Оценка рыночной стоимости гостиницы «Железнодорожник»

На основании рассмотренных вариантов использования на дату оценки лучшим и наиболее эффективным использованием земельного участка с имеющимся улучшением является текущее использование в качестве гостиницы.

Но стоимость гостиницы  «Железнодорожник» и тем более его наилучшее и наиболее эффективное использование невозможно определить без анализа рынка нежилой недвижимости, сложившегося в городе Оренбурге на 2007 год.

Город Оренбург является крупным транспортным узлом, в котором  пересекаются транспортные магистрали государственного и международного значения. Оренбург расположен  на стыке двух частей света – Европы и Азии и был основан как ворота России в Азию и по настоящее время более или менее выполняет эту функцию.

Общую экономическую  ситуацию на рынке недвижимости в г. Оренбурге в 2007 г. по-прежнему можно охарактеризовать как в сильной степени зависящую от развития макроэкономики России, но имеющую тенденцию к стабильности.

Наблюдается некоторый  рост инвестиционной активности на рынке  Оренбурга. Общий рост цен на коммерческую недвижимость с начала 2007 года составил 5 – 10 % по ликвидным объектам. Средний разрыв между ценами предложения и ценами сделок составляет около 5 %.

Рынок недвижимости в  Оренбурге в последние годы сложился в основном из четырех направлений:

-  Рынок купли-продажи жилых зданий и помещений.

-  Рынок купли-продажи офисных зданий и помещений.

            -  Рынок купли-продажи торговых зданий и помещений.

            - Рынок купли-продажи  производственно-складских зданий и помещений.

Рынок торгово-офисных помещений является самым активным сегментом рынка недвижимости г. Оренбурга. На сегодняшний день наблюдается дефицит по рынку аренды и продажи небольших торговых помещений с качественным ремонтом. Это вызвано тем, что для строительства торгово-офисных зданий требуются большие капитальные вложения на длительный период времени, а такие вложения на сегодняшний день сопровождаются большими рисками для инвесторов, т.к. на данный момент в России слабо развита законодательная база по защите прав инвесторов. Но, несмотря на это, удельный вес розничного товарооборота в г. Оренбурге в общем объеме средних и крупных торгующих организаций возрос, что говорит о росте числа офисов и магазинов.

Первые торговые сети сформировались на базе бывших торгов - это такие как ТД «Модерн», «Орбита», «Интерьер», «Эльдорадо», «Электронный мир», «Евростиль», «Офелия», «ГРЕВИ» и др.. На втором этапе шло создание торговых сетей местными товаропроизводителями и сельхозпроизводителями («Оренбургмолоко», «Эврика», «Русский текстиль»).

По данным анализа, в 2007 году на рынке купли-продажи торгово-офисных помещений стоимость 1 кв.м. составляет в пределах 30 000 - 80 000 р./кв. м, а аренда таких площадей – 500 - 1500 р./кв.м. На окраинах города цена продажи и аренды существенно ниже, однако вблизи остановок общественного транспорта они выше средних по городу.

Гостиничный бизнес более  чем какой-либо другой зависит от деловой активности в регионе. Поскольку общая экономическая ситуация страны и г. Оренбурга в частности такова, что на значительный рост деловой активности рассчитывать не приходится, то существующих в городах гостиниц обычно хватает и новые объекты практически не строятся. Тем не менее, в крупных городах реконструируются имеющиеся гостиничные комплексы. Наибольшее количество гостиниц было реконструировано в Санкт-Петербурге (например, «Астория»), в других городах также был проведен ремонт в крупных гостиничных комплексах.

По оценкам экспертов, как в Оренбурге, так и в  других региональных центрах отсутствует  сектор относительно недорогих небольших гостиниц хорошего качества (международные 3-звездочные), поэтому развитие гостиничного бизнеса при наличии стабильного спроса на гостиницы может идти в этом направлении.

Экономическая ситуация в Оренбурге и в других региональных центрах не предполагает существенного притока приезжающих из других регионов или из-за рубежа. Поэтому число постояльцев, цели приезда, время проживания и покупательная способность клиентов в ближайшее время не изменятся. Таким образом, единственный путь развития гостиничного сектора - повышение качества проживания и уровня оказываемых услуг.

Также существует много комплексов, которые раньше строили и которые в настоящее время пустуют. Такие гостиницы либо будут просто закрываться, либо должны быть переоборудованы под жилые или офисные помещения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.2 Расчет рыночной  стоимости объекта оценки затратным  подходом

 

 

Затратный подход основан  на определении затрат, которые может  понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.

Стоимость недвижимости, определяемая затратным подходом, соответствует  полному праву собственности  и равна сумме рыночной стоимости участка земли, плюс стоимость нового строительства улучшений, минус накопленный износ.

Стоимость нового строительства  улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может  выступать в виде восстановительной  стоимости или стоимости замещения.

Восстановительная стоимость  – это стоимость строительства  в текущих ценах на дату оценки  точной копии оцениваемого объекта  из таких материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту, с использованием рабочей силы той же квалификации, имеющего все те же недостатки, что и оцениваемое здание.

Стоимость замещения  – оцениваемая стоимость строительства  в текущих на дату оценки ценах  здания с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, с употреблением  современных материалов, современных стандартов, проекта и т.д. стоимость нового строительства определяется как сумма прямых издержек, непосредственно связанных с возведением объекта, косвенных издержек на процессы, опосредованно участвующие в строительстве, и прибыли предпринимателя (инвестора).

Под накопленным износом  понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическим разрушением, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией  этих факторов.

Основные шаги при  применении данного подхода к определению рыночной стоимости гостиницы «Железнодорожник»:

- рассчитать восстановительную стоимость улучшения;

- установить дополнительные затраты, необходимые для того, чтобы довести здание до состояния рыночных требований и уровня загрузки помещений;

- определить предпринимательский доход;

- установить величину накопленного износа;

- рассчитать остаточную стоимость объекта оценки.

Так как в нашем  случае объектом исследования является гостиничный комплекс, то восстановительная  стоимость строения будет рассчитана по сборнику УПВС № 28 (трехэтажные крупноблочные) [19].

В основу данного расчета  положена методика, заключающаяся в  последовательном переходе стоимости  строительства единицы измерения  в текущий уровень цен путем применения индекса изменения стоимости строительно-монтажных работ с 1969 г. по 1984 г. равного 1,18 и территориальный коэффициент в размере 1,02, введенных в действие письмом Госстроя СССР   № 94 от 11.05.83 г.; индекса изменения стоимости строительно-монтажных работ, равного 1,56 и территориальный коэффициент в размере 1,02 для перехода цен 1984 г. в цены 1991 г., введенного в действие письмом Госстроя СССР № 14-д от 06.09.90 г. и индекса изменения стоимости строительно-монтажных работ февраль 2007 г. к сметным ценам 1991 г. равного 31,39 (по данным Оренбургского областного Комитета Государственной Статистики).

Для того чтобы рассчитать восстановительную стоимость объекта  недвижимости необходимо стоимость  единицы измерения с учетом коэффициентов (3) умножить на удельный вес строения (4) и на поправочные коэффициенты (приведены по тексту ниже, под таблицей 2.7), в результате проведенного расчета получается стоимость единицы измерения с поправками (5). Далее следует умножить стоимость единицы измерения с поправками (5) на количество (6) в результате чего получится восстановительная стоимость (7).

 

Таблица 2.7 - Расчет восстановительной стоимости объекта недвижимости.

 

Объект	№ таблицы (стоимость  по таблице)	Стои-мость ед.изм., р./м.куб.	Уд.вес, в процентах	Стоимость ед.изм.с поправками,р.	Объем, м. куб.	ВС, р.
1	2	3	4	5	6	7
объект оценки	109б(31,4)	1887,67	100	1887,67	6111	11535551
пристрой  (литер е)	164а(11,1)	67,33	89	594	66	39 199
пристрой  (литер е1)	164а(11,1)	67,33	94,5	631	25	15 766

 

Стоимость единицы измерения с поправками подвала, 1-го, 2-го этажей и мансарды учитывает поправку на удельный вес строения, на объем (1,01) и на климатический район (1,08), стоимость единицы измерения с поправками пристроев (литер е, литер е1) учитывает поправку на удельный вес строения и на климатический район (1,05).

Далее необходимо скорректировать  стоимость  на НДС (18 %) и коэффициент прибыли предпринимателя (Пп).

Предпринимательский доход  представляет собой сумму, которую  инвестор планирует получить сверх  затрат на осуществление проекта с учетом риска и доходности по сопоставимым объектам. Для данной отрасли этот показатель в настоящее время принимается порядка 20 – 35 %.

Существует методика Санкт-Петербургского технического университета (СпБГТУ), разработанная профессором Е.С. Озеровым.

Согласно методике СпБГТУ расчет прибыли предпринимателя  производится по следующей формуле:

 

,                                   (2)

 

 

 

где Ппр – прибыль застройщика, в процентах;

       Со = Со/С – доля авансового платежа в общей сумме платежей;

        n – число лет (период) строительства;

        уа - годовая норма отдачи на вложенный капитал.

Период строительства (n) определен по СНиП 1.04.03-85 «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений», для примерно идентичного объекта [20].

Соотношение Со принято  равным 0,50 – исходя из предположения, что инвестор первоначально авансирует в строительство 50,0 % от общей стоимости работ. Годовая норма отдачи (уа) установлена равной 30 %, что примерно соответствует расчетному коэффициенту капитализации для аналогичных объектов, учитывая типичные риски инвестирования и 10-летний срок возврата капитала (метод Ринга) [21].

Согласно вышеприведенному выражению прибыль предпринимателя  для объекта оценки составит:

 

Таблица  2.8 - Расчет прибыли предпринимателя

 

Число лет строительства, n	Доля авансовых платежей, Со	Годовая норма отдачи на вложенный капитал, в процентах, (уа)	Прибыль предпринимателя, в процентах, (Ппр)
1	50,00 %	30,00 %	24,45 %

 

Таким образом, прибыль  предпринимателя согласно методике СпБГТУ принимается равной 24,45 %.

Исходя из вышеизложенного  восстановительная стоимость объекта  недвижимости с учетом НДС и Ппр представлена в таблице 2.9.

 

 

 

 

 

 

 

Таблица 2.9 - Восстановительная стоимость гостиницы

 

Наименование объекта	Стоимость без учета  НДС и Ппр, р.	НДС	Ппр	Стоимость с учетом НДС  и Ппр, р.
объект оценки	11 535 551	1,18	1,2445	16 940 072
пристрой (литер е)	39 199	1,18	1,2445	57 564
пристрой (литер е1)	15 766	1,18	1,2445	23 152

 

Таким образом, мы рассчитали восстановительную стоимость объекта  оценки. Для того чтобы выйти непосредственно  на стоимость объекта недвижимости нам нужно рассчитать действительную стоимость объекта.

Для того чтобы определить действительную стоимость объекта, необходимо уменьшить восстановительную стоимость на суммарный износ.

Суммарный износ складывается из физического, функционального и  внешнего износа.

Физический износ –  это износ имущества, связанный со снижением его работоспособности в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов.