Отчет об определении рыночной стоимости трехкомнатного домовладения, расположенного по адресу Челябинская область, г. Карталы, ул. Светла

 

Таблица 17 – Определение полной восстановительной стоимости квартиры

Наименование объекта			Трехкомнатная квартира, Челябинская область, г. Карталы, ул. Светлая, д. 7, кв. 1
Ед. измерения			М3
Количество ед. измерения, м3			218,4 (S*h)
Стоимость ед. измерения, руб.			33,65 руб.
ПВС в ценах 1970 года, руб.			7 350 руб.
Индекс перехода к ценам 1984 года, руб.		1,2	8 820
Продолжение таблицы 18
Территориальный коэффициент удорожания сметной стоимости по Челябинской области, руб.	1,01		8 908
Индекс перехода к текущим ценам, руб.		105	935 361
ПВС в текущих ценах:
Прибыль предпринимателя (Ппр)		1,3
ПВС с учетом Ппр, руб.			1 215 969
НДС, 18 %
ПВС с учетом НДС, руб.			1 434 844

 

Определение остаточной стоимости оцениваемого объекта, руб.

 

Соо = ПВС – Износ, (4)

где

Соо – стоимость объекта оценки

    ПВС – полная  восстановительная стоимость = 1 434 844 руб.

    Износ  (Расчёт  произведён см. п. 7.3, табл. 9) = 32 %

1 434 844* 0,68 = 975 694 руб.

Вывод: Таким образом, остаточная стоимость трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: Челябинская область г. Карталы, ул. Светлая дом 7, кв. 1, рассчитанная затратным подходом составляет 975 694 рублей, без учета стоимости земельного участка.

 

 

9.2 Определение рыночной стоимости   квартиры  сравнительным подходом

Адрес	Описание	Площадь (общая,жилая)	Стоимость, руб	Стоимость за 1 м2	Источник информации
Пр. Короткий Д.8	Трехкомнатное  домовладение, Окна пластиковые, дверь деревянная, имеется баня и сад	75/41	1 680 240	22 403	Еженедельная газета «Метро» 7 февраля 2015
Ул. Кривая д. 25	Трехкомнатное домовладение, окна пластиковые, дверь железная, имеется баня	80/46	1 850 180	23 127	Еженедельная газета «Метро» 10 февраля 2015
Ул. Узкая д.6 кв.4	Трехкомнатное  домовладение, окна деревянные, дверь деревянная, имеется сад и баня	74/40	1 600 952	21 634	Еженедельная газета «Метро» 7 февраля 2015
Пр. Короткий д. 12	Трехкомнатное  домовладение, окна пластиковые, дверь деревянная, имеется сад и гараж	83/48	1 920 512	23 139	Еженедельная газета «Метро» 5 февраля 2015
Ул. Светлая д. 7 кв. 2	Трехкомнатное  домовладение, дверь железная, окна пластиковые, имеется сад, баня и гараж	78/44	1 800 250	23 380	Еженедельная газета «Метро» 7 февраля 2015
Ул. Узкая д.1 кв.2	Трехкомнатное  домовладение, дверь железная,, окна пластиковые, имеется сад	70/37	1 543 968	22057	Еженедельная газета «Метро» 7 февраля 2015
Ул. Садовая д.35	Трехкомнатное  домовладение, дверь железная,, окна пластиковые, имеется сад и баня	76/42	1 720 325	22 636	Еженедельная газета «Метро» 7 февраля 2015

Таблица №19- Описание объектов-аналогов для определения стоимости 3-х комнатного домовладения, расположенного по адресу г. Карталы, ул. Светлая д.7 кв.1

 

 

 

Таблица №20 - Стоимость объектов-аналогов (корректировочная таблица)

 

Элементы сравнения	Объект Оценки	№1	№2	№3	№4	№5	№6	№7
1. Наличие пластиковых окон	+	+	+	-	+	+	+	+
Корректировка	0	0	0	+10 000	0	0	0	0
2. Гараж	+	-	-	-	+	+	-	-
Корректировка	0	+30 000	+30 000	+30 000	0	0	+30 000	+30 000
3. Баня	+	+	+	+	-	+	-	+
Корректировка	0	0	0	0	+35 000	0	+35 000	0
4. Сад	+	+	-	+	+	+	+	+
Корректировка	0	0	+50 000	0	0	0	0	0
Стоимость объекта аналога, руб		1 680 240	1 850 180	1 600 952	1 920 512	1 800 250	1 543 968	1 720 325
Количество м2	78	75	80	74	83	78	77	76
Итоговая корректировка		+30 000	+80 000	+40 000	+35 000	-	+65 000	+30 000
Скорректированная стоимость объекта		1 710 240	1 930 180	1 640 952	1 955 512	1 800 250	1 608 968	1 750 325
Скорректированная стоимость 1 м2, единица сравнения		22 803	24 127	22 175	23 560	23 080	20 896	23 031

 

Упорядочивание ряда по стоимости 1 м2, руб.:

20 896+22 175+22 803+23 031+23 080+23 560+24 127

1. Медианное значение, руб.:

23 031

2. Среднее значение, руб.:

(20 896+22 175+22 803+23 031+23 080+23 560+24 127)/7=22 810

3. Модальное значение, руб.:

23 080

4. Стоимость единицы 1 м2 ОА, близкого по характеристикам к ОО, руб.:

23 080

Стоимость 1 м2 ОО = (23 031+22 810+23 080+23 080)/4=23 000

Соо = стоимость 1 м2 * S(площадь) = 23 000 руб. * 78 = 1 794 000 руб.

 

Стоимость 3-х комнатного домовладения, расположенного по адресу Челябинская область, г. Карталы, ул. Светлая д.7 кв. 1 составляет 1 800 000 рублей.

 

 

9.3 Обоснование отказа  от использования доходного подхода

Доходный подход рассматривает недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода. Необходимо учитывать, что использование ряда параметров, определяемых экспертно в доходном подходе (потери на недобор арендной платы, ставка капитализации и др.), снижает достоверность определяемого значения стоимости и, соответственно, может искажать результаты оценки. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы (ФСО 1, Часть IV. п. 21). На момент проведения оценки оценщик не располагал достоверной информацией, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Например, отсутствует подтверждённая заказчиком в установленном порядке (ФСО 3, Часть IV. п. 11) информация о расходах, связанных с владением объектом оценки.

Против использования доходного подхода, как некорректного в данной ситуации, у оценщика также имелось несколько аргументов. Прежде всего – это информация, полученная от Заказчика, что данные квартиры будут использоваться исключительно для целей проживания, то есть будущие собственники не планируют сдавать их в аренду с целью извлечения дохода. Во-вторых, несмотря на существующий в регионе развитый рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться «черным». Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам-аналогам. Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования оценщик посчитал не возможным.

Учитывая изложенное выше, оценщик принял решение об исключении доходного подхода из своих расчётов по данному объекту оценки.

  
 
10.  СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ И ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИТОГОВОЙ СТОИМОСТИ ОО

 

Целью  сведения  результатов  всех используемых  подходов  является определение  преимуществ  и  недостатков каждого из них, и, тем самым, выработка  единой  стоимостной  оценки.  Преимущества каждого подхода в оценке   рассматриваемого   объекта   недвижимости  определяются  по следующим критериям:

- Тип,  качество  и  обширность  информации,  на  основе  которых проводится анализ.

- Способность   учитывать   специфические  особенности  объекта, влияющие  на  его  стоимость,  такие  как использование, потенциальная  доходность.

В процессе оценки использовались затратный и сравнительный подходы для определения рыночной стоимости объекта оценки. Решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных методов, должно определяться обоснованным суждением Оценщика, которое оформляется путем взвешивания стоимостей, определенных использованием двух методов.

Целью согласования результатов использования методов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки. Преимущества каждого метода в оценке рассматриваемого объекта недвижимости, определяются по следующим критериям:

- возможность  отразить действительные намерения  потенциального покупателя или  продавца;

- тип, качество  и общность информации, на основе которых проводится анализ;

- способность  параметров используемых методов  учитывать конъюнктурные колебания  на рынке;

- способность  учитывать специфические особенности  объекта, влияющие на его стоимость, такие как место расположения, размер, потенциальная доходность.

Затратный подход учитывает затраты, издержки на возведение строений, но не учитывает конъюнктуру рынка. Учитывая вышесказанное, а также характеристику технического состояния объекта оценки, затратному подходу Оценщики присвоили удельный вес в окончательной рыночной стоимости  - 980 000 рублей.

Сравнительный подход показывает равновесную рыночную ситуацию на дату оценки. Рыночная стоимость, определенная в рамках метода прямого сравнения, по мнению Оценщиков, является наиболее корректной, так как учитывает условия сложившегося рынка недвижимости, поэтому сравнительному (рыночному) подходу Оценщики придают наибольший вес в сравнении с затратным подходом – 1 800 000 рублей.

Достоверность каждого из использованных подходов оценки мы считаем равнозначными, тогда объективная рыночная стоимость оцениваемой квартиры определена как средневзвешенная величина по удельным весам между затратным и сравнительным (рыночным) подходами,

 

 

Таблица   21 -                       Согласование результатов оценки

Наименование объекта	Рыночная стоимость, определенная затратным подходом, руб.	Рыночная стоимость, определенная сравнительным (рыночным) подходом, руб.	Рыночная стоимость, определенная доходным подходом, руб.	Рыночная стоимость, руб.
	975 694	1 794 000	--	1 466 678
Удельный вес	0, 5	0,5	--	1,00
ИТОГО:				1 466 678

 

Расчёт стоимости объекта = (Стоимость затратным подходом * удельный вес) + (Стоимость сравнительным подходом * удельный вес) = 975 694*0,5+1 794 000*0,5=487 847+897 000=1 384 847

Таким образом, рыночная стоимость трехкомнатного домовладения общей площадью 78 кв. м., расположенной по адресу: Челябинская область,

г. Карталы, ул. Светлая д. 7 кв. 1 (1 этаж 1 - этажного дома), по состоянию на 27.02.2015 составила  (округленно):               1 400 000  рублей

(один миллион четыреста тысяч рублей)

 

11. СЕРТИФИКАТ КАЧЕСТВА 

 

Подписавший данный Отчет Оценщик Пересыпкина Дарья Владимировна настоящим удостоверяет, что в соответствии с имеющимися у них данными:

1. Оценка имущества  была проведена в соответствии со Стандартами оценки и Кодексом профессиональной этики Оценщика, а также с Законом об оценочной деятельности и постановлениями правительства-РФ, Госкомстата РФ и Министерства финансов РФ.

2. Факты, изложенные  в Отчете, верны и соответствуют  действительности.

3. Содержащиеся  в Отчете анализ, мнения и заключения  принадлежат самому Оценщику  и действительны строго в пределах  ограничительных условий и допущений, являющихся частью Отчета.

4. Оценщик не  имеет ни настоящей, ни ожидаемой  заинтересованности в оцениваемом имуществе и действует непредвзято и без предубеждения по отношению к участвующим сторонам.

5. Вознаграждение  Оценщика не зависит от итоговой  оценки стоимости, а также от  тех событий, которые могут наступить  в результате использования Заказчиком или третьими сторонами выводов и заключений, содержащихся в Отчете.