Правовой режим земель, отведенных под ИЖС

Субъектами правоотношений по использованию земельных участков для жилищного строительства, то есть носителями прав и обязанностей в этих правоотношениях, законодательство признает Российскую Федерацию, субъектов Федерации, органы государственной власти, органы местного самоуправления, наделенные компетенцией по регулированию земельных отношений, физических и юридических лиц⁴¹.

Российская Федерация, субъекты Федерации и органы местного самоуправления могут выступать участниками отношений по использованию земельных участков для жилищного строительства в качестве собственников земельных участков, в сфере управления использованием и охраной земель, в сфере регулирования жилищного строительства и инвестиционной деятельности, в качестве заказчиков жилищного строительства. Юридические лица (в том числе и иностранные) могут обладать земельной правоспособностью, то есть правом на получение земельного участка для использования его в целях жилищного строительства. Субъектами отношений по использованию земельных участков для жилищного строительства так же являются граждане России, иностранные граждане и лица без гражданства, то есть физические лица.

Степень наделенности правомочиями в земельных правоотношениях является главным критерием, определяющим правовой статус субъектов земельных правоотношений.

Объем правомочий субъектов  любых земельных правоотношений зависит от следующих обстоятельств:

1. От вида субъекта. Так, если государство обладает универсальными правомочиями, юридические лица – специальными правомочиями, закрепленными в уставе (либо законе), то граждане – в зависимости от вида гражданства: российские граждане обладают общими правомочиями, а иностранные граждане и лица без гражданства – теми же правомочиями, но за установленными законом изъятиями – в соответствии с ч. 3 ст. 62 Конституции РФ и федеральными законами.

2. От поведения субъекта, имеющего юридическое значение. Например, использование земельного участка не по целевому назначению влечет за собой прекращение земельных правомочий субъекта, ведущего себя подобным образом.

3. От особенностей  объекта данного земельного правоотношения, имеющих юридическое значение. Так,  деградированные сельхозугодья, восстановление которых возможно лишь путем консервации в установленном порядке, превращают временного пользователя этими угодьями фактически во временного владельца ими, поскольку он лишается возможности эксплуатировать эти земли на период консервации.

4. От обстановки, в  которой осуществляет свои функции  субъект правоотношений, если она  предусмотрена в законе. Например, порядок хозяйственного использования  земель, загрязненных тяжелыми металлами  и подвергшихся радиоактивному  загрязнению, определяется законодательством России, т.е. общая свобода правомочий субъекта регламентирована специальными правовыми нормами⁴².

Однако субъектов земельных  правоотношений следует отличать от субъектов, имеющих право на предоставление участка для жилищного строительства.

Право на земельный участок  может быть предоставлено участнику  земельных отношений только на основаниях, предусмотренных законом. Владение участком, приобретенным не в соответствии с правилами, установленными законодательством, не дает возможности его владельцу ни доказать, ни защитить свои права на землю с помощью правовых институтов.

Современным законодательством  уделяется существенное внимание предоставлению земельных участков из государственной  или муниципальной собственности  для строительства. В принципе это имеет под собой определенные основания, если учесть, что застройка земельного участка представляет собой наиболее интенсивный вид его использования. Ведь застройка предполагает, что в течение неопределенно длительного времени земля на данной территории не будет использоваться никаким другим способом, кроме как для эксплуатации возведенного строения. Кроме того, застройка представляет собой тот вид использования земельного участка, который потенциально наиболее вероятно может затронуть права и интересы соседей, а также наверняка повлияет на состояние окружающей природной среды.

С заявкой о предоставлении земельного участка под жилищное строительство  вправе обратиться любой физическое или юридическое лицо. При этом могут различаться и порядок  предоставления участка, и права, на которых он передается. Однако этот вопрос будет рассмотрен далее.

 

2.3 Земельный участок, предоставленный для жилищного строительства: понятие, признаки

 

Земельный участок как  объект земельных определяется в  ст. 11.1 Земельного кодекса РФ, согласно которой им является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Закон предусматривает четыре варианта образования земельных участков:

1) раздел земельного участка;

2) объединение земельных участков;

3) перераспределение земельных участков;

4) выдел из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Земельным участком, предоставленным для жилищного строительства, признается земельный участок, отведенный для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, и прошедший соответствующую процедуру предоставления земельных участков для жилищного строительства в соответствии с действующим законодательством. Земельные участки для жилищного строительства предоставляются в составе жилых территорий. Жилые территории – участки, иные части территории города, предназначенные преимущественно для жилой застройки и размещения объектов комплексного повседневного и периодического обслуживания населения.

Отнесение земельных  участков к той или иной категории земель, принадлежность земельного участка к определенной категории земель непосредственно влияют на оборотоспособность земельных участков.

Отсутствие указания на категорию  земель в документах государственного кадастра недвижимости может послужить  основанием для признания незаконными  правовых актов о предоставлении земельного участка, недействительными  договоров, предметом которых являются земельные участки, так как в зависимости от категории земель определяется правовой режим земельного участка, в том числе его оборотоспособность.

От категории земель зависит  порядок предоставления земельных  участков, определение надлежащего субъекта, имеющего полномочие на распоряжение земельным участком, в случае предоставления земельного участка из земель, находящихся в государственной собственности⁴³.

Что же касается земельного участка, предоставляемого для целей  жилищного строительства, то единственно возможная в таком случае  категория – земли населенных пунктов, поскольку к данной категории относятся земли, используемые и предназначенные именно для застройки и развития населенных пунктов.

Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства заключаются в том, что:

во-первых, земельные  участки для жилищного строительства  из земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, предоставляются только без предварительного согласования места размещения объекта;

во-вторых, данные участки могут предоставляться как в собственность, так и в аренду, а в случаях, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта⁴⁴;

в-третьих, продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства, по общему правилу осуществляется на аукционах. Исключения установлены Земельным Кодексом РФ.

Земельный кодекс РФ устанавливает  следующие признаки, в соответствии с которыми разделяются особые порядки  предоставления земельных участков:

1) для строительства, в том  числе и жилищного, в границах  застроенной территории, в отношении  которой принято решение о ее перспективном развитии;

2) для жилищного строительства  безотносительно к видам и  формам застройки;

3) для индивидуального жилищного  строительства;

4) для комплексного освоения  земельных участков в целях  жилищного строительства.

Суть особенностей предоставления земельных участков для указанных целей заключается в следующем.

1. Во всех четырех случаях  предоставление земельных участков  осуществляется без предварительного  согласования места расположения  объектов строительства.

2. В случае застройки с целью развития застроенной территории участок предоставляется без проведения торгов в аренду с условием, что размер арендной платы за соответствующий земельный участок определяется в размере земельного налога за соответствующий земельный участок.

Все другие условия предоставления земельного участка и развития застроенной  территории определяются договором  о развитии застроенной территории, который заключается между лицом, подавшим заявление о предоставлении участка, и соответствующим органом  местного самоуправления.

При этом вопросы установления разрешенного использования, технических условий  подключения объектов к сетям  инженерно-технического обеспечения, а также платы за подключение  решает орган местного самоуправления. Согласованный и подписанный сторонами договор является основанием для принятия органом местного самоуправления решения о предоставлении земельного участка. Указанное решение является основанием для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. Эти работы осуществляются за счет заявителя предоставления земельного участка.

3. Земельные участки для жилищного,  в том числе индивидуального,  строительства из земель, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности, предоставляются  в собственность или в аренду.

В случаях заключения с лицами государственного или муниципального контракта на строительство объектов недвижимости, осуществляемое полностью за счет средств  федерального, субъектов Федерации  или местного бюджета, земельный  участок может быть предоставлен на срок строительства объекта недвижимости, т.е. в безвозмездное срочное пользование. Предоставление земельных участков в собственность или аренду осуществляется за плату. Продажа земельных участков или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков осуществляется на аукционах, за исключением случаев, отмеченных нами выше (пп. 5 п. 1 ст. 24, п. 2 ст. 30 и п. 27 ст. 38.1 ЗК РФ).

На основании заявления гражданина земельный участок может быть предоставлен в аренду.

В течение двух недель со дня подачи заявления орган исполнительной власти или орган местного самоуправления принимает решение о проведении аукциона по продаже права аренды земельного участка. В случае если в течение одного месяца со дня опубликования сообщения об аукционе иных заявлений не поступило, указанные компетентные органы принимают решение о предоставлении участка лицу, первым подавшему заявление. Договор аренды подлежит заключению в двухнедельный срок после государственного кадастрового учета земельного участка.

4. Земельные участки  для их комплексного освоения  в целях жилищного строительства  предоставляются в аренду с  использованием аукционного механизма.  При этом п. 1 ст. 30.2 ЗК РФ дает  полный перечень действий, включаемых  в понятие комплексного освоения участка, от подготовки документации по планировке территории, выполнения работ по ее обустройству объектами инженерной инфраструктуры до осуществления жилищного и иного строительства, с указаниями максимальных сроков завершения этих работ. При этом арендатор предоставленного для комплексного освоения земельного участка наделяется исключительным правом приобретать в собственность или аренду те земельные участки, которые предназначены (в рамках осваиваемого участка) для жилищного и иного строительства⁴⁵.

 

2.4 Порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства в составе земель населенных пунктов

 

В соответствии с действующим Земельным  кодексом РФ, предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из состава земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

В Земельном кодексе РФ определен общий порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Сам процесс предоставления земельных участков зависит от того, как был сформирован сам предмет имущественных правоотношений – земельный участок. Всего Земельный кодекс РФ предусматривает два варианта предоставления участка: 1) без предварительного согласования мест размещения объектов; 2) с предварительным согласованием мест размещения объектов. Земельные участки для жилищного строительства предоставляются без предварительного согласования места размещения объекта.

Предоставление земельного участка для строительства без  предварительного согласования места  размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

1) проведение работ  по формированию земельного участка:

2) проведение торгов (конкурсов,  аукционов) по продаже земельного  участка или продаже права  на заключение договора аренды  земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка.