Отчет об определении рыночной стоимости трехкомнатного домовладения, расположенного по адресу Челябинская область, г. Карталы, ул. Светла

 

 

Объект оценки расположен по адресу: ул. Светлая, д. 7 кв. 1, в 10 минутах езды на общественном транспорте. Имеет хорошую транспортную обеспеченность и развитую инфраструктуру. Вблизи находятся школа №3, детский сад № 3.

Плотность застройки достаточно высокая. Средний возраст окружающих жилых домов равен 20-30 лет.

Дом достаточно благоустроен развита. Есть система водоснабжения, электроснабжения, канализации, теплоснабжения, состояние которых хорошее. Также присутствует телевизионная кабельная система коммуникации.

Доля загрязнения воздуха незначительная и приходится на железную дорогу. Уровень шума невысок, так как вблизи объекта проходит только одна основная автомагистраль – ул. Братьев Кашириных

В результате анализа местоположения объекта оценки не выявлено никаких существенных отрицательных характеристик. К положительным характеристикам можно отнести развитую инфраструктуру, допустимый уровень шума, качество постройки дома. Эти характеристики могут способствовать увеличению спроса на объекты недвижимости в этом районе.

7.3 Описание объекта  оценки

Сведения об износе и устареваниях, присущих объекту оценки

Таблица 10 – Количественные и качественные характеристики объекта оценки

Наименование	Характеристика
I. Характеристика жилого здания
Тип здания	Жилое
Памятник архитектуры	Нет
Этажность	1
Год постройки	1970
Материал стен	Кирпич
Материал перекрытий	Дерево
Инженерно-технические коммуникации	Центральное отопление, электроснабжение, водопровод, канализация
Дополнительная существенная информация	Снос или реконструкция дома не предполагается
II. Характеристика жилого помещения
Этаж расположения	1
Общая площадь, кв. м	78
Высота потолков, м	2,8
Функциональное назначение	Жилое
III. Конструктивные параметры и  материалы
Окна	Пластиковые
Двери	Деревянные, железная
Полы	Линолеум, дощатые
Внутренняя отделка	Стены – обои, пластиковые панели, потолок – оштукатуренные, полы линолеум

 

 

Функциональные характеристики

Все элементы отделки нежилых помещений выполнены с применением материалов, актуальных для строительства в настоящее время.

 

7.4 Техническое состояние  объекта оценки

На основании визуального осмотра и представленных Заказчиком документов, были установлены количественные и качественные характеристики объекта оценки, представленные в таблице:

 

Таблица 9 – Физическое состояние Объекта оценки

Конструктивный Элемент	Техническое состояние конструктивного элемента	Физ. износ, %	№ таблицы ВСН 53--86(р)
Фундаменты	Мелкие трещины, местные нарушения штукатурного слоя стен	19	Таб.№3
Стены	Трещины в швах кладки	11	Таб. № 10
Перегородки	Трещины в местах сопряжения с потолками	15	Таб.№ 21
Перекрытия	Усадочные трещины, отслоение штукатурки, глухой звук при постукивании	16	Таб.№ 30
Кровля	Протечки и просветы в отдельных местах, отставание и трещины коньковых плит; отрыв листов до 10% площади кровли	25	Таб.№ 44
Полы	Стирание досок в ходовых местах, сколы досок местами, повреждения отдельных досок	25	Таб.№ 51
Проемы а. дверные   б.оконные	а. Мелкие поверхностные трещины в местах сопряжения коробок (колод) со стенами б. Мелкие трещины в местах сопряжения коробок со стенами	5   10	Таб. № 57   Таб. № 55
Электро-санитарно технические устройства	Ослабление прокладок и набивки запорной арматуры, нарушения окраски отопительных приборов и стояков, нарушение теплоизоляции магистралей в отдельных местах Ослабление мест присоединения приборов; повреждение эмалированного покрытия моек, раковин	18         20	Таб. № 66         Таб. № 67
Отделочные работы а. оклейка обоями б. штукатурка	а. Трещины, загрязнение и обрывы в углах, местах установки электрических приборов и у дверных проемов; обесцвечивание рисунка местами б. Отставание или отбитые места площадью менее 1 м2до 5% площади поверхности	22     27	Таб. № 61       Таб. № 63
ИТОГО:		≈ 32

 

Информация о текущем использовании объекта оценки

На дату оценки объект оценки используется в качестве жилой недвижимости.

Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость  - отсутствуют.

Описание объекта оценки произведено на основании Технического паспорта и правоустанавливающих  документов на объект недвижимости.

Описание объекта оценки произведено на основании Технического паспорта и правоустанавливающих  документов на объект недвижимости.

*Нормативный  износ по зданию на дату  оценки определяется по Единым  нормам амортизационных отчислений  и составляет:

0,8% в  год – для зданий с крупноблочными и кирпичными стенами (шифр 10101)

0,7% в  год – для зданий с крупнопанельными  стенами (шифр 10100).

7.5 Общий вывод:

Оцениваемая 3-х комнатное домовладение, расположенное по адресу ул. Светлая, д.7, кв.1, введена в эксплуатацию в 1973 г., общей площадью 78 м2.

Положительными факторами объекта оценки является: расположение на окраине города, с благоприятной экологической обстановкой района, с хорошей транспортной и пешеходной доступностью,  обеспеченностью общественным транспортом, с развитой инфраструктурой.  Техническое состояние объекта – хорошее, физический износ составляет  32 %.

Отрицательных факторов не выявлено.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

8. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Недвижимость – это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение Оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «Наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в данном работе, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически возможных, финансово приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость объекта недвижимости.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

Законодательная разрешенность: Согласно п.3 ст.22 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть переведено в нежилое, если оно расположено на первом этаже жилого дома или выше первого этажа, но помещение под ним является нежилым. Объект оценки – домовладение, расположенное по адресу ул. Светлая д.7-1, следовательно, объект не может использоваться как магазин, офис и т.п.

Законодательно разрешено строительство жилого объекта, так как объект не находится в исторической или природоохранной зоне.

Согласно Техническому паспорту объект оценки является жилым помещением.

Вид разрешенного использования не позволяет использовать оцениваемое помещение иначе, чем указано в Техническом паспорте до внесения Постановления об изменении вида разрешенного использования объекта недвижимости.

Финансовая осуществимость: ввиду того, что оцениваемый объект находится далеко от центра города, использование данного объекта в качестве жилья не совсем оптимально.

Физическая осуществимость: так как объект оценки расположен в наименее загрязненном районе города, то наиболее целесообразно использовать его как жилье.

Максимальная эффективность: наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта недвижимости можно считать жилое помещение, приносящее доход от сдачи в аренду, или используемое покупателем как жилье. 

№ п/п	Вариант использования Здания	Юридическая разрешенность	Физическая возможность	Экономическая целесооб разность	Стоимость объекта, ден. ед.	Вывод о наиболее эффективном использовании
1	2	3	4	5	6	7
1.	Жилое	+	+	+	Не определён, поскольку данный вариант является единственным, соответствующим всем критериям НиНЭИ	Является наиболее эффективным
2.	Офисное / сфера услуг	+	-	Экономически не целесооб разно	Не определяется, поскольку данный вариант соответствует не всем критериям НиНЭИ	Не является наиболее эффективным

Таблица 15 – Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки

 

Наилучшим и наиболее эффективным использованием квартиры, расположенной по адресу: Челябинская область, г. Карталы, ул. Светлая д. 7, кв. 1, является  использование объекта как жилого, без рассмотрения других вариантов.

 

 

9. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ  ДОМОВЛАДЕНИЯ, РАСПОЛОЖЕННОГО ПО АДРЕСУ ЧЕЛЯБИНСКАЯ ОБЛАСТЬ Г. КАРТАЛЫ УЛ. СВЕТЛАЯ Д. 7 КВ. 1

9.1 Расчет стоимости 1 м3  трехкомнатной квартиры

Название ОО:	Трехкомнатная квартира, Челябинская область, г. Карталы, ул. Светлая, д. 7, кв. 1
Группа капитальности	ОО	I	Техническая часть УПВС №28
	УПВС	I
Территориальный пояс	2
Климатический район	I	Общая часть к сборникам УПВС, приложение 2
	1,08	Техническая часть к жилым зданиям, УПВС №28
ВС 1м3, в руб69/70	28,5	УПВС №28, табл.30
Благоустройство ОО	Центральное отопление +	УПВС №8, стр. 1
	Водопровод+
	Канализация +
	Электроосвещение +
	Телевидение +
	Радио -
	Телефон -
	Газоснабжение -
	Высота 2,8 +
Понижающие коэффициенты	%	Коэффициент		УПВС№28, Примечание к табл.30
	Радио - 0,1	0,999
Повышающие коэффициенты	Центральное отопление – 7,6	1,076		УПВС№28, Примечание к табл. 30
	Водопровод – 1,2	1,017
Скорректированная стоимость 1м3 в руб69/70	28,5*1,08*0,999*1,076*1,017=33,65

Таблица 16 – Определение стоимости 1 м3 по УПВС № 28 в ценах 69/70 г. 
Затратный подход