Оценка рыночной стоимости гостиницы «Железнодорожник»

В наибольшей степени  отражают истинную величину физического  износа методы, основанные на анализе  фактического состояния объектов средствами интроскопии и технической диагностики. Эти методы очень трудоемки и могут быть использованы только при оценке единичных объектов, когда техническое состояние объекта, главным образом, определяется внутренними (скрытыми) параметрами. Более доступными являются методы, основанные на визуальном осмотре объектов и их поэлементном анализе. Эти методы не позволяют обнаружить скрытые дефекты, что снижает их достоверность. Тем не менее, они достаточно полно отражают состояние объектов оценки и обычно используются, когда оценивается рыночная  стоимость недвижимости и сооружений.

Для целей оценки в составе объектов недвижимости выделяют короткоживущие и долгоживущие элементы. Под короткоживущими  элементами понимаются элементы, срок службы которых в обычных условиях меньше срока службы объекта недвижимости. Предполагается, что короткоживущие элементы могут быть заменены без прекращения эксплуатации объекта, поэтому их износ является полностью устранимым. Наилучшим образом величину данного износа характеризует стоимость необходимого ремонта элементов или их полной замены.

Гостиницы «Железнодорожник» построена  в середине 2006 года. На дату оценки срок эксплуатации данного объекта составляет 8 месяцев. Срок жизни долгоживущих элементов совпадает со сроком жизни всего объекта. Поэтому мы пренебрегаем ничтожно малой величиной существования объекта, и не будем рассчитывать износ долгоживущих элементов. Износ короткоживущих элементов составляет от 2 до 5 лет. И даже сейчас после полугода существования объекта уже визуально можно определить явный износ. Это относится в первую очередь к стенам, оклеенным обоями и окрашенными, санитарным узлам, полам и д.р.

Расчет устранимого  износа в абсолютных значениях выполнен по формуле:

                                                                                  ,                                                  (3)

 

 

где И^у_физ – устранимый физический износ;

      ВС – восстановительная стоимость объекта оценки, р.;

      d_{i к.ж.э} – удельный вес короткоживущего элемента в стоимости объекта, в процентах;

       k_{i изн} - коэффициент износа элемента, в процентах.

 

Таблица 2.10 - Удельные веса элементов

 

Наименование конструктивных элементов	Удельный вес элемента
Стены	22
Двери	11
Полы	7
Ванная	30
Унитазы	20
Трубопровод	25
Внутренняя отделка	9

          

Удельные веса элементов взяты из ВСН 53-86 (р) «Правила оценки физического износа жилых зданий» [22].

Зная удельный вес  каждого элемента и коэффициент  их износа, рассчитаем износ. Следовательно, устранимый физический износ всего  объекта равен 118 580 рублей. Это составляет 0,7 % от восстановительной стоимости объекта.

Физический износ объекта  недвижимости определяется также исходя из нормативного срока жизни, технического состояния объекта и данных инвентарного дела. Физический износ представляет собой постепенную утрату изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Физический износ методом срока жизни  определяется как отношение эффективного возраста к типичному сроку физической жизни.

Следовательно, для оценки физического износа необходимо оценить два параметра: эффективный возраст объекта (ЭВ) и  типичный срок физической жизни (ФЖ).

Эффективный возраст  определен на основе внешнего визуального освидетельствования здания в целом. В результате визуального освидетельствования установлено, что основные несущие конструкции здания (фундамент, колонны, металлоконструкции покрытия) находятся в хорошем состоянии и не имеют видимых следов повреждений. Наружные металлические стеновые панели имеют следы коррозионных повреждений, а также механические повреждения, проявляющиеся в виде частичного отсутствия металлических окантовок и отрывов покрывающих листов от утеплителя. Проемы окон и дверей находятся в хорошем состоянии. Внутренняя отделка находится также в хорошем состоянии. В связи с отсутствием возможности провести детальное освидетельствование объекта, оценить состояние кровли и инженерных систем жизнеобеспечения объекта не представляется возможным. Косвенным подтверждением хорошего состояния указанных элементов является отсутствие следов протечек и коррозионных повреждений отопительных приборов. Отмеченные факты позволяют оценить эффективный возраст объекта оценки в целом величиной равной хронологическому возрасту (в случае нормальной эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому) 8 месяцев или 0,7 года.

Типичный срок физической жизни здания – это период эксплуатации здания, в течение которого состояние  несущих конструктивных элементов  здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится. Для данного объекта срок физической жизни принят равным 100 годам.

Таким образом, в соответствии с формулой для определения физического  износа методом срока жизни, физический износ объекта оценки составляет 0,7 %.

Функциональный износ  представляет собой снижение стоимости  объекта оценки вследствие несоответствия технических характеристик и эксплуатационных свойств объекта оценки современным требованиям при наиболее эффективном функциональном использовании объекта оценки. Функциональный износ определяется при техническом состоянии объекта оценки – «как новое», то есть при отсутствии физического износа. Наиболее часто функциональный износ рассчитывается как сумма затрат на его устранение (например посредством реконструкции или модернизации). Но при больших затратах на реконструкцию функциональный износ также может быть определен как доля площадей, которые не могут быть без несоразмерно больших затрат использованы при наилучшем использовании, в общей полезной площади объекта оценки. Признаками функционального износа в объекте, как правило, является несоответствие его объемно-планировочного или конструктивного решения современным стандартам.

Объект оценки представляет собой  современное здание свободной планировки, выполненное из легких металлоконструкций. Таким образом, считается, что функциональный износ собственно здания равен нулю.

Технологическое оборудование и мебель, предусмотренные проектом, полностью соответствуют современным  требованиям и стандартам.

 Поэтому, учитывая  изложенное, величина функционального  износа объекта принята экспертно равной 0 % .

Внешний износ — это уменьшение полезности здания в результате изменения внешних условий. Под внешними условиями подразумевается экономическое местоположение, транспортная доступность, условия рынка, экологическая ситуация, нормативно-законодательная база и т.д.                  Существует два метода (или группы методов) для определения внешнего износа:  
- сравнение продаж подобных объектов при стабильных и измененных внешних условиях; 
- капитализация потерь дохода, относящегося к изменению внешних условий. При расчете величины внешнего износа следует принять во внимание величину платежеспособного спроса на объекты недвижимости, аналогичные оцениваемым, местоположение оцениваемого объектов недвижимости и сложившуюся ситуацию на рынке нежилой недвижимости.

Внешний износ представляет собой обесценение объекта, обусловленное

негативным по отношению  к объекту оценки влиянием внешней  среды: рыночной ситуации, накладываемых  сервитутов на определенное использование недвижимости, изменения окружающей инфраструктуры, законодательных решений в области налогообложения и т.п.

Основным фактором внешнего износа для объекта оценки можно  считать наличие железной дороги в непосредственной близости от объекта. Гостиница, расположенная в столь шумной части города по сравнению с объектами аналогами будем иметь экономический износ. Это связано со справедливым предпочтением посетителей поселяться в более спокойных районах города. Но для вновь прибывших гостей нашего города наличие гостиницы рядом с железной дорогой является удобным и быстрым решением проблемы. Поэтому целесообразным будет принять экономический износ равным 20 %.

Суммарный износ (Ис) объекта  оценки на дату оценки представлен  в          таблице 2.11 и рассчитывается по формуле:

 

                                                                                                      ,             (4)

 

где И_с – суммарный износ, в процентах;

      И_{физический} – физический износ, в процентах;

      И_{функциональный} – функциональный износ, в процентах;

      И_{экономический} – экономический износ, в процентах.

 

 

 

Таблица 2.11 - Расчет суммарного износа гостиницы

 

Наименование объекта	Физический износ, в процентах	Функциональный износ, в процентах	Экономический износ, в процентах	Суммарный износ, в процентах
объект оценки	0,7	0	20	21

 

Стоимость здания с учетом износа определяется по формуле:

 

                                                                                            ,                           (5)

 

 

где Р_ст – расчетная стоимость, р.;

      И_физ - величина физического износа, в процентах;

      И_функ – величина функционального износа, в процентах ;

      И_эк – величина экономического износа, в процентах.

 

Таблица  2.12 - Расчет действительной стоимости объекта

 

Объект	Полная восстановительная стоимость, р.	Суммарный износ, в процентах	Действительная стоимость, р.
объект оценки	17 020 788	21	13 446 422

 

Как было уже отмечено, стоимость объекта оценки при  расчете затратным подходом определяется как сумма действительной стоимости  объекта и стоимости земельного участка, находящегося под данным улучшением.

В соответствии с Гражданским  кодексом РФ (ст.130) земля является важнейшим видом и составной частью недвижимости, основой формирования любого недвижимого объекта.

Наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка с  улучшениями - это использование  ее при наличии существующих улучшений. Анализ выполняется при определении того использования, которое, согласно прогнозам, даст самый высокий общий доход на инвестированный капитал и при выборе сопоставимых объектов.

При данном анализе необходимо ответить на вопросы: как следует использовать существующие улучшения, является ли текущее использование наилучшим и наиболее эффективным использованием, или же альтернативное использование даст более высокую норму прибыли. Но, если альтернативное использование даст более высокий чистый операционный доход, то это не означает, что оно автоматически создает более высокую стоимость. Всегда следует учитывать элемент риска.

Рыночная стоимость земли, основанная на понятии "наиболее эффективного использования", выражает полезность и неизменность земли в контексте рыночных отношений, где улучшения определяют разницу между общей рыночной стоимостью объекта недвижимости и стоимостью собственно земельного участка [23].

В настоящем отчете объектом оценки являются объект недвижимости –  гостиничный комплекс. Изучив, специфику, местоположение и состояние объекта мы пришли к выводу, что указанные факторы максимально соответствуют текущему использованию, и оно является наилучшим и наиболее эффективным (любые другие варианты использования требуют значительных капитальных вложений и сопряжены с возникновением дополнительных рисков). Но, несмотря на важность  и неотъемлемость земельного участка от объекта недвижимости мы проводить оценку земельного участка не будем в связи  с тем, что участок является государственной собственностью. Будущему покупателю земля не передается в собственность, и поэтому он должен платить земельный налог.

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная с использованием затратного подхода составляет 13 446 422 рублей.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.3 Расчет рыночной  стоимости гостиницы «Железнодорожник»  сравнительным подходом