Правовой режим земель, отведенных под ИЖС

           Граждане Российской Федерации,  имеющие в фактическом пользовании  земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. № 1305-1 «О собственности в СССР», но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право бесплатно приобрести право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

         В соответствии с п. 4 ст. 5 Закона  РФ от 15.01.1993 № 4301-1 «О статусе Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров ордена Славы»⁵⁰, лица названные в законе имеют право на  бесплатное предоставление в собственность земельных участков для индивидуального жилищного строительства, дачного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества в размерах, устанавливаемых в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, но не менее чем 0,2 га в городах и поселках городского типа и 0,40 га в сельской местности. А лица, указанные в Федеральном законе от 09.01.1997 № 5-ФЗ «О предоставлении социальных гарантий Героям Социалистического Труда и полным кавалерам ордена Трудовой Славы»⁵¹ – на бесплатное предоставление в собственность земельных участков для индивидуального жилищного строительства, дачного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества в размерах, установленных в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

На территории Краснодарского края льготы предусмотрены Законом  Краснодарского края от 05.11.2002 № 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае»⁵². В соответствии со ст. 14, указанного выше закона предоставление земельных участков в собственность отдельным категориям граждан бесплатно на территории Краснодарского края осуществляется в случаях:

- предусмотренных Земельным  кодексом Российской Федерации  и иными федеральными законами;

- когда гражданин,  постоянно проживающий в городе  или поселке городского типа, состоящий на учете в соответствии  с жилищным законодательством как нуждающийся в улучшении жилищных условий, приобрел по основаниям, установленным гражданским законодательством, право собственности на жилое здание или жилое строение (его часть), расположенное на этом земельном участке;

- когда гражданин,  постоянно проживающий в сельском населенном пункте, приобрел по основаниям, установленным гражданским законодательством, право собственности на жилое здание или жилое строение (его часть) на земельном участке, предоставленном для ведения личного подсобного хозяйства или жилищного строительства в границах населенного пункта.

Льготный порядок получения  земельных участков предусмотрен и  в других субъектах. Например, в Новосибирской  области действует Закон Новосибирской области от 14.04.2003 № 108-ОЗ «Об использовании земель на территории Новосибирской области», определяющий порядок предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, в том числе и льготным категориям граждан (например, многодетным семьям). Такое предоставление осуществляется без проведения торгов (конкурсов, аукционов), на основании заявления, в котором указываются размер земельного участка, предполагаемое место его размещения и назначение. К заявлению прилагаются: 1) копия документа, удостоверяющего личность гражданина; 2) документ, подтверждающий право на бесплатное приобретение в собственность земельного участка; 3) документ, подтверждающий право на внеочередное (первоочередное) приобретение земельного участка, - при наличии такого права. Следует отметить, что предоставление земельных участков гражданам, имеющим право на бесплатное предоставление в собственность земельных участков, осуществляется при наличии в собственности субъекта РФ свободных земельных участков в порядке очередности поступления заявлений, за исключением случаев, установленных федеральным законом. Порядок учета и рассмотрения заявлений о бесплатном предоставлении в собственность граждан земельных участков из земель, находящихся в собственности субъекта РФ, устанавливается администрацией данного субъекта⁵³.

Долгое время федеральным законодательством не предусматривалось предоставление многодетным семьям на льготной основе земельных участков для индивидуального жилищного строительства, хотя, на наш взгляд, это следовало бы сделать сразу. На данную проблему обращало внимание и Министерство Экономического Развития Российской Федерации⁵⁴. Как одну из основных целей, среди прочих, устранение данной проблемы преследовал разработанный Минэкономразвития России проект федерального закона «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и другие законодательные акты Российской Федерации в части уточнения порядка предоставления земельных участков и определения порядка их разрешенного использования» (далее – законопроект). Положения законопроекта включались в проект поправок Правительства Российской Федерации к проекту федерального закона №432575-4 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Градостроительного кодекса Российской Федерации». Указанный проект поправок содержал положения о предоставлении земельного участка гражданам и юридическим лицам в собственность бесплатно, а также порядок льготного предоставления земельных участков отдельным категориям граждан⁵⁵. С недавнего времени действует принятый в прошлом году Федеральный закон № 138-ФЗ от 14.06.2011 «О внесении изменений в статью 16 Федерального закона «О содействии развитию жилищного строительства» и Земельный кодекс Российской Федерации», закрепивший льготы для многодетных семей на получение земельных участков для жилищного строительства⁵⁶.

3 Права граждан и юридических  лиц на земельные участки, предоставленные  для жилищного строительства  в составе земель населенных  пунктов 

3.1 Право собственности на земельные участки, предоставленные для жилищного строительства в населенных пунктах

Собственностью граждан  и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные  гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством  Российской Федерации.

Право частной собственности граждан и юридических лиц на земельные участки возникает в следующих случаях: 1) при приватизации государственных и муниципальных земель; 2) наследовании; 3) дарении; 4) купле-продаже; 5) обмене или сделках с землей; 6) в результате внесения в качестве взноса в уставной (паевой) капитал юридического лица⁵⁷.

Л. В. Воробьева в перечень случаев возникновения частной собственности на землю включает: 1) договоры и иные сделки; 2) акты  государственных органов, органов местного самоуправления, которые предусмотрены  законом в качестве оснований  возникновения  гражданских  прав  и  обязанностей (их  перечень  ограничен  законом).  Таким  актом,  например, является  акт  о  предоставлении  земельного  участка  в  собственность  из  земель,  находящихся  в  государственной  или муниципальной собственности;  3) судебное решение; 4) приобретение имущества по основаниям, допускаемым законом (например, приобретательная давность ст. 234 ГК РФ); 5) события,  с  которыми  закон  или  иной  правовой  акт  связывает  наступление  гражданско-правовых последствий (например, регистрация права собственности на земельный участок)⁵⁸.

По правилу, установленному ст. 15 ЗК РФ, граждане и юридические  лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. При этом могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, которые в соответствии с Кодексом и иными федеральными законами не могут находиться в частной собственности. При этом если в период реформ начала 90-х годов прошлого века Закон Российской Федерации от 23 декабря 1992 года № 4196-1 «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства» одним своим названием запрещал иностранным гражданам получить такой участок в собственность, то ЗК РФ подобных ограничений не предусматривает, но пунктом 3 ст. 15 ЗК РФ устанавливается, что иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами⁵⁹.

Право собственности на земельный участок возникает по основаниям, установленным законодательством, и подлежит государственной регистрации.

Собственность юридических  лиц на земельные участки, наряду с собственностью граждан, относится  к частной форме собственности. Наличие у юридического лица обособленного имущества является одним из непременных его признаков.

Собственник земельного участка имеет  право возводить жилые здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, а так же осуществлять любые другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

При этом на собственника земельного участка, выделенного для  жилищного строительства, возлагаются  обязанности, установленные ст. 42 ЗК РФ (использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием способами; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; выполнять иные требования, предусмотренные Кодексом и иными федеральными законами).

3.2 Право  пожизненного  наследуемого владения и право пользования землями населенных пунктов, предоставленных для жилищного строительства

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком появилось  в советском законодательстве в 1990 году. Земельные участки, являющиеся собственностью государства, могли выделяться гражданам на праве пожизненного наследуемого владения на основании государственного акта и регистрации.  В настоящий момент отвод земель на основании  права пожизненного наследуемого владения прекращен и поэтому сейчас приобретение права пожизненного наследуемого владения возможно только в порядке наследования.

Если речь идет о пожизненном  наследуемом владении земельного участка, землевладелец как и собственник, может использовать для  собственных нужд пресные подземные воды, закрытые водоемы, общераспространенные полезные ископаемые, проводить мелиорацию, строительство сооружений в соответствии с целевым назначением земельного участка, взращивать сельскохозяйственную продукцию. При этом на построенные сооружения землевладелец  имеет право оформлять право собственности. Как может показаться на первый взгляд, способна возникнуть ситуация, когда жилой дом, построенный на земельном участке, выделенном для жилищного строительства, является собственностью, а сам участок принадлежит лишь на праве пожизненного наследуемого владения. Однако для того, чтобы избежать подобного недоразумения, гражданин имеет право зарегистрировать право собственности на земельный участок, который был предоставлен  для жилищного строительства до введения в действие ЗК,  в соответствии с п. 9.1 ст. 3 Вводного закона к Земельному Кодексу РФ. После введения в действие ЗК РФ 2001 года, как уже говорилось, земельные участки на данном основании гражданам не выделяются.

Земельный участок, принадлежащий гражданину на праве пожизненного наследуемого владения, может передаваться по наследству. Более того, при наличии нескольких наследников, участок может быть разделен, если это возможно. При неделимости земельного участка, наследники, не получившие его, получают от наследника, которому он отошел в порядке наследования денежную компенсацию⁶⁰.

Таким образом, право пожизненного наследуемого владения стоит очень близко к праву собственности, отличаясь, по сути, только возможностью распоряжения. В отличие от собственника, землевладелец  не имеет право на распоряжение земельным участком, то есть он не имеет права его продавать, дарить, передавать в аренду, в залог. Право пожизненного наследуемого владения подлежит прекращению по воле землевладельца путем отказа от права на земельный участок в законном порядке. Судом может быть вынесено решение и о принудительном прекращении права пожизненного наследуемого владения при нарушении землевладельцем порядка пользования земельным участком, при неиспользовании земельного участка в течение трех лет в случаях, указанных в законе, при изъятии для государственных или муниципальных  нужд, при реквизиции.

В 1990 г. в советском законодательстве появилось еще одно понятие – право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком.  На тот момент земельные участки,  принадлежащие государству выделялись в бессрочное (постоянное) пользование гражданам и юридическим лицам на основании государственного акта и регистрации. С введением в действие ЗК РФ отвод земельных участков гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования прекращен, но землепользование на таком праве, установленное до принятия ЗК РФ, сохранено. Если земельный участок  был предоставлен до введение  в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или жилищного строительства, гражданин имеет право зарегистрировать право собственности на такой земельный участок в соответствии с п. 9.1. ст. 3 Вводного закона к ЗК РФ.

Исключением является тот  случай, если речь идет о предоставлении земельного участка на праве постоянного пользования индивидуальному предпринимателю для ведения предпринимательской деятельности. Согласно статье 23 ГК РФ к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила ГК РФ, регулирующие деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями. 
Поскольку юридические лица в силу пункта 5 статьи 20 ЗК РФ не имеют права на безвозмездное приобретение земельного участка в собственность, то граждане, имеющие статус индивидуального предпринимателя, владеющие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, также не вправе приобретать в собственность земельные участки, предоставленные им для осуществления предпринимательской деятельности, на безвозмездной основе⁶¹. Переоформление происходит путем заключения с уполномоченным исполнительным органом договора аренды или купли-продажи на основании заявления землепользователя с обязательной последующей государственной регистрацией выбранного землепользователем права. Отказ заключить договор купли-продажи должен быть обоснованным. При отказе заявитель может обратиться в суд с заявлением о понуждении к заключению договора.