Оценка рыночной стоимости гостиницы «Железнодорожник»

 

 

Подход к оценке с  точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Сравнительный подход наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточно информации о недавних сделках купли-продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки учитывается при анализе.

На день оценки мы располагаем  информацией по предложениям к продаже  четырех объектов, сопоставимых с  рассматриваемым, расположенных в  г. Оренбурге. В качестве аналогов в виду того, что имеется недостаточно информации по продажам гостиниц в нашем городе, нами были взяты кроме гостиницы офисные и торговые помещения как наиболее сопоставимые с объектом оценки.

При оценке объекта использовался  метод сравнения продаж сравнительного подхода. При анализе рынка нежилой  недвижимости были выявлены цены предложения на объекты, аналогичные оцениваемому на дату оценки. При внесении поправок в объекты – аналоги использовался метод аддитивных процентных отклонений. Процентные поправки отражают разницу между оцениваемым и сравнимым объектами в процентах, а не в виде денежных сумм. Эти проценты либо суммируются (в методе аддитивных процентных отклонений) либо перемножаются (в методе мультипликативных процентных отклонений), в результате чего получают чистую поправку для объекта сравнения. Чистая поправка затем вносятся в приведенную ко времени оценки цену продажи, что и дает расчетную стоимость. Величина поправок определяется на основе анализа рынка. Расчет рыночной стоимости гостиницы «Железнодорожник» представлен в приложении Б.

Для приведения объектов аналогов к сопоставимому с оцениваемым объектом виду были использованы следующие корректировки:

Корректировка на передаваемые права предусматривает внесение поправок на различие в правах (собственности, долгосрочной аренды, наличие сервитутов). В данном случае корректировка не требуется,  так как объект оценки и объекты аналоги передаются в собственность.

Корректировка на условия  финансирования учитывает финансирование за счет денежных средств, плату векселями, бартером, ипотекой и т.д. Объект оценки и объекты аналоги предполагают совершение сделок за счет единовременной денежной оплаты. Корректировка не требуется.

Корректировка на условия  публичной рыночной оферты не вводится, т.к. объект оценки и аналоги имеют достаточное время экспозиции (4 – 6 месяцев) на рынке недвижимости.

Корректировка на время  продажи не вводится, т.к. дата предложения  всех объектов является февраль 2007 г.

Следует учесть тот факт, что цена 1 кв.м. объектов больших размеров ниже цены 1 кв.м. объектов меньших размеров. Поправка на площадь была взята исходя из рыночной ситуации экспертным методом.

Корректировка на характер использования объекту № 3 не требуется. Для остальных объектов-аналогов данная корректировка была установлена  в размере 5 % со знаком минус.

Корректировка на местоположение вводится в том случае, если место  сопоставимого объекта и оцениваемого существенного различаются. Существенными  различиями являются: удаленность от центра, спрос на объекты недвижимости. Объекты аналоги № 1, № 3, № 4 находятся в центральной части города. Аналог № 2 расположен в восточном поселке, но степень интенсивности движения более низкая, чем у объекта оценки.

Объект оценки представляет собой здание, которое было построено  в 2006 г. Здание новое и отвечает всем современным требованиям. Состояния аналогов несколько хуже, но в них были проведены недавние ремонтные работы. Поэтому вводим корректировку на состояние объекта и уровень отделки.

Ко всем объектам подведены  все коммуникации. Следовательно, корректировка  не требуется.

Все объекты аналоги  и объект оценки расположены в  местах с развитой инфраструктурой, поэтому применены поправки в  размере   0 % на основании анализа рыночной информации.

Скидка на уторговывание  была внесена во все объекты аналоги. Это связано с тем, что порой цены предложения отличаются от цен сделки, поэтому исходя из анализа рынка была ведена поправка  на так называемый «торг» в размере 3 %.

Рыночная стоимость  объекта оценки, рассчитанная сравнительным подходом, по состоянию на дату c учетом округления составляет 84 852 430 рублей.

 

 

 

 

 

 

 

 

2.4 Расчет рыночной  стоимости гостиницы «Железнодорожник»  доходным подходом

 

 

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру  оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.              

 Оценка недвижимости  основывается на ее доходности, представляет собой процедуру  оценки стоимости исходя из  ожидания покупателя-инвестора,  ориентирующегося на будущие  блага от использования и их текущее выражение в определенной денежной сумме. Таким образом, настоящий метод оценки подразумевает, что цена здания на дату оценки есть текущая стоимость  чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих лет, после сдачи здания в эксплуатацию (т.е. сдачи здания в аренду или непосредственного использования его территории в доходном предприятии владельца).

Доходный подход основывается на принципе ожидания. Данный принцип  утверждает, что типичный  инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта  может быть определена  как текущая стоимость будущих доходов, проистекающих из факта владения данным объектом.

Основным при использовании  данного подхода, является определение потенциального, действительного или чистого дохода от эксплуатации объекта, что в свою очередь служит базой для определения стоимости       объекта. Данный подход основан на прогнозных данных. На первом этапе при использовании доходного подхода составляется прогноз будущих доходов от сдачи оцениваемой площади в аренду за период владения, т.е. за время, в течение которого инвестор собирается сохранить за собой право собственности на объект недвижимости. Арендные платежи очищаются от всех эксплуатационных периодических затрат, необходимых для поддержания недвижимости в требуемом коммерческом состоянии и управления. После чего прогнозируется стоимость объекта в конце периода владения в абсолютном или долевом, относительно первоначальной стоимости, выражении - так называемая реверсия. На последнем этапе спрогнозированный доход и реверсия пересчитываются в текущую стоимость посредством методов прямой капитализации или дисконтирования денежного потока [24]. Выбор способа капитализации определяется характером и качеством ожидаемых доходов. Прямая капитализация используется, если прогнозируется постоянная или плавно уменьшающаяся с незначительным темпом доходов. Если динамика изменения доходов значительна или эти изменения имеют нерегулярный характер, то используется дисконтирование денежного потока.

Для оценки объекта оценки следует использовать  метод капитализации  дохода, так как достаточно трудно прогнозировать цену реализации объекта  недвижимости по окончании его эксплуатации конкретным инвестором (цену реверсии), а также при использовании объекта согласно наилучшему и более эффективному использованию, он будет приносить достаточно стабильный доход, практически не меняющийся ежегодный доход. В качестве дохода выступают арендные платежи. Доход от использования объекта недвижимости в данном случае определяется как стабильный годовой доход от сдаваемого в аренду объекта в обычных рыночных условиях.

Основные этапы оценки методом прямой капитализации:

• Оценка потенциального валового дохода (ПВД) на основе анализа ставок арендной платы. ПВД - доход, который можно получить от имущества при его  100 % использовании без учета потерь и расходов.
• Оценка потерь от недозагрузки и неуплат. Определение действительного валового дохода (ДВД) путем вычета потерь от недоиспользования из потенциального валового дохода.
• Расчет величины операционных издержек по эксплуатации оцениваемого имущества. Данный расчет основывается на анализе фактических издержек по их содержанию и/ или типичных издержках на данном рынке.
• Определение величины чистого операционного дохода от объекта
• Определение величины коэффициента капитализации. Коэффициент капитализации - коэффициент, используемый для перевода будущих доходов в стоимость объекта оценки.

 Рыночная стоимость объекта определяется путем деления чистого операционного дохода на коэффициент капитализации.

Чистый операционный доход определяется по формуле:

 

                                      ЧОД = ДВД – ОР,                                                    (6)

 

где ЧОД- чистый операционный доход, р.

       ДВД- действительный валовой доход, р.

       ОР – операционные расходы (ОР), р.

Как уже было отмечено гостиница «Железнодорожник» предоставляет  номера с суточной оплатой от 650 рублей до 1200 рублей, соответственно за одно- и двухместные. Исходя из практической деятельности расчета ПВД для гостиничного бизнеса, которая основывается на суточной оплате, мы можем рассчитать потенциальный валовой доход (ПВД) от сдачи номеров. Следовательно, имеем:

 

ПВД = 650 · 22 + 1200 · 18 = 35 900 рублей

 

Зная суточный доход, мы получим ПВД за месяц равный 1 077 000 рублей (12 924 000 рублей годовой доход).

Ссылаясь на данные предоставленные  администратором гостиницы «Железнодорожник», установили, что за сутки 30 % номеров  остаются незаселенными. А это в численном выражении 10 770 рублей за сутки. Таким образом, мы пришли к выводу, что потери от недоиспользования составят 323 100 рублей ежемесячно или 3 877 200 ежегодно. Из всего вышесказанного следует, что действительный валовой доход равен 9 046 800 рублей.

После определения действительного  валового дохода рассчитываются предполагаемые издержки по эксплуатации оцениваемой  недвижимости. Периодические расходы  для обеспечения нормального  функционирования  объекта и воспроизводства  дохода называются операционными расходами. Расчет операционных расходов включает:

- налог на имущество  (величина которого составляет 2,2 % (постановление Оренбургского городского совета № 197 от 13.10.2005 г.) от балансовой стоимости объекта недвижимости). Балансовая стоимость объекта оценки составляет 3 762 556 р., значит, налог на имущество составляет 3 762 556 · 0,022 = 82 776 р.;

- для контроля за  содержанием, ремонтом, эксплуатацией  и охраны объекта оценки необходимы  соответствующие расходы на управление  и содержание объекта недвижимости (расходы на содержание охраны, включая охранно-пожарную сигнализацию). В штат гостиницы входят менеджер, два охранника, четыре горничные, уборщица, бухгалтер, консьерж. Расчет можно представить в табличной форме.

 

Таблица  2.13 - Расчет заработной платы

 

Категория	Количество служащих	Оклад	Заработная плата (с начислениями)
Менеджер	1	5 000	6 250
Охрана	2	2000	5 000
Горничные	4	1500	7 500
Уборщица	1	1500	1 875
Бухгалтер	1	3000	3 750
Консьерж	1	1700	2 125
Итого за месяц			26 500
Итого за год			445 200

   

      -  аренда земли (арендная плата с 01.01.2007 г. по 31.12.2007 г. составляет 121 333,30 р. (согласно договору аренды земельного участка);

       - затраты  на теплоэнергию, электроэнергию и воду составят 120 000 рублей в месяц;

-  проведенный анализ  ставок страхования имущества  от огня по страховым компаниям  г. Оренбурга и района показывает, что она составляет 0,8 % с НДС от полной восстановительной стоимости за вычетом физического износа (25 814 рублей);

       - расходы  на замещение. К данным расходам  относят расходы на замещение  элементов здания, узлов и оборудования, срок жизни которых короче, чем  срок экономический жизни здания.  Величина данных расходов составляет 2 % от действительного валового дохода;

      - из предполагаемой прибыли предприятия вычитаем 24 % налога на прибыль.

 

Таблица  2.14 - Операционные расходы

 

Налог на имущество, р.	82 776
Расходы на управление и  содержание объекта недвижимости, р.	445 200
Аренда земли ,р.	121 333,30
Затраты на коммунальные услуги , р.	1440000
Расходы на замещение ,р.	180936
Страхование имущества, р.	25 814
Итого	2 296 059,30

 

Зная, ДВД и ОР мы можем  определить ЧОД. Чистый операционный доход рассчитывается посредством уменьшения действительного валового дохода на величину операционных расходов. Следовательно, среднегодовой  чистый операционный доход равен 6 750 741 рубль.

Для определения стоимости  объекта оценки на следующем этапе определяем коэффициент капитализации.

Метод капитализации  базируется на прогнозировании величины дохода на один год вперед. После чего, определяется уровень риска, связанный с получением данной величины потока, который находит свое отражение в коэффициенте капитализации. Делением дохода на данный коэффициент определяется рыночная стоимость предприятия. На первый взгляд, данный метод может быть легко использован в России, поскольку долгосрочное прогнозирование затруднено постоянными изменениями в законодательной базе, сложной экономической обстановкой в стране, нестабильностью политической ситуации и т.д. Однако метод капитализации может быть использован только в случае, если доход предприятия является относительно стабильной значительной положительной величиной, и будет оставаться на том же уровне, что в условиях экономической нестабильности встречается крайне редко.