Экономическое обоснование эффективности инвестиционного проекта в сфере городского хозяйства (на примере гостиницы ООО «Астор»)

Инфраструктура гостиниц необычайно широка: от оздоровительного центра до развлекательного комплекса  с казино. Доходность от различных  подразделений может различаться в несколько раз, поэтому оценивать гостиничный бизнес только по доходам от номерного фонда неправильно.

Принятие решения об инвестировании опирается на предварительное  изучение рынка с целью оценить  спрос, определить возможности и  нишу, которую сможет занять гостиничное предприятие на рынке. При этом необходимо определить характеристики будущего гостиничного продукта по таким параметрам, как качество и цена услуги.

В современных условиях в Череповце существует целый  ряд проблем, затрудняющих вложение капитала в гостиничный сектор экономики. Сущность проблем состоит в следующем.

1. Отсутствие площадок  под строительство. Строить гостиницу  в промышленной зоне нецелесообразно.  Лучшим вариантом для строительства  является центр города или  близлежащие районы с развитой инфраструктурой. Для гостиниц класса 3-4 звезды необходимы участки с удобными транспортными развязками в непосредственной близости от метро. Практика показывает, что зарезервированные под строительство гостиниц участки перекупаются под проекты, гарантирующие более быструю отдачу (торговые комплексы).

2. Городские власти  могут существенно увеличить  расходы на строительство. Городские  муниципальные власти требуют  своей доли в гостиничном предприятии.

3. Проблема окупаемости  инвестиций. При возведении жилого дома или торгово-офисного помещения дополнительные затраты могут окупиться на начальном этапе строительства или через один-два года после сдачи в эксплуатацию. Гостиничный бизнес не является высокорентабельным.

4. Отсутствие в существующем законодательстве налоговой специфики для гостиничного бизнеса. Отечественное законодательство не рассматривает гостиничный номер как отдельный объект недвижимости (например, понятия «апартаменты» в Гражданском кодексе Российской Федерации не существует).

5. Многократная переуступка прав. При возведении гостиницы инвестор может остановить строительство на определенном этапе из-за недостаточного финансирования и продать недостроенный объект. В результате одни выигрывают тендер на строительство, другие начинают строительство, третьи завершают его. Этот фактор также является одним из основных препятствий на пути строительства гостиниц.

1.3. Методы оценки инвестиционных проектов

Экономической науке  известны несколько основных причин расхождения между проектными и фактическими показателями эффективности инвестиционных проектов.

К первой группе причин относится  сознательное завышение эффективности  инвестиционного проекта, обусловленное  субъективной позицией отдельных ученых, научных работников и специалистов предприятия и их борьбой за ограниченные финансовые ресурсы. Защититься от таких просчетов возможно путем создания на предприятиях соответствующих систем управления, которые позволяют координировать и контролировать работу функциональных служб предприятия, или привлечения независимых экспертов к проверке объективности расчетов, связанных с оценкой эффективности инвестиционных проектов.

Вторая группа причин обусловлена недостаточным учетом факторов риска и неопределенности, возникающих в процессе использования  инвестиционных проектов.

Как следует из изложенного, при перспективной оценке эффективности  инвестиционных проектов возникает  множество проблем. Избежать или  свести их к минимуму в значительной мере поможет выбор наиболее объективных  методов оценки эффективности инвестиций [21, с. 115].

В настоящее время  в европейских странах и в  США существует ряд методов оценки эффективности инвестиций. Их можно  разделить на две основные группы: методы оценки эффективности инвестиционных проектов, не включающие дисконтирование и включающие дисконтирование.

К методам, не включающим дисконтирование, относятся следующие:

а) метод, основанный на расчете  сроков окупаемости инвестиций (срок окупаемости инвестиций);

б) метод, основанный на определении  нормы прибыли на капитал (норма прибыли на капитал);

в) метод, основанный на расчете  разности между суммой доходов и  инвестиционными издержками (единовременными  затратами) за весь срок использования  инвестиционного проекта, который  известен под названием Cash-flow или  накопленное сальдо денежного потока;

г) метод сравнительной  эффективности приведенных затрат на производство продукции;

д) метод выбора вариантов  капитальных вложений на основе сравнения  массы прибыли (метод сравнения  прибыли) [17, c. 142].

Методы оценки эффективности, не включающие дисконтирование, иногда называют статистическими методами оценки эффективности инвестиций. Эти методы опираются на проектные, плановые и фактические данные о затратах и результатах, обусловленные реализацией инвестиционных проектов. При использовании этих методов в отдельных случаях прибегают к такому статистическому методу, как расчет среднегодовых данных о затратах и результатах (доходах) за весь срок использования инвестиционного проекта. Данный прием используется в тех ситуациях, когда затраты и результаты неравномерно распределяются по годам применения инвестиционного проекта.

В результате такого методического  приема не в полной мере учитывается  временной аспект стоимости денег, факторы, связанные с инфляцией  и риском. Одновременно с этим усложняется процесс проведения сравнительного анализа проектных и фактических данных по годам использования инвестиционного проекта. Поэтому статистические методы оценки (методы, не включающие дисконтирование) наиболее рационально применять в тех случаях, когда затраты и результаты равномерно распределены по годам реализации инвестиционных проектов и срок их окупаемости охватывает небольшой промежуток времени – до пяти лет.

Однако, благодаря своей  простоте, общедоступности для понимания  большинством специалистов фирм, высокой скорости расчета эффективности инвестиционных проектов и доступности к получению необходимых данных, эти методы получили самое широкое распространение на практике. Основные их недостатки – охват краткого периода времени, игнорирование временного аспекта стоимости денег и неравномерного распределения денежных потоков в течение всего срока функционирования инвестиционных проектов.

Всю совокупность статистических методов оценки эффективности инвестиций можно условно разделить на две  группы:

- методы абсолютной эффективности инвестиций;

- методы сравнительной эффективности вариантов капитальных вложений.

К первой группе относятся  метод, основанный на расчете сроков окупаемости инвестиций, и метод, основанный на определении нормы  прибыли на капитал.

Ко второй группе – методам сравнительной оценки эффективности инвестиций – относятся:

- метод накопленного сальдо денежного потока (накопленного эффекта) за расчетный период;

- метод сравнительной эффективности – метод приведенных затрат;

- метод сравнения прибыли.

Несмотря на то, что  принципы оценки эффективности инвестиционных проектов представляются общими как  для стационарных, так и для  нестационарных хозяйственных систем, способы и схемы реализации этих принципов, алгоритмы определения  основных показателей оценки эффективности инвестиционных проектов, да и виды эффективности, которые приходится рассчитывать в этих хозяйственных системах, существенно различаются.

Общая оценка интегрального эффекта формируется путем сопоставления величин результатов и затрат на всех шагах, на которые разбивается расчетный период, и итоговой свертки надлежащим образом всех частных величин сопоставления (с учетом, конечно, экзогенно задаваемых параметров окружения, включая учетную политику на предприятии, налоговую систему, депозитные и кредитные процентные ставки, социальные стандарты и ставки дисконта и др.) [15, c. 167].

Характеристика показателей оценки эффективности проекта в рыночной и переходной экономиках приведена в табл. 1.3.

Таблица 1.3

Характеристика основных методов оценки эффективности проекта

Название показателя	Другие его употребляемые  названия	Английский аналог названия	Алгоритм расчета
Чистый дисконтиро-ванный доход (ЧДД)	Чистая текущая стоимость (ЧТС);  Чистая современная стоимость (ЧСС)	Net Present Value (NPV)	, где К – первоначальные инвестиции;  R(t) – приток денег в t году;  С(t) – отток денег в t году;  T – продолжительность жизненного цикла;  ЕS – норма дисконта.
Внутренняя норма доходности (ВНД)	Внутренняя норма окупаемости (ВНО); внутренняя норма рентабельности (ВНР)	Internal Rate of Return (IRR)	ВНД – единственный положительный  корень уравнения:
Индекс доходности (ИД)	Индекс рентабельности (ИР)	Profitability Index (PI)
Срок окупаемости: а) без учета дисконтирования; б) с учетом дисконтирования	Период окупаемости	Pay-back period (РР)	Срок окупаемости –  минимальный отрезок времени, по истечении которого ЧДД становится и остается неотрицательным.

 

Для уточнения состава  показателей притока (R(t)) и оттока (C(t)) денег на каждом t-м шаге рекомендуется использовать методы прогнозирования экономических показателей, приведенные ниже – в табл. 1.4.

 

 

Таблица 1.4

Вариант системы показателей  стратегического анализа деятельности предприятия

Состояние	Поведение (управляемые или частично управляемые параметры)	Результат	Внешняя среда (гео-социо- экономико-демографические характеристики)
Юридическая форма и  статус фирмы Направление деятельности Число работников Основные фонды Занимаемая площадь (количество, качество) Уровень технической и информационной обеспеченности Возраст фирмы Уровень квалификации сотрудников* Моральный климат*	Вложения в развитие основных фондов (в долях от оборота) Вложения в службы маркетинга (в долях от оборота) Характеристики системы  материального стимулирования сотрудников Доля оборота, приходящаяся на самого крупного заказчика Доля поставок, приходящаяся на самого крупного поставщика Характеристики участия  в спонсорской и благотворительной  деятельности	Объем продаж Оборот Прибыль Соотношение быстрых  активов и текущих пассивов Задержки платежей Другие конфликтные  ситуации Соотношение прибыли  и процентных ставок Репутация фирмы («Goodwill»)*	Социо-демогра-фические характеристики потенциальных клиентов Экономические характеристики клиентов Макрохаракте-ристики  общей экономической ситуации Характеристики конкурентной среды (число и рейтинг подобных фирм и т.п.) Характеристики фактических  и потенциальных поставщиков Инвестиционная привлекательность  данного направления деятельности в регионе расположения фирмы

* Данные показатели  оцениваются экспертами

Прогнозирование заключается  в основанном на соответствующем  статистическом анализе описании состояния  изучаемой системы или процесса через один, два или большее  число тактов времени по отношению  к текущему моменту времени, т.е. к настоящему. Следует отличать прогноз от предсказания. Прогноз обладает свойством научного результата. Другими словами, в его основе лежит научное обоснование, которое может быть воспроизведено и без автора прогноза. Предсказание же порождается другими инструментами – интуицией, экстрасенсорными способностями, магией, наконец. Оно воспринимается на веру, как данность. Экспертная оценка, т.е. прогноз специалиста в данной конкретной области, представляет собой некоторый промежуточный (между прогнозированием и предсказанием) вариант подхода к формированию представления о будущем. С одной стороны, эта оценка основана на субъективном представлении эксперта о возможном развитии прогнозируемого процесса, с другой, – она учитывает многие факторы, если и не поддающиеся непосредственному измерению и формализации, то допускающие объективную интерпретацию в рамках научного обоснования эксперта. Поэтому организацию и статистический анализ экспертных оценок обычно включают в состав математического инструментария прогнозирования.

Для сравнения альтернативных инвестиционных проектов в теории и  на практике широко используются дисконтированные критерии оценки эффективности, как-то: чистая приведенная стоимость (net present value) NPV и внутренняя ставка дохода (internal rate of return) IRR. Эти два критерия взаимно дополняют друг друга: внутренняя ставка дохода показывает доходность проекта, а чистая приведенная стоимость – размер дохода с учетом реальной стоимости денег.

 

                                             (1.1)

 

где N – продолжительность  проекта, выраженная в числе шагов  расчетного периода, например в годах  или месяцах,

      i, Zi – доходы и затраты проекта на i шаге расчетного периода, r – ставка дисконта.

Внутренняя норма дохода IRR определяется как ставка дисконта, при которой чистая приведенная стоимость равна нулю:

 

                                                 (1.2)

 

Согласно формуле 1.2, чистая приведенная стоимость NPV получается при дисконтировании финансовых потоков и определяет стоимость будущей прибыли проекта в настоящий момент времени для случая совершенного рынка капитала. Согласно современным представлениям, внутренняя норма дохода определена только для стандартных («типичных») финансовых потоков (формула 1.1, 1.2), т.е. таких потоков, при которых уравнение имеет одно решение на экономически обоснованном интервале задания IRR.