Налоговый учёт и отчётность по налогу на имущество (по материалам ЗАОр (НП) «Роспечать»)

3.3. Перспективы  развития налогообложения имущества

В ходе проводимой налоговой  реформы отменены некоторые виды налогов и сборов и существенно  трансформированы сохраняющиеся налоги. Определенные изменения произошли  и в системе имущественного налогообложения  организаций.

Концепция имущественных  налогов предусматривает постепенный  переход к налогообложению недвижимости, то есть земли и имущественных  объектов, прочно связанных с землей и относящихся к недвижимому  имуществу в соответствии с ГК РФ.

Одним из этапов перехода на налогообложение недвижимости является новый налог на имущество организаций, предусмотренный главой 30 «Налог на имущество организаций» НК РФ.

На сегодняшний день схема  определения порядка оплаты налога на имущество включает в себя следующие  элементы: плательщики, объект налогообложения, налоговая база, налоговый период, ставка и срок уплаты (Приложение 16).

В настоящее время база налога на имущество, как верно указывает  Б.Х.Алиев, скорректирована таким  образом, чтобы вывести из налогообложения  товарные запасы, готовую продукцию  и другие части актива баланса  организации, а объектом обложения  данным налогом является непосредственно  амортизируемое имущество, учитываемое  на балансе организации по его  остаточной стоимости¹.

В рамках реформирования такого налогообложения предусматривается  введение нового регионального налога – налога на недвижимость, который  должен заменить налог на имущество  организаций, налог на имущество  физических лиц и земельный налог. Предполагается, что этот налог будет  учитывать реальную стоимость недвижимости, его качество, платежеспособность владельца  и региональные особенности.

Несомненно, любая методика расчета налога предполагает хорошее  знание объекта налогообложения. Понятие  недвижимого имущества появилось  давно – еще в 1714 г. Петр I издал  указ о порядке наследования движимого  и недвижимого имущества.

В современном Гражданском  кодексе РФ в ст.130 дано следующее  определение недвижимости: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки  недр, обособленные водные объекты  и все, что прочно связано с  землей, то есть объекты, перемещение  которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том  числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные  и морские суда, суда внутреннего  плавания, космические объекты. Законом  к недвижимости может быть отнесено и иное имущество».

Предприятие в целом как  имущественный комплекс также является недвижимостью (ст.132 ГК РФ).

Исходя из этого, позиция  авторов налоговой реформы состоит  в том, что вместо отдельных налогов  на землю и строения нужно ввести единый налог на недвижимость. В  качестве обоснования единого налога делают ссылку на юридическую практику западных стран, в которых налоги на строения и землю связаны между  собой.

Однако Россия имеет собственную  специфику. Сегодня налог 
реально ниже рыночной стоимости. Согласно определению, рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, за которую объект может быть продан на открытом рынке при соблюдении определенных условий. Подразумевается, что есть некое множество сделок, по которому вычисляют эту среднюю цену. Министерство финансов утверждает, что оценку имущества станут производить не по рыночной стоимости и не по стоимости БТИ, а по некоей массовой оценке, которая приближена к рыночной. После корректировки стоимость объекта недвижимости будет примерно на 30 % ниже рыночной. И при расчетах рыночную оценку начнут просто умножать на коэффициент 0,7. Однако даже такая поправка не сделает налогообложение по рыночной стоимости экономически эффективным и справедливым в глазах населения.

На протяжении нескольких лет в Твери и Великом Новгороде  проводили масштабный эксперимент  по налогообложению недвижимости. Анализ результатов выявил более четкую зависимость качества жилья и  стоимости квартир, рассчитанной по моделям массовой оценки, по сравнению  с расчетами на основе оценок БТИ. Но в рамках тех массивов, которыми располагали математики, отклонения в оценке рыночной стоимости жилой  недвижимости в Новгороде составило 30%, а коммерческой недвижимости –  до 100 %.

Эксперты признали, что  итоги эксперимента в Новгороде  и Твери показали: нет достаточных  условий для создания точной оценки недвижимости. Рынок недвижимости развивался в условиях нестабильной правовой и  налоговой среды, что противодействовало его прозрачности. Операции с недвижимостью  характеризовались наличием теневых, незадекларированных денежных потоков. Бюджетные отношения не стабилизировались  в той степени, чтобы стало  возможным эффективно использовать налог на недвижимость как фискальный инструмент. Поэтому единовременная замена действующих налогов новым  налогом на недвижимость вероятнее  всего повлечет за собой резкие изменения  налогового бремени граждан.

Анализ эксперимента в  Новгороде показал, что введение налога на недвижимость является относительно приемлемым вариантом только для  полных собственников жилья и  земли, прежде всего для людей  состоятельных, готовых тратить  большие средства на благоустройство  и ремонт. Относительно общих затрат на покупку и обстановку нового жилья  налог на недвижимость в размере 0,25–0,5% от покупной цены не является непосильным  бременем.

Владельцы же приватизированного жилья – средне- и малообеспеченные граждане – в данной ситуации оказываются  в положении проигравших. В одночасье  они, не понимая причины происходящего, вдруг получат из налоговой инспекции  извещение о необходимости уплаты налога, в многократном размере превышающего прежние суммы.

Сложности возникнут и  у граждан, состоящих в дачных и земельных кооперативах. Кооператив – юридическое лицо, и налог  будут исчислять по ставке 2 % от рыночной стоимости. Это значит, что для  всех членов кооператива налоги вырастут в 50 раз.

Закон устанавливает вилку  налогообложения от 0,1 до 1 % стоимости  недвижимости, а окончательное решение  о ставке налога остается за субъектами Федерации. Очевидно, что любой муниципалитет  будет заинтересован в максимальной ставке, поскольку это позволит пополнить  местный бюджет. Защитники идеи введения так называемой вилки взимания налога от 0,1 до 2 % считают свой подход обоснованным, поскольку появится возможность  учитывать различие жилищных условий  граждан².

Таким образом, исходя из сегодняшней ситуации, вводить единый налог пока что нецелесообразно. Но если все-таки соглашаться на него, то необходимо делать налог добровольным, то есть предоставить возможность налогоплательщикам самим выбирать, по какой схеме платить – по старой или по новой.

Кроме того, следует четко  зафиксировать оспоримость налога. Принцип оспоримости – самый  фундаментальный при исчислении рыночной стоимости, которая является величиной случайной, всегда сопряженной  с ошибками (а они в отдельных  случаях могут быть очень большими).

Таким образом, введение обязательного  налога на недвижимость возможно только при создании необходимых условий  для его введения, к которым, в  первую очередь, относится разработка механизма рыночной оценки объектов недвижимости для целей налогообложения.

¹ Алиев Б.Х. Налоги и налогообложение: Учебное пособие/Под ред.Б.Х.Алиева. – М.: Финансы и статистика, 2004. – С.275.

² Налоги и недвижимость//Услуги и цены. 2005. № 23.