  АИЖК (см. приложение 7)

**по состоянию  на апрель 2013г.

*** рассчитано  по плановым данным Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года

Показатели	Факт			Целевой ориентир			Изменеие %		Динамика %
	2011	2012	2013	2015	2020	2030	2011/ 2012	2012/2013
Жилищная обеспеченность (общая площадь жилых помещений в расчёте на одного жителя страны), м2	23	23,4	-	24,2	-	-	1,74	-	-
Кэффициент доступности жилья, лет	3,25	3,33	3,13	4	-	-	2,46	-6,01	-343

Таблица 3.2 (продолжение) Основные целевые ориентиры развития ипотечного кредитования в России

 

таблице 13 является весьма условным, поскольку не учитывает реальной ситуации на рынке недвижимости и экономический потенциал покупателей. Мы склоняемся к тому, что методика расчёта данного показателя является сомнительной и не отражает реальной информации.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

Ипотечное кредитование уже многие годы используется в мировой практике хозяйствования и актуальность ее применения в качестве долгосрочного инструмента экономической деятельности не вызывает сомнений.

Система ипотечного кредитования является неотъемлемой частью экономики любой страны. Соответственно и законодательство, регулирующее взаимоотношения в области ипотечного кредитования, должно органично вписываться в законодательную систему страны. Оно должно уточнять, а не противоречить положениям гражданского, жилищного, банковского и.т.п. законодательств.

Опираясь на данные российской статистики, можно отметить общий тренд значительного роста объёмов выданных ипотечных кредитов в период с 2005 по 2013 год. С 2005 года объем кредитования вырос в 24 раза с 56 341 млн.рублей в 2005 до 1 353 624 млн. рублей в 2013 году.

Очевидно, что бурное развитие ипотеки в России подталкивает развитие рынка недвижимости в целом. Предоставление населению «длинных денег» активизирует рынок и позволяет задействовать ранее недоступные денежные средства, увеличивает спрос на жилую недвижимость. В связи с ростом спроса, застройщикам и девелоперам удаётся реализовывать на рынке большее количество объектов жилой недвижимости, что позволяет ускорить процесс реинвестирования в новые объекты недвижимости.

Особенность Российского рынка ипотечного кредитования и рынка недвижимости заключается в том, что он является одним из самых молодых в мире.

Такая особенность на начальном этапе позволила применить зарубежный многовековой опыт ипотечного кредитования, использовав за основу западные классические системы ипотечного кредитования.

В ходе исследования мы рассмотрели и сравнили оформление ипотечного кредита на строящийся и готовый объект жилой недвижимости на базе действующих программ ипотечного кредитования банка ЗАО «КБ Дельта Кредит», одном из крупнейших по объёму ипотечного кредитования банках в России.

Мы рассчитали полную стоимость кредита и составили графики платежей для двух кредитуемых объектов (строящегося и готового жилья). Таким образом, мы выяснили, что рассчитывая срок возврата кредита необходимо руководствоваться двумя моментами. С одной стороны увеличения периода выплат позволяет заемщику увеличить максимально возможную сумму кредита, а с другой стороны  — чрезмерное продление данного срока приводит к значительному удорожанию кредита.

Очень важно на предварительном этапе ипотечного кредитования правильно оценивать реальные источники дохода заёмщиков и возможность осуществлять ежемесячные выплаты по ипотеке.

Распространенная в современных условиях теоретико-методоло-гическая база определения доступности жилья и ипотечного жилищного кредитования нуждается в совершенствовании. Необходима научная разработка вопросов доступности жилья не только в узком (покупка жилья в собственность), но и в широком смысле слова, включающая также стоимость жилищно-коммунальных услуг для населения, доступность жилья не в общем понятии «для населения», как «средняя температура по больнице», а для различных социальных групп. А значит – поиски путей решения жилищной проблемы для каждой социальной группы.

Коэффициент доступности жилья, который является ключевым показателем эффективности использования не только ипотечного кредитования, но и всей деятельности государства по обеспечению населения жильём, на данный момент не отражает реальной действительности и требует пересмотрения подхода к расчету. Сейчас данный показатель нужен, лишь, как ориентир цели, к которой надо стремиться. Жилье сегодня доступно далеко не всем слоям населения, и сделать его доступнее, конечно, благая цель, но делать это лучше не за счет снижения прибыли застройщиков, а за счёт совершенствования рынка недвижимости и системы ипотечного кредитования.