Определение рыночной стоимости на основе доходного подхода

 

Уникальные свойства земли как с теоретической, так и с практической точек зрения позволяют говорить о стоимости собственно земельного участка отдельно от стоимости, осуществленных на нем улучшений и оценивать вклад, который вносят эти улучшения или собственно земельный участок в общую стоимость объекта недвижимости.

Практическое применение методологических основ оценки земельного участка с помощью доходного подхода рассмотрим ниже..

Таблица 3 – Общая информация, идентифицирующая объект оценки

Объект оценки	Земельный участок площадью 3400 м2
Адрес	РФ, Челябинская область, г. Пласт, ул. Ленина, д. 38
Собственник объекта	Пластовский муниципальный район

 

Результаты оценки, полученные при применении доходного подхода составит 167 672 руб.

Рыночный размер арендной платы за земельный участок, расположенного по адресу:

РФ, Челябинская область, г. Пласт, ул. Ленина, д. 38, на 15 апреля 2014 г. округленно составляет:

163 601 рубль в год

Сто шестьдесят три тысячи шестьсот один рубль в год

Таблица 4 – Задание на оценку

Основание для проведения оценки	Договор № 20-О/06 от 19.03.2014 г.
Объект оценки	Земельный участок площадью 3400 м2
Собственник объекта	Пластовский муниципальный район
Реквизиты собственника объекта оценки	г. Пласт, ул. Советская, №178, р/с 40603810900002000079 г. Пласт РКЦ, ИНН 6440004712/644001001, БИК 046343000
Цели и задачи проведения оценки	Определение рыночной арендной платы
Имущественные права на объект оценки	Полное право собственности
Предполагаемое использование результатов оценки	Определение рыночной арендной плате за земельный участок для заключения договора аренды
Вид определяемой стоимости	Рыночная стоимость
Дата оценки	15.04.2014 г.
Срок проведения оценки	15.04.2014 г.
Дата составления отчета	15.04.2014 г.

 

Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка

Специалист, выполнивший оценку объекта оценки (далее - «Оценщик») и подготовивший данный Отчёт (далее - «Отчёт»), является полномочным представителем Пластовского отделения Челябинского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», имеет необходимое профессиональное образование и достаточный практический опыт в области оценки недвижимости.

В процессе подготовки Отчета Оценщик должен исходить из достоверности всей документации и устной информации по объекту оценки, предоставленной об оценке, не входит проведение экспертизы правоустанавливающих документов на объект оценки на предмет их подлинности и соответствия действующему законодательству.

Оцениваемые права рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете.

При проведении оценки предполагается отсутствие каких-либо скрытых внешних и внутренних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению подобных факторов, либо в случае их последующего обнаружения.

Ни Заказчик, ни Оценщик, ни любой иной пользователь Отчёта не могут использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.

Отчет содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости объекта оценки и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по цене, равной указанной в Отчете стоимости.

Мнение Оценщика относительно величины стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость объекта оценки.

Таблица 5 – Сведения о заказчике

Фамилия, имя, отчество	Комитет по управлению муниципальным имуществом в лице Миронченко Сергея Станиславовича действующего на основании доверенности № 1375 от 1 марта 2007 г.
Серия и номер документа, удостоверяющего личность	Паспорт 63 04 № 475815
Дата выдачи	27.08.2004 г.
Орган, выдающий документ	УВД г. Пласта Челябинскгой области

 

 

 

 

 

Таблица 6 – Сведения об Оценщике

Фамилия, имя, отчество	Коваленко Игорь Вячеславович
Информация о членстве в саморегулируемой организации Оценщиков	Член СРО ООО "РОО", включён в реестр Оценщиков 17 января 2008 г. за регистрационным № 02902
Номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности	Диплом НОУ «Московской финансово-промышленной академии (МФПА)» о профессиональной переподготовке «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» ПП № 983990 от 28 сентября 2007 г., сертификат «Оценка недвижимости» (№ 6115 от 15 апреля 2007 г.), сертификат «Оценка земли» (№ 6116 от 15 апреля 2007 г.), сертификат «Оценка стоимости автотранспортных средств. Определение стоимости ремонта (восстановления) и ущерба от повреждения автотранспортных средств в результате ДТП» (№ 6117 от 30 июля 2007 г.)
Сведения о страховании гражданской ответственности Оценщика	Страховой полис обязательного страхования ответственности Оценщика № 19/07 - 076958 - 56 от 02.11.2007 г., ЗАО САК "Информстрах", срок действия до 14.11.2014 г.
Стаж работы в оценочной деятельности	1 год

 

Таблица 7 – Сведения о юридическом лице, с которым Оценщик заключил трудовой договор

Организационно-правовая форма:	Государственное учреждение
Полное наименование:	Федеральное государственное унитарное предприятие, основанное на праве хозяйственного ведения «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации"» Челябинский филиал Пластовского отделения ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ»
Основной государственный регистрационный номер (ОГРН):	1027739346502
Дата присвоения ОГРН:	9 октября 2002 года
Адрес местонахождения:	РФ, Челябинская область, г. Пласт, ул. Ленина, д. 118, 412315

 

Информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах

К проведению оценки и подготовке отчета об оценке сторонние организации и специалисты не привлекались.

Допущения и ограничивающие условия

Специалист, выполнивший оценку объекта оценки (далее - «Оценщик») и подготовивший данный Отчёт (далее - «Отчёт»), является полномочным представителем Пластовского отделения Челябинского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», имеет необходимое профессиональное образование и достаточный практический опыт в области оценки недвижимости.

В процессе подготовки Отчета Оценщик исходил из достоверности всей документации и устной информации по объекту оценки, предоставленной в его распоряжение Заказчиком, поскольку в обязанности Оценщика, в соответствии с договором об оценке, не входит проведение экспертизы правоустанавливающих документов на объект оценки на предмет их подлинности и соответствия действующему законодательству.

Оцениваемые права рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете.

При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых внешних и внутренних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению подобных факторов, либо в случае их последующего обнаружения.

Ни Заказчик, ни Оценщик, ни любой иной пользователь Отчёта не могут использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.

Отчет содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости объекта оценки и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по цене, равной указанной в Отчете стоимости.

Мнение Оценщика относительно величины стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость объекта оценки.

Настоящий отчёт достоверен только в полном объёме. Использование отдельных положений и выводов отчета вне данного контекста является некорректным и может привести к искажению ситуации и неадекватным последствиям. Для целей анализа информация, полученная из различных источников, считается достоверной. Однако в текущей рыночной ситуации Оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, и допускает вероятность искажения отдельных данных, как по объективным, так и по субъективным причинам. Кроме того, в современной обстановке не все источники информации разрешают Оценщику делать на них открытую ссылку.

В соответствии со стандартами профессиональной практики Оценщик не обязан приводить в отчёте иллюстративный материал (тех. документация, чертежи и т.п.). Весь иллюстративный материал, включенный в данный отчет, используется лишь для лучшего представления об объекте оценки и является вспомогательным.

Авторские права на отчёт принадлежат Оценщику. Копирование и распространение отчёта без согласования с автором является нарушением Закона об авторских правах.

Выводы о величине рыночной стоимости действительны только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за изменения рыночной ситуации или состояния объекта, которые могут наступить после даты оценки и повлиять на рыночную стоимость объекта.

Отчёт об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика о величине рыночной стоимости объекта оценки и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном конкурентном рынке по цене, равной полученному значению рыночной стоимости.

При проведении оценки в рамках настоящего Отчёта Оценщик применял и использовал федеральные стандарты оценки (ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3) утверждённые Приказами Минэкономразвития России № 256 от 20.07.2007 г., № 255 от 20.07.2007 г., № 254 от 20.07.2007 г. соответственно.

В настоящем отчете применялись федеральные стандарты оценки (ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3), как "обязательные к применению при осуществлении оценочной деятельности". Все прочие Правила и Стандарты, указанные выше, используются в части, не противоречащей стандартам, обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Объекты оценки - "объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте" (ФСО № 1).

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

– одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

– стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

– объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

– цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей - либо стороны не было; - платеж за объект оценки выражен в денежной форме. (ФСО-2).

Риск ликвидности - это риск, связанный с невозможностью продать за наличные деньги инвестиционный инструмент (в данном случае - объект жилой недвижимости) в подходящий момент и по приемлемой цене. Ликвидность данного инвестиционного инструмента - важный аргумент для инвестора, желающего сохранить гибкость своего портфеля. Инвестиционные инструменты, продающиеся на «вялых» рынках, где спрос и предложение невелики, как правило, менее ликвидны, чем те, торговля которыми ведется на «оживленных» рынках. Однако чтобы быть ликвидными, инструменты инвестирования должны легко продаваться по приемлемой цене. Вообще, продать любой инвестиционный инструмент можно довольно просто, значительно снизив на него цену. (Лоренс Дж. Гитман и Майкл Д. Джонк «Основы инвестирования»).

Подход к оценке: представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. (ФСО - 1).

Ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчуждён в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Срок экспозиции объекта оценки - период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделок с ним.

Методом оценки - является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. (ФСО-1).

Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.