Определение рыночной стоимости на основе доходного подхода

Таблица 19 – Значение процентной ставки

Наименование компонентов ставки	Величина ставки, %
Безрисковая ставка	10,07%
Поправка на риск	1,75%
Поправка на низкую ликвидность	2,37%
Поправка на инвестиционный менеджмент	3,00%
Итого, процентная ставка	17,19%

 

Расчет нормы возврата капитала. В оценочной практике используется три способа расчета нормы возврата на капитал:

– метод Ринга - прямолинейный возврат капитала;

– метод Инвуда - по фонду возмещения и ставки дохода на инвестиции;

– метод Хоскольда - возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой процентной ставке.

Поскольку земля является неизнашиваемым активом, то норма возврата капитала может быть принята равной 0.

Тогда итоговая ставка капитализации для земельного участка составит:

Ккап = 17,19 % + 0 % = 17,19 %

После сбора, обобщения и проведения аналитических исследований и оценок финансовой, экономической информации, а также проанализировав информацию по данной отрасли, был сделан вывод, что наиболее точным и достоверным является коэффициент капитализации, определенный методом суммирования, поэтому принимаем коэффициент капитализации равный 17,19 %.

Определение чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения. С учетом рассчитанной выше стоимости воспроизводства улучшений и ставки капитализации дохода от улучшений, величина чистого операционного дохода от улучшений определяется как:

ЧОДул = Сул x Ккапул = 6 738 785,67 х 0,2453 = 1 653 024,13 руб/год

Расчет величины земельной ренты. Величина земельной ренты определяется как разность чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени:

ЧОДзем = ЧОДобщ - ЧОДул = 1 820 695,97 -1 653 024,13 = 167 671,84 руб/год

Расчет рыночной стоимости земельного участка. С учетом определенной выше величины земельной ренты и коэффициента капитализации дохода от земельного участка, определим рыночную стоимость земельного участка:

Сзу = ЧОДзу/Ккапзу = 167 671,84/0,1719 = 975 403,36 рублей

Определение ставки капитализации. В оценочной практике коэффициент капитализации для объектов недвижимости рассчитывается следующим методами:

– метод рыночной экстракции;

– метод с учетом возмещения капитальных затрат;

– метод связанных инвестиций.

Анализ информационного наполнения рынка земельных участков показывает, что получение требуемых данных для сопоставимых объектов вызывает некоторые трудности т.к. полного описания объектов, как потенциальные продавцы, так и вероятные покупатели, как правило, не предоставляют и для реализации данного метода необходимо проводить соответствующие корректировки к выбранным объектам на существующие отличия.

Метод связанных инвестиций вложений пришел с фондового рынка, где он применяется для определения ставки альтернативой доходности на вложения в акционерный капитал компаний. Применение данного метода при оценке недвижимости сопряжено со значительными ограничениями. Поэтому в данном отчете расчет ставки капитализации произведен методом возмещения капитальных затрат.

Значение ставки составило 17,19 %.

Определение годовой арендной платы. С учетом произведенных выше расчетов рыночной стоимости земельного участка и коэффициента капитализации для земли, получим значение годовой арендной платы за рассматриваемый участок:

А = Срын х Ккап = 975 403,36 х 17,19% = 167 671,84 рублей

Итак, плата за заключение договора аренды за земельный участок, расположенный по адресу: РФ, г. Пласт, ул. Ленина, д. 38 (кадастровый номер 64:41:41 02 28:0032), определенная доходным подходом, на 15 апреля 2008 г. составляет с допустимым округлением:

167 672 рубля в год

Сто шестьдесят семь тысяч шестьсот семьдесят два рубля

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 3 ПРЕДЛОЖЕНИЯ И РЕКОМЕНДАЦИИ ПО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ НА ОСНОВЕ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

 

 

3.1 Недостатки  при оценке рыночной стоимости  земельных участков на основе  доходного подхода

 

 

С принятием Земельного кодекса РФ вопрос об оценке стоимости земельных участков перешел в практическую плоскость. Основными трудностями, с которыми сталкивается оценка, являются:

1. Неопределенность государственной земельной политики;
2. Отсутствие общепризнанных методик оценки стоимости земельных участков;
3. Нехватка информации о сделках с земельными участками;
4. Слабая квалификация по данному вопросу у самих практических оценщиков.

В основе всех этих проблем лежит незрелость российского земельного рынка, однако сложившаяся ситуация не позволяет перенести решение этих вопросов не неопределенное время. Более того, государство, даже если отвлечься от его функций как собственника фактически всех российских земель, в любой стране с рыночной экономики активно участвует в регулировании земельного рынка. На это направлены конституционные нормы любого государства, которые не могут быть реализованы без обеспечения земельными участками устойчивого экономического и социального развития. Особо весомо это участие государственных и муниципальных органов становится в настоящее время в силу нарастания экологических проблем. В итоге речь может идти только о форме регулирования земельного рынка. В экономическом смысле проблему выбора экономической стратегии государства можно сформулировать как вопрос о мере и способах перераспределения земельной ренты. В силу того, что стоимость земельных участков определяется чистыми доходами от их использования, земельная политика государства непосредственно влияет на формирование стоимости земельных участков.

Если с этой точки зрения рассмотреть принятый Земельный кодекс РФ, то можно отметить его полную неопределенность в этом вопросе. Так, в 65 -66 ст. кодекса, а также в его вводном Законе дается несколько вариантов будущего налогообложения земельных участков. Это, во-первых, возможный переход к единому налогу на недвижимость или раздельное самого земельного участка и другой непосредственно связанной с ним недвижимости. Во-вторых, в последнем случае налогообложение может строиться на основе рыночной или кадастровой стоимости, а также нормативной цены земли. В-третьих, необходимо рассмотреть реальную возможность, особо в ближайшее время, сохранение и совершенствование действующего порядка взимания платы за землю. При этом соответствующие статьи нового Налогового кодекса РФ находятся еще только на стадии проекта. И это только наиболее видимая для всех землевладельцев и землепользователей часть проблемы.

Такая неопределенность влияет на сам подход к оценке рыночной и кадастровой стоимости земельных участков, что показывает анализ соответствующих методик. Проводимые Росземкадастром работы по оценке кадастровой стоимости земельных участков для целей налогообложения используют методику государственной кадастровой стоимости земельных участков, где отсутствует конкретное определение самого предмета оценки. Кадастровая стоимость определяется лишь как представление о ценности земельного участка. Не меньше вопросов вызывает и противоречие в утвержденных определениях рыночной стоимости земельных участков. Ставшее общепринятым в теории и практике российской оценки законодательное определение рыночной стоимости как наиболее вероятной цены продажи на открытом и конкурентном рынке объекта оценки почему-то не расшифровывается и даже не упоминается применительно к земельным участкам в "Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков" (утвержденных распоряжением Минимущества РФ от 07.03.2002 № 568-р). Это позволило разработчикам заменить саму цель оценки и вместо необходимости сравнения цен сделок с земельными участками оценщик будет определять наиболее эффективное использование земельных участков (в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной). В итоге прямо рекомендована вместо трех рыночных подходов к оценке техника остатка для земли. Такой подход в мире признан устаревшим, т.к. инвестор справедливо ожидает от приобретения земельного участка той же рентабельности, как и от вложений в другие формы капитала, а не формирования своего дохода по остаточному принципу. В итоге даже в тех странах, которые придерживаются англосаксонской системы права, оценка собственно земельного участка идет отдельно от оценки его застройки на основе собственно рыночного, а не остаточного подхода. Последний используется самим собственником земельного участка как критерий подбора арендаторов и в целом видов и форм использования своего участка, а не определение его стоимости для целей продажи. Об этом прямо написано, например, в широко известных работах Д. Фридмана, Д. Харрисона, Д. Эккерта. Думаю, ошибка в понимании различий в подходе к оценке собственно земельного участка и его улучшений связана с не до конца осознанной роли различий в восприятии понятия "земельный участок" на Западе и в России. Западное понимание исходит из рассмотрения земельного участка вместе с находящейся на ней недвижимости. Не случайно в вышеприведенной методике нет даже определения самого объекта оценки - земельного участка. Это делает оценку рыночной стоимости земельного участка на практике изначально предметом "искусства" самого оценщика. Возможно, Минимущество РФ стремиться через максимизацию базы оценки компенсировать занижение регистрируемых цен реальных сделок. Однако последствия этого, учитывая противоречивые интересы на местном уровне, могут быть крайне негативными. Так как в первую очередь это коснется участков промышленных предприятий, ТПП РФ должно активно вмешаться в этот процесс. В противном случае, мы, кроме всего прочего, будем иметь через некоторое время несравнимую базу расчетной стоимости участков и постоянные конфликты с контрольными и фискальными органами. Это не менее серьезно, чем имеющиеся расхождения между предприятиями в учетной стоимости основных фондов. Не случайно, что разрабатываемая Госимуществом РФ методика оценки аренной платы за земельные участки (разосланная для изучения в субъекты федерации) фактически возвращает нас к оценке текущего, а не наилучшего использования земельных участков. К сожалению, эти ошибки и противоречия будут исправлять на практике наши коллеги. В дальнейшем было бы желательно заранее знакомить самих практических оценщиков с разрабатываемыми подходами к оценке и учесть их мнение.

В этих условиях возрастает значение квалификации самих оценщиков, а также наличия в нашем распоряжении надежной информационной базы. Разработанные программы обучения, позволившие привлечь в число оценщиков многих хороших специалистов, должны быть ориентированы не только на подход к оценке земельных участков в рамках либеральной экономики (тем более не всегда правильно интерпретированного). Не менее важно, как это мы видим на государственном уровне, знакомство с опытом стран с социально ориентированной рыночной экономикой, прежде всего Германии. Например, после объединения с Восточной Германием немецкие оценщики получили на правительственном уровне методику оценки земельных участков и другой недвижимости в восточных землях. Она позволяла для каждого типа земельных участков иметь ориентировочные цены, а оценщик мог в определенном коридоре их конкретизировать. При этом как для восточных, так и для западных земель даны ориентировочные ставки капитализации, индексы инфляции для разного типа земельных участков и другая необходимая информация для упрощения процесса оценки земельных участков. Это далеко от нашего понимания оценки рыночных стоимостей, но позволило в короткий срок без значительных затрат решить общегосударственную задачу в области оценки. Необходимо в рамках разработки российских методик и программ обучения изучить и уже накопленный в российских городах и регионах опыт. К этому все равно придется вернуться. Кроме всего прочего, это позволит накопить и столь необходимую информационную базу. Решить же проблему занижения цен сделок государство может другими методами, например, если введет норму преимущественного права выкупа государством и муниципалитетами частных земельных участков по предлагаемой собственниками рыночной цене.

Доходный подход является наиболее предпочтительным для оценки объектов, способных приносить доход, особенно при оценке коммерческой недвижимости с развитым рынком аренды. Применяется для расчета стоимости в пользовании, то есть для конкретного собственника или инвестора, а также для расчета инвестиционной стоимости, так как оценивает показатели доходности и вложенного капитала за весь инвестиционный период.

Недостатки доходного подхода:

Дает недостаточно обоснованные результаты в случае отсутствия данных о возможном доходе (например, отсутствие рынка аренды не позволяет вычислить наиболее вероятную арендную ставку), а также об адекватных ставках дисконтирования или капитализации.

Если объект подлежит реконструкции, перепрофилированию или не завершен строительством, расчет вообще носит характер инвестиционного проекта.

Неприменим для оценки объектов, не предназначенных для получения дохода (т.е. для большинства объектов социальной сферы, частных домовладений в сельской местности и пр.).

 

 

3.2 Рекомендации по совершенствованию  рыночной стоимости земельных  участков на основе доходного  подхода

 

 

Ни на мировом, ни на европейском уровне нет сегодня единства в подходах и методах оценки. В этом отношении интересна как сама немецкая система по регулированию оценочной деятельности, так и опыт Германии по ее изменению. Немецкие оценщики считают свою модель максимально соответствующей рынку и доказательство этому находят в стабильности цен и прозрачности рынка недвижимости, отвечающей интересам государства, бизнеса и граждан. Германия традиционно относится к группе стран с четко выдержанной социальной ориентацией экономики. Среди прочего это означает широкие возможности государства по регулированию земельного и других рынков, в том числе путем формирования стандартов и правил осуществления оценочной деятельности. Сфера регулирования оценочной деятельности отнесена к градостроительному законодательству, а непосредственно со стороны федеральных ведомств за нее отвечает Федеральное министерство транспорта, строительства и развития городов.

Объектом оценки являются как непосредственно земельные участки (земельный участок и другие объекты недвижимости по российскому законодательству), так и права на них, права на права, а также такие объекты оценки, для которых нет рынка. Последний вид объектов является новым в отличие от ранее действовавшей редакции. В данном случае стоимость определяется на основе рыночно ориентированной модели с учетом всех экономических преимуществ и недостатков.

§2 вводит необходимость учета будущего развития, например, изменения вида использования земельного участка, но только в случае ее достаточной достоверности на основе конкретных фактов. При этом требуется учесть предполагаемый срок (срок ожидания) до вступления в действие правовых и реальных условий для реализации этих изменений. Учет будущих изменений должен быть проведен с достаточной достоверностью и без спекулятивных ожиданий. Часто немецкой системе оценки ставится в упрек то, что она основана на прошлых фактах, а не на будущем развитии рынка. Но ошибки в прогнозировании обусловливают приверженность требованию, что только достаточная достоверность оценок будущего развития может гарантировать точность оценки на текущую дату. ImmoWertV четко и недвусмысленно дистанцируется от прогнозных оценок и ориентируется на реальные трансакции.

Новое Постановление более твердо разделяет необходимость учета внешних факторов (§3), связанных с ситуацией на рынке недвижимости, капитала (а также общей экономической и демографической ситуацией в регионе) и учета внутренних факторов, связанных с самим объектом оценки (правовой статус, фактическое использование, местоположение и состояние объекта – §§4–6). В основе разрешенного учета будущих обстоятельств в Германии продолжает оставаться понятие «срок остаточной экономической жизни объекта оценки» (Restnutzungsdauer – §6), который может измениться из-за модернизации объекта или недостатков при его эксплуатации.