Оценка рыночной стоимости гостиницы «Железнодорожник»

1 Оценка рыночной стоимости гостиницы «Железнодорожник»

 

2.1 Характеристика  объекта оценки. Анализ его наилучшего и наиболее эффективного использования

 

 

Объектом оценки в данной работе является гостиница «Железнодорожник», расположенная на Привокзальной площади г. Оренбурга.

Преимущество гостиницы  «Железнодорожник» определяется тем, что она расположена во дворе  железнодорожного и автовокзалов, что  создает определенные удобства для  гостей нашего города. Здание окружает сеть мелких магазинов.

Гостиница имеет подъездные пути. Площадь перед крыльцом заасфальтирована и выложена плиткой. Прилегающая территория не достаточно благоустроена, это объясняется тем, что гостиница «Железнодорожник» это новый объект, построенный в 2006 году.

На территории гостиницы  находится 40 номеров, из которых 22 номера- одноместные и оставшиеся 18 – двухместные. Средняя стоимость номера за сутки составляет 650 рублей за одноместные и 1200 за двухместные.

Описание объекта  оценки сделано согласно материалам инвентарного дела, представленным документам и результатам визуального осмотра.

В нижеследующих  таблицах представлено описание оцениваемого объекта недвижимости и земельного участка, на котором он расположен.

 

Таблица 2.2 - Описание земельного участка, на котором расположено оцениваемое здание.

 

Площадь земельного участка согласно записи в инвентарном  деле, м. кв.	998
Вид права собственности	муниципальная собственность
Правообладатель	город Оренбург
Назначение  земель	земли поселений
Топография	ровное место
Состояние участка	расчищен, спланирован
Неблагоприятные условия окружающей среды	железная дорога
Транспортная  доступность	хорошая
Подведенные инженерные коммуникации	электроосвещение, отопление, водопровод, канализация
Дополнительные  сведения	прилегающая территория к оцениваемому зданию благоустроена – замощение тротуарной плиткой, газоны, фонари.

Архитектурно  – планировочное решение здания удовлетворяет современным требованиям  и соответствует окружающему  стилю строений.

Оцениваемое здание состоит из подвала, двух этажей, мансарды и пристроев (литер е и литер е1). Визуально осмотрев объект оценки, мы определили следующие характерные черты и отличительные особенности каждого из помещений.

 

Таблица 2.3 - Описание подвала оцениваемого здания гостиницы

 

Показатели	Технические и количественные характеристики	Техническое состояние
Год постройки	не известен	-
Площадь застройки, м. кв.	355,6	-
Высота, м	3,67
Строительный  объем, м. куб.	1305	-
Фундамент	бутовый ленточный	хорошее
Стены	каменные	хорошее
Перегородки	кирпичные	хорошее
Перекрытие	железобетонные  плиты	хорошее
Полы	бетонные	хорошее
Проемы оконные	отсутствуют	-
Двери	металлическая	хорошее
Внутренняя  отделка	без отделки	-
Коммунальные  услуги	электроосвещение	хорошее

 

Гостиница «Железнодорожник», как уже было отмечено, построена  в 2006 году. На момент оценки (февраль 2007 г.) здание просуществовало 8 месяцев. Гостиница  построена из высококачественных материалов, внутренняя отделка полностью отвечает европейским стандартам. Техническое состояние объекта можно отметить наивысшей оценкой. Процент износа основных конструктивных элементов принимается равным 0 %.  Но, несмотря на новизну объекта и качество его постройки уже можно заметить дефекты некоторых короткоживущих элементов. Это в основном полы, покрытые линолеумом, окрашенные или оклеенные обоями стены. Техническое описание 1 этажа представлено в приложении Б.     

Аналогичную ситуацию мы можем наблюдать и на втором этаже, где тоже имеются видимые  дефекты короткоживущих элементов. Описание второго этажа гостиницы приведено в приложении В.

Мансарда гостиницы  «Железнодорожник» представляет собой  жилой этаж, имеющий также дефекты  и разрушения.

 

Таблица  2.4 - Описание мансарды оцениваемого здания гостиницы

 

Показатели	Технические и  количественные характеристики	Износ, в процентах	Техническое состояние
Год постройки	2006	-	-
Площадь застройки, м. кв.	525,2	-	-
Высота, м	2,0
Строительный  объем, м. куб.	1050	-	-
Фундамент	стены 2-го этажа	0	отличное
Стены	блочные	0	отличное
Перегородки	кирпичные	0	отличное
Полы	плитка, ламинат	10	хорошее
Двери	филенчатые	10	хорошее
Внутренняя  отделка	оштукатурено, стены – обшиты гипсокартоном, окрашены, оклеены обоями; потолки – обшиты гипсокартонном, окрашены	15	хорошее
Лестницы	деревянная	0	отличное
Внутренние  санитарно-технические и электротехнические устройства	электроосвещение, отопление, водопровод, канализация, пожарная сигнализация,охранная сигнализация, система кондиционирования, телефонизация, радиовещание	0	отличное

 

Помимо основного строения здание гостиницы имеет два холодных пристроя (литер е и литер е1). Они занимают сравнительно небольшие  площади (22 и 8,3 м.кв. соответственно). Пристрои представляют собой вспомогательные  помещения, не имеющие отопления, водопровода, канализации и т.д. среди внутренних санитарно-технических и электротехнических устройств можно выделить лишь только электроосвещение.

 

 

 

 

 

Таблица 2.5 - Описание холодного пристроя (литер е)

 

Показатели	Технические и количественные характеристики	Износ, в процентах	Техническое состояние
Год постройки	2006	-	-
Площадь застройки, м. кв.	22	-	-
Высота, м	3,0
Строительный  объем, м. куб.	66	-	-
Фундамент	каменный	0	отличное
Стены	кирпичные	10	хорошее
Перекрытие	деревянное	0	отличное
Крыша	шифер	0	отличное
Полы	бетонные	0	отличное
Двери	филенчатые	0	отличное
Внутренняя  отделка	оштукатурено, окрашено	0	отличное
Внутренние  устройства	электроосвещение	0	отличное

 

В холодном пристрое литер  е1 мы видим аналогичную ситуацию.

 

Таблица 2.6 - Описание холодного пристроя (литер е 1)

 

Показатели	Технические и  количественные характеристики	Износ, в процентах	Техническое состояние
Год постройки	2006	-	-
Площадь застройки, м. кв.	8,3	-	-
Высота, м	3,0
Строительный  объем, м. куб.	25	-	-
Фундамент	бутовый	0	отличное
Стены	кирпичные	0	отличное
Перекрытие	деревянное	0	отличное
Крыша	шифер	0	отличное
Полы	бетонные	0	отличное
Двери	филенчатые	0	отличное
Внутренняя  отделка	оштукатурено, окрашено	0	отличное
Внутренние  устройства	электроосвещение	0	отличное

 

Визуально осмотрев объект оценки, и  воспользовавшись данными инвентарного дела, мы дали оценку технического состояния  объекта. Объект новый, поэтому, выставляя балл для каждого конструктивного элемента, мы присваивали ему наивысшую оценку.

Для достижения целей, поставленных в ходе работы мы должны определить стоимость объекта оценки. В соответствии с определением рыночной стоимости и других стоимостей в обмене их расчет необходимо выполнять исходя из возможного альтернативного использования собственности, при котором в текущей рыночной ситуации стоимость будет максимальной. Другими словами, для определения рыночной стоимости требуется рассмотреть альтернативное использование собственности с позиции достижения максимальной продуктивности.

Понятие "Наилучшее и наиболее эффективное использование", применяемое в данной работе, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость объекта. Но наилучшее и оптимальное использование подразумевает наряду с выгодами для собственника недвижимости, особую общественную пользу. Подразумевается, что определение наилучшего и оптимального  использования  является результатом суждений оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт. В практике оценки недвижимости положение о наилучшем и оптимальном использовании представляет собой посылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта.

При проведении анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка  необходимо правильно обосновать выбранный  вариант застройки, который должен включать:

- Правовая обоснованность застройки. Необходимо внимательно изучить все публичные (государственные) и частные ограничения, связанные с реализацией предлагаемого проекта. Частные правовые ограничения включают ограничения на использование объекта, сервитуты и контрактные соглашения.

Публичные ограничения  включают: правила зонирования, законы по охране окружающей среды, требования к планированию, требования на получение  разрешений, строительные кодексы, жилищные кодексы, положение о разбивки земли  на участки, принудительное изъятие земли для публичного использования и другие ограничения.

- Ресурсное качество участка. При изучении ресурсного качества участка определяется, насколько он может быть использован и какие существуют физические ограничения на различные варианты застройки.

- Технологическая обоснованность. Технологическая обоснованность проекта определяется тем, может ли он быть завершен в пределах установленного срока при условии достижения соответствия между стоимостью и качеством строительства.

- Финансовая обоснованность. Финансовая обоснованность проекта определяется тем, способен ли он обеспечить поток денежных средств в достаточном количестве, требуемого качества и продолжительности, что позволит инвесторам возместить вложенный капитал и получить необходимую и ожидаемую ими ставку дохода.

При этом во внимание принимаются: время поступления  и оттока денежных средств, валовая  выручка, затраты, платежи по обслуживанию долга, выручка от продажи и рефинансирование.

В нижеследующей  таблице (табл. 2.1) приведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

 

Таблица 2.1 - Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

 

Вариант использования	Торговый центр с  кафе	Гостиница	Административное здание
Законодательно разрешено	2	2	2
Физически осуществимо	2	2	2
Финансово целесообразно	2	2	2
Наиболее высокая стоимость или доходность недвижимости	1	2	1
Итого (балл)	7	8	7

 

На основе документов, устанавливающих права собственности  на рассматриваемый объект наиболее эффективными является использование под строительство объектов нежилого назначения, а именно, торговый центр, гостиницу или административное здание.

Физические параметры, конструктивные особенности позволяют определить наиболее эффективный вариант применения оцениваемого объекта - текущее использование, в том числе в качестве гостиницы. Также использование под гостиницу является более предпочтительным, ввиду того, что это помещение было специально спроектировано под эти цели, использование же под торговое или административное помещение требует проведения работ по перепланировке.

Специфичность места расположения объекта определяет большую вероятность  возврата инвестируемого капитала при  использовании объекта в его  нынешнем качестве.