Определение рыночной стоимости на основе доходного подхода

Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного Оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. (ФСО-1).

6. Перечень документов  и иных сведений, используемых  Оценщиком, устанавливающих количественные  и качественные характеристики  объекта оценки

1) Свидетельство на право собственности на землю серия РФ-ХХIХ № 0989262, выдано комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Пласта и Пластовского района Челябинской области от 10.06.1998 г.

2) Распоряжение № 1595-р, от 23.08.2007 г.

3) Кадастровый план земельного участка № 41/07-2617 от 28.08.2013 г.

4) Свидетельство о государственной регистрации права серия 64 АБ № 694883, дата выдачи 14 сентября 2007 г., выданное Пластовским филиалом Учреждения Юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Челябинской области.

Все документы предоставлены в виде копий.

Таблица 8 – Количественные и качественные характеристики объекта оценки

Характеристика местоположения участка
Субъект РФ	Челябинская область
Административный район	г. Пласт
Местоположение (адрес)	РФ, Челябинская область, г. Пласт, ул. Ленина, д. 38
Категория земель	Земли населенных пунктов
Целевое назначение	Для строительства учебного корпуса
Рельеф участка, форма	Ровный, прямоугольной формы
Улучшения земельного участка	Отсутствуют
Площадь участка, м2	3400,00
Кадастровый номер	64:41:41 02 28:0032
Кадастровая стоимость	Заказчиком не предоставлена
Коммуникации	Отсутствуют
Имущественные права и ограничения
Ограничения (обременения) недвижимости: имеющиеся или зарегистрированные	Ограничений и обременений не зарегистрировано
Субъект права собственности на землю	Муниципальная собственность
Вид прав на землю	Муниципальная собственность
Ограничения (обременения) ЗУ: имеющиеся или зарегистрированные	Данных нет

 

Таблица 9 – Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость

Показатель	Описание показателя
Название населенного пункта	Челябинская область, г. Пласт
Район	«Центр»
Расстояние от объекта до автобусной остановки	Около 100 м.
Удаленность (км) от объектов, влияющих на экологию (фабрика, завод, иное)	Нет
Особые природные объекты, удаленные от объекта на расстояние не более 5 км (озеро, водохранилище, лес, река)	Нет
Инфраструктура и развлекательные объекты, удаленные от объекта на расстояние не более 5 км (магазины, спорткомплекс, поликлиника, рестораны, кафе, теннисный корт и т.д.)	Магазины, школа, школа искусств, рынок, детский сад, кафе, отделение Сбербанка, больница, и т. д.

 

Процесс определения стоимости объекта оценки включал в себя выполнение следующих работ:

1. Выезд Оценщика на  место, фотосъёмка и осмотр объекта  оценки и его окрестностей;

2.Проведение интервью  и переговоров со специалистами  и экспертами в области недвижимости;

3. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки  и составления Отчёта;

4. Расчёт стоимости объекта  оценки в соответствии со Стандартами  оценки с использованием наиболее  приемлемых в данном конкретном  случае подходов и методов  оценки;

5. Определение итоговой  величины стоимости объекта оценки;

6. Составление и написание  Отчета об оценке.

7.3 Определение рыночной  арендной платы доходным подходом

Доходный подход к оценке земельных участков позволяет получить оценку стоимости земельного участка исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов, и применим только к земельным участкам, приносящим доход. Доходный подход включает в себя три метода:

1) прямая капитализация  дохода;

2) метод предполагаемого  использования (дисконтирования денежных  потоков);

3) техника остатка дохода  для земли.

Для оцениваемого объекта более всего подходит первый метод - прямой капитализации земельной арендной платы, которая, как регулярный поток доходов, может переводиться в стоимость с помощью ставки капитализации.

Метод капитализации арендной платы особенно удобен, когда земельные участки сдаются в долгосрочную аренду отдельно от зданий и сооружений.

Обычно этот метод применяют для определения рыночной стоимости земельного участка - по известной или принятой арендной плате. Но если рыночная стоимость участка уже известна или ее можно определить иным путем, то метод будет пригоден и для обратной задачи - определения рыночной земельной арендной платы:

А = Срын х Ккап,

(7)

где Срын – рыночная стоимость земельного участка;

Ккап – ставка капитализации.

С учетом объема доступных данных по рынку земельных участков в г. Пласте и Пластовском районе, оценщик принял решение произвести оценку стоимости земельного участка с использованием метода предполагаемого использования. Метод применяют для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.

При данном методе в следующей последовательности определяют:

– сумму и временную структуру расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затраты на создание существующих и (или) прогнозируемых улучшений земельного участка или на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);

– величину и временную структуру доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

– сумму и временную структуру операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

– ставку дисконтирования, соответствующего уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;

– стоимость земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с его использованием.

При этом под дисконтированием понимают процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования.

Для этого используют ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций. Источником дохода может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости, либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости. При расчете доходов следует учитывать доход от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Рыночная стоимость рассматриваемого участка составила 975 403,36 рублей.

Расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости. В распоряжении оценщика имеются данные по арендным платежам по следующим объектам в г. Пласте, (данные предоставлены «Город» № 15 (803) от 09.04.2008-15.04.2008 г., «Правда» №№ 35-36 (18847-18848) от 06.03.2008 г., 42-43 (18854-18855) от 20.03.2008 г.)

 

 

 

 

Таблица 10 – Расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости

Адрес	г. Пласт, ул. Коммунистическая	г. Пласт, ул. Ленина	г. Пласт, ул. Нефтяная	г. Пласт, ул. Ленина
Назначение	офис	Офис	офис	офис
Арендная ставка руб./м2 в мес.	150	250	150	280
ПВД, руб/год	460 800,00	96 000,00	216 000,00	60 480,00
Собственник	Юр.лицо	Юр.лицо	Юр.лицо	Юр.лицо
Характеристики
Местоположение	7	9	6	9
Год постройки	1984	-	1992	≈ 1980
S полезн, м2	256,0	32,0	120,0	18,0
Иф	25%	40%	30%	27%
Конструктивы:
- фундамент	Фундаментные блоки	Ж/б блоки	Фундаментные блоки	Блочный фундамент
- стены	Кирпич	Кирпич	Кирпич	Ж/б блоки
- кровля	Рулонная	Рулонная	Рулонная	Рулонная

 

Арендные ставки по всем объектам приведены без учета НДС.

Поскольку качественные и количественные характеристики объектов-аналогов не совпадают с характеристиками объекта оценки, необходимо произвести корректировку вышеуказанных арендных ставок.

Tаблица 11 – Корректировка арендных ставок

Характеристики	Объект оценки	объект-аналог 1	объект-аналог 2	объект-аналог 3	объект-аналог 4
Местоположение		г. Пласт, ул. Комму-нистическая	г. Пласт, ул. Ленина	г. Пласт, ул. Нефтяная	г. Пласт, ул. Ленина
Арендная ставка за1м2		150	250	150	280
Функции использования		офис	офис	офис	офис
Дата предложения		I кв. 2013	I кв. 2013	II кв. 2013	II кв. 2013
Корректировка		5%	5%	0%	0%
Скорректированная цена		157,5	262,5	150	280
Привлекательность	8	7	9	6	9
Корректировка		5%	-5%	10%	-5%
Скорректированная цена		165,375	249,375	165	266
Подъезд/парковка		аналог	аналог	аналог	аналог

 

Продолжение таблицы 11

Корректировка		0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена		165,375	249,375	165	266
Отделка		хуже	хуже	хуже	хуже
Корректировка		10%	10%	15%	10%
Скорректированная цена		181,91	274,31	189,75	292,60
Площадь	800	256,0	32,0	120,0	18,0
Корректировка		-12%	-25%	-15%	-27%
Скорректированная цена		160,08	205,73	161,29	213,60
Техническое состояние	0%	22%	23%	35%	23%
Корректировка		22%	23%	35%	23%
Скорректированная цена		195,30	253,05	217,74	262,73
Общая валовая коррекция, %		54%	68%	75%	65%
Весовой коэффициент		0,3	0,2	0,2	0,3
Арендная ставка за 1м2 объекта оценки, руб/месс	231,57
ПВД, руб/год	2 223 072,00