Определение рыночной стоимости на основе доходного подхода

Накопленный износ = 1 - (1 – Физический износ)*(1 -- Функциональный износ)*(1 – Экономический износ).

Накопленный износ улучшений может определяться в целом или в денежном выражении как сумма физического, функционального и части экономического износа, относящегося к улучшениям.

Накопленный износ наиболее предпочтительно определять как разность между затратами на создание улучшений без учета износов и рыночной стоимостью объекта на дату оценки. Накопленный износ также может определяться в целом исходя из срока жизни объекта.

После определения величины накопленного износа ее вычитают из суммы затрат на создание зданий и сооружений, для получения стоимости" их воспроизводства или замещения на дату оценки.

Этап 2. Расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за год на основе рыночных ставок арендной платы. Данный расчет осуществляется в три стадии.

На первой стадии оценивается потенциальный валовой доход (ПВД).

ПВД – это доход, который можно получить от недвижимости при полной загруженности площадей, предназначенных для сдачи в аренду, без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площадей, сдаваемых в аренду (это могут быть все площади – складское помещение или полезная площадь – офисное помещение), и ставки арендной платы.

ПВД рассчитывается на ежегодной основе по следующей формуле:

ПВД – А*5,

(5)

где S – площадь (кв. м), сдаваемая в аренду (или другая единица измерения, приносящая доход); А – ставка арендной платы за 1 кв. м площади.

Расчет производится на основе анализа текущих арендных ставок и тарифов, сложившихся на данном сегменте рынка недвижимости.

Важнейшей характеристикой договора аренды является распределение эксплуатационных расходов между арендатором и арендодателем. При этом полярными являются два типа договора аренды [18, c. 188]:

– валовая (полная) аренда, когда все расходы несет арендодатель;

– абсолютно чистая аренда, когда все расходы несет арендатор. В случае, когда расходы по эксплуатации распределены между арендатором и арендодателем, такую аренду называют чистой арендой.

Прочие доходы зависят от вида недвижимости, например в гостинице к ним относятся доходы от ресторана или кафе, предприятий сферы обслуживания и т.п.:

ДВД = ПВД - Потери + Прочие доходы.

На третьей стадии рассчитываются предполагаемые операционные расходы и расходы на замещение.

Этап 3. Расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за год, как произведение стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений.

Методы расчета коэффициента капитализаций для улучшений выбираются в зависимости от конкретных условий, в которых функционирует объект оценки. При этом учитываются [7]:

а) информация о доходах и ценах сделок на основе репрезентативной выборки по сопоставимым объектам;

б) источники и условия финансирования сделок;

в) возможность достаточно точного прогноза относительно стоимости объекта в конце прогнозного периода.

Наиболее часто используют два метода расчета коэффициента капитализации для улучшений:

а) метод анализа рыночных аналогов (рыночной выжимки);

б) метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

Метод анализа рыночных аналогов. Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений чистого операционного дохода сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации. Определенный таким образом, он называется общим. В этом методе нет отдельного учета возврата капитала и дохода на капитал.

При всей внешней простоте применения этот метод расчета вызывает определенные сложности – информация по ЧОД и цена продаж относятся к категории непрозрачной информации. Анализируется информация по текущим и прошлым продажам и арендным ставкам по аналогичным объектам.

При расчете коэффициента капитализации должны соблюдаться следующие условия:

– наиболее эффективное использование сопоставимых объектов совпадает с таковым для объекта оценки;

– условия финансирования сделок продажи аналогов являются типичными;

– местоположение и отделка объекта оценки и аналогов принципиально не отличаются.

Коэффициент капитализации рассчитывается как средневзвешенная величина. При этом веса отражают степень похожести аналогов на объект оценки по основным ценообразующим факторам и являются результатом выбора оценщика.

Метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат. Рассчитанный данным методом коэффициент капитализации состоит из двух частей:

а) ставки дохода (отдачи) на капитал, являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом фактора риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

б) нормы возврата (возмещения) капитала. Под возвратом капитала понимается погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой, т.е. теряющей стоимость, части активов.

Этап 4. Расчет остатка чистого операционного дохода для земли как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения.

Этап 5. Расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации чистого операционного дохода для земли.

4. Метод предполагаемого  использования. Условие применения данного метода – это возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. Наиболее часто метод используется для оценки неосвоенных участков земли.

Метод предполагаемого использования имеет следующую последовательность действий:

1. определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования;
2. определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка. Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода;
3. определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
4. определение ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок. При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования. Ставка дисконтирования определяется на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню риска инвестиций;
5. расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

Метод разбивки на участки применяется, когда наиболее эффективным использованием является разделение земельного массива на стандартные участки, и представляет собой упрощенную модель инвестиционного анализа. Разбивка большого земельного массива на отдельные участки актуальна для любого растущего города или поселка и применяется при массовой жилой или дачной застройке.

После разделения земельного массива участки продаются, из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение и, таким образом, определяется стоимость неосвоенной земли.

Процедура оценки методом разбивки на участки включает следующие этапы.

Этап 1. Анализ наиболее эффективного варианта застройки, определение размеров индивидуальных участков. Проводится исходя из юридических и физических возможностей, а также экономической целесообразности. Таким образом, размеры и благоустройство земельных участков должны отвечать рыночным стандартам, сложившимся в данной местности.

Этап 2. Расчет предполагаемой цены продажи освоенных участков. Данный расчет осуществляется или путем анализа сопоставимых участков, которые недавно были аналогичным образом освоены, или на основе метода сравнения продаж.

Этап 3. Составление сметы и расчет всех затрат на освоение. Процесс разделения земли в первую очередь включает проектные, строительные и торговые операции. При застройке жилыми домами огромное влияние оказывает окружающая среда. Разделение и продажа земельных участков, предназначенных под жилую застройку, должны учитывать следующие затраты:

– расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;

– строительство дорог, улиц;

– стоимость инженерных сетей, дренажа и коммунальных сооружений;

– прибыль и накладные расходы подрядчика; расходы на продажу и рекламу; расходы на страхование; управленческие расходы; оплата налогов.

Этап 4. Определение чистого дохода от продаж. Проводится путем вычета затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой выручки от продажи участков. Основой для расчета предполагаемой выручки от продажи является цена продажи одного земельного участка, определенная методом сравнения продаж с учетом корректировок на различия (если они есть).

Этап 5. Определение периода времени, необходимого на освоение и продажу. (Чем дольше земельные участки остаются непроданными на рынке, тем выше издержки и риск для застройщика.) Выбирается ставка дисконтирования, которая отражает риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи, а также объем инвестиций. Ставка дисконтирования может быть определена на основе анализа внутренней ставки доходности по аналогичным проектам.

Этап 6. Дисконтирование чистого дохода от продажи земельных участков. Производится исходя из периода их продажи для получения текущей стоимости неосвоенной земли.

 

 

ГЛАВА 2 ОСОБЕННОСТИ ОПРИДЕЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ НА ОСНОВЕ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

 

 

2.1 Краткая характеристика Муниципального  Унитарного Предприятия «Пластовский центр по землеустройству»

 

 

Объектом исследования в дипломной работе является МУП «Пластовский центр по землеустройству». Организация является бюджетным учреждением и все расходы осуществляются из бюджета Пластовского района. Вышестоящей организацией является Финансовое управление Пластовского муниципального района.

Юридический адрес МУП «Пластовский центр по землеустройству»: Российская Федерация, 457020, Челябинская обл, Пластовский р-н, Пласт г, Школьная, 15а.

Фактический адрес «Пластовский центр по землеустройству»: Российская Федерация, 457020, Челябинская обл, Пластовский р-н, Пласт г, Школьная, 15а. телефон +7 (35160) 21743, факс +7 (35160) 21775.

Основные Уставные виды деятельности предприятия (предмет деятельности предприятия):

– информационное обеспечение разработки проектов документов на проектирование и строительство объектов;

– информационно-проектное обеспечение выполнения рационального землепользования, зонирования территорий, инвентаризации земель;

– выполнение топографо-геодезических и инженерно-геологических работ;

– выполнение инженерно-геодезических работ на объектах строительства, контрольно-исполнительных съемок;

– топографо-геодезическая съемка территорий, подземных инженерных сетей и коммуникаций, элементов благоустройства;

– выполнение инженерно-геодезических работ по выносу в натуру границ земельных участков для строительства;

– выполнение проектов жилых домов, хозяйственных построек, объектов соцкультбыта;

– разработка паспортов фасадов зданий, интерьеров помещений;

– разработка малых архитектурных форм и элементов благоустройства, озеленения территорий;

– разработка проектов городской среды;

- информационное обеспечение разработки  проектов документов на право  пользования и владения землей;

-информационное обеспечение разработки  проектов кадастровой документации;

-информационное обеспечение разработки  проектов городской черты, населенных  пунктов и пригородных зон;

- информационное обеспечение по  подготовке проектов договоров  на право долгосрочного пользования  земельным участком;

- информационное обеспечение по  подготовке проектов соглашения  о внесении изменений и дополнений  в договоры на право долгосрочного  пользования земельным участком;

- информационное обеспечение по  подготовке проектов договоров  аренды земельного участка;

- информационное обеспечение по  подготовке проектов соглашения  о внесении изменений и дополнений в договоры аренды земельного участка.

Топо геодезические работы выполняются в основном для строительства и проектирования различных инженерных сооружений таких как: дороги, мосты, туннели, газа- и нефтепроводы, линии электропередач, промышленные и гражданские строения, а так же для составления карт и планов различного значения. Благодаря проведению топо-съемки земельного участка проектировщики и организации держатели государственного фонда данных по геодезии и картографии получают наиболее точную и актуальную информацию по объектам местности и инженерным коммуникациям на дату выполнения инженерно-геодезическим изысканиям. Главным и основным продуктом, получаемым в результате топосъемки является геоподоснова.