Определение рыночной стоимости на основе доходного подхода

Высокий уровень оценки недвижимости в Германии базируется на требовании исходить из достаточного количества реальных рыночных цен. Это достигается уникальной в мировой практике деятельностью муниципальных экспертных комиссий, систематизирующих все сделки с недвижимостью (§9), на основе чего выводятся показатели корректировок, применяемых практикующими оценщиками:

–  ориентировочные (выровненные) цены на землю (§10 Bodenrichtwerte);

– индексы инфляции по каждому сегменту рынка (§11 Indexreihen);

– коэффициенты градостроительной ценности (§12 Umrechnungkoeffizienten);

– факторы сравнения по недвижимости (§13 Vergleichsfaktoren);

– ставки капитализации по недвижимости (§14 Liegenschaftszinssaetze);

– факторы учета рыночной ситуации (§14 Marktanpassungenfaktoren).

В целом, большинство изменений в Постановлении фактически формализуют развитие практики оценки в последние годы. При этом Германии не потребовалось кардинально менять требования к проведению оценки рыночной стоимости. Это объясняет тот факт, что теперь само Постановление содержит разделы, которые полностью воспроизводят структуру предыдущей редакции, а не ее части, как ранее. Единственное – исключены ранее действующие §§26-29, регулирующие оценку стоимости земельного участка в случае проведения санации или мероприятий по развитию территорий, в случае потерь в стоимости участков, а также в части определения размеров участия собственников участков в финансировании градостроительных мероприятий. Данное сокращение вызвано отсутствием необходимости специально обращать внимание на особенности оценки для данных целей, так как эти особенности уже отражены в соответствующих параграфах Градостроительного кодекса Германии.

Одновременно вводятся новые определения как в части новых понятий, так и путем изменения содержания уже действующих определений.

Например, во вводной части Постановления это касается следующих базовых вопросов – дата и объект оценки.

 «День определения  состояния развития земельного  участка» (§4) – день определения  вида использования и других  параметров разрешенного использования  земельного участка в случае  его отличия по правовым или  другим основаниям от даты  оценки (дня определения стоимости), например, в случае изъятия земельных  участков для госнужд.

Сокращено число различных уровней (стадий) состояния развития земельного участка (§5). Теперь их 4:

1. Сельскохозяйственные и лесные угодья;
2. Территории перспективной застройки;
3. Участки, подготавливаемые к застройке;
4. Подготовленные под застройку участки.

В итоге обозначение уровня, близкое по смыслу российскому понятию «особо ценные продуктивные сельхозугодия», в этом списке будет отсутствовать. По мнению немецких экспертов, это может привести к неминуемому росту рыночных цен на все сельскохозяйственные угодья.

Сами подходы к оценке рыночной стоимости земельных участков не изменились – это, по-прежнему, сравнительный, затратный и доходный подходы (§8). Выбор их применения должен быть определен практикой делового оборота на соответствующих сегментах рынка и особенностями самого объекта оценки. Ранее был уклон на использование сравнительного подхода к оценке рыночной стоимости как незастроенных, так и застроенных участков. Теперь, в новой редакции, сравнительный подход остался только для оценки собственно земли, прежде всего – незастроенных земельных участков (§§10 и 16). Но Постановление не исключало и не исключает возможность использования других методов определения стоимости, прямо не описанных в нем. Это не означает, что любые методы можно применять или модифицировать на практике – методы должны соответствовать целям оценки. Причем последнее требование зафиксировано в ряде судебных решений, в том числе в Федеральном административном суде. Например, на практике в качестве дополнительных методов в случаях недостаточности сделок со сравнительными земельными участками используются техники остатка.

Теперь, согласно Постановлению, любой метод определения стоимости после выведения промежуточного результата должен дополнительно учесть общую ситуацию на локальном рынке недвижимости и особенности самого объекта оценки (строительные недостатки, отличие от обычного уровня эксплуатации, особенности установления отдельных доходов от объекта и другие условия, влияющие на стоимость). Это должно исключить использование «сырых» исходных данных. В итоге применения каждого из подходов должны быть получены результаты исходя из состояния типового аналогичного объекта недвижимости в обычном деловом обороте, а перед выведением окончательных результатов – сделаны соответствующие корректировки на состояние рынка и особенности самого объекта5. Итоговое присваивание весов происходит на основе степени достоверности результата по каждому методу. Таким образом, хотя ImmoWertV не оперирует с понятием «промежуточный результат» по каждому из методов, все их результаты без учета ситуации на рынке носят предварительный характер. Учет специфики самого объекта происходит после, и на основе учета рыночной ситуации. Последнее – очевидная необходимость, так как, например, типичная ставка капитализации в рамках доходного подхода и нормативы затрат в рамках затратного подхода не могут учитывать индивидуальные особенности самого объекта оценки. В качестве основы для рассмотрения обычной рыночной ситуации или типичного объекта в отчете требуется сделать ссылку на соответствующее доказательство.

Очень важно отметить, что оговоренная последовательность существенным образом влияет на итоговую стоимость.

Сравнительный подход в новом Постановлении подвергся минимальным корректировкам. Оценка земли должна осуществляться преимущественно по сравнительному подходу (§16). Рыночные цены застроенных земельных участков должны выводиться из цен сделок с незастроенными участками. Но если ранее можно было вместо цен продаж использовать ориентировочные (выровненные) цены земли, которые на начало каждого года в соответствии с §196 Градостроительного кодекса систематизируются муниципальными экспертными комиссиями по ценовым зонам и видам использования, то теперь эти цены, с учетом необходимых корректировок на рыночную ситуацию и особенности объекта оценки, могут только дополнять данные по рыночным сделкам, а не использоваться вместо них. Ранее, например, такие цены часто использовались как основа определения цен реверсии.

Причины такого решения:

1. Необходимость дополнительной  проверки обоснованности для  конкретного случая определения  стоимости этих усредненных показателей.

2. Усреднение цен сделок  с земельными участками не  основано на единой методике. Но роль усредненных показателей  будет усиливаться для определения  налогов.

3. Ориентировочные цены  земли основаны исключительно  на свойствах незастроенных участков, а для определения рыночной  стоимости застроенных участков  необходимо брать факторы сравнения. Применение ориентировочных цен  земли для оценки застроенных  участков означало бы упор  на эти факторы, а не на собственно  цены сделок с самими аналогами.

4. Анализ и использование  ориентировочных цен земли вместо  цен рыночных сделок имело  бы последствием чрезмерную бюрократизацию  оценки, что не соответствует  интересам ни немецкого государства, ни рынка.

Однако такая новелла может привести к снижению интереса к развитию теории и практики определения ориентировочных (выровненных) цен земли, что всегда считалось одним из преимуществ информационного обеспечения рынка недвижимости Германии. При этом требование об определении границ ценовых зон в интервале 20 % колебания цен вокруг средней – ориентировочной цены земли – закреплены Конституционным судом Германии (например, в решении от 7 ноября 2006 г.) в рамках дел, связанных с установлением налогов на наследство. Предпринятая в период кризиса попытка верхней палаты Парламента определить 30%-ное отклонение в выровненных ценах земли по ценовым зонам как приемлемое для этих целей в силу необходимости использовать в качестве исходной информации значительное число сделок по каждой ценовой зоне не нашла понимания в Правительстве (из-за необходимости применения этих цен для принятия мотивированных судебных решений).

Кроме того, теперь от оценщика требуется произвести скидку на обесценение земли застроенного земельного участка в размере обычных затрат на освобождение участка от улучшений, если это соответствует обычной практике делового оборота. Это позволяет избежать искусственного вздутия цен. Существенной нормой стал в соответствии с абз. 4 §16 ImmoWertV учет отклонения объема фактического использования и застройки или местоположения оцениваемого земельного участка от обычных для делового оборота условий, от разрешенных норм или обычных размеров застройки аналогичных участков в данном месте. Ранее такая норма была ориентирована на оценку в рамках мероприятий по санированию территорий. Это означает существенное сближение рыночной стоимости земли и ее стоимости по фактическому использованию при значительном сроке дальнейшей эксплуатации застройки:

LV = LVфакт + (LVразр./обычн. – LVфакт) × 1 / (1+p)n ,

(11)

 где LV – рыночная стоимость всего земельного участка;

LVфакт – стоимость земли на основе фактического использования;

LVразр./обычн. – стоимость земли на основе разрешенного или обычного использования;

p – ставка капитализации;

n – остаточный срок жизни застройки.

Пример:

LVфакт при плотности застройки 800 м2 на стандартном участке 10 соток = 244 €/м2.

LV разр./обычн. при плотности застройки 1200 м2 на стандартном участке 10 сот. = 300 €/м2

p = 5 %

n = 20 лет

Итог: LV = 244 €/м2 +56 €/м2 x 1/ 1,05 20.

Учет расходов на подготовку земельного участка под застройку (прежде всего на снос существующей застройки), если по физическим или экономическим причинам такой снос является ожидаемым в обычной практике, становится для оценщиков обязательным.

Сама рыночная стоимость земельного участка, как свободного, должна быть уменьшена на приведенные затраты по освобождению участка от застройки с учетом срока ее дальнейшей эксплуатации (по ставке капитализации для соответствующего вида использования участка в данной местности). Расходы на это освобождение должны соответствовать их рыночному (обычному в деловом обороте) уровню на дату оценки. Рост или скидки на данные мероприятия трудно прогнозировать, т.к. возможно, что к концу срока эксплуатации застройки требования к очистке грунтов могут быть существенно увеличены. Для практики Германии характерно то, что дополнительные риски, связанные с загрязнением почвы, являются существенными. В итоге рыночная стоимость земельного участка при особенно плохом состоянии участка и застройки может составлять нулевую величину. Заставить собственника снести строение закон позволяет только в случае угрозы безопасности и порядку. Но даже в этом случае у собственника есть возможность отсрочить такое решение. В итоге оценщик обязан предусмотреть реальный срок принятия решения о сносе строительных и иных улучшений.

Правила применения доходного подхода к оценке единого объекта недвижимости в новом Постановлении (§§17–20) получили более серьезные изменения. Принципиально они полностью соответствуют требованиям ранее действовавших редакций 1988 и 1998 гг. Но новое Постановление определяет три метода (§17, Абз. 2–3), которые при правильном применении должны давать совпадающие результаты. Кроме того, при оценке доходным подходом, особенно больших застроенных земельных участков, необходимо условно выделить из общего участка часть, которая не требуется для существующей застройки и может, исходя из местных условий, нормативных требований и своего фактического состояния, использоваться самостоятельно. Данная часть участка должна быть оценена в рамках оценки земельных участков.

Методы, определяемые новым Постановлением:

1. ДВУХСТАДИЙНЫЙ МЕТОД (назван  в Постановлении общим методом  доходного подхода):

EV = (RE – p × LVзд.) × V+ LVвсего,

(12)

 

где EV – стоимость в рамках доходного

подхода;

RE – чистый операционный  доход от эксплуатации объекта  оценки;

p – ставка капитализации по недвижимости;

q = (1+p)

V – фактор текущей  стоимости аннуитета с учетом  срока экономической жизни

застройки;

LVвсего – стоимость всего земельного участка как свободного;

LVзд. – часть участка, относящаяся к текущей застройке.

2. ОДНОЭТАПНЫЙ МЕТОД (упрощенный  метод – хорошо работает при  сроке дальнейшей эксплуатации  зданий не менее 40–50 лет):

EV = RE x V+LVсамост.+ LVзд. / qn    

(13)

 где LVсамост. – часть участка, возможного уже на дату оценки к самостоятельному использованию.

n – число периодов получения доходов от застройки.

3. МНОГОПЕРИОДНЫЙ МЕТОД  можно использовать при предполагаемых  существенных отклонениях от обычных для данного рынка доходах:

 

EV=

Ei *qi-i+REi*(Vn-Vb)+LVзд.*q-n+LVсамост,

(14)

где i – конкретный период (год) в диапазоне до n лет;

Vn– фактор стоимости аннуитета за период n, при n >b.;

Vb – фактор стоимости аннуитета за период b.

Первый и второй методы названы в ImmoWertV методами доходного подхода на основе обычных для данного рынка получаемых доходах. Однако и 3-й метод обязан основываться на достоверной информации о периодически получаемых доходах в расчетный период и стоимости реверсии в конце него. При этом существует вопрос, как в этом случае провести четкую границу между достаточной достоверностью на основе объективных фактов и собственно прогнозом как субъективной деятельностью? В соответствии с ImmoWertV теперь в основу расчетов по доходному подходу должны ложиться данные по «обычно получаемым рыночным доходам» вместо ранее действующего понятия «стабильные доходы». В общем виде при всех методах доходного подхода необходимо капитализировать доходы через ставку капитализации по данному типу недвижимости, как обычные для данного сегмента рынка чистые доходы, так и отклонения в чистом доходе при использовании многопериодного метода. Тем самым ожидаемое изменение доходности должно рассчитываться на основе действующей ставки капитализации, а не на методах прогнозирования, как при применении DCF. По мнению большинства немецких оценщиков, метод DCF при всей видимости математической корректности вводит в заблуждение. ImmoWertV никоим образом не допускают использования DCF на основе прогноза данных.