Отчет об определении рыночной стоимости трехкомнатного домовладения, расположенного по адресу Челябинская область, г. Карталы, ул. Светла

 «Требования  к отчёту об оценке (ФСО №3)»  от 20 июля 2007 № 254

«Оценка недвижимости (ФСО № 7)»от 25 сентября 2014 года № 611

Если оценщик является членом НП «Кадастр-оценка», то обязан использовать стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные НП «Кадастр-оценка».Данные стандарты и правила являются обязательными к использованию (в соответствии с положениями ст.15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ).

 

4   ОЦЕНОЧНАЯ ТЕРМИНОЛОГИЯ

Оценка – это деятельность эксперта, обладающего подготовкой, опытом и квалификацией по систематическому сбору и анализу рыночных данных, необходимых для определения стоимости различных видов имущества на основе действующего законодательства, государственных стандартов и требований этики оценщика.

Процесс оценки – это последовательность действий, выполняемых в ходе определения стоимости имущества.

Отчет об оценке - документ, содержащий обоснование результатов проведенной оценки, и соответствующий требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности. Согласно ст. 12 Закона «Об оценочной деятельности в РФ», Отчет об оценке является документом, имеющим доказательственное значение.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражается какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

        -покупатель действует на основе типичных стандартных мотивов; 

        -покупатель и продавец обладают  всей полной информацией для  принятия решений и действуют,  стремясь  к наилучшему удовлетворению своих интересов;

        -сделка купли-продажи не является вынужденной ни для одной из сторон, принимающей в ней участие; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки;

        -оплата производится в денежной  форме или в соответствующем  эквиваленте, без скидок, уступок или специального кредитования;

       -объект оценки наделён свойствами  отчуждаемости и представлен  на открытый рынок в форме  публичной оферты;

       -объект выставлен на открытом  рынке достаточное время, и для  совершения сделки выбран оптимальный момент. (Определения рыночной стоимости, приведены в Федеральном Законе и Стандартах РОО по смыслу полностью аналогичны).

Объект оценки – имущество, предъявляемое к оценке.

Недвижимое имущество (недвижимость) - земельные участки и все, что размещено на них и тесно связано с ними, то есть объекты, перемещение которых невозможно без нанесения им соответствующего ущерба.

Земельный участок - часть земной поверхности с установленными границами, которая характеризуется определенным месторасположением, хозяйственным использованием, правовым режимом и другими существенными признаками, определенными по отношению к нему правами.

Улучшения земельного участка (улучшения) - здания, сооружения, передаточные устройства, объекты инженерной инфраструктуры, расположенные в пределах земельного участка, а также результаты работ и иных воздействий (изменение рельефа, внесение удобрений и т.п.), изменяющих качественные характеристики земельного участка.

Оценщик имущества – лицо, обладающее профессиональной подготовкой, опытом и квалификацией для оценки имущества.

Субъект оценочной деятельности (заказчик) - юридическое или физическое лицо, которое заключило с Оценщиком договор об оценке в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в РФ».

Метод оценки – способ расчёта стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Цена – денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

Аналог объекта оценки – сходный по характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Итоговая величина стоимости – величина стоимости объекта оценки, получения как итог обоснования оценщиком результата расчётов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и метод оценке.

Прочие определения, используемые в Отчёте  трактуются в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в РФ», «Стандартами оценки», например, согласно пунктам раздела II «Общие понятия оценки » ФСО №1, а также терминологией, принятой в российской оценочной практике.

 

 

 

 

 

 

 

5. КРАТКИЙ ОБЗОР ПОДХОДОВ И СООТВЕТСТВУЮЩИХ МЕТОДОВ ОЦЕНКИ

Для оценки рыночной стоимости имущества, как движимого, так и недвижимого обычно используют три основных подхода:

- Затратный подход

- Сравнительный подход

- Доходный подход.

Каждый из этих подходов позволяет получить ценные характеристики объектов недвижимости. Согласование результатов оценки, с учётом достоинств и недостатков каждого из использованных методов, позволяет определить действительную рыночную стоимость объекта недвижимости на дату оценки. 

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется как суммы стоимости участка земли (Суз) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа (Сиз):

Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов:

1. оценка рыночной стоимости земельного участка;
2. оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли;
3. расчет выявленных видов износа;
4. расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Определение стоимости участка земли, входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, основано на предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования как свободного от застройки.

Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы:

1. метод сравнения продаж;
2. метод распределения;
3. метод выделения;
4. метод разбивки на участки;
5. техника остатка для земли;
6. капитализации чистой земельной ренты.

 

Сравнительный подход

Основным принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, согласно которому рациональный покупатель не заплатит за конкретный объект недвижимости сумму больше, чем обойдется ему приобретение другого сходного объекта не движимости, обладающего аналогичной полезностью. Сравнительный подход предполагает наличие информации о недавних сделках. Оценщик рассматривает сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время, сравнивает их с оцениваемым объектом. Затем вносятся поправки на различия между оцениваемым и сопоставимыми объектами. Для применения сравнительного подхода необходимо наличие развитого рынка недвижимости. Если рынок развит недостаточно, то применение данного подхода становится нецелесообразным.

Метод сравнения продаж при наличии необходимой информации является наиболее предпочтительным и общеприменимым. Основными элементами сравнения для земли являются:

1. права собственности;
2. условия финансирования;
3. условия продажи;
4. условия рынка;
5. месторасположение;
6. физические характеристики;
7. доступные коммунальные услуги;
8. условия зонирования;
9. наилучшее и наиболее эффективное использование.

При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости.

Метод распределения основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земли.

Можно выделить четыре основных этапа оценки недвижимости сравнительным подходом:

На первом этапе изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект. Выявляются недавние продажи сопоставимых объектов.

На втором этапе собирается необходимая информация по объектам аналогам. Далее собранная информация анализируется, и каждый объект аналог сравнивается с оцениваемым объектом. Оценщик должен убедиться, что проданные объекты действительно сопоставимы с оцениваемым. Вся собранная о сделках информация подлежит проверке. Оценщик должен внимательно отнестись к слишком поспешным сделкам, или когда субъекты сделки находятся в родственных отношениях.

Третий этап . Определяются элементы и единицы сравнения. К элементам сравнения можно отнести следующие (более подробно см. учебное и практическое пособие под ред. Рутгайзера В.М. Оценка рыночной стоимости недвижимости М., Дело, 1998 или Основы оценки стоимости недвижимости. Коллектив авторов: Белокрыс А.М., Болдырев В.С. и др., М:, Международная академия оценки и консалтинга, 2004):

1. вещные права на объект оценки;
2. условия финансирования;
3. условия продажи (чистота сделки);
4. время продажи;
5. местоположение;
6. физические характеристики (размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и др.);
7. физические характеристики;
8. экономические характеристики;
9. отклонения от целевого использования;
10. наличие движимого имущества.

По элементам сравнения проводится сопоставление оцениваемого объекта с аналогами.

Единицы сравнения

Так как объекты различаются по размеру и числу входящих в них единиц, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемым объектом возникают большие сложности и требуется приведение имеющихся данных к общему знаменателю, которым может быть или физическая единица, или экономическая.

Приведем примеры физических единиц сравнения:

1. единицы сравнения земли: цена за 1 га, цена за 1 сотку, цена за 1 м2.
2. единицы сравнения застроенных участков: цена за 1 м2 общей площади, цена за 1 м2 чистой площади, подлежащей сдаче в аренду, це на за 1 м3.

В качестве экономической единицы сравнения при оценке проектов на основе соотношения дохода и цены продажи может использо ваться валовой рентный мультипликатор или общий коэффициент капи тализации. Внесение поправок осуществляется с учетом различий между оцениваемым и каждым из сопоставимых объектов. В цену сопоставимого объекта необходимо внести поправки для того, чтобы определить, за сколько можно было бы его продать, если бы он обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый. Поправки вносятся на основе принципа вклада.

На четвертом этапе согласовываются скорректированные цены объектованалогов, и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Рациональное хозяйствование в сфере недвижимости предполагает, прежде всего, обеспечение максимально продуктивного использования объекта недвижимости как экономического ресурса и отыскание путей повышения такого использования. При этом учитывается, что критерии эффективности для доходных объектов должны основываться на параметрах доходности объекта.

Доходный подход

Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:

1. принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);
2. принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).