Отчет об определении рыночной стоимости трехкомнатного домовладения, расположенного по адресу Челябинская область, г. Карталы, ул. Светла

Доходный подход

Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т. е. путем капитализации дохода.

Капитализация дохода — это процесс перерасчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают:

1. сумму будущего дохода;
2. время, когда должен быть получен доход;
3. продолжительность получения дохода.

Определение рыночной стоимости недвижимости доходным подходом происходит в два этапа:

1. прогнозирование будущих доходов;
2. капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.

Прогнозирование будущих доходов основано на использовании финансовых отчетов собственника:

1. упрощенного баланса;
2. отчета о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком для задач экономического анализа статей доходов и расходов.
3. Потенциальный валовой доход (ПВД или PGI) — общий доход от недвижимости, который можно получить от недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов. ПВД равен сумме четырех составляющих:
4. Контрактная годовая арендная плата (плановая аренда), PC — часть потенциального валового дохода, которая образуется за счет условий арендного договора. При расчете данного показателя необходимо учитывать все скидки и компенсации, направленные на привлечение арендаторов: такие позиции могут иметь вид дополнительных услуг арендаторам, возможности для них прерывать договор, использование репутации здания и т. д.
5. Скользящий доход, PH — часть потенциального валового дохода, которая образуется за счет пунктов договора, предусматривающих дополнительную оплату арендаторами тех расходов, которые превышают значения, отмеченные в договоре.
6. Рыночная годовая арендная плата (рыночная аренда), PM — часть потенциального валового дохода, которая относится к свободной и занятой владельцем площади и определяется на основе рыночных ставок арендной платы.
7. Прочие доходы, PA — доходы, получаемые за счет функционирования объекта недвижимости и не включаемые в арендную плату. Представляют собой доходы от бизнеса, неразрывно связанным с объектом недвижимости, а также доходы от аренды земельных участков и каркаса здания, не основных помещений: вспомогательных и технических.
8. Следует отметить, что первые три составляющие, относятся к использованию основных помещений здания, а четвертая — к свободной части земельного участка, а также к помещениям и элементам конструкций вспомогательного или технического назначения.
9. Потери дохода (ПД или V&L) — потери, обусловленные недогрузкой — вследствие ограниченного спроса или потери времени на смену арендатора и потерь, связанных с задержкой или прекращением очередных платежей арендной платы арендаторами в связи с потерей ими платежеспособности.
10. Размеры потерь для прогнозируемого года определяются на основании обработки информации по местному рынку за предшествующие годы.
11. Для каждой составляющей ПВД расчет потерь от недозагрузки или неплатежей рекомендуется проводить обособленно:
12.     (1)
13. Расчетное значение размера коэффициента потерь дохода от недозагрузки Kv, K*v (в долях единицы) определяется на основе анализа коэффициента недогрузки (kj) объектов недвижимости данного типа в течение mj последних месяцев, следующим образом:
14.         (2)
15. где kj - доля, n — общее число проанализированных объектов, Yj — весовой коэффициент, учитывающий отличие качеств j-го объекта и управления им в сравнении с объектом оценки, при этом справедливо
16. Расчетное значение размера коэффициента потерь дохода из-за неплатежей Kl, K*l (в долях единицы) определяется на основе анализа доли помещений (aj) объектов недвижимости данного типа и числу месяцев gj, за которые арендная плата была не внесена в течение прошедшего года следующим образом:
17.          (3)

 

Для определения стоимости Объекта оценки применялись общеизвестные  подходы к оценке рыночной стоимости недвижимости. В настоящее время существует три общеизвестных подхода к оценке рыночной стоимости недвижимости: затратный, доходный и сравнительный подходы. Иногда в литературе эти подходы называют методами, однако, согласно российскому законодательству, в оценке существуют именно подходы, содержащие соответствующие методы. В Стандартах оценки даны следующие определения каждому из подходов:

• затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его накопленного износа; базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. Структура затратного подхода включает определение стоимости участка земли, как свободного при наилучшем или текущем использовании, стоимости строительства улучшений, величины прибыли предпринимателя и накопленного износа.
• сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними; для определения  стоимости оцениваемой недвижимости сравнительным подходом необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.
• доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых доходов от объекта оценки.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

6.  КРАТКИЙ ОБЗОР ЭКОНОМИЧЕСКОГО СОСТОЯНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В Г. КАРТАЛЫ

 

Важнейшими факторами, влияющие на рыночную стоимость имущества, являются: экономические, политические и социальные условия, характерные для региона, в котором оно расположено. Существует тесная взаимосвязь между экономическим развитием региона (города) и доходами от использования имущества. Таким образом, текущий анализ и прогноз социально – экономических условий региона (города) оказывают существенное влияние на величину рыночной стоимости имущества в данном регионе.

В районе имеются свободные земельные участки под реализацию инвестиционных проектов

1. Анненское сельское  поселение, S=232 га, ориентир 4788 м. на  северо-запад от ориентира    пос. Анненское пер. Речной

2. Полтавское сельское  поселение, S=107 га, ориентир 1780 м. на  северо-восток от жилого дома  от пос. Центральный, ул. Зеленая  д. 48 кв.2

3. Полтавское сельское  поселение, S=109 га, ориентир 1600 м. на  юго-восток от жилого дома от пос. Центральный, ул. Зеленая д. 48 кв.2

4. Полтавское сельское  поселение, S=54 га, ориентир 2000 м. на юго-восток  от жилого дома от пос. Центральный, ул. Зеленая д. 44 кв.1

5. Полтавское сельское  поселение, S=120 га, ориентир 2680 м. на  северо-восток от жилого дома от пос. Центральный, ул. Зеленая д. 44 кв.1

6. Полтавское сельское  поселение, S=83 га, ориентир 14812 м. на  северо-восток от жилого дома  от пос. Центральный, ул. Набережная  д.37

 

При анализе рынка необходимо обратить особое внимание на следующие моменты:

- экономическое состояние города (региона);

- центры занятости;

- характеристики доходов населения;

- уровень безработицы;

- виды землепользования в районе;

- месторасположение объекта;

- текущие и ретроспективные величины цен и арендных ставок;

- перспективы экономического роста города (региона) и района месторасположения объекта;

- характер и тип окружающей застройки;

- характеристики субъектов рынка недвижимости;

- транспортная обеспеченность и доступность;

- транспортная и социальная инфраструктура;

- ограничения в сфере строительства и землепользования;

- соотношение прав на свободные и застроенные земельные участки (аренда, собственность - что преобладает);

-соотношение первичного и вторичного рынков.

Благоустройство жилищного фонда

(на конец года, в процентах от общей площади жилфонда)

Годы	Удельный вес площади, оборудованной
	водо- проводом	канали- зацией	централь- ным ото- плением	ван-  нами	газом		горячим водоснаб-  жжением		наполь- ными электро- плитами
Жилищный фонд – всего
2014 г.	58,1	49,9	71,4	38,9		63,7		23,4		0,8
2014 г.	58,1	49,9	71,1	38,9		63,7		23,4		0,8
2015 г.	57,8	49,7	57,5	38,7		63,5		23,3		0,7
Городской жилищный фонд
2013 г.	71,2	65,8	81,1	53,6		67,9		33,7		0,6
2014 г.	71,3	65,9	80,7	53,8		68,0		34,0		0,6
2015 г.	70,7	65,4	59,3	53,4		67,6		33,7		0,6
Сельский жилищный фонд
2013 г.	35,5	22,6	54,7	13,4		56,4		5,3		1,0
2014 г.	35,6	22,7	54,5	13,4		56,3		5,3		1,0
2015 г.	35,5	22,6	54,3	13,3		56,4		5,3		1,0

4. Экологическая ситуация

- Вредные производства  в Карталинском муниципальном  районе отсутствуют.

- Предприятия, имеющие  сверхнормативные выбросы отсутствуют.

По итогам анализа рынка недвижимости города Карталы на 25.01.2015 года в городе отсутствует рост цен на жилую недвижимость в области.

За прошедшие четыре недели не наблюдается изменений средней стоимости за 1 кв. м. жилой недвижимости в регионе. Так стоимость 1 кв. метра в 1-комнатной квартире составляет 25 806, в 2-х комнатной квартире 17 447, в 3-х комнатной квартире 25 000. При этом индекс остается на том же уровне, как и в предыдущий аналитический период.

За анализируемый период наблюдается устойчивая тенденция к росту цен в регионе, поскольку индекс цен повышается 4 недели подряд.

 

 

 

 

 

 

7  ОПИСАНИЕ  И  АНАЛИЗ ОБЪЕКТА  ОЦЕНКИ

7.1 Анализ предоставленных  документов на ОО 

Согласно ст. 19 ФСО-1 Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используемой в отчете. «Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки».

Оценка рыночной стоимости рассматриваемого объекта должна включать в себя следующие этапы:

Сбор общих данных и их анализ: на этом этапе необходимо провести анализ данных, характеризующих природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющих на рыночную стоимость объекта в масштабах региона, города и района расположения объекта.

      Табл. 6 -  Анализ предоставленной Заказчиком информации об объекте оценки

Установление данных об обременениях на Объекте оценки	Установление наличия/отсутствия обременений недвижимого имущества, права на которое оцениваются, на основании документов, содержащих сведения о наличии обременений, установленных в отношении оцениваемого имущества, включая обременения сервитутом, залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, соглашений контрактов, договоров, зарегистрированных в квартире лиц (включая несовершеннолетних) и любых других обременений (при их наличии)	Проведено частично: только по зарегистри-рованным лицам.
Установление данных  об имуществе, не являющимся недвижимым	Установление наличия/отсутствия подлежащего оценке в составе недвижимого имущества, права на которое оцениваются, имущества не являющимся недвижимым (неотъемлемые улучшения Объекта оценки, улучшения, без которых невозможно полноценное текущее использование/эксплуатация объекта)	Проведено. Данные осмотра.
Установление иных данных  об Объекте оценки	Установление иных количественных и качественных характеристик недвижимого имущества, права на которое оцениваются, в том числе содержащих описание существующих прав на Объект оценки.	Проведено. Отсутствуют.

 

 
Количественные и качественные характеристики объекта оценки

Объектом оценки согласно заданию на оценку является: трехкомнатное домовладение, расположенное по адресу ул. Светлая, д. 7, кв. 1.

Сведения об имущественных правах и обременениях приведены в таблице 7:

Правоудостоверяющие (правоподтверждающие) документы	Свидетельство о государственной регистрации права
Вид права	Полная собственность
Документ-основание	Изъятие жилого помещения для муниципальных нужд и предоставление другого помещения взамен изымаего
Субъект (субъекты) права	Корсун Евгений Сергеевич
Объект права	Челябинская обл., г. Карталы, ул. Светлая, д. 7, кв. 1
Существующие ограничения (обременения) права	Отсутствуют

 

Описание объекта оценки произведено на основании визуального осмотра. Объектом оценки является трехкомнатная квартира, состоящая их трех жилых комнат, кухни, веранды, раздельного санузла, прихожей, общей полезной площадью 78 м2, в том числе жилой площадью – 44,6 м2, высота потолка – 2,52м.

Квартира расположена в одноэтажном жилом доме 1996 г. Постройки.

Распределение площадей: кухня – 14,8 м2, первая жилая комната – 14,2 м2, вторая жилая комната – 11,8 м2, третья жилая комната –18,6 м2, ванная – 3,0 м2, туалет – 1,7 м2, , веранды – 16,7 м2,прихожая – 13 м2.

В среднем состояние объекта недвижимости можно оценить как отличное.

7.2 Анализ местоположения объекта оценки

Объект оценки расположен по адресу: Челябинская обл., г. Карталы, ул. Светлая, д. 7, кв.1

В результате визуального осмотра (дата осмотра объекта оценки –  29 января 2015 г.) были проанализированы положительные и отрицательные факторы местоположения объекта оценки. Описание местоположения объекта оценки представлено в таблице № 8:

Таблица 8 – Описание местоположения объекта оценки

Наименование	Характеристика
Адрес	Челябинская область г. Карталы, ул. Светлая д. 7, кв.1
Локальное местоположение	Окраина города
Преобладающая застройка	Жилая, одноэтажные домовладения, кирпичные
Транспортная и пешеходная доступность	Транспортная доступность – отличная Пешеходная доступность - в 5 минутах пешком от остановки общественного транспорта
Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка)	Хорошая
Близость к скоростным магистралям	Объект оценки расположен в близости от улицы  Бр. Кашириных – одной из главных транспортных магистралей города
Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км)	Социальная инфраструктура характеризуется как развитая (в пределах пешеходной доступности имеются магазины, детский сад, школа)
Экологическая обстановка района	Благоприятная, в допустимых нормах
Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона	Отсутствуют
Состояние прилегающей территории	Хорошее
Дополнительная существенная информация	-