Оценка рыночной стоимости гостиницы «Железнодорожник»

Для определения коэффициента капитализации используют метод  с учетом возмещения капитальных  затрат. Согласно, данному методу, коэффициент капитализации состоит из ставки дохода  на капитал  и нормы возвраты капитала.

Ставка дохода на капитал - является компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование  денежных средств  с учетом риска  и других факторов, связанных с  конкретными инвестициями. Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения. Этот метод сводится к суммированию следующих элементов:

• безрисковая ставка доходности – это ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого бы то не было риска невозврата» (в качестве данной ставки была взята ставка по долгосрочным рублевым депозитам Сбербанка в размере 12 %);
• премия за риск вложения в недвижимость. Надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности (величина этой ставки была определена как средние действующие ставки в страховых компаниях, действующих в Уральском регионе по страхованию объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому и составляют от 0,15 % - 0,4 %, в данном случае была взята средняя величина равная 0,28)
• премия за низкую ликвидность – учитывает невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций.  (данная премия была рассчитана как произведение безрисковой ставки на дату оценки на отношение срока экспозиции объекта оценки к количеству месяцев в году, таким образом, премия составляет 0,06)
• премия за инвестиционный менеджмент - она учитывает уровень компетентности управления на основе рискованности и сложности инвестиции. (Премия за инвестиционный менеджмент принимается равной 2 %).

 

Таблица  2.15 - Расчет ставки капитализации.

 

безрисковая ставка доходности	12 %
премия за риск вложения в недвижимость	0,28 %
премия за низкую ликвидность	6 %
премия за инвестиционный менеджмент	2 %
Итого	20,28 %

 

Норма возврата капитала   формируется за счет отчислений в  фонд возмещения капитала. Норма возврата капитала рассчитывается  следующими методами:

Метод  Инвуда – предполагает, что фонд возмещения формируется по ставке процента равной норме прибыли на инвестиции.

 Метод Ринга –  целесообразно использовать, когда  ожидается, что возмещение основной  суммы будет осуществляться равными  частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100 – % стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. эта величина, обратная сроку службы актива.

Метод Хоскольда –  предполагает что инвестор не располагает  доступными вариантами для реинвестирования по ставке равной ставке на первоначальные инвестиции.

Норма возврата капитала определяется по методу Хоскольда. Данный метод применяется в случае, если объект относительно нов, но ставка дохода приносимая оцениваемым объектом высока и недостижима в случае рефинансирования. Для реинвестируемых средств предполагается  получение дохода по безрисковой ставке

                                                                                ,                                      (6)

 

где R_k – норма возврата капитала, в процентах;

      R_y – безрисковая ставка доходности, в процентах;

       n – число лет;

       Y_б – начисленные проценты, в процентах.

Инвестиционный проект гостиницы «Железнодорожник» предусматривает  ежегодный 12 % - ный доход на инвестиции в течение 5 лет. Суммы в счет возврата инвестиций могут быть без риска реинвестированы по ставке 6 %.

Следовательно, R_к = 0,2973964.

Таким образом, ставка капитализации принимается  нами равной 20,58 %.

На последнем этапе  оценки стоимость объекта оценки определяется посредством деления чистого операционного дохода на ставку капитализации.

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная доходным подходом, по состоянию на дату оценки составляет 32 802 434 рубля.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.5 Согласование  результатов оценки, полученных  тремя подходами

 

В результате анализа  применимости каждого подхода для  оценки рассматриваемого объекта можно  сделать следующие выводы.

- Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом. В оценке затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений, но нельзя на него слишком полагаться.

- Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке с учетом всех тенденций рынка предпочтений покупателей.

- Подход с точки зрения доходности отражает ту предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки доходности. В связи с этим, учитывая, что решения типичных инвесторов для данного типа объектов  опирается в основном на стремление получить максимальный доход от владения, доходность в данном случае имеет больший вес при решении об окончательной стоимости объекта.

Целью сведения результатов  всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки. Преимущество каждого подхода в оценке рассматриваемого объекта недвижимости, определяются по следующим критериям:

- Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца.

- Тип, качество и обширность информации, на основе которых проводился анализ, и делались выводы.

- Способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания и стоимость денежных средств.

- Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как месторасположения, размер, потенциальная доходность.

На протяжении всего процесса оценки доминирует (является решающим) рынок. По опыту стран, где достаточно развита  инфраструктура оценки, можно утверждать, что отклонение от фактической продажной  цены должно составлять 5 – 10 %, если дата сделки купли-продажи близка к дате оценки. Если бы Оценщику были известны все факты, то этот диапазон можно было бы уменьшить.

Поскольку есть несколько видов  оценки, каждый из которых имеет  законное место как конечный результат оценки определенного класса, Оценщиком применяются те из них, которые  наиболее пригодны в данном конкретном случае с учетом максимального приближения к реальным результатам.

Рыночная  стоимость при оценке объекта недвижимости предполагает деятельность рынка как такового при наличии достаточного товара для удовлетворения спроса и предложения. При этих условиях возможно выведение средней цены или каких-либо математических ожиданий относительно наиболее вероятной цены оцениваемого объекта.

Используя опыт стран с развитой инфраструктурой оценки, можно утверждать, что подход прямого сравнения продаж является самым надежным в условиях активного рынка аналогичной недвижимости. Этот подход максимально отвечает как поставленной цели оценки, так и характеру использования объекта недвижимости. Это обуславливает присвоение данному подходу максимального удельного веса в окончательной рыночной стоимости – 50 % .

Основным недостатком затратного подхода в данном случае является сложность с  точностью оценки всех форм износа, а также тот  факт, что затратный подход недостаточно учитывает довольно удобное местоположение данного объекта коммерческой недвижимости. Кроме того, затратный подход в наименьшей степени отражает интересы потенциального инвестора. Исходя из этого, затратному подходу Оценщик присвоил удельный вес в окончательной рыночной стоимости - 10 % .

Учитывая, что доходность является важным показателем для  объектов коммерческой недвижимости и  является определяющей для инвестора, но при этом все расчеты данного  подхода носят вероятностный  характер и соответственно достоверность его результата ниже результатов прочих примененных подходов, Оценщики в настоящем отчете считают возможным присвоить доходному подходу средний удельный вес в окончательной  рыночной стоимости – 40 %.

Результаты согласования трех подходов к оценке для наглядности можно свести в таблицу.

 

Таблица  2.16 - Согласование результатов

 

Подход	Полученное значение, р.	Вес, в процентах	Стоимость, р.
Затратный подход	13 446 422	10 %	1 344 642
Доходный подход	32 802 434	40 %	13 120 974
Сравнительный подход	74 936 571	50 %	37 468 285
Средневзвешенная величина рыночной стоимости	-	100 %	51 933 901

 

Таким образом, использовав  соображения о достоинствах и  недостатках примененных подходов оценки в данном конкретном случае, определив вес каждого подхода, мы пришли к выводу, что  имущество (здание гостиницы: лит. Е, общая площадь 1961 кв.м), по состоянию на февраль 2007 года имеет, округленно, средневзвешенную рыночную стоимость равную 51 933 900 рублей.

В заключении второй главы  отмечаем, что в качестве объекта  оценки у нас выступает гостиничный  комплекс  «Железнодорожник». При  расчете рыночной стоимости было использовано три подхода. При применении затратного подхода мы не рассчитывали стоимость земельного участка, т.к. земля находится в государственной собственности, и в случае продажи объекта не будет передаваться в собственность.

В качестве объектов аналогов были рассмотрены торгово-офисные  помещения, как наиболее приемлемые в данном случае. Рынок продажи гостиниц в г. Оренбурге не позволил нам выбрать объекты аналоги из данного сегмента. В этом заключалась основная трудность, но применение соответствующих корректировок позволило нам привести стоимости к сопоставимому виду.

При расчете стоимости  объекта недвижимости доходным подходом мы рассчитали стоимость гостиницы  как стоимость действующего бизнеса. Расчет прибыли мы вели, отталкиваясь от принятой практики расчета ПВД  на основе суточной оплаты номеров.

Итогом всех проведенных расчетов стала стоимость гостиницы «Железнодорожник» равная 51 933 900 рублей.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Приложение Г

(обязательное)

 

Таблица 21 - Расчет стоимости гостиницы «Железнодорожник» сравнительным подходом

 

 

№ п/п	Элемент сравнения	Объект оценки ул.Привокзальная площадь	улица Советская	поселок Восточный	улица Чичерина	улица Терешкова
1	Тип объекта	двухэтажное здание с подвалом	помещение магазина	двухэтажное здание магазина с подвалом	двухэтажное здание магазина с подвалом	двухэтажное здание магазина с подвалом
2	Общая площадь строения, кв.м.	1961	1000	2300	1000	1270
	Цена объекта, р.		55000000	90000000	80000000	45000000
	Цена за 1 кв.м. строения		55000,00	39130,43	80000,00	35433,07
3	Передаваемые права  на здание	Собственность	Собственность	Собственность.	Собственность	Собственность
	Корректировка		0 %	0 %	0 %	0 %
	Скорректированная цена строения, р./м.кв.		55000,00	39130,43	80000,00	35433,07