Определение рыночной стоимости на основе доходного подхода

Если при сопровождении строительных работ, как при разбивке осей, так и при монтаже конструкций, используются строительные нормы и правила (геодезические работы снип), то при выполнении топосъемок все допуски: длины линий, средние квадратические ошибки измерений, длины ходов, угловые и линейные невязки, количество точек стояния, а так же технология геодезических работ напрямую зависит от инструкции по топографической съемке местности.

На основании вышеуказанной инструкции и осуществляется планирование работ. Инструкция по топографо геодезическим работам представляет собой свод таблиц и описание технологии развития геодезических сетей различных видов и классов. В топографии геодезические и картографические работы подразделяются на два основных вида: полевые и камеральные работы. Перед тем как начать полевые геодезические работы в обязательном порядке необходимо подготовить специальный пакет документов и направить заявку на проведение работ в местное управление Геонадзора.

Сбор пакета документов и подготовка заявки в Геонадзор необходимы для того, чтобы получить законное разрешение на геодезические работы. Только после получения такого разрешения можно приступать к выполнению работ в официальном порядке. После того как получено разрешение на производство работ начинается этап подготовки исходного картографического материалы на объект работ и заказ сведений государственной геодезической сети.

В виду того, что значительная часть пунктов государственной геодезической сети пришла в негодность (пункты утрачены или уничтожены) многие организации самостоятельно закладываю исходные пункты для производства работ. Закладка таких пунктов осуществляется, как правило, с использованием высокоточных GPS/GNSS приемников. Помимо закладки пунктов осуществляется проверка существующих ранее созданных пунктов гео сети.

Такая проверка необходима для получения точных параметров для обработки и пересчета результатов измерений в местную систему координат. Так же организация топографо геодезических работ непосредственно связана с проведением рекогнасцировки местности. Рекогносцировка местности включает в себя подробное обследование территории, подлежащей геодезической съемке.

При обследовании местности учитываются рельеф и плотность застройки объекта топографических работ. По результатам обследования объекту присваивается категория сложности. К самой простой категории сложности относятся объекты с равнинной местностью, малой плотностью застройки и заселенностью.

К самой сложной категории работ относятся промышленные объекты с высокой плотностью застройки например: заводы, склады и иные объекты находящиеся в промышленной зоне. После подготовительного этапа начинаются полевые работы. В процессе полевых работ и производится сама топосъемка земельного участка. Топографическую съемку так же принято называть тахеометрической съемкой (тахео съемка — быстрая съемка). Чаще всего для ее проведения используются специальные геодезические приборы — электронные тахеометры.

В условиях позволяющих получить качественные измерения съемка производится GPS приемниками в режиме RTK (режим определения координат в реальном времени). После проведения съемочных работ начинается этап камеральных работ. На данном этапе производится обработка результатов измерений и вычерчивание топографических планов.

Топографические планы оформляются в специальных условных обозначениях на планшетах определенного формата. Итогом выполнения работ является топографический план в бумажном, либо электронном виде.

При проведении топографической съемки земельного участка  цена определяется несколькими факторами:

Площадью местности;

Степенью застроенности участка;

Видом объекта  топосъемки

На рисунке 1 представлена организационная структура МУП «Пластовский центр по землеустройству».

 

 

 

 

 

 

 

 

Рис. 1 – Организационная структура МУП «Пластовский центр по землеустройству»

 

На директора предприятия возлагаются следующие функции:

- Общее руководство производственно-хозяйственной и финансово-экономической деятельностью предприятия.

- Организация взаимодействия всех структурных подразделений, цехов и производственных единиц.

- Обеспечение выполнения всех принимаемых предприятием обязательств, включая обязательства перед бюджетами разных уровней и внебюджетными фондами, а также по договорам.

- Создание условий для внедрения новейшей техники и технологии, прогрессивных форм управления и организации труда.

- Принятие мер по обеспечению здоровых и безопасных условий труда на предприятии.

- Контроль за соблюдением законодательства Российской Федерации в деятельности всех служб.

- Защита имущественных интересов предприятия в суде, органах государственной власти.

Должностные обязанности директора:

1. Руководить в соответствии  с законодательством Российской  Федерации производственно-хозяйственной  и финансово-экономической деятельностью  предприятия, неся всю полноту  ответственности за последствия  принимаемых решений, сохранность  и эффективное использование  имущества предприятия, а также  финансово-хозяйственные результаты  его деятельности.

2. Организовывать работу и эффективное взаимодействие всех структурных подразделений и производственных единиц, направлять их деятельность на развитие и совершенствование производства с учетом социальных и рыночных приоритетов, повышение эффективности работы предприятия

3. Организовывать производственно-хозяйственную деятельность на основе широкого использования новейшей техники и технологии, прогрессивных форм управления и организации труда, научно обоснованных нормативов материальных, финансовых и трудовых затрат, изучения конъюнктуры рынка и передового опыта (отечественного и зарубежного) в целях всемерного повышения технического уровня и качества продукции (услуг), экономической эффективности ее производства, рационального использования производственных резервов и экономного расходования всех видов ресурсов.

4. Принимать меры по обеспечению предприятия квалифицированными кадрами, рациональному использованию и развитию их профессиональных знаний и опыта, созданию безопасных и благоприятных для жизни и здоровья условий труда, соблюдению требований законодательства об охране окружающей среды.

5. Обеспечивать правильное сочетание экономических и административных методов руководства, единоначалия и коллегиальности в обсуждении и решении вопросов материальных и моральных стимулов повышения эффективности производства, применение принципа материальной заинтересованности и ответственности каждого работника за порученное ему дело и результаты работы всего коллектива, выплату заработной платы в установленные сроки.

6. Решать вопросы, касающиеся финансово-экономической и производственно-хозяйственной деятельности предприятия, в пределах предоставленных ему законодательством прав, поручать ведение отдельных направлений деятельности другим должностным лицам - заместителям директора, руководителям производственных единиц и филиалов предприятий, а также функциональных и производственных подразделений.

7. Обеспечивать соблюдение законности в деятельности предприятия и осуществлении его хозяйственно-экономических связей, использование правовых средств для финансового управления и функционирования в рыночных условиях, укрепления договорной и финансовой дисциплины, регулирования социально-трудовых отношений, обеспечения инвестиционной привлекательности предприятия в целях поддержания и расширения масштабов предпринимательской деятельности.

8. Защищать имущественные интересы предприятия в суде, органах государственной власти и управления.

Наличие геодезических спутниковых приемников GPS/ГЛОНАСС - Приемник спутниковый геодезический двухчастотный Hiper зав. № 378-2124 и GPS/ГЛОНАСС - Приемник спутниковый геодезический двухчастотный Hiper зав. № 378-2126, а также Тахеометра электронного зав. № 141151 марка SET 2130R3 позволяет ООО «ИНЖГЕО» качественно выполнять вышеперечисленные работы в кратчайшие сроки. Данная аппаратура сочетает в себе качества геодезического приемника, выполняющего измерения в режимах Real Time Kinematic и Static с возможностью постобработки, с приемником, применяемым для получения координат в режиме рекогносцировки с использованием сигналов геостационарных спутниковых систем WAAS (система повышенной точности на больших территориях) и EGNOS (Европейская геостационарная навигационная система).

МУП «Пластовский центр по землеустройству» использует в своей работе Геоинформационную систему «Карта2005» ПАВБ.00008-01. Данная геоинформационная система позволяет создавать и редактировать электронные карты, выполнять различные измерения и расчеты, обработку растровых данных, подготовку графических документов в электронном и печатном виде, а также содержит инструментальные средства для разработки собственных информационных систем с применением специализированных баз данных и картографического материала.

 

 

 2.2 Особенности рыночной стоимости земельных участков на основе доходного подхода Муниципального Унитарного Предприятия «Пластовский центр по землеустройству»

 

 

Процесс оценки стоимости земельного участка состоит из следующих этапов:

– подача заявки и конкретизация задачи по оценке;

– заключение договора;

– сбор и анализ информации;

– расчет стоимости оцениваемого участка земли;

– согласование результатов и заключение о величине оценочной стоимости;

– оформление отчета о результатах оценки стоимости.

Рыночная стоимость является базовой стоимостью (базой оценки) для определения производных от нее видов стоимостей в обмене: рыночной стоимости при существующем использовании, альтернативной рыночной стоимости и ликвидационной стоимости;

– рыночная стоимость при существующем использовании - это стоимость земли при дальнейшем ее функционировании в неизменном виде и предположении, что в таком виде она может быть продана на открытом рынке, при соблюдении всех остальных условий, содержащихся в определении рыночной стоимости, независимо от того, является ли существующее использование земли наиболее эффективным или нет;

– альтернативная рыночная стоимость - это расчетная денежная сумма, за которую земельный участок после выполнения реконструкции улучшений, модернизации или иных инноваций на дату окончания реализации инновационного проекта должен переходить из рук в руки между добровольным покупателем и добровольным продавцом при соблюдении всех остальных условий, содержащихся в определении рыночной стоимости;

– ликвидационная стоимость (стоимость при вынужденной продаже) - это расчетная денежная сумма, которая может быть получена при переходе земельного участка из рук в руки между добровольным покупателем и вынужденным продавцом в результате коммерческой сделки в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга.

Взаимосвязь видов оценочной стоимости с назначением оценки приведена в таблице 2.

Таблица 2 – Взаимосвязь видов оценочной стоимости с назначением оценки

Вид оценочной стоимости Назначение оценки земли	Стоимости в пользовании				Стоимости в обмене
	Потребительная (базовая)	Нормативная (цена)	Инвестиционная	Страховая	рыночная (базовая)	Рыночная стоимость при существующем использовании	Альтернативная рыночная	Ликвидационная
Купля-продажа					х	х	X
Обмен					X	х
Аренда					х	х	X
Для целей освоения и развития	х	X
Для целей потребления ее истощимых ресурсов	X	X

 

Продолжение таблицы 2

1	2				3
Инвестирование			X
Ипотечное кредитование								X
Страхование				х
Налогообложение	X					X
Конфискация					X	X
Оценка бизнеса	X				X	X
Акционирование					X	х
Слияние, разделение имущества, частью которого она является	X				X	X
Внесение земельного участка в уставный капитал предприятия	X				х
Внесение права пользования землей в уставный капитал	X				X